﻿

СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ 17АП-16656/2014(49)-АК

Дело № А60-38881/2013

06 ноября 2019 года

г. Пермь

 

Резолютивная часть постановления объявлена 30 октября 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 06 ноября 2019 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Плаховой Т.Ю.,  

судей	 			  Мартемьянова В.И., Романова В.А.,    

при ведении протокола судебного заседания секретарем Леконцевым Я.Ю.,  

при участии:

от заявителя жалобы, конкурсного управляющего Большакова Е.А. – Стуков от от заявителей, Обуховой С.А., Котова С.П., Купряшина А.Н., Волковой В.А. – Шитов Г.Ю., доверенность от 14.11.2017,  диплом, паспорт,

от заявителей, Хорюшиной Л.С. и Пузыревой Т.Л. – Шитов Г.Ю., доверенности от 15.04.2019, паспорт, диплом, 

от третьего лица, ТСЖ «Октябрьское» - Гончарова А.К. (председатель), протокол от 31.03.2018, паспорт,

от третьего лица, ТСН ТСЖ «Арамиль Ленина, 16А» - Спирина И.А. (председатель), протокол от  09.07.2018, паспорт, 

от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрев в заседании суда апелляционную жалобу конкурсного управляющего Большакова Евгения Александровича

на определение Арбитражного суда Свердловской области 

от 31 июля 2019 года

о признании сделки с Кобелевой Гульнар Каиржановой недействительной и зарегистрированного права собственности отсутствующим,

вынесенного в рамках дела № А60-38881/2013	

о признании несостоятельным (банкротом) Васильева Алексея Алексеевича,

третье лицо: ТСЖ «Октябрьское», ТСН ТСЖ «Арамиль Ленина 16А»,

установил:

решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.07.2014 индивидуальный предприниматель Васильев Алексей Алексеевич (далее должник, ИП Васильев А.А.) признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

Определением от 02.10.2014 конкурсным управляющим должника утвержден Большаков Е.А.

16.04.2019 в суд поступило заявление Купряшина А.Н., Пузыревой Т.Л., Хорюшиной Л.С. (далее – заявители) о признании сделки с Кобеевой Г.К. (далее – ответчик) недействительной.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 11.07.2019 (резолютивная часть определения объявлена 24.07.2019) признаны недействительными торги по продаже земельного участка площадью 920 кв.м с кадастровым номером 66:33:0101009:3719, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская, 131 А, категория: земли населенных пунктов – для размещения малоэтажных многоквартирных жилых домов, состоявшиеся 18.09.2017.

Этим же определением признан недействительным договор купли-продажи земельного участка от 20.09.2017, площадью 920 кв.м с кадастровым номером 66:33:0101009:3719, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская, 131 А, категория: земли населенных пунктов – для размещения малоэтажных многоквартирных жилых домов, заключенный между ИП Васильевым А.А. в лице конкурсного управляющего Большакова Е.А. и Кобеевой Г.К. 

Применены последствия недействительности сделки в виде обязания ответчика возвратить в конкурсную массу ИП Васильева А.А. земельный участок, площадью 920 кв.м с кадастровым номером 66:33:0101009:3719. расположенный по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская, 131 А, категория: земли населенных пунктов – для размещения малоэтажных многоквартирных жилых домов. В остальной части в удовлетворении заявления отказано.

Не согласившись с вынесенным определением в удовлетворенной части заявленных требований, конкурсный управляющий должника обратился с апелляционной жалобой, в которой просит указанный судебный акт в соответствующе части отменить, ссылаясь на нарушение судом норм материального права, а также на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

По мнению заявителя жалобы, судом выбран неверный способ защиты нарушенного права заявителей, а также неправильно применены нормы о недействительности сделок и об общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Отмечает, что возврат земельного участка в собственность должника не разрешает проблему заявителем и противоречит основам правопорядка. По мнению конкурсного управляющего, при рассмотрении настоящего обособленного спора суд должен был применить нормы об определении границ земельного участка, провести соответствующую экспертизу и разрешить вопрос о границах земельного участка. Также апеллянт полагает, что суд признал спорный земельный участок общим имуществом  многоквартирного дома при отсутствии достаточных и надлежащих доказательств.

До начала судебного заседания от третьего лица (ТСЖ «Октябрьское») поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому позицию апеллянта считает необоснованной, обжалуемое определение – законным.

От иных лиц, участвующих в деле, письменные отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего доводы апелляционной жалобы подержал в полном объеме, на отмене обжалуемого определения настаивал.

Представитель заявителей (Обуховой С.А., Котова С.П., Купряшина А.Н., Волковой В.А., Хорюшиной Л.С., Пузыревой Т.Л.) в одном лице, а также представители третьих ли (ТСЖ «Октябрьское» и ТСН ТСЖ «Арамиль Ленина, 16А») против удовлетворения апелляционной жалобы возражали.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили, в силу ст.ст.156, 266 АПК РФ жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Лицами, участвующими в деле, возражений относительно проверки судебного акта только в обжалуемой части, не заявлено.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст.266, ч.5 ст. 268 АПК РФ.

Как установлено судом и следует из материалов дела, заявитель Купряшин А.Н. является собственником жилого помещения кв. № 36, кадастровый номер 66:33:0101009:4341, находящегося в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: Свердловская область, Сысертский район, город Арамиль, ул. Октябрьская, д. 133 (введен в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод в эксплуатацию № 18-14 от 21.03.2014 г. выданного Администрацией Арамильского городского округа, кадастровый номер 66:33:0101009:3787), на земельном участке площадью 2597 кв.м, кадастровый номер 66:33:0101009:2152, категория: земли населенных пунктов – для размещения многоэтажной жилой застройки (многоквартирные жилые дома), расположенном по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Ленина, 18/ул. Октябрьская, 133.

Заявитель Пузырева Т.Л. является собственником жилого помещения кв. № 8, кадастровый номер 66:33:0101009:2393, находящегося в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: Свердловская область, Сысертский район, город Арамиль, ул. Октябрьская, д. 131 (введен в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод в эксплуатацию № 21-13 от 03.07.2013 г. выданного Администрацией Арамильского городского округа), на земельном участке площадью 670 кв.м, кадастровый номер 66:33:0101009:199, категория: земли населенных пунктов – для размещения домов многоэтажной жилой застройки (малоэтажный жилой дом), расположенном по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская, 131.

Заявитель Хорюшина Л.С. является собственником жилого помещения кв. № 32, кадастровый номер 66:33:0101009:2802, находящегося в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: Свердловская область, Сысертский район, город Арамиль, ул. Ленина, 16 А, на земельном участке площадью 1480 кв.м, кадастровый номер 66:33:0101009:107, категория: земли населенных пунктов – для индивидуальной жилой застройки, расположенном по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Ленина 16 А.

Между указанными выше многоквартирными жилыми домами ул. Октябрьская, 131, ул. Октябрьская, 133 и ул. Ленина 16 А (земельными участками на которых они расположены) находится земельный участок площадью 920 кв.м. с кадастровым номером 66:33:0101009:3719, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская, 131 А.

Из открытых источников - ресурс Электронные системы Поволжья (http://el-torg.com/auctions номер сообщения 2134363) заявителям стало известно, что земельный участок площадью 920 кв.м, кадастровый номер 66:33:0101009:3719, категория: земли населенных пунктов – для размещения малоэтажных многоквартирных жилых домов, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская, 131 А, был выставлен на торги конкурсным управляющим ИП Васильева А.А. Большаковым Е.А.

18.09.2017 торги были признаны состоявшимися: победителем признана Кобеева Г.К.

20.09.2017 конкурсный управляющий должника с ответчиком заключил договор купли-продажи имущества, на основании которого ей в собственность был передан земельный участок, площадью 920 кв.м, кадастровый номер 66:33:0101009:3719, категория: земли населенных пунктов – для размещения малоэтажных многоквартирных жилых домов, расположенном по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская, 131 А.

13.11.2017 за Кобеевой Г.К. было зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок (номер государственной регистрации права № 66:33:0101009:3719-66/019/2017-2).

Обращаясь с настоящим заявлением, заявители указали, земельный участок площадью 920 кв.м. с кадастровым номером 66:33:0101009:3719. расположенный по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская, 131 А, будучи включенным в конкурсную массу должника, фактически является внутридомовой (дворовой) территорией многоквартирных домов на которой расположено (находится) общее имущество собственников многоквартирных домов (тротуары, элементы озеленения, детская площадка, проезд, парковка, люки для доступа к коммуникациям). Проезд (подъезд) к многоквартирным домам по ул. Октябрьская. 131 и ул. Ленина, д. 16 А возможен исключительно через земельный участок, при этом практически вся площадь земельного участка используется жителями (занята общим имуществом собственников помещений) многоквартирного дома, соответственно, необходима собственникам помещений для эксплуатации ими многоквартирного дома.

Полагая, что у собственников жилых помещений возникло право общей долевой собственности на земельный участок между многоквартирными жилыми домами и возникло ранее права собственности Кобеевой Г.К., заявители обратились в арбитражный суд заявлением о признании торгов про продаже земельного участка недействительными, о признании договора купли-продажи от 20.09.2017 недействительной сделкой и признании зарегистрированного права собственности отсутствующим.

Признавая недействительными торги, по результатам которых заключена спорная сделка, и сам договор купли-продажи земельного участка площадью 920 кв. м с кадастровым номером 66:33:01010202003:131, суд исходил из следующего.

Процедура банкротства должника проводится в соответствии с параграфом 7 главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», регулирующей банкротство застройщика.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 № 13239/12 по делу № А55-16103/2010 изложена правовая позиция, в соответствии которой основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан-участников строительства, как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дом и расположенные на указанном земельном участке.

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 также определен состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к которому относится земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, элементы здания (конструктивные элементы, инженерные системы, общие помещения), а также иные объекты, расположенные на том же земельном участке, что и многоквартирный дом, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, объединенные общим функциональным назначением, заключающимся в создании условий для достойной жизни людей посредством обеспечения возможности эксплуатации помещений в многоквартирном доме исходя из жизненных потребностей их собственников и пользователей, а также в соответствии с нормативно установленными техническими и санитарными требованиями.

В п. 67 постановления Пленума ВС РФ и Плен3ума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что в силу специфики правового режима общего имущества в многоквартирном доме, установленного жилищным законодательством, защите прав собственников помещений в многоквартирном доме от действий, выходящих за пределы законодательно установленных ограничений по распоряжению общим имуществом, не препятствует несоблюдение предъявляемых к объектам недвижимости требований, связанных с их индивидуализацией (кадастровый учет) и государственной регистрацией прав, а собственник земельного участка не вправе распоряжаться землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом или в той мере, в какой это необходимо собственникам помещений для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

В силу положений действующего законодательства, в том числе ст.ст. 289, 290 ГК РФ, ст.ст. 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), возникновение права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме производно от приобретения права собственности на помещения в этом доме и не связано с государственной регистрацией прав на объекты, относящиеся к общему имуществу. Доля в праве собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на помещение в многоквартирном доме и не подлежит выделу в натуре.

Материалами дела установлено, что на момент проведения торгов земельный участок не был размежёван, следовательно, конкурсный управляющий не имел права выставлять его на продажу до разрешения соответствующих вопросов о выделении земельного участка.

На момент проведения торгов на спорном земельном участке имелись элементы благоустройства придомовой территории - тротуары, элементы озеленения, детская площадка, проезд, парковка, а также люки для доступа к коммуникациям, к которым подключены окружающие спорный земельный участок многоквартирные дома, то есть имущество, входящее в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Как установлено судом и не оспаривается участниками процесса, сведения о государственной регистрации права собственности Хорюшиной Л.С. на квартиру № 32 внесены в ЕГРЮЛ 07.03.2014, Купряшина А.Н. на квартиру № 36 внесены в ЕГРЮЛ 11.05.2016, Пузыревой Т.Л. на квартиру № 8 внесены 27.06.2014, соответственно, с этого момента в силу закона в отношении общего имущества многоквартирного дома, в том числе земельного участка, расположенного между домами заявителей, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, действует специальный правовой режим: право общей долевой собственности собственников помещений со специальным регулированием.

Таким образом, как верно констатировал суд, конкурсный управляющий должника и Кобеева Г.К., заключая договор купли-продажи от 20.09.2017, фактически распорядились земельным участком, на который в силу закона имели право общей долевой собственности жильцов многоквартирных домов по адресу ул. Октябрьская, 131, ул. Октябрьская, 133 и ул. Ленина 16 А.

Никто из собственников жилых помещений многоквартирных домов согласия на проведение сделки по реализации спорного земельного участка не давал, никаких решений общего собрания собственников помещений многоквартирных домов по этому вопросу не принималось, более того, вообще никаких общих собраний собственников помещений многоквартирных домов не проводилось.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что границы спорного земельного участка не были определены, земельный участок в установленном порядке не размежеван, организация указанных мероприятий относится к компетенции конкурсного управляющего, при этом проведение торгов организовано конкурсным управляющим в августе 2017 года, практически одновременно с окончанием строительства и введением окружающих спорный земельный участок домов в эксплуатацию, о чем конкурсный управляющий не мог не знать, но в нарушение принципа nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet (никто не может передать прав больше, чем он имеет сам) произвел отчуждение земельного участка площадью 920 кв. м, с кадастровым номером 66:33:0101009:3719, при этом победитель торгов – Кобеева Г.К. каких-либо разумных пояснений относительно мотивов приобретения ею земельного участка не представила, исходя из того, что торги и заключенный по результатам их проведения договор нарушают права значительного круга лиц (собственников квартир), в связи с чем, посягают на публичный интерес, охраняемый государством, суд пришел к обоснованному выводу о том, что указанные обстоятельства свидетельствуют о недействительности (ничтожности) совершенной по результатам торгов сделки.

Вопреки доводам апеллянта, суд, руководствуясь  положениями ст.ст. 61.6 Закона о банкротстве, 167 ГК РФ, а также исходя из фактических обстоятельств дела,  правомерно счел необходимым возложить на Кобееву Г.К. обязанность возвратить в конкурсную массу ИП Васильева А.А. земельный участок, площадью 920 кв.м. с кадастровым номером 66:33:0101009:3719. расположенный по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская, 131 А.

Возражения Большакова Е.А. относительно неверного способа защиты заявителями судом апелляционной инстанции не принимаются, исходя из того, что любое лицо в силу положений гражданского законодательства в праве самостоятельно выбирать способ защиты нарушенного права. В данном случае, обосновывая выбранный способ защиты, заявители указали, что целью иска являлось приведение сторон явно незаконной сделки в первоначальное положение, которое существовало до ее совершения, исключение из правоотношений по поводу земельного участка ответчика, а также защита интересов иных собственников квартир. Такой способ защиты признан судом оптимальным в сложившейся ситуации, что не противоречит нормам действующего законодательства.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, также отклоняются, поскольку противоречат фактическим обстоятельства, верно установленным судом.

При отмеченных обстоятельствах и с учетом проверки законности и обоснованности судебного акта в пределах доводов апелляционной жалобы оснований для отмены определения суда не имеется.

В силу ст.110 АПК РФ госпошлина по апелляционной жалобе относится на ее заявителя.

Руководствуясь ст.ст. 258, 266, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Свердловской области от 31 июля 2019 года по делу № А60-38881/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Т.Ю. Плахова 

 

Судьи

В.И. Мартемьянов 

 

В.А. Романов