АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А45-31749/2018

25 марта 2019 года

г. Новосибирск

Резолютивная часть решения объявлена 18 марта 2019 года                                 

В полном объеме решение изготовлено 25 марта 2019 года

     Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи  Рубекиной И.А., при ведении протокола  судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в  судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "КБУЭкспресс" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Новосибирск 

к мэрии города Новосибирска (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), г. Новосибирск 

третье лицо-ООО «ВекторПроект»

о признании недействительным постановления от 09.07.2018 № 2490 в части установления рыночной стоимости 

при участии в  судебном заседании представителей: 

заявителя – ФИО2, по доверенности от 18.09.2018, паспорт;

заинтересованного лица – ФИО3, по доверенности от 21.12.2018 №01/40/07130, служебное удостоверение;

третьего лица: не явился, извещен.

                                          установил:                                    

     общество с ограниченной ответственностью "КБУ Экспресс" (далее - ООО "КБУ Экспресс", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании недействительным постановления Мэрии города Новосибирска (далее - Мэрия) от 09.07.2018 N 2490 "Об условиях приватизации арендуемого обществом с ограниченной ответственностью "КБУ Экспресс" нежилого помещения по адресу: 

<

...>" в части установления рыночной стоимости арендуемого имущества; обязании Мэрии города Новосибирска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, путем установления рыночной стоимости арендуемого имущества - нежилого помещения площадью 633,4 кв. м по адресу: 

<

...>, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Представитель заявителя поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель заинтересованного лица заявленные требования не признал, поддержал доводы, изложенные в отзыве.

Третье лицо, надлежащим образом уведомленное о месте и времени рассмотрения дела в суд не явилось, заявило о рассмотрении в отсутствие, отзыва не представило.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства,  арбитражный суд установил, следующие фактические обстоятельства.

09.07.2018  мэрией города Новосибирска вынесено постановление 2490 об условиях приватизации арендуемого обществом нежилого помещения по адресу: 

<

...>.

Согласно п.3 Условий приватизации указанного помещения, утвержденных постановлением рыночной стоимости арендуемого имущества составляет 38 813 559, 32 руб. (без НДС).

Заявитель полагая, что рыночная стоимость арендованного имущества, утвержденная постановлением, не соответствует фактической рыночной стоимости помещений, значительно превышает ее, определена неверно, отчет    об оценке выполнен с нарушениями федеральных  стандартов оценки,  осмотр  объекта экспертизы экспертом не проводился, обратился в суд с настоящим заявлением.

       Суд, оценив представленные доказательства, доводы представителей сторон, считает, что заявленное требование подлежит удовлетворению.

В соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов вправе обратиться граждане, организации и иные лица, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В пункте 3 статьи 2, пункте 1 статьи 10 Федерального закона Российской Федерации от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» указано, что приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом.

Порядок планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, и муниципального имущества определяется, соответственно, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления самостоятельно.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретении такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости.

Постановлением № 2490 от 09.07.2018 ООО «КБУЭкспресс»  утверждены условия приватизации арендуемого обществом нежилого помещения по адресу 

<

...>, по оценке рыночной стоимости в размере  38 813 559, 32 руб. (без НДС).

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, согласно которой орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Абзацем первым ст. 3 Закона N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку величина стоимости объекта оценки, определенная уже была отражена в постановлении мэрии города Новосибирска, с которым заявитель не согласен,  отчет оценщика считает  составленным с нарушением , вопрос о достоверности величины оценки рассматривается в рамках спора об оспаривании ненормативного правового акта.

При этом суд находит правомерными  доводы общества о том, что  положенный в основу оспариваемого постановления отчет , составленный ООО « ВекторПроект»  от 15.06.2018 №150618-1 составлен  с нарушениями действующего законодательства и не подтверждает действительную рыночную стоимость объекта.

Согласно пункту 5 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, в случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра. Физическое состояние объекта в отчете не описано ,источник получения  данных  о состоянии объекта  указан- материалы, представленные заказчиком, вывод об удовлетворительном состоянии  объекта  и соответственно  коэффициент  качества  объекта, влияющий на цену,    определен неверно.  Также при оценке не учтено, что объект  оценки имеет  арендатора, что также должно быть учтено,  в отчете указано об отсутствие арендатора ( код-1,0)(л.д.125 т.).

Отчет , составленный ООО « ВекторПроект»  от 15.06.2018 №150618-1 по определению рыночной стоимости объекта недвижимости, принятый мэрией  в основу  рыночной стоимости , не принимается  судом, поскольку выполнен с нарушением пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 (далее - ФСО N 3), и подпункта "е" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611299 (далее - ФСО N 7) Cущественные нарушения оценщиком законодательства об оценочной деятельности привели к получению недостоверного результата оценки, который не может быть принят в качестве надлежащего доказательства по делу. 

Поскольку отчет ООО « ВекторПроект»  от 15.06.2018 №150618-1, содержащий вывод о стоимости  арендуемого имущества  выполнен  с нарушением требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", обязательных для применения федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов, не может быть признано достоверным доказательством определения размера,  судом назначена судебная   экспертиза.

Согласно с ч. 1 ст. 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Учитывая, что устранение противоречий в определении рыночной цены спорного объекта недвижимости имело существенное значение для правильного рассмотрения настоящего дела по существу, судом по делу № А45-31749/2018 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Новосибирский экспертно- правовой центр» эксперту ФИО4.

 Перед экспертом поставлен следующий вопрос: 

 Какова рыночная стоимость нежилого помещения площадью 633,4 кв.м., кадастровый номер 54:35:101315:145, расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 09.07.2018?

Согласно  заключению эксперта, согласование результатов (т.5 л.д.65-66) рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 633,40кв.м, кадастровый номер 54:35:101315:145, расположенного по адресу: 

<

...> по состоянию на 09.07.2018 составила 31 308 608 руб.82 коп., без НДС 26 532 719 руб. 14 коп.

Проанализировав содержание заключения эксперта с учетом  согласования результатов, пояснения эксперта,  суд приходит к выводу, что оценщиком-экспертом стоимость объекта оценки определялась с учетом всех факторов, имеющих значение для правильного определения рыночной стоимости. В заключении подробно описаны подходы и методы оценки рыночной стоимости, а также приведен анализ существенных факторов.

В заключении дан ответ на поставленные вопрос, не допускающий, с учетом надлежащих доказательств, имеющихся в материалах дела, противоречивых выводов или неоднозначного толкования. При подготовке экспертом соблюдены требования Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", выводы последовательны и непротиворечивы.  Таким образом, указанное заключение эксперта  соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, содержит все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основано на материалах дела, является ясным, выводы полными, заключение составлено квалифицированным экспертом, имеющим соответствующее образование, специальность и стаж работы и обладающим специальными познаниями, выводы эксперта в достаточной степени обоснованы и мотивированы, не содержат, по мнению суда, противоречий. Отводов эксперту и экспертному учреждению сторонами не заявлено.

Судом не установлено нарушений порядка проведения экспертизы, предусмотренных ст. ст. 82, 83 АПК РФ, с учетом официальных разъяснений, изложенных в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", в связи с чем, у суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности результатов оценки рыночной стоимости нежилого помещения.

Исходя из положений статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

 Доводы Мэрии о том, что проведение экспертизы при рассмотрении заявленного требования, рассматриваемого судом по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, противоречит закону, суд исходит из того, что вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках судебного спора о признании незаконным ненормативного правового акта.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Таким образом, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в п.3 Условий приватизации указанного помещения, утвержденных постановлением рыночной стоимости арендуемого имущества в размере 38 813 559, 32 руб. (без НДС) не является достоверной. Указанное обстоятельство установлено в судебном порядке, не опровергнуто заинтересованным лицом. 

Оспариваемое постановление в обжалуемой части не соответствует положениям статьи 3, части 1 статьи 4 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, устанавливающим преимущественное право субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп имущества по цене, равной его рыночной стоимости, и обязанность органов местного самоуправления предусматривать в решениях об условиях приватизации право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, касающихся в том числе выкупа имущества по его рыночной стоимости. Несоблюдение названных требований Федерального закона нарушает права и законные интересы субъекта малого и среднего предпринимательства.

Несоответствие обжалуемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, нарушение таким актом прав и законных интересов заявителя в силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для признания его недействительным.

С учетом изложенного приходит к выводу  о наличии оснований для удовлетворения заявления по правилам главы 24  АПК РФ. 

Довод мэрии об избрании заявителем ненадлежащего способа защиты нарушенного права изучен и признан несостоятельным.

Исходя из части 1 статьи 4 Кодекса, избрание способа защиты нарушенных прав является исключительно прерогативой истца (заявителя), избранный последним способ защиты в соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса должен приводить к восстановлению нарушенного права.

Суд полагает, что обращение общества  рассматриваемыми требованиями не противоречит приведенным нормам материального и процессуального права.

В соответствии с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

 В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  арбитражный суд

                                                Р Е Ш И Л:

     Признать недействительным постановление мэрии города Новосибирска от 09.07.2018 № 2490 «об условиях приватизации арендуемого обществом с ограниченной ответственностью «КБУЭкспресс» нежилого помещения по адресу: 

<

...>», в части установления рыночной стоимости арендуемого имущества.

        Обязать  заинтересованное лицо устранить нарушение прав и законных интересов заявителя, путем установления рыночной стоимости арендуемого имущества - нежилого помещения площадью 633,4 кв. м по адресу: 

<

...>, определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Новосибирской области  ООО «Новосибирский экспертно- правовой центр» (ИНН 

<

***>, КПП 540101001) 20 000 рублей за производство судебной экспертизы.

Возвратить общества с ограниченной ответственностью "КБУЭкспресс" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) с депозитного счета Арбитражного суда Новосибирской области 60 000 рублей.

Взыскать с мэрии города Новосибирска  (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "КБУЭкспресс" (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 3 000 рублей – расходы по уплате государственной пошлины, 20 000 рублей расходы за производство судебной экспертизы.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск). Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Новосибирской области. 

Судья

И.А. Рубекина