ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

 

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

№ 18АП-5957/2022

г. Челябинск

14 июня 2022 года

Дело № А07-33529/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 июня 2022 года.

 

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Жернакова А.С.,

судей Колясниковой Ю.С., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу   публичного акционерного общества «Сбербанк России» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.03.2022 по делу № А07-33529/2021.

В судебном заседании принял участие представитель публичного акционерного общества «Сбербанк России» - ФИО2 (доверенность от 14.01.2022 № 1-ДГ/23/250, срок действия до 09.04.2024, паспорт, диплом, справка о заключении брака).

 

Общество с ограниченной ответственностью «Дартлек» (далее – истец, ООО «Дартлек») обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (далее – ответчик, ПАО «Сбербанк») о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения № б/н/230 от 10.01.2013 за период с 01.10.2018 по 13.09.2020 в размере 1 734 487 руб. 29 коп., неустойки по договору аренды нежилого помещения № б/н/230 от 10.01.2013 за период с 26.09.2018 по 11.11.2021 в размере 173 448 руб. 73 коп. 

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО3 (далее – ФИО3), ФИО4 (далее – ФИО4).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.03.2022 (резолютивная часть от 23.03.2022) исковые требования удовлетворены частично, с ПАО «Сбербанк» в пользу ООО «Дартлек» взыскана задолженность в размере 1 717 362 руб. 09 коп., пени в размере 171 736 руб. 21 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований судом отказано.

С указанным решением суда не согласилось ПАО «Сбербанк» (далее также – податель апелляционной жалобы, апеллянт), подало апелляционную жалобу, в которой просило решение суда первой инстанции отменить в части удовлетворенных исковых требований, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе ее податель указал, что при определении актуального размера арендных платежей суд первой инстанции по вопросу изменение размера арендной платы ограничился применением п. 5.3. договора без учета п. 4.1.3. договора и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 73 от 17.11.2011 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в связи с чем необоснованно признал требования истца обоснованными. Апеллянт отметил, что в нарушение договора истец увеличил ежемесячную ставку арендной платы в размере более чем 10 %. Суд неверно указал, что наличие признаков инфляции является основанием для повышения арендной ставки, на что указано в п.п. 4.1.3 и 5.3 договора аренды. Суд ошибочно пришел к выводу, что размер арендной платы истцом был увеличен в соответствии с п.п. 4.1.3 и 5.3 договора аренды. Апеллянт полагал, что формулировка текста договора «протокол согласования договорной стоимости аренды» указывает, что стоимость аренды является договорной и должна была быть согласована протоколом, однако стороны дополнительных соглашений по размеру арендной платы не заключали.

Апеллянт указал, что ответчиком допущена переплата сумма арендных платежей за 40 кв.м с учетом произведенной в арендуемом помещении перепланировки.

По мнению апеллянта, суд неверно отклонил доводы ответчика о подаче иска ненадлежащим истцом, поскольку объект аренды был отчужден ООО «Дартлек» в пользу третьих лиц. Суд не рассмотрел заявление ответчика о пропуске истцом годичного срока исковой давности в части урегулирования разногласий между сторонами о новом размере арендных платежей. Суд не дал оценку доводам ответчика о том, что указание на наличие инфляционных обстоятельств не является основанием для повышения арендной ставки.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и третьих лиц не явились. 

В отсутствии возражений представителя ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся представителей истца и третьих лиц.

К дате судебного заседания в суд апелляционной от ООО «Дартлек» поступил отзыв на апелляционную жалобу ответчика, который приобщен к материалам дела.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном АПК РФ.

Как следует из письменных материалов дела, установлено судом первой инстанции, между ООО «Дартлек» (арендодатель) и ПАО «Сбербанк» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № б/н/230 от 10.01.2013 (далее также – договор, л.д. 18-28), согласно п. 1.1 которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 301,3 кв.м, расположенные на 1 этаже 9-этажного жилого дома по адресу: 

<

...> (далее - помещение), под номерами №  29, 30, 32, 36, 37 в соответствии с кадастровым паспортом, выданным 19.12.2012 филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан (приложение № 1).

В силу п. 1.2 договора помещение предоставляется в аренду для использования в качестве офисного помещения для размещения открытого акционерного общества «Сбербанк России».

На основании п. 2.1 договора настоящий договор вступает в силу с момента его регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан и действует в течение 10 лет.

Пунктом 4.1.3 договора предусмотрено, что арендодатель вправе изменять не чаще одного раза в год ежемесячную ставку арендной платы за объект аренды, указанный в п. 1.1 настоящего договора, в размере не более чем 10 % от размера ежемесячной арендной платы либо на размер коэффициента инфляции, в зависимости, чей размер больше, от ежемесячной арендной ставки за предыдущий период. Первое изменение ставки арендной платы производится арендодателем не ранее 1 года с момента подписания акта приема-передачи помещения.

В соответствии с п. 5.1 договора за пользование объектом недвижимости по настоящему договору арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю арендную плату.

В п. 5.2 договора предусмотрено, что размер арендной платы за пользование объектом недвижимости устанавливается сторонами на основании протокола согласования договорной стоимости аренды (приложение № 2).

Согласно п. 5.3 договора изменение размера арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем 10 % от согласованного размера арендной платы по договору и не менее установленного коэффициента инфляции по данным Госкомстата, в зависимости от того, что окажется больше. При этом, арендодатель должен письменно за 30 дней уведомить об изменении размера и условий оплаты. Изменение размера арендной платы производится путем направления второй стороне нового протокола согласования договорной стоимости аренды без оформления дополнительного соглашения и регистрации в уполномоченном органе.

Арендная плата вносится ежемесячно, не позднее 25 числа каждого месяца, предшествующего оплачиваемому (авансовый порядок) (п. 5.4 договора).

В силу п. 5.10 договора настоящим договором стороны предусмотрели обеспечительный платеж равный размеру полной двухмесячной арендной платы в размере 877 500 руб. НДС не облагается по закону на основании ст. 346.12 и 346.13 НК РФ, вносимых арендатором не позднее 10 календарных дней с момента подписания настоящего договора. Проценты на обеспечительный платеж не начисляются. Сумма обеспечительного платежа при выполнении арендатором всех условий договора зачисляется в счет оплаты последних месяцев аренды.

Согласно п. 6.2 договора арендатор при нарушении договорных обязательств уплачивает арендодателю    за нарушение сроков оплаты, предусмотренных настоящим договором, неустойку в размере 0,3 % от суммы, сроки оплаты которой нарушены, за каждый день просрочки, но не более 10 % от суммы. Началом применения данных санкций считается следующий день после наступления срока уплаты очередного платежа. В случае задержки арендных платежей на срок более 2 месяца арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора и прекратить доступ арендатора на объект аренды.

Согласно протоколу согласования договорной стоимости аренды от 10.01.2013 договорная стоимость арендной платы на дату заключения договора определена в сумме 438 750 руб. в месяц, сумма арендной платы за каждый из 3 первых месяцев аренды составляет 219 375 руб. (л.д. 29).

По акту приема-передачи от 10.01.2013 нежилые помещения общей площадью 301,3 кв.м, расположенные на 1 этаже 9-этажного жилого дома по адресу: 

<

...>, (далее - помещение), под номерами №  29, 30, 32, 36, 37 переданы в арендное пользование ПАО «Сбербанк» (л.д. 30).

Дополнительным соглашением № 1 от 06.02.2013 стороны изложили п. 5.3 в следующей редакции: «Изменение размера арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем на 10% от согласованного размера арендной платы по договору и не менее установленного коэффициента инфляции по данным Роскомстата, в зависимости от того, что окажется больше. При этом, арендодатель должен письменно за 30 дней уведомить об изменении размера и условий оплаты. Изменение размера арендной платы производится путем направления второй стороне нового протокола согласования договорной стоимости аренды без оформления дополнительного соглашения и регистрации в уполномоченном органе.» (л.д. 33).

Согласно протоколу согласования договорной стоимости аренды договорная стоимость арендной платы с 01.10.2017 определена в сумме 482 625 руб. в месяц (л.д. 32).

ООО «Дартлек» нарочно ПАО «Сбербанк» были вручены следующие уведомления: 

- уведомление от 18.07.2018 № 026, которым общество «Дартлек» уведомило ПАО «Сбербанк России» об увеличении арендной платы с 01.10.2018 на 10 %, размер ежемесячной арендной платы составил 530 887 руб. (л.д. 13); 

- уведомление от 02.09.2019 № 033, которым общество «Дартлек» уведомило ПАО «Сбербанк России» об увеличении арендной платы с 03.10.2019 на 10%, размер ежемесячной арендной платы составил 583 975 руб. (л.д. 14).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 34-43) право собственности на объект недвижимости, являющийся предметом аренды по договору аренды нежилого помещения № б/н/230 от 10.01.2013, с 14.09.2020 перешло к третьим лицам.

Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате, истец направил ответчику предарбитражную претензию исх. № 049 от 03.11.2020 с предложением в течение 10 рабочих дней с момента получения настоящего претензионного письма оплатить задолженность за период с 01.10.2018 по 13.09.2020 в размере 1 734 487 руб. 29 коп. (л.д. 15-16, 17).

Оставление ПАО «Сбербанк» требований указанной претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения ООО «Дартлек» в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что согласно п. 5.3 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 06.02.2013 № 1 стороны предусмотрели право арендодателя на изменение один раз в год размера арендной платы в одностороннем порядке, без дополнительного соглашения и без получения согласия арендатора, в силу чего ООО «Дартлек» правомерно и обоснованно были заявлены исковые требования с учетом состоявшегося изменения размера арендных платежей. С учетом заявленного ПАО «Сбербанк» ходатайства суд первой инстанции пришел к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям за период с 01.10.2018 по 11.10.2018, в связи с чем снизил размер подлежащей взысканию задолженности.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы ответчика, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для изменения судебного акта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Как следует из письменных материалов дела, между ООО «Дартлек» (арендодатель) и ПАО «Сбербанк» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № б/н/230 от 10.01.2013, согласно п. 1.1 которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 301,3 кв.м, расположенные на 1 этаже 9-этажного жилого дома по адресу: 

<

...> (далее - помещение), под номерами №  29, 30, 32, 36, 37 в соответствии с кадастровым паспортом, выданным 19.12.2012 филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Башкортостан (приложение № 1).

Стороны согласовали существенные условия указанного договора (предмет договора и размер арендной платы), приступили к исполнению его условий.

Действительность и заключенность договора аренды лицами, участвующими в деле, в ходе исполнения его условий не оспаривались, в силу чего суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возникновении между истцом и ответчиком обязательственных правоотношений, вытекающих из договора аренды нежилого помещения № б/н/230 от 10.01.2013.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 5.1 договора за пользование объектом недвижимости по настоящему договору арендатор ежемесячно уплачивает арендодателю арендную плату.

В п. 5.2 договора предусмотрено, что размер арендной платы за пользование объектом недвижимости устанавливается сторонами на основании протокола согласования договорной стоимости аренды (приложение № 2).

Согласно протоколу согласования договорной стоимости аренды от 10.01.2013 договорная стоимость арендной платы на дату заключения договора определена в сумме 438 750 руб. в месяц, сумма арендной платы за каждый из 3 первых месяцев аренды составляет 219 375 руб.

Согласно протоколу согласования договорной стоимости аренды договорная стоимость арендной платы с 01.10.2017 определена в сумме 482 625 руб. в месяц (л.д. 32).

При этом на основании п. 4.1.3 и п. 5.3 договора стороны согласовали условие, согласно которому арендодатель вправе изменять не чаще одного раза в год ежемесячную ставку арендной платы за объект аренды, указанный в п. 1.1 настоящего договора. Изменение размера арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем на 10 % от согласованного размера арендной платы по договору и не менее установленного коэффициента инфляции по данным Роскомстата, в зависимости от того, что окажется больше. При этом, арендодатель должен письменно за 30 дней уведомить об изменении размера и условий оплаты. Изменение размера арендной платы производится путем направления второй стороне нового протокола согласования договорной стоимости аренды без оформления дополнительного соглашения и регистрации в уполномоченном органе.

На основании пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

Таким образом, возможность изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы не чаще одного раза в год не противоречит нормам материального права о договоре аренды.

Требования п. 4.1.3 и п. 5.3 договора истцом были соблюдены, ООО «Дартлек» нарочно ПАО «Сбербанк» были вручены следующие уведомления: 

- уведомление от 18.07.2018 № 026, которым общество «Дартлек» уведомило ПАО «Сбербанк России» об увеличении арендной платы с 01.10.2018 на 10 %, размер ежемесячной арендной платы составил 530 887 руб. (л.д. 13); 

- уведомление от 02.09.2019 № 033, которым общество «Дартлек» уведомило ПАО «Сбербанк России» об увеличении арендной платы с 03.10.2019 на 10%, размер ежемесячной арендной платы составил 583 975 руб. (л.д. 14).

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что в спорный период ПАО «Сбербанк России» было обязано произвести оплату арендных платежей по договору в размере, указанном в вышеприведенных уведомлениях.

Довод апелляционной жалобы ПАО «Сбербанк России» о том, что в нарушение договора истец увеличил ежемесячную ставку арендной платы в размере более чем 10 %, является необоснованным, поскольку такое увеличение ответчиком считается исходя из полученных им отчетов о рыночной стоимости права аренды на нежилые помещения общей площадью 301,3 кв.м, расположенные на 1 этаже 9-этажного жилого дома по адресу: 

<

...>, тогда как по условиям договора ежегодное увеличение арендных платежей производится в процентом отношений от размера арендной платы по договору за предшествующий период.

Ссылка апеллянта на пункт 22 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно которому, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки, отклонена судебной коллегией.

Из содержания указанных разъяснений усматривается, что возможность отказа арендодателю во взыскании арендных платежей в увеличенном размере допускается, если такое увеличение носило немотивированный, необусловленный отдельными условиями договора аренды характер, в результате чего  арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок платы за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период.

Вместе с тем, на основании пунктов 1, 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно статье 309, пункту 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, при заключении договора аренды нежилого помещения № б/н/230 от 10.01.2013 стороны согласовали размер арендных платежей, а также предоставили арендодателю право изменять не чаще одного раза в год ежемесячную ставку арендной платы за объект аренды, указанный в п. 1.1 настоящего договора, в размере не более чем 10 % от размера ежемесячной арендной платы либо на размер коэффициента инфляции, в зависимости, чей размер больше, от ежемесячной арендной ставки за предыдущий период. 

Затем стороны заключили дополнительное соглашение № 1 от 06.02.2013, в котором изложили п. 5.3 договора в следующей редакции: «Изменение размера арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем на 10% от согласованного размера арендной платы по договору и не менее установленного коэффициента инфляции по данным Роскомстата, в зависимости от того, что окажется больше. При этом, арендодатель должен письменно за 30 дней уведомить об изменении размера и условий оплаты. Изменение размера арендной платы производится путем направления второй стороне нового протокола согласования договорной стоимости аренды без оформления дополнительного соглашения и регистрации в уполномоченном органе.» (л.д. 33).

Таким образом, стороны договора не только предоставили арендодателю право изменять не чаще одного раза в год ежемесячную ставку арендной платы за объект аренды, но и установили прозрачный, понятый механизм такого ежегодного начисления арендной платы, в силу чего при несогласии с очередным увеличением арендных платежей арендатор имел возможность принять оперативные меры для прекращения действия договора аренды, если полагал его дальнейшее исполнение на предлагаемых арендодателем условиях невыгодным.

Однако из материалов дела не усматривается, что, получив уведомление от 18.07.2018 № 026, уведомление от 02.09.2019 № 033, ПАО «Сбербанк России» отказалось от дальнейшего исполнения договора. Таким образом, продолжив пользоваться арендуемым имуществом, ответчик фактически принял условия арендодателя.

В силу изложенного, положений статей 309, 310, 425 и 424 ГК РФ, апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции, что обязательства ответчиком должны были быть исполнены, исходя из условий договора.

Апелляционный суд также отмечает, что в подтверждение факта превышения размера арендной платы над рыночной стоимостью права аренды того же нежилого помещения  ПАО «Сбербанк России» был представлен отчет об оценке № 095/1-18 от 12.09.2018, который был подготовлен в отношении нежилого помещения, общей площадью 296,6 кв.м., тогда как объектом аренды является помещение общей площадью 301,3 кв.м.

Отчет об оценке № 105/5-20 от 25.11.2020 был подготовлен в отношении нежилого помещения, общей площадью 301,3 кв.м, однако рыночная стоимость права аренды определялась по состоянию на 25.11.2020, тогда как спорным является период с 01.10.2018 по 13.09.2020.

Ссылка апеллянта на то, что стороны дополнительных соглашений по вопросу увеличения размера арендной платы не заключали, несостоятельна, поскольку по условиям п. 4.1.3 и п. 5.3 договора для изменения размера арендной платы не требовалось согласия арендатора и заключения каких-либо дополнительных соглашений.

 Апелляционный суд отклоняет довод апеллянта о том, что ответчиком допущена переплата сумма арендных платежей за 40 кв.м с учетом произведенной в арендуемом помещении перепланировки, поскольку факт произведенной ответчиком для своих целей в арендуемом помещении перепланировки не повлиял на его обязанность по внесению арендной платы за ту площадь нежилого помещения, которая ему была передана по договору аренды. Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (л.д. 34-43) площадь арендуемого помещения продолжает составлять 301,3 кв.м.

Ссылка апеллянта на то, что суд не рассмотрел заявление ответчика о пропуске истцом годичного срока исковой давности в части урегулирования разногласий между сторонами о новом размере арендных платежей, не может быть принята, поскольку предметом заявленного иска не являлось разрешение между сторонами преддоговорного спора. 

Истец просил суд первой инстанции взыскать с ответчика задолженность по договору аренды нежилого помещения № б/н/230 от 10.01.2013 за период с 01.10.2018 по 13.09.2020 в размере 1 734 487 руб. 29 коп.

Ответчиком в ходе рассмотрения дела было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

На основании статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

При этом, согласно пункту 3 статьи 202 ГК РФ течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры (пункт 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

По смыслу указанной нормы соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени. 

Установленный в части 5 статьи 4 АПК РФ тридцатидневный срок для соблюдения процедуры претензионного урегулирования спора носит общий характер и в силу прямого указания в данной статье применяется, если иной срок не установлен законом либо договором.

Из материалов дела следует, что исковое заявление подано в арбитражный суд 12.11.2020 (л.д. 82).

Подаче иска предшествовало направление ответчику претензии от 03.11.2020 № 049 (л.д. 15-16).

Учитывая дату обращения истца с иском в суд, соблюдение претензионного порядка, а также разъяснения, данные в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», часть 5 статьи 4 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что на момент подачи иска срок исковой давности был пропущен по требованиям об оплате аренды за период с 01.10.2018 по 11.10.2018, в силу чего посчитал, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате подлежат удовлетворению частично за период с 12.10.2018 по 13.09.2020 в сумме 1 717 362 руб. 09 коп.

Апелляционный суд находит указанный вывод суда первой инстанции противоречащим нормам материального права.

Как уже было указано ранее, по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части; срок давности по искам о просроченных повременных платежах исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (пункт 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»), следовательно, последствия пропуска срока исковой давности также касаются целого периодического платежа, а не его отдельной части.

В силу п. 5.4 договора арендная плата вносится ежемесячно, не позднее 25 числа каждого месяца, предшествующего оплачиваемому (авансовый порядок).

Таким образом, поскольку исковое заявление было подано в арбитражный суд 12.11.2020, с учетом соблюдения претензионного порядка урегулирования спора и разъяснений, данных в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», апелляционный суд приходит к выводу, что истцом был пропущен срок исковой давности по всему периодическому арендному платежу за октябрь 2018 г., в силу чего истец вправе рассчитывать на взыскание  задолженности по арендной плате за период с 01.11.2018 по 13.09.2020 в размере 1 686 225 руб. 29 коп.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330, статьи 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Согласно п. 6.2 договора арендатор при нарушении договорных обязательств уплачивает арендодателю    за нарушение сроков оплаты, предусмотренных настоящим договором, неустойку в размере 0,3 % от суммы, сроки оплаты которой нарушены, за каждый день просрочки, но не более 10 % от суммы.

Таким образом, письменная форма соглашения о неустойке сторонами была соблюдена.

Поскольку оплата арендной платы ответчиком в установленные договором сроки в полном объеме не произведена, требование истца о взыскании финансовой санкции (пеней) является обоснованным.

Истцом было заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки по договору аренды нежилого помещения № б/н/230 от 10.01.2013 за период с 26.09.2018 по 11.11.2021 в размере 173 448 руб. 73 коп. 

На основании пункта 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

С учетом вышеприведенных мотивов относительно неверного применения судом первой инстанции последствия пропуска срока исковой давности суд также пришел к ошибочному выводу, что размер неустойки, подлежащий взысканию с ответчика в пользу истца за период с 12.10.2018 по 13.09.2020, составляет 171 736 руб. 21 коп.

Поскольку истцом был пропущен срок исковой давности по всему периодическому арендному платежу за октябрь 2018 г., истец вправе рассчитывать на взыскание с ответчика неустойки по задолженности, образовавшейся за период с 01.11.2018 по 13.09.2020.

По расчету суда апелляционной инстанции с ответчика в пользу истца подлежит взысканию договорная неустойка за период с 26.10.2018 по 11.11.2021 в размере 168 622 руб. 53 коп.

Решение суда первой инстанции подлежит изменению ввиду неправильного применения судом норм материального права.

Доводам ответчика о подаче иска ненадлежащим истцом, поскольку объект аренды был отчужден ООО «Дартлек» в пользу третьих лиц, была дана надлежащая оценка судом первой инстанции, который обоснованно отметил, что ООО «Дартлек» сохранило право на взыскание задолженности по договору за период, предшествующий переходу к третьим лицам права собственности на объект аренды.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по государственной пошлине по иску и по апелляционной жалобе распределяются по правилам части 1 статьи 110 АПК РФ. 

Поскольку решение суда первой инстанции подлежит изменению в части размера взысканных арендной платы и договорной неустойки, изменению подлежит и предложенное судом распределение судебных издержек по оплате государственной пошлины по иску.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

При цене иска в размере 1 907 936 руб. 02 коп. размер государственной пошлины по иску составит 32 079 руб. (подпункт 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, пункт 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Истцом при подаче иска была уплачена госпошлина в размере 40 345 руб.

С учетом частичного удовлетворения заявленного иска государственная пошлина в размере 31 186 руб. 40 коп. (пропорционально удовлетворенной части исковых требований) относится на ответчика и подлежит взысканию с него в пользу истца в качестве судебных расходов. В остальной части государственная пошлина по иску относится на истца.

Излишне уплаченная истцом государственная пошлина в размере 8 266 руб. подлежит возврату ему из федерального бюджета.

В силу удовлетворения апелляционной жалобы ПАО «Сбербанк» с ООО «Дартлек» в пользу апеллянта подлежит взысканию государственная пошлина по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.03.2022 по делу № А07-33529/2021 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

«Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Дартлек» удовлетворить частично.

Взыскать с публичного акционерного общества «Сбербанк России» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Дартлек» 1 686 225 руб. 29 коп. долга, 168 622 руб. 53 коп. пени, а также 31 186 руб. 40 коп. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Дартлек» из федерального бюджета государственную пошлину в размере 8 266 руб., излишне уплаченную по платежному поручению от 09.11.2021 № 89.».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Дартлек» в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк России» судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий судья

А.С. Жернаков

Судьи:

Ю.С. Колясникова

В.А. Томилина