АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-4792/2020

г. Ставрополь

30 декабря 2020 г.

Резолютивная часть решения объявлена 26 ноября 2020 года

Решение изготовлено в полном объеме 30 декабря 2020 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску отдела имущественных и земельных отношений администрации Грачевского муниципального района Ставропольского края, ОГРН 

<

***>, с. Грачевка,

к обществу с ограниченной ответственностью «Интер-Юг», ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь,

о взыскании арендной платы, пени и расторжении договора аренды земельного участка, 

при участии в заседании представителя истца ФИО2 по доверенности от 20.01.2020, руководителя ответчика ФИО3,

УСТАНОВИЛ:

отдел имущественных и земельных отношений администрации Грачевского муниципального района (далее - отдел) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к ООО «Интер-Юг» (далее – общество) о взыскании 118 715,85 руб. арендной платы за 2016-2019 гг., 1-3 кварталы 2020 г. и 193 013,88 руб. пени за период с 02.01.2019 по 09.11.2020, а также расторжении договора аренды земельного участка от 12.11.2012 № 95-12 (с учетом уточнений, принятых протокольным определением от 26.11.2020).

Ответчик с требованиями не согласился, пояснил, что в 2013 году обществом в администрацию нарочно представлено заявление о расторжении договора аренды № 95-12, так как в силу своих характеристик земельным участком невозможно было пользоваться по назначению (на всей территории земельного участка имеются ямы и овраги природного происхождения), с этого периода общество считает вышеуказанный договор аренды расторгнутым и никаких обязательств не несет; в период с 2013 по 2018 год от истца не поступало уведомлений о наличии задолженности по арендной плате; срок исковой давности за 2016 год пропущен.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

12 ноября 2012 года администрацией Грачевского муниципального района вынесено постановление № 743 о предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:07:040204:76 площадью 20 000 кв.м., местоположение: 

<

...>, из категории - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - под строительство цеха по розливу минеральной воды, сроком на 10 лет.

Согласно данному постановлению предоставление земельного участка произведено на основании протокола заседания конкурсной (аукционной) комиссии по рассмотрению заявок граждан, юридических лиц на право аренды земельными участками, предоставления земельных участков в собственность, продаже права на заключение договоров аренды земельных участков на конкурсах, аукционах, находящихся в управлении и распоряжении администрации Грачевского муниципального района от 02.11.2012 № 2, с учетом проведения процедуры публикации сообщения в общественно-политической газете Грачевского района «Вперед» от 30.05.2012 № 40 (5433).

В соответствии с данным постановлением между отделом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 12.11.2012 № 95-12 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:07:040204:76 площадью 20 000 кв.м., местоположение: 

<

...>, из категории - земли населенных пунктов, с разрешенным использованием - под строительство цеха по розливу минеральной воды, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемого к договору и являющегося неотъемлемой частью.

Срок аренды установлен с 12.11.2012 по 11.11.2022 (пункт 2.3 договора).

По акту приема-передачи (приложение № 1 к договору) участок передан арендатору.

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящее время – Единый государственный реестр недвижимости) 09.04.2013 за номером 26-26-09/001/2013-599.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что Арендатор перечисляет арендную плату равными долями ежеквартально не позднее 10 числа месяца, следующего после окончания квартала, а последний квартал года до 10 декабря текущего года.

Размер арендной платы за участок по итогам торгов составляет 25 000 руб. в год (пункт 3.1 договора).

Претензией от 07.02.2020 № 05-05/68 истец потребовал оплаты спорной задолженности, а также предупредил о возможности расторжения договора аренды в случае невнесения арендной платы более двух раз подряд. Направление претензии подтверждается квитанцией Почты России от 07.02.2020.

Неисполнение претензии послужило основанием для обращения в арбитражный суд.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс, ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы определяется по результатам этого аукциона.

Материалами дела установлено, что 09 марта 2010 года подготовлен межевой план в целях образования земельного участка по адресу: 

<

...> б/н.

Постановлением администрации муниципального образования Старомарьевского сельсовета от 09.11.2010 № 705 утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории площадью 20 000 кв.м земель населенных пунктов, по адресу: 

<

...> б/н. Установлен вид разрешенного использования – под строительство цеха по розливу минеральной воды.

18 апреля 2011 года на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок площадью 20 000 кв.м, по адресу: 

<

...> б/н, разрешенное использование – под строительство цеха по розливу минеральной воды с присвоением кадастрового номера 26:07:040204:76.

Постановлением администрации муниципального образования Старомарьевского сельсовета от 02.03.2012 № 43 «Об упорядочении адресного хозяйства» адресному хозяйству: 

<

...> б/н, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 26:07:040204:76 присвоен постоянный почтовый адрес: Ставропольский край, Грачевский район, с . Старомарьевка,ул. Солнечная, 56.

При заключении договора аренды от 12.11.2012 № 95-12 приложением к нему и его неотъемлемой частью являлся кадастровый паспорт от 21.03.2012 № 26/501/12-58726.

Вместе с тем, 27 февраля 2013 года по заказу администрации муниципального образования Старомарьевского сельсовета в целях изменения сведений о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 26:07:040204:76 подготовлен межевой план земельного участка. 

Согласно заключению кадастрового инженера к межевому плану от 27.02.2013 межевой план подготовлен в целях изменения сведений о местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 26:07:040204:76, участок формировался под строительство цеха по розливу минеральной воды на площади 20 000 кв.м. При проведении изыскательских геодезических работ на данном земельном участке выявлено, что на участке находятся 4 нерекультивированных силосных ямы общей площадью 8545 кв.м, что составляет 42,7 % от общей площади земельного участка. При подготовке предпроектной документации и проектных расчетах засыпки грунтом установлено о нецелесообразности использовать земельный участок для целей строительства, так как идет значительное удорожание сметной стоимости, а на момент формирования земельного участка при выполнении полевых геодезических работ невозможно было оценить степень нарушенных земель так как заданием на межевание требовалось произвести только съемку окружных границ. Процедура регистрации земельного участка была проведена не полностью в связи с открывшимися обстоятельствами, так как земельный участок не может использоваться по целевому назначению и в существующих границах невозможно построить весь комплекс технологического процесса. В связи с отсутствием в земельном законодательстве процедуры перераспределения с землями, необходимо изменение сведений о местоположении границ земельного участка для последующего его использования для строительства цеха по розливу минеральной воды.

Схема расположения земельного участка подготовлена и утверждена постановлением администрации муниципального образования Старомарьевского сельсовета от 19.02.2013 № 63.

На основании решения управления Росреестра от 28.02.2013 № 26/301/13-25770 проведен государственный кадастровый учет изменений земельного участка с кадастровым номером 26:07:040204:76, расположенного по адресу: Ставропольский край, 

<

...>, в результате чего полностью изменилось местоположение вышеуказанного земельного участка по сведениям ЕГРН.

Истец ссылается на то, что на момент государственной регистрации договора аренды границы земельного участка уже были изменены.

Однако на регистрацию был представлен договор с кадастровым паспортом от 21.03.2012, в котором указано первоначальное местоположение земельного участка.

В судебном заседании от 26.11.2020 ответчиком представлен суду на обозрение его экземпляр оригинала договора аренды № 95-12 от 12.11.2012.

Истцом представлена суду на обозрение заверенная управлением Росреестра по Ставропольскому краю копия договора аренды № 95-12 от 12.11.2012 (копия заверена от 25.08.2020).

Судом исследованы указанные документы и по составу приложений к договору сверены с имеющейся в деле копией договора, представленной ответчиком.

По итогам исследования материалов дела и представленных на обозрение суда документов суд приходит к выводу о том, что вопреки мнению истца спорный договор аренды был предоставлен на регистрацию со старым кадастровым паспортом (от 21.03.2012 № 26/501/12-58726). Передача земельного участка с кадастровым номером 26:07:040204:76 состоялась до изменения его границ в Государственном кадастре недвижимости.

В данном случае в 2013 году проведена не процедура уточнения границ земельного участка или исправления кадастровой (реестровой) ошибки, а изменено местоположение земельного участка в связи с невозможностью его использования в тех границах, в которых он был сформирован и предоставлен в аренду обществу.

При этом доказательств уведомления ответчика об изменении местоположения указанного земельного участка, равно как и доказательств передачи участка в измененных границах ответчику, в материалы дела не представлено.

Согласно акта внепланового (рейдового) осмотра от 18.06.2019, проведенного старшим инспектором отдела по новому месту расположения земельного участка (по измененным границам), участок зарос кустарником и разнотравьем, строительные работы на данном земельном участке не ведутся, по целевому назначению данный земельный участок не используется.

Таким образом, земельный участок в измененных границах ответчиком фактически не использовался.

Земельный участок, предоставленный обществу (его первоначальное местоположение) не мог использоваться для целей, для которых он был предоставлен в аренду, что подтверждается вышеупомянутым межевым планом от 27.02.2013, а также приложенным к нему топопланом участка, из которого видно, что силосные ямы разной площади и конфигурации, находясь на расстоянии друг от друга, распределены практически по всей площади земельного участка.

Согласно части 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В силу части 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

В соответствии частью 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В силу приведенных норм передача арендодателем имущества, использование которого для цели, предусмотренной договором невозможна, освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы.

С учетом изложенного, а также того, что земельный участок с кадастровым номером 26:07:040204:76 ни в первоначальным, ни в измененных границах, ответчиком фактически не использовался, оснований для взыскания арендной платы и, соответственно, неустойки не имеется.

По требованию о расторжении договора аренды суд приходит к следующему.

В силу части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом, часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, поэтому действует общее правило, содержащееся в части 2 статьи 452 ГК РФ, согласно которой требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). Данное разъяснение содержится в пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002  № 66.

В приложенной к исковому заявлению претензии от 07.02.2020 № 05-05/68 содержится лишь предупреждение о праве арендодателя расторгнуть договор, но не предложение о его расторжении по соглашению сторон.

Как указывает истец, 22.04.2020 (после подачи иска) в адрес ответчика направлено соглашение о расторжении, что подтверждается чеком Почты России от 22.04.2020, которое возвращено отправителю с пометкой «возвращено, организация не разыскана, порядок доставки пользователем не определен».

Судом установлено, что истец предложение о расторжении договора аренды ответчику не направлял, направлен был лишь текст проекта соглашения о расторжении договора без каких-либо подписей со стороны отдела, что исключает возможность расторжения договора аренды при согласии ответчика на это (его подпись на таком «проекте» недостаточна для того, чтобы соглашение о расторжении считалось расторгнутым). Отсутствие на соглашении подписи уполномоченного на расторжение договора лица со стороны отдела исключает также возможность добровольного подписания соглашения ответчиком в ходе рассмотрения дела.

Таким образом цель досудебного порядка урегулирования спора в данном случае не достигнута, поэтому данное требование управления подлежит оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 АПК РФ.

При этом суд отмечает, что ответчик сам указывает на расторжение договора аренды ранее, то есть не имеет возражений против прекращения арендных отношений. В этой связи и при несоблюдении истцом досудебного порядка, удовлетворение судом требования о расторжении договора привело бы к необоснованному возложению на ответчика негативных последствий частичного удовлетворения иска. 

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 148-149, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление в части требования о расторжении договора оставить без рассмотрения.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной  жалобы.

СудьяЭ.И. Орловский