АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Седова, д. 76, г. Иркутск, Иркутская область, 664025,

тел. (3952) 262-102; факс (3952) 262-001

http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело  № А19-5626/2023

г. Иркутск

11 марта 2025 года.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 26.02.2025.

Решение в полном объеме изготовлено 11.03.2025.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Пущиной Т.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Иванченко Е.Э., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

к МИНИСТЕРСТВУ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ (адрес: 664007, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСК ГОРОД, КАРЛА ЛИБКНЕХТА УЛИЦА, 47, ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

третье лицо - Администрация Смоленского муниципального образования (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>, адрес 664519, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСКИЙ РАЙОН, СМОЛЕНЩИНА СЕЛО, ЗАВОДСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 1)

ПУБЛИЧНОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «РОСТЕЛЕКОМ» (ОГРН: 

<

***>; ИНН: 

<

***>; адрес: 191167,Г.САНКТ-ПЕТЕРБУРГ,ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГСМОЛЬНИНСКОЕ,НАБ СИНОПСКАЯ,Д. 14, ЛИТЕРА А).

о признании договора аренды земельного участка № 1553/21ИРТ от 23.08.2021 недействительным; о применении последствий недействительности договора в виде взыскания арендных платежей в сумме 84 500 руб. и причиненных убытков в сумме 190 000 руб.,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности,

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв с 19.02.2025 до 26.02.2025, после окончания перерыва судебное заседание продолжено в том же составе, при участии тех же представителей сторон, 

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к МИНИСТЕРСТВУ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ (далее - ответчик) о расторжении договора аренды № 1553/21ИРТ от 23.08.2021, о взыскании внесенных арендных платежей в сумме 84 500  руб. и причиненных убытков в сумме 190 000 руб., взыскать с Министерства имущественных отношений Иркутской области государственную пошлину в размере 8 490 руб.

Определением суда от 12.12.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований было привлечено ПУБЛИЧНОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «РОСТЕЛЕКОМ». 

Истец в судебном заседании заявленные требования поддерживал в полном объеме, в котором указывал на то, что истец не мог использовать участок по целевому назначению, что стало известно после заключения договора, ввиду чего, на стороне истца возникли убытки.

Ответчик иск не признавал, поддерживал доводы, изложенные ранее, с учетом уточнений заявленных требований, в котором указывал на то, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, поскольку ограничения в пользовании участком на момент заключения договора аренды отсутствовали.  Согласно заключению эксперта, земельный участок, переданный по договору аренды, возможно использовать в соответствии с его целевым назначением, на земельном участке возможно строительство двухэтажного объекта, общей площадью 148 кв.м. после наложения на земельный участок охранной зоны линий связи и сооружений связи, что не противоречит, а соответствует разрешенному использованию земельного участка для розничной и мелкой торговли. 

Исследовав материалы дела, ознакомившись с письменными доказательствами, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 23.08.2021 между МИНИСТЕРСТВОМ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 1553/21ИРТ, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

...> «а», кадастровый номер 38:06:150102:805, площадью 290 кв.м., с видом разрешенного использования участка: предприятия розничной и мелкооптовой торговли (п. 1.1 договора). Разрешенное использование участка: предприятия розничной и мелкооптовой торговли (объект) (п. 1.5 договора).

Пунктом 2.1 договора стороны согласовали, что договор действует с 23.08.2021 по 22.02.2023 (сроком на 18 месяцев). 

Условия по арендной плате согласованы сторонами в пятом разделе договора. 

По акту приема-передачи 23.08.2021 арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок.

В ходе получения разрешения на строительство объекта было выявлено о наличии на земельном участке ограничений, существенно влияющих, по мнению истца, на использование земельного участка по назначению в рамках заключенного договора аренды, не оговоренных в договоре аренды.

На кадастровом учете отразилась зона с особыми условиями использования территории. Вид: охранная зона линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофикации, зона охраны искусственных объектов. Реестровый номер: 38:06-6.997. Наименование: охранная зона линий связи и сооружений связи, ВОЛП ок745с1 (РМ р6557 - АТС Смоленщина). Ограничение: согласно постановления Правительства РФ № 578 от 09.06.1995 «Об утверждении Правил охраны линий и сооружений связи Российской Федерации».

Аукционная документация, равно как и договор аренды  не содержат информации о наличии вышеуказанных ограничений на земельном участке.

Общая площадь земельного участка с кадастровым номером 38:06:150102:805 составляет 290 кв.м., при этом ориентировочная площадь охранной зоны, в пределах которой арендатор не вправе осуществлять застройку составляет 140-150 кв.м., то есть около 50 % от общей площади земельного участка. Истец указал, что конфигурация земельного участка, наличие склона, при условии соблюдения вышеуказанной охранной зоны, не позволяет использовать земельный участок по его прямому назначению, для осуществления на нем строительства объекта и является не пригодным в соответствии с целями его предоставления.

09 июня 2022 года в адрес Министерства имущественных отношений Иркутской области ФИО1 было направлено заявление о замене непригодного для использования земельного участка и предложено заменить его на полностью равноценный земельный участок, который позволит реализовать права арендатора в рамках заключенного договора аренды.

Министерством было отказано в замене земельного участка.

Истец ссылается на возникновение у него убытков в результате передачи ответчиком земельного участка с существенными недостатками, препятствующими его целевому использованию.

Таким образом, поскольку в период действия договора аренды, по мнению истца, последний не смог использовать земельный участок по назначению, у истца, в связи с проведением мероприятий по подготовке к строительству возникли убытки, в виде расходов на получение разрешение на строительство и платы внесенной при заключении договора аренды.

Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском. 

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав доводы сторон,  суд приходит к следующим выводам.

Оценка вышеназванного договора позволяет прийти к выводу, что отношения сторон сложились по договору аренды, которые регулируются параграфом 3 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.  

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно статьям 611 (пункт 1), 614 (пункт 1) и 615 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как установлено судом, в целях использования объекта на основании договора земельного участка от 23.08.2021 № 1553/21ИРТ истец 23.09.2021 обратился с заявлением о выдаче градостроительного плана. 27.09.2021 был подготовлен градостроительный план.

18.03.2022 между ИП ФИО1 (заказчик) и ООО «Перспектива+» заключен договор на выполнение проектной документации, по условиям которого заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя обязательства выполнить работы по разработке проектной документации для строительства объекта: «выставочный центр «Ярмарка мастеров по ул. Набережная, 1 «а» в с. Смоленщина, Иркутского района» на земельном участке с кадастровым номером 38:06:150102:805. 

Ввиду чего, ООО «Перспектива+» разработала на основании указанного договора проектную документацию.

Стоимость указанных услуг составила 30 000 руб.

В целях получения разрешения на строительство, между ФИО1 (заказчик) и ФИО2 (исполнитель) был заключен договор оказания юридических и консультационных услуг № 003/2021, по условиям которого исполнитель обязуется оказать юридические услуги по анализу и подготовке документов с целью получения разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым номером 38:06:150102:805, расположенного по адресу: 

<

...> а. 

Согласно пункту 3.1 указанного договора стоимость услуг составляет 160 000 руб. 

В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами (п 4 ст. 51 ГрК РФ).

С учетом чего, истец 04.05.2022 обратился в Администрацию Смоленского муниципального образования с заявлением о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства.

В процессе осуществления проверки документов с целью выдачи разрешения на строительство, Администрацией Смоленского муниципального образования было выявлено, что объект капитального строительства по представленному проекту, располагается в охранной зоне линий связи и сооружений связи. 

09.06.2022 истец обратился в Министерство с заявлением о рассмотрении вопроса о замене земельного участка на аналогичный земельный участок, с целью реализации арендатором права, предусмотренного договором.

Министерство, рассмотрев обращение, письмом от 01.07.2022 отказало в замене земельного участка. 

В целях установления данных обстоятельств, судом было предложено ПАО «РОСТЕЛЕКОМ» представить пояснения, в которых указано на то, что приказом от 10.12.2020 № 0704/01/471/20 установлены границы охранных зон линейных сооружений ПАО «РОСТЕЛЕКОМ», в том числе волоконно-оптической линии связи (ВОЛС) ВОЛП ОК745с (РМ р6557-АТС Смоленщина). На основании данного приказа 30.09.2021 Росреестр внес сведения о границах указанной зоны с особыми условиями использования территории в Единый государственный реестр недвижимости, о чем свидетельствует уведомление от 01.10.2021 филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» в Иркутской области. 

Согласно пункту 2 части 1 статьи 104 Земельного кодекса Российской Федерации зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в том числе в целях безопасной эксплуатация объектов связи. Охранная зона линий и сооружений связи является одним из видов зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) (п. 7 ст. 105 ЗК РФ).

Пункт 1 статьи 106 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что Правительство Российской Федерации утверждает положение в отношении каждого вида зон с особыми условиями использования территорий, за исключением зон с особыми условиями использования территорий, которые возникают в силу федерального закона (водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия), в котором должны быть определены:

1) порядок подготовки и принятия решений об установлении, изменении, о прекращении существования указанных зон;

2) исчерпывающий перечень объектов, территорий, в связи с размещением которых или в целях защиты и сохранения которых устанавливается зона с особыми условиями использования территории, или критерии таких объектов, виды территорий;

3) срок, на который устанавливаются указанные зоны, за исключением случаев установления зон бессрочно;

4) требования к предельным размерам указанных зон и (или) правила определения размеров зон, за исключением случаев, если требования к таким предельным размерам и (или) правилам определения размеров зон установлены федеральным законом;

5) порядок обозначения границы зоны с особыми условиями использования территории и (или) местоположения объекта, в связи с размещением которого устанавливается зона с особыми условиями использования территории, на местности;

6) перечень ограничений использования земельных участков, которые могут быть установлены в границах указанных зон, за исключением случаев, если перечень этих ограничений установлен федеральным законом, а также перечень ограничений хозяйственной и иной деятельности, которые могут быть установлены на водном объекте в случае, если в границы зоны с особыми условиями использования территории включаются акватория водного объекта, ее часть. Данным положением могут быть установлены разные перечни таких ограничений в зависимости от видов или характеристик объектов и (или) территорий, в отношении которых устанавливаются зоны с особыми условиями использования территорий;

7) правила определения размеров территорий в случае, если в границах зоны с особыми условиями использования территории могут выделяться две или более территории, в отношении которых устанавливаются различные ограничения использования земельных участков, в том числе для достижения различных целей установления такой зоны, предусмотренных пунктом 1 статьи 104 настоящего Федерального закона (далее также - подзоны), а также перечень ограничений использования земельных участков, водных объектов, которые могут быть установлены в границах указанных территорий (за исключением случаев, если перечень этих ограничений в отношении каждой территории установлен федеральным законом);

8) информация о возможности или невозможности установления отдельных ограничений использования земельных участков, водных объектов, их частей при установлении зоны с особыми условиями использования территории, ее подзон из перечней ограничений, предусмотренных подпунктами 6 и 7 настоящего пункта, в зависимости от характеристик объектов или территорий, в отношении которых устанавливается зона с особыми условиями использования территории;

9) федеральные органы исполнительной власти, уполномоченные на принятие решений об установлении, изменении, о прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории, за исключением случаев, если федеральным законом принятие указанных решений отнесено к полномочиям органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления;

10) сведения о праве иных лиц, не являющихся правообладателями зданий, сооружений, в связи с размещением которых устанавливается зона с особыми условиями использования территории, застройщиками, обеспечивающими строительство, реконструкцию таких зданий, сооружений, обратиться с заявлением об установлении, изменении или о прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории;

11) исчерпывающий перечень документов, представляемых для принятия решений об установлении, изменении, о прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории, способы их представления, а в случае подачи данных документов в форме электронных документов - требования к формату электронных документов;

12) случаи, при которых требуется изменение зоны с особыми условиями использования территории, а также при необходимости случаи, при которых требуется изменение зоны с особыми условиями использования территории, установленной в отношении планируемого к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, после ввода такого объекта капитального строительства в эксплуатацию по итогам оценки фактического воздействия такого объекта, сроки обращения правообладателя такого объекта в уполномоченные органы с заявлением об изменении зоны;

13) основания прекращения существования зоны с особыми условиями использования территории. Указанным положением может быть предусмотрено прекращение существования зоны с особыми условиями использования территории одновременно с прекращением существования объекта, в отношении которого установлена такая зона;

14) исчерпывающий перечень оснований для отказа в принятии решений об установлении, изменении, о прекращении существования зоны с особыми условиями использования территории;

15) срок, в течение которого в связи со строительством, реконструкцией объекта должна быть установлена или изменена зона с особыми условиями использования территории. Указанный срок должен составлять не более двенадцати месяцев после ввода объекта в эксплуатацию либо после завершения строительства, реконструкции объекта в случае, если для строительства, реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

В настоящее время соответствующий нормативный правовой акт Правительства РФ не принят.

Постановлением Правительства РФ от 09.06.1995 № 578 утверждены Правила охраны линий и сооружений связи Российской Федерации (далее - Правила охраны линий связи), в соответствии с п. 4 которых на трассах кабельных и воздушных линий связи устанавливаются охранные зоны с особыми условиями использования:

- для подземных кабельных и для воздушных линий связи, расположенных вне населенных пунктов на безлесных участках, - в виде участков земли вдоль этих линий, определяемых параллельными прямыми, отстоящими от трассы подземного кабеля связи или от крайних проводов воздушных линий связи и линий радиофикации не менее чем на 2 м с каждой стороны;

- для морских кабельных линий связи и для кабелей связи при переходах через судоходные и сплавные реки, озера, водохранилища и каналы (арыки) - в виде участков водного пространства по всей глубине от водной поверхности до дна, определяемых параллельными плоскостями, отстоящими от трассы морского кабеля на 0,25 морской мили с каждой стороны или от трассы кабеля при переходах через реки, озера, водохранилища и каналы (арыки) на 100 м с каждой стороны;

- для наземных и подземных необслуживаемых усилительных и регенерационных пунктов на кабельных линиях связи - в виде участков земли, определяемых замкнутой линией, отстоящей от центра установки усилительных и регенерационных пунктов или от границы их обвалования не менее чем на 3 м и от контуров заземления не менее чем на 2 м.

Порядок определения границ охранных зон линий и сооружений связи содержится в разд. II Правил охраны линий связи.

Пункты 5, 9, 10 и 16 Правил охраны линий связи предусматривают следующее:

- на трассах радиорелейных линий связи эксплуатирующие предприятия определяют участки земли, на которых запрещается возведение зданий и сооружений, а также посадка деревьев. Расположение и границы таких участков предусматриваются в проектах строительства радиорелейных линий связи и согласовываются с органами местного самоуправления;

- на трассах кабельных линий связи вне городской черты устанавливаются информационные знаки, являющиеся ориентирами; количество, тип и места их установки определяются владельцами или предприятиями, эксплуатирующими линии связи, по существующим нормативам и правилам либо нормативам и правилам, установленным для сетей связи общего пользования РФ;

- в городах и других населенных пунктах прохождение трасс подземных кабельных линий связи определяется по табличкам на зданиях, опорах воздушных линий связи, линий электропередач, ограждениях, а также по технической документации. Границы охранных зон на трассах определяются владельцами или предприятиями, эксплуатирующими эти линии;

- предприятие, эксплуатирующее сооружение связи и радиофикации, письменно информирует собственника земли (землевладельца, землепользователя, арендатора), расположенной в границе охранной зоны сооружений связи и радиофикации, о требованиях Правил охраны линий связи и определяет компенсационные мероприятия по возмещению ущерба в соответствии с законодательством РФ.

С учетом изложенного, границы охранных зон линий и сооружений связи устанавливаются в соответствии с Правилами охраны линий и сооружений связи Российской Федерации. Эти Правила введены для обеспечения сохранности действующих кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, а также сооружений связи, повреждение которых нарушает нормальную работу взаимоувязанной сети связи России, наносит ущерб интересам граждан, производственной деятельности хозяйствующих субъектов, обороноспособности и безопасности Российской Федерации.

Таким образом, ПАО «РОСТЕЛЕКОМ» обоснованно внесла сведения о границах зоны с особыми условиями использования территории.

Из изложенного следует, что переданный ответчиком земельный участок с 30.09.2021 ограничен в пользовании, ввиду расположения в границах земельного участка охранной зоны линии связи.

В целях определения возможности использования земельного участка по назначению с учетом условий договора аренды, судом была назначена экспертиза по делу (определение суда от 28.02.2024), которая поручена эксперту Общества с ограниченной ответственностью «ПЕРСПЕКТИВА+» ФИО4, с постановкой следующего вопроса: строительство объекта какой площади и этажности возможно на земельном участке с кадастровым номером 38:06:150102:805 площадью 290 кв.м. в соответствии с видом разрешенного использования: розничной и мелкооптовой торговли, учитывая наличие ограничения на земельный участок в виде охранной зоны линии связи? 

Определением суда от 21.03.2024 перед экспертам был поставлен дополнительный вопрос: строительство объекта какой площади и этажности возможно на земельном участке до наложения на земельный участок с кадастровым номером 38:06:150102:805 охранной зоны линий связи и сооружений связи и после наложения указанной охранной зоны?

По поставленным вопросам экспертом представлено экспертное заключение от 28.05.2024, в котором эксперт пришел к следующим выводам: на земельном участке с кадастровым номером 38:06:150102:805 в соответствии с видом разрешенного использования: розничной и мелкооптовой торговли возможно строительство двухэтажного объекта, общей площадью 480 кв.м. до наложения на земельный участок охранной зоны линий связи и сооружений связи. На земельном участке с кадастровым номером 38:06:150102:805 в соответствии с видом разрешенного использования: розничной и мелкооптовой торговли возможно строительство двухэтажного объекта, общей площадью 148 кв.м. после наложения на земельный участок охранной зоны линий связи и сооружений связи. Таким образом, наложение на земельный участок с кадастровым номером 38:06:150102:805 охранной зоны линий связи и сооружений связи повлияло негативным образом на дальнейшее проектирование и планировку земельного участка, в сторону уменьшения возможности размещения здания большей площади, а также вариативности размещения здания и прилагающего благоустройства на участке. 

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение судебной экспертизы является одним из доказательств, которое, согласно части 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеет для суда заранее установленной силы.

Арбитражный суд в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Ввиду чего, суд с учетом совокупности представленных доказательств, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о том, что истец не мог использовать участок по целевому назначению, в том объеме, в котором был передан по спорному договору аренды.

По общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами и иными правовыми актами (п.1 ст.310 ГК РФ). Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый п.2 ст.310 Гражданского кодекса РФ), что разъяснено в п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении».

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (п. 1, 2 ст.450 ГК РФ).

В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (абз. 2п.1 ст.451 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно положениям части 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

С учетом положений названных норм права, учитывая, что после заключения сторонами договора аренды земельного участка, арендатору стало известно, что в границах участка установлены границы охранных зон линейных сооружений, следовательно, участок не может быть использован в полном объеме в тех целях, в которых истец был намерен использовать с учетом условий договора, требование о расторжении договора аренды земельного участка от 23.08.2021 № 1553/21ИРТ суд находит обоснованным.

Согласно абзаца второго части 3 и части 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.

Как указано выше, истцу стало известно о невозможном использовании участка не позднее 09.06.2022, при направлении истцом в адрес Министерства заявления о замене непригодного для использования земельного участка и предложении его заменить на полностью равноценный участок и отказа в указанном требовании. 

Таким образом, суд считает, что договор аренды земельного участка от 23.08.2021 № 1553/21ИРТ подлежит расторжению с 09.06.2022.

Рассмотрев требования истца о взыскании убытков в сумме 190 000 руб. и арендных платежей в сумме 84 500 руб., суд приходит к следующему. 

Как указывалось выше, согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Согласно пункту 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

В соответствии со статьей 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.

Пункт 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет убытки, как расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков - это мера гражданско-правовой ответственности, и ее применение возможно лишь при наличии условий ответственности - это факт нарушения обязательства, наличие и размер понесенного истцом ущерба и причинная связь между правонарушением и возникшим ущербом.

Для удовлетворения требований о взыскании убытков в соответствии со статьями 15, 16 Гражданского кодекса Российской Федерации истец должен представить доказательства факта их причинения и размера, а также наличия причинной связи между понесенными убытками и неправомерными действиями ответчика.

Учитывая изложенное выше, суд пришел к выводу, что истцом доказан факт невозможности использования участка по назначению в полном объеме.

Как следует из требований истца, им заявлено к взысканию убытки в сумме 190 000 руб. и арендные платежи в сумме 84 500 руб.

Между тем, суд не может признать данные требования обоснованными в полном объеме, поскольку, требования о взыскании 84 500 руб. является единовременной платой по результатам аукциона, а не арендными платежами, как указывает истец. 

Так, сторонами в четвертом разделе договора согласованы условия платы.

4.1. За пользование участком арендатор вносит арендную плату.

4.4. Арендная плата по договору состоит из единовременного платежа и периодических (ежеквартальных) платежей.

4.5. Сумма единовременного платежа, определена по результатам аукциона, составляет 84 500 руб.

4.6. Платеж, указанный в пункте 4.5 договора осуществляется в течение 10 дней с момента подписания договора за вычетом задатка, внесенного арендатором в счет обеспечения участия в аукционе по продаже права на заключение договора. 

4.7 Сумма периодических (ежеквартальных) платежей определяется путем деления размера единовременного платежа, определенного в пункте 4.5 договора, на количество дней в году и последующего умножения на количество дней в квартале и оплачивается с 23.08.2022г.

4.8. Сумма периодических (ежеквартальных) платежей вносится не позднее 10 февраля, 10 мая, 10 августа, 10 ноября текущего года. 

4.12 в случае досрочного прекращения, расторжения договора сумма единовременного платежа, определенная в пункте 4.5 договора, перерасчету и возврату не подлежит.

С учетом указанных выше положений договора аренды, условий о невозвратности указанной суммы, а также даты, с которой истцу стало известно о невозможности использования земельного участка,  а также осуществлением в период с августа 2021 по июнь 2022 пользования земельным участком при подготовке документации для получения разрешения на строительство объекта, суд полагает требования в части взыскания 84 500 руб. необоснованным. 

В части требования о взыскании убытков в сумме 190 000 руб., состоящих из расходов на выполнение проектной документации и оказания юридических услуг по анализу и подготовке документов с цель получения разрешения на строительство на арендованном земельном участке, суд руководствуясь статьями 15, 393, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, находит обоснованными, поскольку, данные расходы понесены истцом в связи с подготовкой документации на строительство, реализация которого на спорном земельном участке в объеме планируемом истцом невозможна в связи с недостатками арендованного имущества (земельного участка) за которые отвечает арендодатель в силу действующего гражданского законодательства.

Тот факт, что ответчик на момент заключения договора не обладал сведениями об установлении границ охранных зон линейных сооружений, не освобождает арендодателя от предоставления имущества в согласованном договором виде и возможности использования участка по назначению, поскольку, арендодатель является распорядителем земельного участка и должен обладать всеми сведениями, касающимися его имущества.

Доводы ответчика о том, что согласно экспертному заключению, земельный участок, переданный по договору аренды, возможно использовать в соответствии с его целевым назначением, на земельном участке возможно строительство двухэтажного объекта, общей площадью 148 кв.м. после наложения на земельный участок охранной зоны линий связи и сооружений связи, не могут быть признанными обоснованными по следующим основаниям.

Экспертным заключением установлена не только площадь объекта, возможная для строительства объекта, экспертом также установлено, что наложение на земельный участок охранной зоны линий связи и сооружений связи повлияло негативным образом на дальнейшее проектирование и планировку земельного участка, в сторону уменьшения возможности размещения здания большей площади, а также вариативности размещения здания и прилагающего благоустройства на участке. 

Таким образом, истец при заключении договора мог рассчитывать на строительство объекта площадью 480 кв.м., тогда как, при условии ограничений возможно возведение объекта площадью 148 кв.м., что в половину меньше площади, переданной в аренду.

С учетом изложенного, требования истца подлежат частичному удовлетворению.  

Истец при обращении с исковым заявлением оплатил государственную пошлину в сумме 12 700 руб. 

Государственная пошлина за рассматриваемый спор составляет 14 490 руб. 

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Поскольку иск о взыскании убытков удовлетворен частично на 69 %, согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  государственная пошлина по иску подлежит распределению между сторонами пропорционально размеру удовлетворенных требований: на ответчика – 69 % или 6 700 руб. (с учетом освобождения ответчика от уплаты государственной пошлины, с ответчика подлежит взысканию в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 623 руб.), с ответчика в пользу истца также подлежит взысканию государственная пошлина за неимущественное требование в сумме 6 000 руб., итого 10 623 руб., и на истца – 31 %, а именно в сумме 1 790 руб., с учетом частичного удовлетворения имущественного требования, с истца подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 554 руб. 90 коп., оставшаяся, уплаченная сумму государственной пошлина подлежит оставлению в бюджете по необоснованному требованию. 

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 23.08.2021 № 1553/21ИРТ с 09.06.2022.

Взыскать с МИНИСТЕРСТВА ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 190 000 руб. – убытки, а также расходы по уплате госпошлины в сумме 10 623  руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 554 руб. 90 коп.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд  через Арбитражный суд Иркутской области в течение месяца после его принятия.

Судья                                                                                                    Т.Н. Пущина.