ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

127994, Москва, ГСП-4, проезд Соломенной cторожки, 12

адрес электронной почты: 9aas.info@arbitr.ru

адрес веб.сайта: http://www.9aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-4666/2021

Дело № А40-132180/20

г. Москва

02 апреля 2021 года

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2021 года 

Постановление изготовлено в полном объеме 02 апреля 2021 года 

 

Девятый арбитражный апелляционный  суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Панкратовой Н.И., Савенкова О.В.,при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Флорида» на решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.12.2020 по делу № А40-132180/20, по иску ООО «Флорида» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) к ООО «Мост» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) третье лицо: АО «Альфа-Банк» об обязании заключить договор купли-продажи,

 

при участии в судебном заседании представителей: от истца: ФИО2 по доверенности от 27.08.2020, диплом № ААМ 1700535 от 29.06.2019; 

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 01.01.2021, диплом № УВ 064423 от 22.04.1992;

от третьего лица: ФИО4 по доверенности от 29.04.2020, уд. адвоката № 8610 от 25.01.2017;

УСТАНОВИЛ:

ООО «ФЛОРИДА» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «МОСТ» об обязании заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, арендуемого на основании договора от 01.09.2019.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 декабря 2020 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того, судом нарушены нормы материального права и процессуального права при принятии решения по делу.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель третьего поддержал доводы апелляционной жалобы истца.

Представитель ответчика в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил отзыв на жалобу.

 

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 18 декабря 2020 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, между истцом (сторона 2) и ответчиком (сторона 1) заключен договор от 01.09.2019, по условиям которого сторона 1 обязуется передать стороне 2 во временное пользование (аренду) за плату на срок 11 месяцев со дня подписания договора нежилое здание и земельный участок под ним по адресу: 

<

...>. Факт передачи имущества ответчику не оспаривается сторонами. 

В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. 

Размер и порядок внесения арендной платы согласованы в разделе 2 договора. 

В п. 3.1 договора установлено, что имущество переходит в собственность стороны 2 по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения стороной 2 всей обусловленной договоров выкупной цены имущества, указанной в п. 3.2 договора. 

Согласно п. 3.2 договора, выкупная цена уплачивается сверх арендных платежей, установленных договором, и составляет 210 000 000 руб., в том числе НДС. 

В соответствии с п. 3.3 договора, сторона 2 обязуется осуществить оплату цены имущества, указанной в п. 3.2 договора, не позднее даты окончания действия договора. 

Письмом, исх. 226/06 от 23.06.2020, ответчик сообщил об отказе от приобретения помещения. 

Письмом, исх. № 13-20/2020 от 24.07.2020, ответчик сообщил о необходимости приемки истцом имущества в связи с истечением срока аренды. 

Письмом, исх. № 36-ом от 31.07.2020, ответчиком направлены в адрес истца акт возврата от 31.07.2020 и ключи от помещений. 

Как указывает истец, ответчиком не исполнена обязанность по заключению договора купли-продажи имущества. 

Направленное истцом в адрес ответчика предложение о заключении договора, оставлено последним без удовлетворения. 

Согласно п. 1 ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. 

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. 

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

В пункте 2 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», изложена правовая позиция, согласно которой к договору аренды имущества, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (п. 3 ст. 609 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 624 ГК РФ, в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственности арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. 

По смыслу положений ст. 624 ГК РФ, внесение выкупной цены как платы за приобретение имущества в собственность является не обязанностью арендатора, а его правом, реализация которого влечет возникновение у него право собственности на арендуемое имущество, и если арендатор таким правом не воспользовался, то правовым последствием этого окажется невозможность приобретения им права собственности на арендуемое имущество. 

При этом, ответчиком не внесена выкупная стоимость имущества. 

В обоснование наличия обязанности ответчика заключения договора купли-продажи истцом указано на положения п. 5 ст. 429 ГК РФ, согласно которому в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. 

Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. 

При этом, суд первой инстанции пришел к выводу, что условия договора аренды не позволяют квалифицировать его как предварительный договор купли продажи. 

Порядок заключения договора купли-продажи имущества в будущем, как это определено в п. 1 ст. 429 ГК РФ сторонами в договоре аренды не согласован. 

В пункте 3.1 договора прямо указано на то обстоятельство, что арендованное имущество переходит в собственность стороны 2 в соответствии со ст. 624 ГК РФ по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения всей обусловленной договором выкупной цены. 

Наличие ранее действовавших договоров аренды в данном случае не имеют правового значения, поскольку при заключении нового договора действие таких договоров прекращено. 

Соглашение сторон о возможном приобретении имущества арендатором в собственность зафиксировано условиями заключенного договора аренды от 01.09.2019. 

В соответствии с положениями ст. 308.1 ГК РФ, альтернативным признается обязательство, по которому должник обязан совершить одно из двух или нескольких действий (воздержаться от совершения действий), выбор между которыми принадлежит должнику, если законом, иными правовыми актами или договором право выбора не предоставлено кредитору или третьему лицу. 

В силу п. 2 указанной статьи, с момента, когда должник (кредитор, третье лицо) осуществил выбор, обязательство перестает быть альтернативным. В данном случае в соответствии с положениями ст. 624 ГК РФ право выбора либо внесения суммы выкупного платежа либо возврата имущества в соответствии с положениями ст. 622 ГК РФ принадлежит арендатору. 

Следовательно, закрепление по условиям договора обязанности арендатора внесения выкупной стоимости имущества не имеет правового значения в целях возникновения обязанности заключить договор купли-продажи в будущем.

Ответчиком осуществлен выбор в виде исполнения обязательства по возврату имущества по окончанию срока аренды, в связи с чем, суд первой инстанции с учетом вышеизложенного, пришел к выводу, что в удовлетворении заявленных исковых требований следует отказать.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Довод заявителя жалобы относительно того, что обязательство ответчика по выкупу имущества не является альтернативным, отклоняется судом апелляционной инстанции в силу следующего.

В соответствии с положениями ст. 308.1 ГК РФ, альтернативным признается обязательство, по которому должник обязан совершить одно из двух или нескольких действий (воздержаться от совершения действий), выбор между которыми принадлежит должнику, если законом, иными правовыми актами или договором право выбора не предоставлено кредитору или третьему лицу.

В силу п. 2 указанной статьи, с момента, когда должник (кредитор, третье лицо) осуществил выбор, обязательство перестает быть альтернативным.

В данном случае в соответствии с положениями ст. 624 ГК РФ право выбора, либо внесения суммы выкупного платежа, либо возврата имущества, в соответствии с положениями ст. 622 ГК РФ принадлежит арендатору.

Следовательно, закрепление по условиям договора обязанности арендатора внесения выкупной стоимости имущества, не имеет правового значения в целях возникновения обязанности заключить договор купли-продажи в будущем. Ответчиком осуществлен выбор в виде исполнения обязательства по возврату имущества по окончанию срока аренды.

ООО «Флорида» в апелляционной жалобе предложило собственное толкование статьи 308.1 ГК РФ, сузив область применения указанной правовой нормы до выбора должником «вариантов исполнения» обязанности.

Подобное узкое толкование альтернативного обязательства - несостоятельно, поскольку в статье 308.1 ГК РФ говорится о возможности совершения «одного из двух или нескольких действий», то есть - вариантов мотивированного правового поведения субъекта, из которого возникают собственно его права и обязанности (статья 8 ГК РФ).

Норма права указывает на возможность альтернативного (многовариантного) правового поведения должника.

В этом, действительно правовом смысле, приданном законодателем статье 308.1 ГК РФ, договор аренды с правом выкупа, заключённый в соответствии со статьёй 624 ГК РФ, является классическим примером альтернативного обязательства, в котором арендатору (должнику) принадлежит право выбора: возвратить имущество по истечении срока аренды по акту приёма-передачи (статьи 622, 655 ГК РФ), либо по истечении срока аренды или до его истечения, принять имущество в собственность по акту приёма-передачи (пункт 1 статьи 556 ГК РФ), уплатив установленную договором выкупную стоимость.

Довод заявителя жалобы о том, что ответчик обязан был выкупить арендованное имущество, также отклоняется судебной коллегией в силу следующего.

Ссылаясь на ст. 431 ГК РФ, истец указывает, что условия договора должны толковаться и рассматриваться судом в их системной взаимосвязи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Указывая на обязанность ответчика выкупить имущество, истец не принимает во внимание иные пункты договора, которые не содержат данной обязанности, а предоставляют арендатору право выбора в отношении приобретения права собственности на имущество:

-ссылка в п. 3.1. Договора на ст. 624 ГК РФ и указание на то, что имущество переходит в собственность арендатора при условии внесения всей обусловленной договором выкупной цены имущества.

-пункт 3.5., содержит положение о переходе права собственности и обращение в регистрирующий орган только при условии внесения арендатором выкупной цены имущества.

Таким образом, пункты 3.3., 4.4.10, на которые ссылается истец, должны толковаться в системной взаимосвязи с п. 3.1. и 3.5. договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 308.1 ГК РФ, с момента, когда должник осуществил выбор, обязательство перестает быть альтернативным.

Тем самым, момент возникновения обязанностей ответчика по оплате имущества (пункты 3.3., 4.4.10. договора) определяется исключительно моментом принятия им же решения о выкупе объекта аренды.

Предложенное истцом толкование договора недопустимо отождествляет понятия «обязательство по выкупу» и «обязанность по оплате», в то время, как второе возникает после и только при условии возникновения первого, при этом, возникновение у ответчика «обязательства по выкупу» зависит исключительно от его воли.

В пункте 11 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018) указано:

«Одним из основополагающих принципов гражданского законодательства является принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п.1 ст.421 ГКРФ).

В соответствии со ст. 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода договора означает свободу волеизъявления стороны договора на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании, обязаны исполнять договор надлеэюащим образом в соответствии с условиями обязательства.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если указанные правила не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Изложенные в данной норме правила толкования договора подлежат последовательному применению при соблюдении предусмотренных в ней условий.

Следовательно, в случае толкования условий договора путем их сопоставления с другими условиями договора и смыслом договора в целом суду следовало указать, на каком основании он пришел к выводу о неясности толкуемых условий исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, а в случае толкования условий договора путем выяснения действительной воли сторон с учетом цели договора суду следовало указать, в связи с чем он пришел к выводу о невозможности определить содержание договора с использованием других правил его толкования».

Единство воли истца и ответчика на установление возможности (но не обязательности) перехода права собственности на арендованное имущества прямо следует из содержания заключённого договора и не нуждается в толковании. Тем самым преддоговорная переписка, на которую ссылается истец, не имеет юридического значения для рассмотрения спора.

Прибегая к такому процессуальному способу защиты нарушенного права, как толкование договора, именно истец обязан обосновать неясность условий договора или действительной воли сторон. 

Между тем, ни в исковом заявлении, ни в возражениях на отзыв такого обоснования - не содержалось, как не содержится и в апелляционной жалобе.

Предварительный договор и договор аренды с правом выкупа регулируются различными правовыми институтами (совокупностью правовых норм), и порождают различные правовые последствия. 

В первом случае таким последствием является обязательство сторон заключить договор в будущем, во втором - временный отказ собственника от части прав в отношении имущества (владение и пользование) и вероятность утраты им третьего составляющего права собственности (распоряжение), возникновение которой зависит от воли арендатора.

Ввиду абсолютной различности правовых последствий, объединение этих двух обязательств в одной сделке (даже в виде отдельных элементов) - невозможно.

Толкование договора, предложенное истцом для обоснования исковых требований (как предварительного договора), направлено на изменение правового института, регулирующего спорное правоотношение. 

Истец, заявляя требование о заключении договора купли-продажи на определённых условиях, и мотивируя это требование волеизъявлением обеих сторон при заключении сделки на продажу объекта недвижимости в будущем, фактически указывает на притворность заключённого сторонами договора аренды с последующим выкупом и призывает суд применить последствия, установленные пунктом 2 статьи 170 ГК РФ.

Также, в апелляционной жалобе, в подтверждение намерений сторон по выкупу имущества ООО «Флорида» вновь ссылается на преддоговорные отношения сторон - составление и подписание Дорожной карты, в которой, по мнению истца, стороны определили все этапы сотрудничества. 

Истец указывает, что во исполнение п. 11 данной дорожной карты предполагалось, что ООО «Мост» 27.01.2020 будет внесено 120 000 000 руб. в счет оплаты выкупной стоимости имущества. 

В свою очередь ООО «Флорида» с 27.01.2020 по 27.03.2020 обеспечит осуществление действий, направленных на погашение регистрационных записей об ипотеке. Последний этап сотрудничества сторон определен как «передача имущества в собственность ООО «Мост».

Стороны рассматривали возможность выкупа имущества при условии выраженного согласия арендатора на выкуп имущества и выполнения всех положений Дорожной карты. При достижении договоренностей о выкупе имущества, данная Дорожная карта была бы подписана сторонами. 

Однако Дорожная карта сторонами так и не была подписана, и стороны Дорожной картой не руководствовались: действия, предусмотренные дорожной картой, не исполнялись прежде всего со стороны ООО «Флорида»: перед заключением спорного договора не были представлены договор ипотеки, кредитный договор, информация о задолженности по кредиту по состоянию на 23.07.2019, не представлено согласие банка на заключение договора аренды, не оформлена доля в праве общей собственности на земельный участок - проезд к зданию, без данного участка выкуп здания невозможен (п. 1, 2, 3).

В свою очередь, ООО «Мост» не было принято решение о приобретении здания, и, как следствие, все иные пункты Дорожной карты не были реализованы.

Однако, несмотря на отсутствие договоренности по приобретению здания в собственность, у ООО «Мост» существовала потребность в офисных помещениях и аренде здания. В силу того, что срок действия предыдущего договора аренды уже истек, а сотрудникам необходимо было предоставить рабочие места, между сторонами был заключен новый договор аренды, а не предварительный договор купли-продажи.

ООО «Мост» при заключении договора исходило из буквального его содержания, выражающего волю общества: в договоре имелась ссылка на ст. 624 ГК РФ, регламентирующая институт аренды с последующим выкупом, а не предварительный договор купли продажи. 

При этом, в пунктах 3.3., 4.4.10 договора была сформулирована обязанность по оплате, которая в корреспонденции с положениями пунктов 3.1, 3.5 договора, предусматривала переход права собственности, только как договорные последствия внесения Обществом выкупной цены.

В сложившейся преддоговорной ситуации (описанной в Дорожной карте), в случае согласования воли сторон по купле-продаже здания до момента заключения договора, между сторонами были бы заключены два договора: аренды и предварительный договор купли-продажи, что в конечном итоге исполнено не было.

Касательно понуждения арендатора к принятию имущества, Верховный суд Российской Федерации, в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 26.06.2020 по делу № 305-ЭС20-4196 указал: «Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодателъ) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По общему правилу, договор аренды как консенсуалъная сделка считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям.

Передача имущества арендатору является этапом исполнения договора и обязательством арендодателя, которое в силу пункта 1 статьи 655 ГК РФ при аренде зданий, сооружений, помещений считается исполненным путем предоставления его во владение или пользование арендатору и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При неисполнении арендодателем указанной обязанности арендатор вправе требовать понуждения арендодателя передать объект во владение или пользование.

В случае неисполнения арендатором обязанности по принятию объекта аренды права другой стороны договора подлежат судебной защите путем досрочного расторжения договора и (или) возмещения убытков, причиненных как неисполнением сделки, так и ее расторжением (статьи 393, 450 и 453 ГК РФ), а не путем удовлетворения требования об обязании принять помещения, принудительное исполнение которого предполагает в том числе и принудительное вселение арендатора.

Неподписание акта приема-передачи арендатором является случаем просрочки кредитора, из-за чего арендодатель не имеет возможности исполнить свое обязательство по передаче помещения во владение арендатора. 

Арендатор, являясь кредитором по обязательству арендодателя обеспечить владение и пользование предметом аренды, несет неблагоприятные последствия, связанные с не реализацией своего права, но не может быть понужден к его реализации в натуре. 

В случае просрочки кредитора в силу пункта 2 статьи 406 ГК РФ должник вправе требовать взыскания соответствующих убытков, а не присуждения исполнения в натуре.

Таким образом, при отказе арендатора от приемки помещения во владение или пользование предметом присуэюдения может быть обязанность уплатить арендодателю денежную сумму, а обязание ответчика (арендатора), который утратил интерес к аренде, о чем известил арендодателя, к приемке помещений путем подписания соответствующего акта приема-передачи, противоречит существу права арендатора на принятие помещения и положениям статьи 308.3 ГКРФ.».

Правоотношения аренды с последующим выкупом полностью охвачены правовым институтом главы 34 ГК РФ, в связи с чем применение к этим отношениям положений статьи 429 ГК РФ возможно, только как частный случай: при установлении прав и обязанностей сторон по заключению договора аренды в будущем.

В бесспорных правоотношениях по переходу права собственности на арендованное имущество по договору аренды, предусматривающему такой переход, заключение отдельного договора купли-продажи - не предполагается. 

Имущество передаётся по акту приёма-передачи, переход права собственности регистрируется уполномоченным органом на основании существующего договора аренды и акта приёма-передачи.

Таким образом, принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что истец не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд, 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18.12.2020 по делу № А40-132180/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.  

 

Председательствующий судья                                                                  А.И. Проценко

 

Судьи:                                                                                                                      Н.И. Панкратова  

                        

                                                                                                                      О.В. Савенков