ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А40-22279/17

13 ноября 2018 года

город Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 06 ноября  2018 года

Полный текст постановления изготовлен 13 ноября 2018 года

 

Арбитражный суд Московского округа в составе: 

председательствующего судьи – Мысака Н.Я., 

судей: Кручининой Н.А., Савиной О.Н.,

при участии в заседании: 

от финансового управляющего – ФИО1 – дов. от 22.01.2018

от ФИО2 -  лично, паспорт, ФИО3 – дов. от 07.07.2017

от ФИО4 – ФИО5 – дов. от 26.07.2018

рассмотрев 06 ноября 2018 года в судебном заседании кассационную жалобу ФИО2,

на определение от 20 апреля 2018 года

Арбитражного суда города Москвы,

вынесенное судьей Луговик Е.В.,

постановление от 12 июля 2018 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Клеандровым И.М., Нагаевым Р.Г., Григорьевым А.Н.,

по заявлению о признании недействительной сделкой договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 05.06.2017, заключенного

между ФИО6 и ФИО2 и применении последствий

недействительности сделки,

в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) ИП ФИО6

Владимира Анатольевича 

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.12.2017 в отношении должника ИП ФИО6 введена процедура реализации имущества, финансовым управляющим утвержден ФИО7.

В Арбитражный суд города Москвы поступило заявление конкурсного кредитора ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 05.06.2017, заключенного между ФИО6 и ФИО2.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 20.04.2018, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2018, заявление конкурсного кредитора ФИО4 о признании недействительной сделки удовлетворено, признан недействительной сделкой договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 05.06.2017, заключенный между ФИО6 и ФИО2; применены последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности ФИО2 на земельный участок площадью 1200 кв. м, расположенный по адресу: Московская обл., 

<

...>. кадастровый номер 50:23:0100647:26 и жилой дом площадью 42.5 кв. м. расположенный по адресу: Московская обл., 

<

...>. кадастровый номер 50:23:0020115:11387 и восстановлено право собственности ФИО6 на указанное недвижимое имущество.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение и постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления в полном объеме.

В обоснование кассационной жалобы заявительница ссылается на нарушение судами норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов, изложенных в обжалуемых судебных актах, фактическим обстоятельствам по делу и имеющимся в деле доказательствам, утверждая, что основания для признания сделки недействительной по п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве отсутствуют, поскольку отсутствует неравноценность произведенного встречного исполнения по договору купли-продажи, учитывая, что действующим законодательством не предусмотрено, что цена продажи недвижимости должна зависеть от кадастровой стоимости; отсутствуют основания для признания оспариваемой сделки недействительной на основании ст. 173.1 ГК РФ, учитывая, что ФИО2 является добросовестным приобретателем и не несет ответственности за сокрытие должником информации о сделке от финансового управляющего; жилой дом является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, однако данное обстоятельство не получило оценки судов; суды пришли к выводу о том, что в материалы дела не представлено допустимых  доказательств реальности оплаты по договору, тогда как стороны согласовали способ исполнения по договору путем передачи денежных средств наличными под расписку, и действующим законодательством допускается исполнение денежного обязательства в наличной форме путем непосредственной передачи денежных средств.

От ФИО4 поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в судебном заседании суда кассационной инстанции.

От финансового управляющего должника поступил отзыв на кассационную жалобу, который приобщен к материалам дела в судебном заседании суда кассационной инстанции.

В судебном заседании суда кассационной инстанции ФИО2 и ее представитель  поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Как установлено судами, между ФИО6 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома от 05 июня 2017 г., по условиям которого должник продал ответчику два объекта недвижимости: земельный участок площадью 1200 кв. м, расположенный по адресу: Московская обл., 

<

...>. кадастровый номер 50:23:0100647:26 и жилой дом площадью 42.5 кв. м. расположенный по адресу: Московская обл., 

<

...>. кадастровый номер 50:23:0020115:11387.

Судами установлено, что стоимость объектов недвижимости составила 3 000 000 руб. (п. 2.1 договора) и была оплачена ответчиком на основании расписок 23.05.2017 и 29.05.2017.

ФИО4, обращаясь в суд с заявлением об оспаривании сделки, просил признать недействительным договор купли-продажи земельного участка и жилого дома на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, 10, 170 ГК РФ, ссылаясь на то, что оспариваемая сделка заключена после принятия заявления о признании должника банкротом (27.02.2017) и после введения в отношении должника процедуры реструктуризации долгов (29.05.2017).

Удовлетворяя заявление конкурсного кредитора и признавая оспариваемую сделку недействительной по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, с учетом правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 г. N 305-ЭС16-11170 по делу N А41-19310/2014, суд первой инстанции исходил из того, что кадастровая стоимость объектов договора купли-продажи значительно выше, установленной сторонами в оспариваемом договоре, в связи с чем пришел к выводу о том, что совершение оспариваемой сделки безусловно свидетельствует о неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.

Кроме того, суд первой инстанции также указал на то, что расчет по договору купли-продажи произведен полностью, до его подписания, что является нетипичным условием для такого вида сделок и вызывает сомнения в реальности ее исполнения (действительности), поскольку в обычной деловой практике, расчет по сделкам купли-продажи недвижимого имущества осуществляется либо через банковский сейф (ячейку) под условие предоставления документов, подтверждающих переход права от продавца к покупателю либо посредством аккредитива.

Также суд первой инстанции установил, что должник сокрыл от финансового управляющего факт совершения оспариваемой сделки, которую совершил без обязательного на то согласия финансового управляющего. При этом, никаких наличных денежных средств, полученных от сделки, должник финансовому управляющему не передавал.

Данные выводы суда первой инстанции поддержал апелляционный суд.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы ФИО2 о том, что после совершения оспариваемой сделки, 02.10.2017, кадастровая стоимость обоих объектов недвижимости уменьшилась до 4 236 346 руб. вследствие переоценки стоимости земельного участка, суд апелляционной инстанции указал, что переоценка была проведена 29.09.2017, то есть позднее совершения оспариваемой сделки. Кроме того, отметил, что кадастровая стоимость после переоценки 4 236 346 руб., также значительно выше продажной стоимости по оспариваемой сделке.

Между тем судами не учтено следующее.

Установив, что стороны согласовали  в договоре купли-продажи от 05.06.2017 стоимость земельного участка и жилого дома в размере 3 000 000 руб., а кадастровая стоимость земельного участка составляет 5 045 884 руб. 80 коп., жилого дома – 1 219 811 руб. 63 коп., суд первой инстанции, тем не менее, никак не мотивировал свой вывод относительно того, в  связи с чем он принял во внимание кадастровую стоимость объектов недвижимости и отклонил стоимость, согласованную сторонами сделки.

Приведенные судами позиции относительно кадастровой  оценки объектов недвижимости, со ссылкой на Определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 305-ЭС16-11170 сама по себе являются правильными.

Действительно, кадастровая стоимость недвижимости, проданной по оспариваемому договору, может существенно отклоняться от рыночной стоимости при наличии определенных обстоятельств.

Однако, необходимо отметить, что кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Федерального закона "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 N 237-ФЗ).

В соответствии с правовой позицией ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 25.06.2013 N 10761/11, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны. Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Кроме того, ответчица утверждала, что после совершения оспариваемой сделки кадастровая стоимость объектов недвижимости уменьшалась и составила 4 246 346 руб. вследствие переоценки стоимости земельного участка. Следовательно, материалы спора  свидетельствовали о разногласиях относительно рыночной стоимости объектов, как на момент совершения сделки, так и после ее совершения, возможном значительном несоответствии кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости на момент сделки.

В этой связи, суду необходимо было поставить на обсуждение сторон спора вопрос о целесообразности назначения экспертизы с целью установления рыночной стоимости земельного участка и жилого дома на дату совершения сделки.

В случае несогласия сторон спора относительно назначения экспертизы, суд должен мотивировать свой вывод, почему он при принятии судебного акта принял во внимание одно доказательство и отклонил другие.

Ответчица также ссылалась на то, что дата совершения оспариваемой сделки и сумма, подлежащая уплате по сделке, обусловлены тем, что между сторонами был заключен 25.07.2014 г. договор о намерении купли-продажи двух земельных участков и жилого дома в соответствии с условиями которого обязательства были распределены следующим образом:

1) ФИО6 обязался вступить в наследство и оформить право собственности на земельные участки и жилой дом (п. 2.1 договора), а также предоставить ФИО2 право пользования земельными участками и жилым домом (п.2.2 договора).

2) ФИО2 обязалась погасить задолженность по коммунальным платежам, оплачивать их в дальнейшем, а также провести работы по уборке мусора и благоустройству территории, возвести забор, провести работы по утеплению дома, заменить батареи отопления и электропроводку.

Ответчица утверждала, что во исполнение условий названного договора она  произвела оплату задолженности услуг ЖКХ, а также оплату оборудования по электроснабжению, теплоснабжению и элементов сантехники для жилого дома на общую сумму 1 524 071 руб.

Ответчица также ссылалась на то, что дата заключения основного договора купли-продажи обусловлена выполнением продавцом обязательств, предусмотренных предварительным договором купли-продажи, заключенным сторонами 23.05.2017 и связанных со вступлением продавца в наследство и оформлением своих прав на недвижимое имущество.

Данные доводы и представленные в их обоснование доказательства подлежали проверке и оценке судом. В том случае, если затраты, связанные с улучшением состояния приобретаемого имущества понесены ответчицей, то такие затраты могли влиять на формирование цены приобретаемого имущества, в зависимости от условия договора и поведения сторон. При этом также затраты, влияющие на увеличение непосредственно рыночной стоимости объектов ответчица не должна была оплачивать дважды, то есть – второй раз при определении окончательной рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах выводы судов о неравноценности сделки являются преждевременными, сделанными при неполном исследовании доказательств и не установили юридически значимых обстоятельств.

Согласно п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 13.10.2015 N 45 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие процедур, применяемых в делах о несостоятельности (банкротстве) граждан" сделки, совершённые с нарушением правила, предусмотренного п. 5 ст. 213.11 Закона о банкротстве, должны оспариваться на основании п. 1 ст. 173.1 ГК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 173.1 ГК РФ поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Договор заключен 05.06.2017 г., тогда как официальная публикация № 12210010809 в газете «Коммерсантъ» о введении процедуры реструктуризации долгов должника была сделана 17.06.2017 г. При этом, участником дела о банкротстве ФИО2 не являлась. Ответчица утверждала, что не знала и не могла знать о признаках неплатежеспособности должника, а также об отсутствии согласия финансового управляющего должника на совершение сделки.

Данные доводы и возражения подлежали проверке.

Вывод суда относительно того, что ответчиком не представлено допустимых доказательств реальности оплаты по договору, сделан без учета того, что ответчица представляла в материалы обособленного спора доказательства необходимой суммы для оплаты приобретаемого имущества.

В частности, ответчица представила договор купли-продажи квартиры от 17.01.2014 г. (л.д.82).

Негативные последствия сокрытия должником от его финансового управляющего факта получения от покупателя суммы 3 000 000 руб. не могут быть переложены на вторую сторону сделки. Способ передачи денег (исполнения денежного обязательства) и его оформление (под расписку) в данном случае сами по себе не имели решающего значения.

Поскольку устанавливая фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, суды не в полной мере исследовали имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт.

С учетом того, что для принятия обоснованного и законного судебного акта требуется исследование и оценка доказательств, а также совершение иных процессуальных действий, установленных для рассмотрения дела в суде первой инстанции, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, обособленный спор в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении суду первой инстанции необходимо учесть изложенное, исследовать доводы и возражения участвующих в деле лиц, представленные ими доказательства, установить юридически значимые обстоятельства для правильного разрешения спора, принять законный, обоснованный и мотивированный судебный акт.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Москвы от 20 апреля 2018 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2018 года   по делу № А40-22279/17  отменить.

Обособленный спор направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

 

Председательствующий судья                                            Н.Я. Мысак

Судьи:                                                                                        Н.А. Кручинина

                                                                                              О.Н. Савина