АРБИТРАЖНЫЙ СУД 

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

 

 

 

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-10658/2016

г. Чебоксары

14 марта 2018 года

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Щетинкина А.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ловягиной Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Аленушка», д. Малые Туваны, Шумерлинский район, Чувашская Республика,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, г. Чебоксары, Чувашская Республика,

о признании недействительным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости; обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности

третьи лица - глава крестьянского фермерского хозяйства ФИО1, ФИО2

при участии:

от Управления Росреестра по ЧР - ФИО3 (по доверенности от 31.08.2017).

установил:

конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Аленушка» (далее – ООО «АФ «Аленушка», общество) ФИО4 обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики-Чувашии с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее – Управление Росреестра по Чувашской Республике, Управление) о признании недействительным и отмене решения об отказе в государственной регистрации  перехода права собственности от ООО «Агрофирма «Аленушка» к ФИО2, главе КФХ ФИО1, права общей долевой собственности (по ? доли в праве) ФИО2, главы КФХ ФИО1 на объект недвижимости: земельный участок, кадастровый номер 21:23:100101:670, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для размещения зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, общая площадь 29726 кв.м., по адресу: Чувашская Республика, Шумерлинский район, Туванское сельское поселение, оформленное в виде сообщения от 08.08.2016 № 21/001/018/2016-6427; обязании осуществить государственную регистрацию перехода права собственности.

Требования мотивированы тем, что в государственной регистрации перехода права собственности от ООО «Агрофирма «Аленушка» к ФИО2, главе КФХ ФИО1, права общей долевой собственности (по ? доли в праве) ФИО2, главы КФХ ФИО1 Управлением Росреестра по Чувашской Республике отказано по следующим основаниям: не представлены документы, необходимые в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для государственной регистрации прав.

            Заявитель указывает, что исходя из содержания сообщения фактически в основу принятия обжалуемого решения легли нижеприведенные основания: конкурсным управляющим ООО «Агрофирма «Аленушка» не соблюден порядок реализации имущества должника, установленного статьей 179 Федерального закона № 127-ФЗ от 27.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)» (далее по тексту - Закон о банкротстве), так как на данном земельном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 21:23:000000:1239, 21:23:000000:1242, 21:23:000000:1240. 21:23:000000:1241, 21:23:000000:1244, что нарушает принцип земельного законодательства - единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

ООО «Агрофирма «Аленушка» считает приведенные Управлением Росрееестра по ЧР обстоятельства, которые легли в основу принятия решения об отказе в государственной регистрации соответствующих прав, формальными и несоответствующими действительности.

Определением суда от 29.12.2016 производство по делу № А79-10658/2016 было приостановлено  до вступления в законную силу судебных актов по делам № А79-10657/2016 и № А79-10659/2016.

Как следует из материалов дела, в рамках арбитражного дела                                      № А79-10657/2016 общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Аленушка» обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике о признании недействительным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости:

- кадастровый номер 21:23:000000:1240: мастерская на 30 тракторов, назначение: производственного (промышленного) назначения, 1-этажный, общая площадь 385,4 кв.м. инв. № Р23/10-1229-4. лит. Л, адрес: Чувашская Республика. Шумерлинский район, с. Туваны 500 м в юго-восточном направлении по автодороге с. Туваны - «Чебоксары-Сурское» на территории машинно-тракторного парка;

- кадастровый номер 21:23:000000:1241: теплая стоянка на 20 машин, назначение: производственного (промышленного) назначения, 1-этажный, общая площадь 1054.8 кв.м. инв. № Р23/10-1229-3, лит. И, адрес: Чувашская Республика, Шумерлинский район, с. Туваны 500 м в юго-восточном направлении по автодороге с. Туваны - «Чебоксары-Сурское» на территории машинно-тракторного парка;

- и об обязании осуществить регистрацию.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 20.03.2017 по делу № А79-10657/2016 отказано в удовлетворении заявленных требований общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Аленушка» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике о признании недействительным отказа в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

Решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии                                 от 20.03.2017 по делу № А79-10657/2016 в апелляционном и кассационном порядке не было обжаловано и вступило в законную силу.

В рамках арбитражного дела  № А79-10659/2016 общество с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Аленушка» обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике  о признании недействительным и отмене решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике об отказе в государственной регистрации перехода  права собственности от ООО «Агрофирма «Аленушка» к ФИО2, права собственности ФИО2 на объекты недвижимости: кадастровый номер 21:23:000000:1239, административное здание, назначение: административно-управленческое, 2-этажный, общая площадь 303, 90 кв.м., инвентарный номер Р23/10-1229-1, лит.Ж, адрес: Чувашская Республика, Шумерлинский район, с.Туваны 500 м. в юго-восточном направлении по автодороге с.Туваны-«Чебоксары-Сурское» на территории машинно-тракторного парка; кадастровый номер 21:23:000000:1242, столовая на 50 мест, назначение: общественного питания, 1-этажный, общая площадь 256, 8 кв.м., инвентарный номер Р23/10-1229-2, лит. К, адрес: Чувашская Республика, Шумерлинский район, с.Туваны 500 м. в юго-восточном направлении по автодороге с.Туваны-«Чебоксары-Сурское» на территории машинно-тракторного парка; оформленное в виде сообщения об отказе в государственной регистрации от 08.08.2016 года №21/001/018/2016-6421, 6422; и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике осуществить государственную регистрацию перехода  права собственности от ООО «Агрофирма «Аленушка» к ФИО2, права собственности ФИО2 на объекты недвижимости: кадастровый номер 21:23:000000:1239, административное здание, назначение: административно-управленческое, 2-этажный, общая площадь 303, 90 кв.м., инвентарный номер Р23/10-1229-1, лит.Ж, адрес: Чувашская Республика, Шумерлинский район, с.Туваны 500 м. в юго-восточном направлении по автодороге с.Туваны-«Чебоксары-Сурское» на территории машинно-тракторного парка; кадастровый номер 21:23:000000:1242, столовая на 50 мест, назначение: общественного питания, 1-этажный, общая площадь 256, 8 кв.м., инвентарный номер Р23/10-1229-2, лит. К, адрес: Чувашская Республика, Шумерлинский район, с.Туваны 500 м в юго-восточном направлении по автодороге с.Туваны-«Чебоксары-Сурское» на территории машинно-тракторного парка.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии от 14.09.2017 по делу № А79-10659/2016 отказано в удовлетворении заявленных требований общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Аленушка» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации перехода  права собственности на объекты недвижимости.

Решение Арбитражного суда Чувашской Республики - Чувашии                                 от 14.09.2017 по делу № А79-10659/2016 в апелляционном и кассационном порядке не было обжаловано и вступило в законную силу.

06.12.2017 производство по делу № А79-10658/2016 возобновлено.

Определением суда от 07.02.2018 по делу № А79-10658/2016 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены глава крестьянского фермерского хозяйства ФИО1, ФИО2.

В судебное заседание представитель заявителя не явился, уведомлен.

Представитель Управления просила в удовлетворении заявления отказать.

Третьи лица в судебное заседание не явились, имеются надлежащие уведомления. ФИО1 представил ходатайство об отложении судебного заседания в связи с тем, что в настоящее время регистрируются договора купли-продажи объектов недвижимости с победителем торгов СХПК «Нива». Ходатайство об отложении рассмотрения дела судом отклонено, поскольку не представлены доказательства, подтверждающие наличие оснований для отложения рассмотрения дела. 

Суд, в соответствии со статьями 156, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания в соответствии со статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя Управления, суд установил следующее.

21.01.2016 между обществом с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Аленушка» (продавец) в лице конкурсного управляющего ФИО5 и индивидуальным предпринимателем главы КФХ ФИО1 (покупатель-1) и гражданином Российской Федерации ФИО2 (покупатель-2) заключен договор № 37 купли-продажи земельного участка (далее – договор), по условиям которого продавец обязуется  передать в собственность покупателей, а покупатели обязуются принять и оплатить согласно условиям договора земельный участок: земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для размещения зданий, строений, сооружений, используемых  для производства, хранения и первичной  переработки сельскохозяйственной продукции, общая площадь 29726 кв.м., адрес объекта: Чувашская Республика, Шумерлинский район, Туванское сельское поселение; кадастровый (условный) номер 21:21:100101:670.

Согласно пункту 1.2 договора право собственности продавца на указанный земельный участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации права  серии 21 АД № 035922, выданным Управлением Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра  и картографии по Чувашской Республике 25.12.2009, запись  регистрации в Едином государственном реестре  прав на недвижимое имущество и сделок с ним  № 21-21-12/027/2009-143 от 25.12.2009.

В соответствии с пунктом 1.4 договора указанный земельный участок  поступает в общую долевую собственность покупателей. Доля покупателя-1  в праве общей собственности на земельный участок составляет ? (пункт 1.4.1 договора), доля покупателя-2 в праве общей собственности на земельный участок составляет ?.

Согласно подписанного сторонами акта приема-передачи земельного участка от 21.01.2016 продавец передал, а покупатели приняли в общую долевую собственность  указанный земельный участок.

22.06.2016 в Управление Росреестра по Чувашской Республике обратилось ООО «Агрофирма «Аленушка» в лице ФИО4 (конкурсный управляющий) с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности от Общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Аленушка» (Продавец) к ФИО2 (далее - ФИО2), к главе крестьянского фермерского хозяйства ФИО1 (далее - ФИО1), права общей долевой собственности (по 1/2 доли в праве) ФИО2 и ФИО1 на следующий объект недвижимости:

- Кадастровый №: 21:23:100101:670 земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для размещения зданий, строений, сооружений, используемых для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, общая площадь 29726 кв.м., адрес: Чувашская Республика. Шумерлинский район, Туванское сельское поселение.

В качестве основания для государственной регистрации были представлены договор купли-продажи недвижимого имущества № 37 от 21 января 2016 года,  заключенный в соответствии с Положением о порядке, сроках и об условиях продажи имущества, с изменениями, внесенными в указанное Положение, утвержденными собранием кредиторов ООО «Агрофирма «Аленушка» от 12 ноября 2015 года (протокол № 9 от 12 ноября 2015 года), а также изменениями, утвержденными собранием кредиторов ООО «Агрофирма «Аленушка» от 05 мая 2016 года (протокол № 12 от 05 мая 2016 года).

Управление Росреестра по Чувашской Республике сообщением № 21/001/018/2016-6427 от 08.08.2016 отказало в государственной регистрации, ссылаясь на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции, действующей на момент рассмотрения заявления (далее – Закон о государственной регистрации).

Посчитав указанное решение Управления Росреестра по Чувашской Республике не соответствующим действующему законодательству и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает заявление неподлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Из статьи 4 Закона о государственной регистрации следует, что государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в области государственной регистрации, и его территориальные органы, действующие в соответствующих регистрационных округах (статья 9 Закона о государственной регистрации).

Согласно статье 13 Закона о государственной регистрации одним из этапов государственной регистрации прав является правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Абзац 2 пункта 3 статьи 9, абзац 3 пункта 1 статьи 13 и абзац 11 пункта 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации предусматривают, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок и проверку действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации).

Согласно Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.07.2009 № 132 «О некоторых вопросах применения арбитражными судами статьей 20, 208 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Закона в государственной регистрации может быть отказано, если заявителем не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом о регистрации. К их числу относятся следующие документы: заявление о регистрации права; документы, подтверждающие личность (правовой статус) заявителя; кадастровый паспорт недвижимого имущества (за исключением случаев, когда документ, содержащий описание недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов); документ об уплате государственной пошлины. 

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии                          от 08.04.2013 по делу № 13622/2012 ООО «Агрофирма «Аленушка» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден первоначально ФИО5. 

Определением Арбитражного суда Чувашской Республики – Чувашии                от 26.04.2016 по делу № 13622/2012 ФИО5 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего, конкурсным управляющим утвержден ФИО4.

Особенности продажи имущества и имущественных прав сельскохозяйственных организаций установлены статьями 110, 179 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Согласно пункту 1 статьи 179 Закона о банкротстве при продаже имущества должника - сельскохозяйственной организации арбитражный управляющий должен выставить на продажу предприятие должника - сельскохозяйственной организации путем проведения торгов.

В случае, если предприятие должника - сельскохозяйственной организации не было продано на торгах, арбитражный управляющий должен выставить на торги единым лотом имущество должника - сельскохозяйственной организации, которое используется в целях производства сельскохозяйственной продукции, ее хранения, переработки, реализации (далее - производственно-технологический комплекс должника - сельскохозяйственной организации).

В случаях, указанных в абзацах первом и втором настоящего пункта, продажа предприятия должника - сельскохозяйственной организации и выставленного на торги единым лотом производственно-технологического комплекса должника - сельскохозяйственной организации осуществляется в порядке, установленном пунктами 4 - 19 статьи 110 настоящего Федерального закона. Оценка имущества должника - сельскохозяйственной организации осуществляется в порядке, установленном статьей 130 настоящего Федерального закона.

В случае, если выставленный на торги единым лотом производственно-технологический комплекс должника - сельскохозяйственной организации не продан на торгах, продажа имущества должника - сельскохозяйственной организации осуществляется в соответствии со статьей 111 и пунктом 4 статьи 139 настоящего Федерального закона.

Пунктом 16 статьи 110 указанного Закона предусмотрено, что в течение двух рабочих дней с даты подписания протокола о результатах проведения торгов организатор торгов направляет победителю торгов и внешнему управляющему копии этого протокола. В течение пяти дней с даты подписания этого протокола внешний управляющий направляет победителю торгов предложение заключить договор купли-продажи предприятия с приложением проекта данного договора в соответствии с представленным победителем торгов предложением о цене предприятия.

В случае отказа или уклонения победителя торгов от подписания данного договора в течение пяти дней с даты получения указанного предложения внешнего управляющего внесенный задаток ему не возвращается и внешний управляющий вправе предложить заключить договор купли-продажи предприятия участнику торгов, которым предложена наиболее высокая цена предприятия по сравнению с ценой предприятия, предложенной другими участниками торгов, за исключением победителя торгов.

Таким образом, реализация имущество сельскохозяйственной организации должника осуществляется путем проведения торгов с их победителем.

В соответствии с частью 1 статьи 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела. 

Так, материалами дела № А79-10657/2016 и № 10659/2016 Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии установлено следующее.

Согласно протоколам № 31 от 07.12.2015, № 32 от 07.12.2015 о результатах торгов посредством публичного предложения ООО «Агрофирма «Аленушка» от 07.12.2015 победителем торгов признан сельскохозяйственный производственный кооператив «Нива» (далее - СХПК «Нива»).

При этом между ООО «Агрофирма «Аленушка» и главой КФХ ФИО1 заключены:

- договор купли-продажи № 33 от 10.12.2015 теплой стоянки на 20 машин, кадастровый номер 21:23:000000:1241, назначение: производственного (промышленного) назначения. 1-этажный, общая площадь 1054.8 кв.м. инв. № Р23/10-1229-3, лит. И;

- договор купли-продажи № 34 от 10.12.2015 мастерской на 30 тракторов, кадастровый номер 21:23:000000:1240, назначение: производственного (промышленного) назначения. 1-этажный, общая площадь 385,4 кв.м. инв. № Р23/10-1229-4. лит. Л.

Так, согласно протоколу № 33 от 07.12.2015 о результатах торгов посредством публичного предложения ООО «Агрофирма «Аленушка» от 07.12.2015 победителем торгов по лоту №3 (столовая на 50 мест, общая площадь 256, 8 кв.м., адрес: Чувашская Республика, Шумерлинский район, с.Туваны 500 м. в юго-восточном направлении по автодороге с.Туваны-«Чебоксары-Сурское» на территории машинно-тракторного парка) признан сельскохозяйственный производственный кооператив «Нива» (далее - СХПК «Нива»).

При этом между ООО «Агрофирма «Аленушка» и ФИО2 заключены:

- договор купли-продажи № 35 от 10.12.2015 столовой на 50 мест, назначение: общественного питания, 1-этажный, общая площадь 256, 8 кв.м., инвентарный номер Р23/10-1229-2, лит. К, адрес: Чувашская Республика, Шумерлинский район, с.Туваны 500 м. в юго-восточном направлении по автодороге с.Туваны-«Чебоксары-Сурское» на территории машинно-тракторного парка;

- договор купли-продажи № 36 от 14.12.2015 административного здания, назначение: административно-управленческое, 2-этажный, общая площадь 303, 90 кв.м., инвентарный номер Р23/10-1229-1, лит.Ж, адрес: Чувашская Республика, Шумерлинский район, с.Туваны 500 м. в юго-восточном направлении по автодороге с.Туваны-«Чебоксары-Сурское» на территории машинно-тракторного парка; кадастровый номер 21-21-12/006/2006-339.

В пункте 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Указанный запрет вступил в силу 01.06.2015 с принятием Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон                        № 42-ФЗ).

При этом согласно статье 2 Федерального закона № 42-ФЗ положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. По правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) применяются к тем правам и обязанностям, которые возникнут после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, если иное не предусмотрено настоящей статьей.

Таким образом, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора в тех случаях, когда в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Приведенное правило направлено на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом.

На основании изложенного, договоры купли-продажи объектов недвижимости должны быть заключены именно с СХПК «Нива» как с победителем торгов.

Довод ООО «Агрофирма «Аленушка» о том, что договоры купли-продажи заключены на основании договора поручения № 02 от 23.11.2015, суд счел несостоятельным на основании следующего.

23 ноября 2015 года между СХПК «Нива» (поверенный) и ФИО2 (доверитель) заключен договор поручения №02, по условиям которого поверенный обязуется в установленном порядке совершить от имени доверителя следующие юридические действия: принятие участие в электронных торгах на ЭТП «Сбербанк-АСТ», проводимых организатором торгов - конкурсным управляющим ООО «Агрофирма «Аленушка» ФИО5

В соответствии с пунктом 1 статьи 971 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

Доверитель обязан выдать поверенному доверенность (доверенности) на совершение юридических действий, предусмотренных договором поручения, за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым пункта 1 статьи 182 настоящего Кодекса (пункт 1 статьи 975 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Приказом Минэкономразвития России от 23.07.2015 № 495 утвержден Порядок проведения торгов в электронной форме по продаже имущества или предприятия должников в ходе процедур, применяемых в деле о банкротстве.

В пункте 2.2 указанного Приказа предусмотрено, что для регистрации на электронной площадке заинтересованное лицо с помощью программно-аппаратных средств сайта представляет оператору электронной площадки заявление на регистрацию с приложением копий документов, подтверждающих полномочия руководителя заявителя на регистрацию на электронной площадке (для юридических лиц) или полномочия иного лица на осуществление действий от имени такого заявителя (для юридических и физических лиц).

При этом документы, свидетельствующие о том, что победителем торгов признан гражданин ФИО2, а равно доверенность на совершение юридических действий СХПК «Нива» от имени ФИО2 для участия в электронных торгах для государственной регистрации в Управление Росреестра по Чувашской Республике и в материалы арбитражного дела не представлены. Также документов, свидетельствующих о том, что победителем торгов признан глава КФХ ФИО1, а равно доверенность на совершение юридических действий СХПК «Нива» от имени ФИО1 для участия в электронных торгах для государственной регистрации в Управление Росреестра по Чувашской Республике и в материалы арбитражного дела не представлены.

Кроме того, на электронной площадке «Сбербанк-АСТ» также отсутствует информация о предоставлении организатору торгов договора поручения и доверенности, выданной ФИО2, ФИО1 СХПК «Нива».

Вместе с тем на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие соблюдение порядка продажи имущества должника в соответствии со статьей 179 Закона о банкротстве, поскольку реализация объектов недвижимости осуществлялась отдельными лотами.

Факт нарушения конкурсным управляющим ООО «Агрофирма «Алёнушка» процедуры продажи предприятия должника был установлен решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 08.12.2015 по делу № А79-7668/2015, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2016. Как указал суд, управляющим допущено нарушение статьи 179 Закона о банкротстве, пункта 1.2 Положения о порядке, сроках и об условии продажи имущества должника в части последовательности выставления на торги имущества должника, так как производственно - технологический комплекс, а также имущество должника по частям на торги не выставлялось.

Таким образом, проведение государственной регистрации  перехода права, права собственности на земельный участок невозможно  без одновременной регистрации перехода права, права собственности на расположенные на данном участке здания, а также не соблюдением порядка реализации по статье 179 Закона о банкротстве.

По сведениям государственного кадастра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 21:23:100101:670 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 21:23:000000:1239, 21:23:000000:1242, 21:23:000000:1240, 21:23:000000:1241, 21:23:000000:1244. 

Одним из принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 5 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). 

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации запрещается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

Таким образом, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению объекта не может быть совершена без отчуждения земельного участка, на котором он находится.

Для представления дополнительных документов наличия оснований для государственной регистрации, государственная регистрация Управлением была приостановлена до 06.08.2016 г. 

В связи с тем, что причины, послужившие основанием для приостановления регистрации, в установленный срок не были устранены, решением Росреестра от 08.08.2016 в соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 закона о государственной регистрации отказано в регистрации перехода права собственности. 

Довод заявителя о том, что Управление Росреестра не указало перечень документов, которые необходимо было представить для государственной регистрации, суд считает необоснованным, так как Управление в своем сообщении  ссылалось на конкретные нормы законодательства, которые были нарушены заявителем, то есть на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие соблюдение порядка продажи имущества должника в соответствии со статьей 179 Закона о банкротстве, поскольку реализация объектов недвижимости осуществлялась отдельными лотами, не были представлены договор поручения, доверенности выданные ФИО2, ФИО1 СХПК «Нива». 

В свою очередь, Управление Росреестра намеревалось совершить государственную регистрацию переход права собственности, приостанавливая ее, Обществу предлагалось представить дополнительные документы к установленному сроку, однако заявитель не предпринял никаких попыток, чтобы узнать, какие документы необходимо представить или какие действия надлежит совершить.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое решение об  отказе Управлением Росреестра по Чувашской Республике в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости соответствует положениям действующего законодательства и                 не нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемые ненормативные акты соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

На основании изложенного оснований для удовлетворения заявленных  требований ООО «Агрофирма «Аленушка» не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд относит уплату государственной пошлины на заявителя.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  

 

Р Е Ш И Л:

обществу с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Аленушка» отказать в удовлетворении заявления.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия. Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

 

Судья                                                                                                      А.В. Щетинкин