АРБИТРАЖНЫЙ СУД  КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая,32

сайт: http: //krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-54556/2017

г. Краснодар

05 февраля2018 года

Резолютивная часть решения вынесена 29.01.2018. Полный текст решения изготовлен 05.02.2018.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Семушина А.В., при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации г.Сочи

к ООО «Темп», г.Сочи,

о взыскании задолженности по договору аренды от 23.04.1998 №4900000893 в размере 571 533, 98 руб., пени в размере 377 948, 78 руб., расторжении договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании: 

от истца – ФИО2 по доверенности,

от ответчика – ФИО3 по доверенности,

У С Т А Н О В И Л :

Администрация г.Сочи (далее – истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к  ООО «Темп» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 23.04.1998 №4900000893 за период с 01.01.2015 по 31.03.2017 в размере 571 533, 98 руб., пени в размере 377 948, 78 руб., расторжении договора аренды земельного участка. Требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств по указанному выше договору аренды.

Представитель истца в судебном заседании требования поддержал.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против заявленных требований.

Выслушав доводы представителя истца и ответчика, исследовав материалы дела, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что между администрацией г.Сочи и ООО «Темп» заключен договор аренды от 09.04.1998 №4900000893 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0303008:25, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Профсоюзная, 1.

Срок действия договора установлен с 01.04.1998 по 01.04.2047.

Размер и сроки оплаты изложены в договоре, зарегистрированном Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Сочи под №436 14.05.1998.

Согласно п.2.2. арендная плата устанавливается в размере базовой арендной ставки в зоне с-1-б ×804.6 (площадь земельного участка) × 2.1 (согласно доп. соглашению 27.01.2003).

Согласно п.2.3 арендная плата вносится Арендатором ежеквартально равными частями до истечения пятнадцатого дня начала следующего квартала. С обязательным указанием назначения платежа, кода бюджетной классификации и периода, за который производится оплата. Оплата за 4 квартал производится до 15.11. текущего года.

Согласно п. 2.4 размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовых ставок арендной платы в зоне С-1-б, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами.

ООО «Темп» истцом предлагалось подписать дополнительное соглашение от 25.07.2007, из которого следует, что размер ежегодной оплаты за земельный участок составляет 146 363, 49 руб. Дополнительное соглашение ответчиком подписано не было.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.08.2016 по делу №А32-13343/2015 с ООО «Темп» взыскана задолженность по арендной плате 469 673, 82 руб. за период с 01.01.2012 по 31.12.2014 и пени в размере 109 071,72 руб. за период с 15.04.2012 по 31.12.2014. 

Истец утверждает, что арендатор нарушил условия договора и допустил задолженность по арендным платежам в бюджет за период с 01.01.2015 по 31.03.2017 в размере 571 533, 98 руб. и пени в размере 377 948,78 руб.

В рамках досудебного порядка урегулирования спора письмом от 26.12.2016 № 32740/02-05016 арендатору направлена претензия о необходимости погашения задолженности по арендной плате за землю в 10-дневный срок. В связи с дальнейшим уклонением от внесения арендных платежей, письмом от 06.02.2017 № 1901/02-05-16 арендатору направлена претензия с предложением расторгнуть договор аренды. 

Однако арендатор требования арендодателя не исполнил.

Указанные обстоятельства послужили основанием для истца обращения в суд с настоящими требованиями.

При рассмотрении заявленных требований суд руководствуется следующим.

В соответствии со ст.57 Конституции РФ, ст. 606 ГК РФ, ст. 65 ЗК РФ, ст. 1 Закона РФ «О плате за землю», любое использование земли является платным.

Ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Ст. 401 ГК РФ предусмотрено, что лицо, не исполнившее обязательства, либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ 

Однако спорный договор аренды заключен сторонами до введения в действие Земельного Кодекса РФ, что исключает возможность распространения на отношения сторон положений статей 22, 65 Земельного Кодекса РФ, относящих размер арендной платы за пользование государственными и муниципальными землями к нормативно регулируемым ценам. 

В соответствие со ст. 7 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного Кодекса РФ, данный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных указанным законом. 

Как следует из разъяснений п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если федеральный закон, предусматривающий необходимость нормативного регулирования арендной платы, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно п. 2 ст. 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров аренды.

В данном случае регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до  вступления в силу соответствующего федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Следовательно, изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения сторонами соответствующего соглашения, изменяющего условия договора. Данный правовой подход находит свое отражение в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.07.02011 № 1709/2011 по делу № А55-35889/2009.

В соответствии с п. 2.2 договора, арендная плата устанавливается в размере базовой ставки арендной платы в зоне С-1-б × 804.6 × 2.1. 

Как указано выше, спорный договор аренды заключен до введения в действие Земельного Кодекса РФ, что исключает возможность распространения на отношения сторон по договору положений статей Земельного Кодекса РФ, установившего нормативное регулирование цены на аренду государственных и муниципальных земель. 

В соответствии с п.2.4 договора, размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть выше указанных базовых (исходных) ставок. Данная формулировка является исчерпывающей. 

Системное толкование указанных положений во взаимосвязи с иными условиями договора аренды позволяют сделать вывод о том, что стороны договорились об изменении размера арендной платы только при изменении базовых ставок. 

Из условий договора не следует право стороны по договору на одностороннее изменение способа определения размера арендной платы путем изменения методики ее расчета, в том числе упразднения согласованных и/или введения новых расчетных показателей. 

Таким образом, новые формулы расчета не подлежат применению, так как отсутствуют основания для применения при расчете арендной платы, методики, предложенной истцом. 

В материалах дела представлен расчет ответчика арендной платы за период с 01.01.2015 по 31.12.2017 в размере 439 090, 47 руб., которую ответчик оплатил. 

Кроме того, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка, подлежащее отклонению по следующим основаниям.

П.8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» установлено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд. 

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. 

При этом, на момент рассмотрения настоящего спора задолженность по арендной плате отсутствует.

Исходя из конкретных обстоятельств, возникших между сторонами в процессе исполнения договора аренды, требование администрации о расторжении договора нельзя считать соразмерным степени нарушенного обязательства и балансу интересов сторон. 

При изложенных обстоятельствах правовые основания для удовлетворения требований истца отсутствуют.

Аналогичные правовые позиции высказаны в Постановлениях Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2017 по делу №А32-35899/2016, от 20.10.2016 по делу №А32-30921/2015.

Доводы ответчика о том, что при рассмотрении спора за предыдущий период по делу №А32-13343/2015, арендная плата была взыскана по новой методике, не могут быть приняты во внимание с учетом того, что указанные возражения ответчиком не заявлялись, и небыли предметом исследования с учетом состязательности процесса.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии пп.1.1 п.1 ст.333.37 НК РФ, государственная пошлина распределению в соответствии с требованиями ст.110 АПК РФ не подлежит.

Руководствуясь ст.ст.167-170, 176 АПК РФ,

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований администрации г.Сочи отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                             А.В.Семушин