ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

г. Москва

Дело № А40-219837/22-41-673

Резолютивная часть решения объявлена 12.02.2024.

Решение в полном объеме изготовлено 07.03.2024.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: 

<

...>, зал судебных заседаний 9010, - при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 21.11.2022 и ответчика ФИО3 по доверенности от 15.10.2023, дело по иску ООО «СТА Карго» (ОГРН 

<

***>) к ответчику ООО «Сфериус» (ОГРН 

<

***>) о взыскании 9 964 627 руб. 39 коп., по встречному иску ООО «Сфериус» к ООО «СТА Карго» о взыскании 15 698 138 руб. 50 коп., установил:

Истец просит суд взыскать с ответчика 9 884 627 руб. 39 коп., в том числе 9 727 209 руб. 98 коп. обеспечительного платежа, уплаченного ответчику в соответствии с условиями договора аренды недвижимого имущества от 13.08.2021 № СФ/СТА, 157 417 руб. 41 коп. неустойки, начисленной за нарушение срока его возврата.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что по указанному договору арендовал у ответчика нежилые помещения в здании № 4 на территории складского комплекса «Ботаково» для использования их под склад; в соответствии с условиями договора перечислил ответчику обеспечительный платеж в размере 9 838 587 руб. 95 коп.; в адрес ответчика истец направил уведомление от 19.07.2022 № 194 о расторжении договора аренды, указав, что последним днем аренды считается 31.08.2022; к указанной дате истец освободил арендованные помещения и направил ответчику ключи от помещений и акт возврата помещений из аренды. В уведомлении от 13.09.2022 № 217 истец потребовал возвратить уплаченный обеспечительный платеж за вычетом стоимости услуг по въезду-выезду грузовых транспортных средств в августе 2022 года, коммунальных услуг и неустоек, не уплаченных истцом (9 727 209 руб. 98 коп.), однако ответчик обеспечительный платеж не возвратил, в связи с чем истец начислил неустойку, предусмотренную договором на случай нарушения срока возврата обеспечительного платежа.

Ответчик против иска возразил, в процессе судебного разбирательства предъявил встречный иск, принятый судом к производству для рассмотрения совместно с первоначальным. В рамках встречного иска ответчик просит суд взыскать с истца 15 698 138 руб. 50 коп., в том числе 7 477 326 руб. 50 коп. арендной платы, начисленной по указанному договору аренды за период с 01.09.2022 по 19.09.2022, 34 460 руб. в оплату услуг въезда-выезда грузовых транспортных средств в августе 2022 года 100 917 руб. 33 коп. в оплату электроэнергии за август 2022 года, 3 594 154 руб. 57 коп. убытков, причиненных повреждением истцом арендованного имущества, 550 000 руб. в оплату уборки помещений, 3 935 435 руб. убытков в виде упущенной выгоды в размере арендной платы, начисленной за период ремонта (простоя) помещений (с 19.09.2022 по 30.09.2022).

В обоснование требований по встречному иску ответчик сослался на то, что оснований для возврата обеспечительного платежа не имеется, так как размер расходов ответчика по ремонту арендованных истцом помещений, по уборке помещений, по арендной плате, начисленной за сентябрь 2022 года, превысил размер уплаченного истцом обеспечительного платежа.

Исследовав письменные доказательства, представленные истцом и ответчиком, заслушав объяснения их представителей, суд установил, что 13.08.2021 истец в качестве арендатора и ответчик в качестве арендодателя заключили договор аренды недвижимого имущества № СФ/СТА, по которому арендодатель предоставляет, а  арендатор принимает во временное владение и пользование (аренду) часть недвижимого имущества, входящего в состав складского комплекса по адресу: г. Москва, пос. Первомайское, у дер. Ботаково, здание № 4, - а именно нежилые помещения  площадью 16 058 кв. м, включая погрузо-разгрузочные ворота № 16-25, оборудованные доквеллерами, 4 электрогидравлических подъемных стола, 4 проездных ворот и установленное стеллажное оборудование.

В соответствии с п. 1.4 договора последний заключен на неопределенный срок, а п. 1.5 договора предоставляет сторонам договора право в любое время отказаться от договора (расторгнуть договор), предупредив об этом другую сторону не менее чем за 60 календарных дней до фактической даты расторжения.

Согласно п. 5.9 договора после расторжения договора аренды последний прекращается, а помещения подлежат передаче арендодателю по акту сдачи-приемки в срок не более 5-ти календарных дней со дня, следующего за последним днем срока аренды. П. 5.10 договора устанавливает, что если после прекращения срока аренды или расторжения (отказа от исполнения) договора аренды арендатор будет продолжать пользоваться помещением более срока, оговоренного сторонами, арендатор оплачивает арендодателю арендную плату в размере 120 % от величины ежемесячной арендной платы.

Размер арендной платы, порядок и сроки ее уплаты установлены разделом 3 договора: арендная плата составляет 8 031 872 руб. 92 коп. в месяц с учетом НДС, уплачивается не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца, в арендную плату входит плата за воду, тепло и другие коммунальные услуги.

Кроме того, договором предусмотрено, что в течение 10-ти рабочих дней с момента подписания договора арендатор обязуется перечислить арендодателю обеспечительный (гарантийный) платеж в размере одной месячной арендной платы, который может быть использован арендодателем на возмещение любых расходов арендодателя, причиной которых явились действия (бездействие) арендатора. По окончании срока действия договора обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору в течение 10-ти рабочих дней, а п. 4.7 договора предусматривает начисление неустойки в виде пени в размере 0, 1 % за каждый день просрочки от суммы обеспечительного платежа, который арендодатель не возвратил арендатору в указанный срок.

П. 3.10 договора устанавливает плату за услуги въезда-выезда на территорию складского комплекса по разовым пропускам, которая уплачивается арендатором в течение 5-ти рабочих дней с момента предоставления арендодателем информационного письма с указанием количества транспортных средств арендатора.

П. 4.3.1 договора устанавливает, что в случае, если арендатор нанесет ущерб зданию, его элементам, помещениям, оборудованию, иным образом причинит убытки арендодателю, арендатор в случае согласия обязан возместить причиненные убытки в полном объеме в срок не позднее 15-ти банковских дней с момента получения арендатором письменного уведомления о факте причинения убытков с их обязательным документальным подтверждением, а п. 4.3.2 договора предусматривает, что при несогласии с фактом причинения ущерба и с оценкой убытков стороны привлекают независимого оценщика для определения причин возникновения ущерба и определения размера убытков.

Дополнительным соглашением от 15.12.2021 № 2 стороны изменили размер арендной платы по договору, установив ее равной 9 838 587 руб. 50 коп. в месяц с учетом НДС. Кроме того, стороны согласовали условие о том, что уведомление о расторжении договора аренды сторона вправе направить другой стороне не позднее чем за 30 календарных дней до даты расторжения.

Платежным поручением от 19.08.2021 истец перечислил ответчику обеспечительный платеж в размере 8 031 872 руб. 92 коп., платежным поручением от 03.02.2022 № 447 произвел его доплату на сумму 1 806 715 руб. 03 коп. (в связи с увеличением размера арендной платы).

Уведомлением от 19.07.2022 № 194 истец расторг договор аренды, последний день аренды указал как 31.08.2022.

В адрес ответчика 31.08.2022 истец направил по почте подписанный со своей стороны акт возврата помещений из аренды от 31.08.2022 и уведомление о возврате помещений от 31.08.2022 № 214.

В письме от 13.09.2022 № 217 истец потребовал возвратить обеспечительный платеж за вычетом стоимости коммунальных услуг за август 2022 года, услуг за въезд-выезд грузовых транспортных средств за август 2022 года.

Из составленного истцом акта сверки расчетов следует, что за вычетом стоимости указанных услуг и неустоек, не уплаченных истцом, размер обеспечительного платежа составляет 9 727 209 руб. 98 коп.

Ст. 309 ГК Российской Федерации возлагает на стороны обязательства обязанность исполнять его надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 329-330 ГК Российской Федерацией исполнение обязательства может обеспечиваться различными способами, в том числе неустойкой (штрафом, пеней),  которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

П. 1 ст. 614 ГК Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В соответствии со ст. 622 ГК Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, а если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Ст. 381.1 ГК Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ) устанавливает, что денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства, а в  случае ненаступления в предусмотренный договором срок указанных обстоятельств или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Возражая против первоначального иска, ответчик ссылается на то, что после получения от истца уведомления о расторжении договора аренды произвел осмотр арендованных истцом помещений и в письме от 05.08.2022 № 01-05/08/22 потребовал в срок до 31.08.2022 выполнить ремонт помещений с целью устранения причиненного арендатором ущерба помещениям, выполнить уборку помещений. Повреждения указывались ответчиком в актах, неоднократно составляемых в период действия договора аренды, в том числе в акте осмотра от 30.08.2022 № 188.

В письме от 05.09.2022 № 02-05/09/22 ответчик указал, что истец не исполнил обязанность по возврату помещений арендодателю по акту в течение 5-ти календарных дней, в связи с чем ответчик не считает помещения возвращенными ему, требует уплатить арендную плату за период с 01.09.2022 по 19.09.2022 в размере 7 477 326 руб. 50 коп.,  а с 20.09.2022 - до момента выполнения ремонта и уборки помещений,  возместить причиненный ущерб в размере приблизительно 2 500 000 руб.

Письмом от 19.09.2022 № 02-19/09/22 ответчик направил истцу счет на уплату арендной платы за период с 01.09.2022 по 19.09.2022 в размере 7 477 326 руб. 50 коп., счет на оплату услуг въезда-выезда грузовых транспортных средств в августе 2022 года в размере 34 460 руб., счет на оплату электроэнергии для технологического оборудования арендатора в размере 100 917 руб. 33 коп., акт возврата помещений из аренды от 19.09.2022, составленный ответчиком в одностороннем порядке, в приложении № 1 к которому перечислены повреждения помещений.

В качестве доказательств несения ответчиком расходов по ремонту помещений и их уборке ответчик представил в дело заключенный с ООО «АВ Групп» договор от 12.10.2022 № 1541, заключенные с ООО «СТРОЙПРОЕКТ» договоры подряда от 30.08.2022 № 1-08/22, от 27.09.2022 № 2-08/22, заключенный с ИП ФИО4 договор об оказании услуг от 21.11.2022 № 48, акты, счета-фактуры, товарные накладные, акты формы КС-2, справки формы КС-3 и др.

Вместе с тем из представленных истцом доказательств следует, что 29.08.2022 истец обратился в Одинцовскую торгово-промышленную палату для фотофиксации здания № 4 на территории складского комплекса «Ботаково»; заключением от 31.08.2022 № 31-08/22-ЭЗ, составленным Одинцовской торгово-промышленной палатой, установлено, что помещения находятся в удовлетворительном состоянии, нареканий по состоянию электрооборудования, инженерных систем, стеллажей, полов, систем открывания ворот и фасада зданий у эксперта не имеется, при этом при эксперте проведено техническое обслуживание систем открывания ворот и подъемных механизмов; в помещении не имеется недостатков, которые препятствовали бы его дальнейшему использованию по назначению; помещения свободны от оборудования и товаров арендатора. К заключению прилагаются фотографии, сделанные как внутри здания, так и снаружи, копии фотографий представлены в дело.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства судом установлено, что истец воспользовался правом на одностороннее расторжение заключенного с ответчиком договора аренды, направив ответчику не позднее чем за 30 календарных дней уведомление, в котором указал, что последним днем аренды является 31.08.2022; к указанной дате истец подготовил помещения к возврату, полностью освободив их от своего имущества и произведя уборку помещений, что зафиксировано Одинцовской торгово-промышленной палатой.

Неявка ответчика, знавшего о последнем дне аренды, для составления акта возврата помещений из аренды при указанных обстоятельствах не свидетельствует о том, что договор аренды не прекратил свое действие 31.08.2022, в связи с чем оснований для начисления ответчиком истцу арендной платы с 01.09.2022 не имеется, как не имеется и оснований для взыскания с истца расходов по уборке помещений в размере 550 000 руб.

Оценивая  довод ответчика о том, что помещениям причинен ущерб, стоимость устранения которого составляет 3 594 154 руб. 57 коп., суд исходит из того, что п. 4.3.2 договора предусматривает, что при несогласии с фактом причинения ущерба и с оценкой убытков стороны привлекают независимого оценщика для определения причин возникновения ущерба и определения размера убытков. Доказательства того, что такой независимый оценщик привлекался ответчиком, в деле отсутствуют.

Определением от 21.04.2023 судом назначалась судебная экспертиза на предмет установления стоимости устранения повреждений, которые не являются следствием нормального (естественного) износа. Заключением экспертов установлено, что стоимость устранения таких повреждений составляет 831 955 руб.

Таким образом, с учетом стоимости услуг въезда-выезда грузовых транспортных средств и коммунальных услуг за август 2022 года, неустоек, не уплаченных истцом, размер обеспечительного платежа, подлежащего возврату истцу, составляет 9 727 209 руб. 98 коп., в связи с чем первоначальный иск удовлетворяется судом в полном объеме.

Стоимость устранения повреждений арендованных истцом помещений, которые не являются следствием нормального (естественного) износа, составляет согласно заключению судебной экспертизы 813 955 руб., в связи с чем встречный иск удовлетворяется судом частично, на указанную сумму.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 309, 329, 330, 381.1, 614, 622 ГК Российской Федерации, ст. 110-112, 167-170 АПК Российской Федерации, суд.

РЕШИЛ:

первоначальный иск удовлетворить;

взыскать с ООО «Сфериус» в пользу ООО «СТА Карго» 9 884 627 руб. 39 коп., в том числе 9 727 209 руб. 98 коп. основного долга и 157 417 руб. 41 коп. неустойки, а также 72 823 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины и 80 000 руб. – по оплате услуг представителя;

встречный иск удовлетворить частично;

взыскать с ООО «СТА Карго» в пользу ООО «Сфериус» убытки в размере 813 955 руб., а также 4 842 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины;

с учетом зачета взыскать с ООО «Сфериус» в пользу ООО «СТА Карго» 9 218 653 руб. 39 коп.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья

О.А. Березова