ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

443070, г. Самара, ул. Аэродромная, 11А, тел. 273-36-45

www.11aas.arbitr.ru, e-mail: info@11aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

апелляционной инстанции по проверке законности и

обоснованности решения арбитражного суда, 

не вступившего в законную силу

Дело №А55-24014/2016

г. Самара

30 августа  2017 года

Резолютивная часть постановления оглашена 24 августа  2017 года

Постановление в полном объеме изготовлено 30 августа 2017  года

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пышкиной Н.Ю.,

судей Николаевой С.Ю., Романенко С.Ш.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания  ФИО1,

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель ФИО2 по доверенности от 01.04.2017,

в отсутствие иных лиц, извещенных надлежащим образом, 

рассмотрев в открытом судебном заседании 24 августа 2017 года в зале № 6 апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Элакс», г. Тольятти и индивидуального предпринимателя ФИО3, г. Тольятти, на решение Арбитражного суда Самарской области от 30 мая 2017 года по делу №А55-24014/2016 (судья Веремей Л.Н.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Элакс» (ИНН 

<

***>), г. Тольятти,

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 315631300086551), г. Тольятти,

о взыскании 563 118 руб. 58 коп.,

и по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 315631300086551), г. Тольятти,

к обществу с ограниченной ответственностью «Элакс» (ИНН 

<

***>), г. Тольятти,

о признании обязательства исполненным и взыскании неосновательного обогащения, 

третье лицо – общество с ограниченной ответственностью «ТК «Адюн», г. Тольятти,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Элакс» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к ИП ФИО3 о взыскании 563 118 руб. 58 коп., в том числе 237 599 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, 51 796 руб. 58 коп. пени, 273 723 руб. оплаты стоимости ремонтных работ и стоимость строительных материалов.

Определением арбитражного суда от 20.02.2017 к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спор, на стороне истца привлечено ООО «ТК «Адюн».

В суде первой инстанции истец в порядке ст. 49 АПК РФ отказался от исковых требований в части взыскания 237 599 руб. задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, 51 796 руб. 58 коп. пени, указанный отказ принят судом, производство по делу в указанной части прекращено.

В части взыскания оплаты стоимости ремонтных работ и стоимости строительных материалов истец в порядке ст. 49 АПК РФ уменьшил требования до 189 322 руб. 

Индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился в Арбитражный суд Самарской области со встречным исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Элакс» (с учетом уточнений иска в порядке ст. 49 АПК РФ) о признании исполнения обязательства истца по договору №4 аренды нежилого помещения от 12.11.2015г по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, исполненным ненадлежащим образом, не соответствующим требованиям ст.ст. 611 и 612 ГК РФ; взыскании неосновательного обогащения в размере 350 543 руб. 86 коп.; пени за не предоставление в 15-ти дневный срок помещения, в размере 2 773 рубля 50 коп; расходов на оплату услуг представителя в сумме 45 000 руб.

Решением Арбитражного суда  Республики Татарстан от 30.05.2017 в удовлетворении первоначальных исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Элакс» отказано.

Встречный исковые требования Индивидуального предпринимателя ФИО3 удовлетворены частично.

С общества с ограниченной ответственностью «Элакс» в пользу Индивидуального предпринимателя ФИО3 взыскано 85 554 руб. 44 коп. неосновательного обогащения и 2 437 руб., расходы по оплате госпошлины, а также 10 899 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.

В остальной части в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец и ответчик обратились в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, истец об удовлетворении первоначального иска; ответчик об удовлетворении встречного иска в полном объеме. В обоснование жалоб, заявители ссылаются на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

В судебном заседании представитель истца поддержал апелляционную жалобу истца по изложенным в жалобе доводам, просил суд апелляционную жалобу истца удовлетворить. Возражал против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика, полагает жалобу ответчика не подлежащей удовлетворению.

Другие лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав участника процесса, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 12 ноября 2015 года между ООО «Элакс» (арендодатель) и ИП ФИО3 (аренлатор) был заключен договор № 4 на аренду нежилого помещения, расположенного в модульном павильоне по адресу: 445027, РФ, Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал № 7, южнее ТЦ «Детский мир», для использования под кафе, площадью 120,9 м2, из них 36,6 м2 торговая площадь, кухня 25,5 м2, а также подсобное помещение 25,5 м2 и места общего пользования 33,3 м2.

Помещение было передано по акту приема - передачи от 12 ноября 2015. Стороны установили срок договора аренды до 12 октября 2016.

Размер и порядок внесения арендных платежей согласованы сторонами в п. 3.2.9. и п. 4.2. договора. Арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату в размере 15 000 рублей в месяц и оплату предоставляемых коммунальных услуг (водоснабжения, канализации, энергоснабжения), на основании выставленных счетов.

Дополнительным соглашением № 1 от 22.12.2015 к договору аренды стороны установили, что за ноябрь 2015 года стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг составляет 4 575 руб.:

- оплата за пользование электрической энергией за ноябрь 2015 года составляет 3 005 руб.;

- оплата за техническую эксплуатацию электроустановок за ноябрь 2015 года составляет 287 руб. 50 коп.;

- оплата за пользование питьевой водой и водоотведение с очисткой бытовых хоз. фекальных сточных вод за ноябрь 2015 года составляет 1 282 руб. 28 коп.

Дополнительным соглашением № 2 от 20.01.2016 к договору аренды Стороны установили, что за декабрь 2015 года стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг составляет 10 440 руб.:

- оплата за пользование электрической энергией за декабрь 2015 года составляет 8 822 руб.;

- оплата за техническую эксплуатацию электроустановок за декабрь 2015 года составляет 287 руб. 50 коп.;

- оплата за пользование питьевой водой и водоотведение с очисткой бытовых хоз. фекальных сточных вод за декабрь 2015 года составляет 1 330 руб. 

Дополнительным соглашением № 3 от 24.02.2016 к договору аренды Стороны установили, что за январь 2016 года стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг составляет 4 500 руб.:

- оплата за пользование электрической энергией за январь 2016 года составляет 1 646 руб.;

- оплата за техническую эксплуатацию электроустановок за январь 2016 года составляет 287 руб. 50 коп.;

- оплата за пользование питьевой водой и водоотведение с очисткой бытовых хоз. фекальных сточных вод за январь 2016 года составляет 1 453 руб.. 

Дополнительным соглашением № 4 от 23.03.2016 к договору аренды Стороны установили, что за февраль 2016 года стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг составляет 5 985 руб. 50 коп.:

- оплата за пользование электрической энергией за февраль 2016 года составляет 4 256 руб.;

- оплата за техническую эксплуатацию электроустановок за февраль 2016 года составляет 287 руб. 50 коп.;

- оплата за пользование питьевой водой и водоотведение с очисткой бытовых хоз. фекальных сточных вод за февраль 2016 года составляет 1 442 руб. 

Дополнительным соглашением № 5 от 23.04.2016 к договору аренды Стороны установили, что за март 2016 года стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг составляет 99 566 руб. 50 коп.:

- оплата за пользование электрической энергией за март 2016 года составляет 98 224 руб.;

- оплата за техническую эксплуатацию электроустановок за март 2016 года составляет 287 руб. 50 коп.;

- оплата за пользование питьевой водой и водоотведение с очисткой бытовых хоз. фекальных сточных вод за март 2016 года составляет 1 055 руб. 

Дополнительным соглашением № 6 от 31.05.2016 к договору аренды Стороны установили, что за апрель 2016 года стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг составляет 45 479 руб.:

- оплата за пользование электрической энергией за апрель 2016 года составляет 43 994 руб.;

- оплата за техническую эксплуатацию электроустановок за апрель 2016 года составляет 287 руб. 50 коп.;

- оплата за пользование питьевой водой и водоотведение с очисткой бытовых хоз. фекальных сточных вод за апрель 2016 года составляет 1 197 руб. 60 коп.

Дополнительным соглашением № 7 от 27.06.2016 к договору аренды Стороны установили, что за май 2016 года стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг составляет 28 961 руб. 50 коп.:

- оплата за пользование электрической энергией за май 2016 года составляет 28 674 рублей 00 коп.;

- оплата за техническую эксплуатацию электроустановок за май 2016 года составляет 287 руб. 50 коп.

Дополнительным соглашением № 8 от 27.06.2016 к договору аренды Стороны установили, что за июнь 2016 года стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг составляет 11 106 руб. 50 коп.:

- оплата за пользование электрической энергией за июнь 2016 года составляет 10 819 руб.;

- оплата за техническую эксплуатацию электроустановок за июнь 2016 года составляет 287 руб. 50 коп.

Ответчик направил в адрес истца заявление о расторжении договора аренды в соответствии с п. 3.2.6 договора, которое получено истцом 22.06.2016.

Факт прекращения сторонами арендных отношений с 30.06.2016, и освобождение ответчиком имущества, установлен судом и сторонами не оспаривается.

За период действия договора истцом начислено к оплате 323 114,00 рублей.

В соответствии с п.п. 3.2.3, 3.2.6 договора арендатор обязался не производить никаких перепланировок и переоборудования арендуемого помещения без письменного согласия арендодателя и письменного разрешения отдела архитектуры администрации Автозаводского района г. Тольятти;  письменно сообщить арендодателю, но не позднее, чем за 2 месяца о предстоящем освобождении помещения как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении и сдать помещение представителю арендодателя по акту в исправном состоянии, предварительно сделать ремонт или оплатить стоимость ремонтных работ и стоимость строительных материалов согласно сметы.

08 июля 2016 комиссией в составе ФИО4 и ФИО5, было зафиксировано, что ремонт согласно п. 3.2.6 договора ответчиком в помещении не сделан, помещение не пригодно для дальнейшего использования по назначению и находится в неисправном состоянии. Составлена смета стоимости восстановительного ремонта нежилого помещения и дефектная ведомость.

Стоимость ремонтных работ и строительных материалов согласно локальному ресурсному сметному расчету с учетом уточнений составляет 189 322 руб. 

Претензия исх. № 15/1 от 05.07.2016 с требованием погасить имеющуюся задолженность по оплате арендных и коммунальных платежей и оплатить стоимость ремонтных работ по смете, оставлена ответчиком без удовлетворения.

Истец, ссылаясь, что ответчик в нарушение принятых на себя обязательств, осуществил перепланировку без письменного согласия арендодателя и письменного разрешения отдела архитектуры администрации Автозаводского района г. Тольятти, а также в нарушение условий договора не произвел ремонт спорного помещения, не оплатил стоимость ремонтных работ, стоимость строительных материалов согласно сметного расчета, обратился в арбитражный суд с заявленным иском.

В соответствии со статьями  309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Обязательства сторон основаны на подписанном ими договоре аренды нежилого помещения №4 от 12.11.2015.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

12.11.2015 помещение передано ответчику по акту в соответствии с условиями договора (т. 1 л.д. 19).

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Итак, пунктом 2 статьи 616, статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены обязанности арендатора по сохранности имущества и поддержании его в исправном состоянии, возврату имущества в том состоянии, в каком оно было получено, с учетом нормального износа.

Аналогичные обязанности установлены п. 3.2.2. договора аренды, согласно которым арендатор обязан содержать помещение и прилегающую территорию в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

В соответствии с п. 3.2.5. договора арендатор обязался своевременно производить за свой счет текущий ремонт внутри арендуемых помещений, связанных с деятельностью арендатора.

Нарушение этих обязанностей в силу статей 15, 393, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет ответственность арендатора в виде возмещения убытков.

Согласно правилам статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине (пункт 2 статьи 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 1082 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворяя требование о возмещении вреда, суд в соответствии с обстоятельствами дела обязывает лицо, ответственное за причинение вреда, возместить причиненные убытки (пункт 2 статьи 15).

В соответствии со статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которое лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому лицо, требующее возмещения убытков, должно доказать: факт причинения убытков, противоправность действий причинителя убытков (неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства), причинную связь между противоправными действиями и возникшими убытками, а также размер причиненных убытков.

В силу положений п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ» при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, причиненных гражданам и юридическим лицам нарушением их прав, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Необходимость таких расходов и их предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованным расчетом, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.п.

Применительно к рассматриваемому делу в предмет доказывания по требованию о возмещении убытков входит: определение состояния помещения в момент его передачи арендатору; качественное соотношение имущества при его передаче и возврате; стоимость восстановительного ремонта; наличие причинной связи между выявленными недостатками и действиями ответчика.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждается, что объект аренды передан ответчику в удовлетворительном состоянии, пригодном для использования в соответствии с условиями договора аренды, об отсутствии каких-либо недостатков указано в акте приема-передачи от 12.11.2015, подписанном контрагентами.

При передаче ответчиком помещения после расторжения договора аренды истцом установлены повреждения отделки указанных помещений, зафиксированные в актах от 07.08.2016, 07.02.2017, составленными с участием нового арендатора.

В качестве доказательств ненадлежащего состояния помещения истцом в материалы дела также представлены дефектная ведомость (т. 1 л.д. 14), локальный ресурсный сметный расчет (т. 1 л.д. 21-23).

В акте от 12.11.2015, по которому спорное помещение передано в аренду ответчику, указано, что ответчик не имеет претензий по техническому состоянию объекта. В данном акте не составлено подробное описание состояния потолков, стен, дверей, пола, сантехоборудования и других элементов помещения.

Представленные истцом акты от 07.08.2016 и 07.02.2017, свидетельствующие, по его мнению, о том, что спорные помещения находятся в неудовлетворительном состоянии и требуют ремонта, обоснованно не приняты судом первой инстанции во внимание, поскольку составлены в одностороннем порядке, ответчиком не подписаны. Доказательства приглашения ответчика для осмотра объекта либо доказательства отказа ответчика от подписания акта отсутствуют.

Кроме того, истцом не доказан размер причиненных убытков, доказательства согласования сторонами стоимости восстановительного ремонта в материалах дела не имеются.

Из дефектной ведомости и локального ресурсного сметного расчета по состоянию на 01.05.2016 (т.1 л.д. 14, 21-23) усматривается, что в спорных помещениях выявлены дефекты спорного помещения, а также определены мероприятия для устранения, в том числе такие, как шпаклевка стен; смена обоев под покраску, покраска; демонтаж сантех труб и креплений; смена гипсокартона на стенах; демонтаж сантех оборудования (смесителей, мойка, трубы ПВХ) и креплений; демонтаж перегородки из гипсокартона; смена потолочного покрытия плиткой «армстронг»; демонтаж плитки; смена линолиума; демонтаж оконных блоков; перенос (разворот) лестницы спуска на 1-й этаж; установка двери металлической и т.д., и т.п. 

По своим строительно-техническим характеристикам, виду и объему указанные работы не могут быть отнесены к косметическому или текущему ремонту, фактически указанные работы производятся при капитальном ремонте.

Более того, представленные истцом доказательства не подтверждают ухудшения состояния арендованного имущества по вине ответчика и причинно-следственной связи между его действиями и причиненным убытками.

Доказательств, что ремонт являлся неотложным, истец не представил. 

Ходатайство о назначении экспертизы с целью определения соответствия помещения состоянию нормального износа на дату расторжения договора и стоимости восстановительного ремонта помещения сторонами не заявлялось.

В материалах дела отсутствуют доказательства производства истцом ремонтно-строительных работ на спорном объекте. В дело не представлены доказательства стоимости приобретаемых истцом строительных материалов, а также результата выполненных работ. 

Истцом не доказана совокупность обстоятельств, дающих право на взыскание с ответчика стоимости выполненных ремонтных работ.

Согласно статье 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договоров.

Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, а статьей 622 того же Кодекса установлена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Истец не доказал, что приведенные в отчете повреждения не являются нормальным износом арендованного ответчиком нежилого помещения с учетом того, что при передаче его в аренду сторонами не составлялся подробный акт с описанием состояния стен, потолков, пола, дверей и сантехоборудования помещения. ООО «Элакс» не представило доказательств виновных действий ИП ФИО3, арендовавшего помещения истца, которые привели к появлению повреждений на полах, стенах и дверных блоках и другом оборудовании. 

С учетом приведенных обстоятельств суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что материалами дела не подтверждены приведенные ООО «Элакс» в обоснование иска обстоятельства существенного ухудшения состояния арендованного помещения на момент прекращения договора аренды по сравнению с его состоянием на момент передачи в аренду и то, что это ухудшение произошло в результате ненадлежащего пользования помещением ответчиком, а также обязанности произвести капитальный ремонт спорного помещения.

Таким образом, в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не доказал факт причинения убытков, их размер, вину лица, обязанного к возмещению вреда, противоправность поведения ответчика, причинную связь между поведением ответчика и наступившим вредом.

Проанализировав обстоятельства дела и представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и установив недоказанность и отсутствие элементов деликтной ответственности, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований.

Ответчик в свою очередь обратился со встречным исковым заявлением, в котором просит признать исполнение обязательства ООО «ЭЛАКС» по договору №4 аренды нежилого помещения от 12.11.2015г по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, исполненным ненадлежащим образом, не соответствующим требованиям ст.ст. 611 и 612 ГК РФ; взыскать с ООО «ЭЛАКС» в пользу ФИО3 сумму неосновательного обогащения в размере 348 534,14 рублей; взыскать с ООО «ЭЛАКС» в пользу ФИО3 пени за не предоставление в 15-ти дневный срок помещения, в размере 2 773 рубля 50 коп.

Частично удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно пунктов 3.1.1. и 3.2.1 договора арендодатель обязался предоставить в пользование Арендатору соответствующее помещение в состоянии, позволяющим его нормальную эксплуатацию, с отражением состояния помещения в приемно-передаточном акте (приложение №1); арендатор обязался использовать арендуемое помещение исключительно по прямому назначению, указанному в п.1.1. настоящего договора.

По мнению ответчика, предоставление помещения без относящихся к нему документов (заключения Роспотребнадзора), предоставление помещения в меньшем размере, чем это предусмотрено договором, свидетельствуют о том, что обязательства ООО «ЭЛАКС» по договору №4 аренды нежилого помещения от 12.11.2015г по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, в нарушении требований ст.ст.611 и 612 ГК РФ, - исполнены ненадлежащим образом.

В виду ненадлежащего исполнения обязательства по передаче имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению, - у ответчика возникло право требовать у истца пени в соответствии с п.5.1.1 договора в размере 0,1% от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки в размере 2 773 рубля 50 коп.

Как верно отметил арбитражный суд, требование о предоставлении документации, отсутствующей у ответчика, не основано на требованиях закона, условий договора и не соответствует обстоятельствам дела.

Доказательств того, что объект передан не соответствующий целевому назначению, ответчиком в материалы дела не представлено.

Довод о передаче в аренду помещения непригодного для использования по целевому назначению отклоняется судебной коллегией.

Как следует из материалов дела, сторонами заключен договор аренды спорного имущества. В установленном порядке условия договора сторонами не изменялись. Судом установлено, что ответчиком  договор подписан добровольно и без принуждения. Из условий заключенного сторонами договора не следует обязанность ООО «Элакс» передать ответчику какую-либо документацию, в том числе заключения Роспотребнадзора о соответствии здания требованиям, предъявляемым к организации общественного питания.

Пункт 3.1.1. устанавливает обязанность арендодателя предоставить арендатору в пользование соответствующее помещение в состоянии, позволяющим его нормальную эксплуатацию, с отражением состояния помещения в приемо-передаточном акте.

Суд полагает, что согласованные между сторонами условия договора должны исполняться сторонами по нему надлежащим образом в силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ.

При этом судебной коллегией учитывается, что в силу ст. 421 ГК РФ юридические лица и граждане свободны в заключении договора, при заключении договора ответчик, располагая на преддоговорных стадиях, предшествующих заключению спорного договора и на стадии его заключения полной информацией о предложенных условиях, добровольно принял на себя все права и обязанности, определенные письменной сделкой, исполняемой сторонами. Никаких неопределенностей относительно предмета договора, его технических характеристик и условий у сторон не возникло при его заключении.

Передаваемый в аренду объект недвижимого имущества в соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ сторонами договора идентифицирован, в оспариваемом договоре аренды указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду.

Из материалов дела следует, что ответчик использовал принятое в аренду помещение. У арендатора при подписании договора аренды и использовании имущества не возникло никаких разногласий относительно его технических характеристик. Акт приема-передачи подписан сторонами без замечаний и разногласий.  Как усматривается из акта приема-передачи помещения, у ответчика не имелось претензий относительно технического состояния передаваемого объекта. С состоянием помещений арендатор был ознакомлен и претензий не имел.

Более того, ответчиком производилась оплата за пользование имуществом.

Таким образом, заключение предпринимателем оспариваемого договора является бизнес-решением самого ответчика, который, осуществляя предпринимательскую деятельность, несет все риски, с ней связанные (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предпринимательской признается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (абзац 3 пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Заключая договор аренды, ответчик осуществлял предпринимательскую деятельность на свой страх и риск, убедившись в невозможности использования помещения по каким-либо основаниям, должен был отказаться от его заключения.

Вместе с тем, арендные отношения прекращены только 30.06.2016.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы ответчика, судебная коллегия исходит из того, что между сторонами заключен договор аренды, помещение в том виде, в котором его описание содержится в договоре, передано арендодателем и принято арендатором в пользование по акту приема-передачи от 12.11.2015 г. без каких-либо претензий и возражений к качеству имущества. Акт подписан сторонами без замечаний и разногласий. Помещение использовалось в течении длительного времени.

Фактически ответчик просит суд признать факт отсутствия обязанности у него оплачивать арендные платежи по договору аренды от 12.11.2015 ввиду неисполнения истцом обязанности по предоставлению истцу имущества в состоянии, соответствующим условиям договора аренды и назначению имущества.

Апелляционная инстанция считает, что уплаченная ответчиком по договору арендная плата является формой оплаты за пользование переданного в аренду имущества и засчитывается в счет возмещения стоимости пользования нежилым помещением.

Ответчиком заявлено требование о взыскании 350 543 руб. 86 коп. неосновательного обогащения, со ссылкой на то, что путем внесения наличных денежных средств в кассу и перечислением на расчетный счет истца, ответчик произвел оплату по приходно-кассовому ордеру №1 от 26.11.2015 - в сумме 100 000 руб., по приходно-кассовому ордеру №2 от 04.12.2015 - в сумме 100 000 руб., по приходно-кассовому ордеру №3 от 25.12.2015 - в сумме 100 000 руб., платежным поручением №1 от 26.02.216 - в сумме 52 515,00 руб., по приходно-кассовому ордеру №8 от 16.05.2016 - в сумме 22 000 руб., платежным поручением №3 от 18.05.216г - в сумме 33 000,00 руб.

Всего в счет арендных и коммунальных платежей ответчик оплатил 407 515,00 рублей.

При этом, ответчик считает, что оплатил арендодателю излишне 350 543,86руб.

На основании пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

С учетом изложенного в предмет доказывания по кондикционному иску входят следующие обстоятельства: факт и период пользования имуществом, отсутствие законных оснований для использования данного имущества, а также размер неосновательного обогащения.

Судом установлено, что ИП ФИО3 оплатил ООО «Элакс» за весь период пользования 407 515 руб.

Вместе с тем, в соответствии с предъявленными в материалами дела платежными документами и фактически оказанными истцом ответчику коммунальными услугами за спорный период, а также начислением арендной платы, оплате подлежит сумма в размере 321 960,56 руб.

При указанных обстоятельствах, суд правомерно взыскал в пользу ответчика 85 554 руб. 44 коп. неосновательного обогащения.

Заявляя о переплате в сумме 350 543,86руб., ответчик ссылается на то, обстоятельство, что фактически пользовался только площадью в 33 кв.м.

Судом данный довод исследован и правомерно отклонен как несоответствующий фактическим обстоятельствам дела, поскольку площадь помещения в договоре и акте приема-передачи указана 120,9 м2, из них 36,6 м2 торговая площадь, кухня 25,5 м2, а также подсобное помещение 25,5 м2 и места общего пользования 33,3 м2.

Аналогичные характеристики указаны в дополнительных соглашениях, из которых два от 22.12.2015 и от 24.02.2016 подписаны со стороны ответчика.

Более того, ответчиком производилась оплата в размере 15 000 руб. в месяц, из расчета указанной в договоре площади.

При указанных обстоятельствах, правовых оснований для признания обязательства ООО «Элакс» по договору №4 аренды нежилого помещения от 12.11.2015г по предоставлению имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, исполненным ненадлежащим образом, не соответствующим требованиям ст.ст. 611 и 612 ГК РФ, не имеется, в удовлетворении данного требования правомерно отказано.

Поскольку судом установлен факт передачи имущества ответчику в аренду без каких-либо разногласий, то требование о взыскании с ООО «Элакс» в пользу ФИО3 пени за не предоставление в 15-ти дневный срок помещения, в размере 2 773 руб. 50 коп. также не подлежит удовлетворению.

Довод истца о несоблюдении ответчиком досудебного порядка урегулирования спора судом отклоняется, поскольку из материалов дела следует, что претензия с требованием о возврате неосновательного обогащения истцу направлялась 26.11.2016г.

По общему правилу ст. 110 АПК РФ, суд обоснованно распределил судебные расходы и взыскал с истца судебные издержки, в том числе расходы на оплату услуг представителя.

Возражения заявителей апелляционных жалоб о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Доводы, приведенные в апелляционных жалобах, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по апелляционным жалобам относятся на заявителей жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 30 мая 2017 года по делу №А55-24014/2016, - оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Элакс», г. Тольятти и индивидуального предпринимателя ФИО3, г. Тольятти, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий                                                                   Н.Ю. Пышкина

Судьи                                                                                                           С.Ю. Николаева     

                                                                                                                      С.Ш. Романенко