АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	 Дело № А45-12749/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2026 года. Постановление изготовлено в полном объеме 27 января 2026 года.

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: председательствующего Рахматуллина И.И.,

судей Зиновьевой Т.А., Хлебникова А.В.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств веб- конференции помощником судьи Емельяновой Е.В., рассмотрев кассационную жалобу ФИО1 на решение от 25.05.2025 Арбитражного суда Новосибирской области (судья Ануфриева О.В.) и постановление от 12.08.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Киреева О.Ю., Апциаури Л.Н., Лопатина Ю.М.) по делу № А45-12749/2024 по первоначальному иску ФИО1 (ИНН 

<

***>, Новосибирская область, город Новосибирск) к мэрии города Новосибирска (630099, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о признании права собственности на самовольную пристройку части нежилого здания, об обязании управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (630091, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) внести в Единый государственный реестр недвижимости сведения о праве собственности; по встречному иску мэрии города Новосибирска к ФИО1 о признании реконструированной части нежилого здания самовольной постройкой, обязании освободить самовольно занятые земли,

с участием третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: администрации Центрального округа по Железнодорожному, Заельцовскому и Центральному районам города Новосибирска, общества с ограниченной ответственностью «Профи», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6,

при участии в заседании представителей:

ФИО1 - ФИО7 (доверенность от 15.03.2024 № 54АА4943901),

администрации Центрального округа по Железнодорожному, Заельцовскому и Центральному районам города Новосибирска – ФИО8 (доверенность от 12.12.2025 № 51/02-4421),

установил:

ФИО1 (далее – ФИО1, истец) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к мэрии города Новосибирска (далее – мэрия, ответчик) о признании произведённой реконструкции части здания, расположенного по адресу: город Новосибирск, Заельцовский район, улица Новая, дом 24 (на земельном участке с кадастровым номером 54:35:033695:3, далее – участок № 3), в результате которой в период 2008 – 2009 годов за счет собственных средств истца увеличена площадь здания на 161,2 кв. м (в части помещений № 5, 15, 16, 17, 18, 19, 20 согласно техническому паспорту здания), законной и соответствующей требованиям безопасности, действовавшим на момент проведения работ; о признании за истцом права собственности на часть реконструированного нежилого здания – помещения № 5, 15, 16, 17, 18, 19, 20 общей площадью 161,2 кв. м, расположенные в реконструированной части здания по адресу: город Новосибирск, Заельцовский район, улица Новая, д. 24, на земельном участке № 3; об обязании управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее – управление Росреестра) внести сведения о праве собственности ФИО1 на указанные помещения в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН).

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация Центрального округа по Железнодорожному, Заельцовскому и Центральному районам города Новосибирска, общество с ограниченной ответственностью «Профи», ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6.

Мэрия в соответствии со статьей 132 АПК РФ обратилась в суд со встречным иском к ФИО1 о признании пристройки самовольной, обязании привести самовольную постройку в соответствие с установленными требованиями, за свой счет в течение трех месяцев со дня вступления решения в законную силу решения своими силами и за свой счет освободить самовольно занятые земли, государственная собственность на которые не разграничена, с местоположением – за границами участка № 3 по адресу: 

<

...>.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 25.05.2025, оставленным без изменения постановлением от 12.08.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречные исковые требования удовлетворены, реконструкция здания, расположенного по адресу: 

<

...>, на земельном участке № 3, признана самовольной; на ФИО1 возложена обязанность в течение 3 месяцев со дня вступления решения суда в законную силу своими силами и за свой счет привести реконструированное здание в первоначальное состояние в соответствии с требованиями, установленными законодательством Российской Федерации, путем сноса возведенной пристройки площадью 161,2 кв. м,

расположенной на участке № 3 и за его пределами; в течение трех месяцев со дня вступления решения в законную силу решения своими силами и за свой счет освободить самовольно занятые земли, государственная собственность на которые не разграничена, с местоположением – за границами земельного № 3 по адресу: 

<

...>. Распределены судебные расходы.

ФИО1, не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, обратился в суд с кассационной жалобой, в которой просиk их отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, сославшись на неправильное применение статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) (суды не исследовали возможность сохранения пристройки и не применили принцип соразмерности); неприменение статьи 234 Гражданского кодекса (истец более 15 лет открыто и добросовестно владеет объектом и мэрия до подачи настоящего иска не принимало мер для защиты своих прав; со стороны мэрии имеет место злоупотребление правом); не привлечение к участию в деле обществ с ограниченной ответственностью «Альфа» и «РАСЦВЕТАЙ ИНВЕСТ» (далее – общества, «Альфа», «РАСЦВЕТАЙ ИНВЕСТ»); необоснованность отказа в назначении строительно-технической экспертизы для установления капитальности, соответствия объекта нормам и безопасности).

Определением от 13.01.2026 суда округа в порядке статьи 163 АПК РФ в целях реализации сторонами права на судебную защиту объявлен перерыв в судебном заседании до 20.01.2026.

В судебном заседании 20.01.2026 представитель ФИО1 поддержал доводы жалобы и возражения на возражения мэрии на жалобу.

Представитель мэрии просил оставить судебные акты без изменения, в том числе по доводам, изложенным в письменных возражениях; пояснил, что реконструкция осуществлена без соответствующего разрешения; меры к получению такого разрешения, а равно разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истец не предпринимал; спорная часть здания расположена на участке, не предоставленном истцу на каком-либо праве.

Проверив постановление в пределах доводов кассационной жалобы в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует и судами установлено, что на участке № 3 расположено нежилое здание комбината бытового питания площадью 1 075,6 кв. м с кадастровым номером 54:35:072147:99 (далее – здание № 99); адрес: город Новосибирск, Заельцовский район, улица Новая, дом 24,

В указанном здании ФИО1 принадлежат:

- ½ доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью 347,3 кв. м, номера на поэтажном плане 1 – 3, 13 – 18, 22 – 35, этаж 2; кадастровый номер 54:35:033695:20 (запись в ЕГРН от 18.12.2017);

- ½ помещений 1 этажа общей площадью 245,5 кв. м, номера на поэтажном плане помещений 1 – 10, 12, 20, 22 – 25; кадастровый номер 54:35:072147:370 (свидетельство о праве собственности от 10.11.2006 № 54АВ880596, выдано взамен свидетельства 54-AB 693618 от 27.12.2005);

- ½ чердачной надстройки с кадастровым номером 54:35:072147:582 общей площадью 99,8 кв. м 20 (запись в ЕГРН от 30.03.2022).

Земельный участок № 3 площадью 1 392 кв. м передан мэрией ФИО1 и ФИО2 по договору аренды земельного участка от 25.04.2006 № 53765м; разрешенное использование участка - занимаемый административным зданием, для объектов общественно-делового значения. Участок передан для эксплуатации нежилых помещений площадью 257 кв. м этаж 1, номера на поэтажном плане: 1 – 13, 15, 25 – 27 в административном здании по улице Новая, дом 24.

По соглашению от 18.08.2020 № 6 к указанному договору мэрией передан ФИО1 земельный участок для эксплуатации: помещения, назначение: нежилое помещение, площадь: общая 347,3 кв. м, этаж № 2, с кадастровым номером 54:35:033695:20, по адресу: 

<

...> (долевая собственность 1/4, помещения), назначение: нежилое помещение, площадь: общая, 36,2 кв. м, этаж № 1 с кадастровым номером 54:35:072147:370 по адресу: 

<

...> (долевая собственность 1/4).

Как указывает истец, в 2008 – 2009 годах без получения разрешения им за счет собственных средств произведена реконструкция принадлежащих ему помещений путем возведения пристройки, в результате чего общая площадь здания увеличилась на 161,2 кв. м. Возведение пристройки обусловлено созданием поддерживающей конструкции для внешней стены основного здания с целью сохранения целостности здания и предотвращения его разрушения. Пристройка стала неотъемлемой частью здания и ее наличие жизненно необходимо для обеспечения безопасности всего здания в целом. Пристройка расположена так, что не нарушает ничьих прав и законных интересов, сохранены деревья вблизи здания и на месте пристройки невозможно возвести какое-либо другое строение. Реконструкция здания выполнена частично за границами земельного участка, находящегося под зданием. ФИО1 обращался в администрацию за выделением части земельного участка под пристройкой, но не получил положительного решения.

Ссылаясь на открытое, непрерывное владение пристройкой как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, а также на соответствие постройки строительным нормам и правилам, требованиям пожарной безопасности, на безопасность постройки для жизни и здоровья граждан, ФИО1 обратился в суд с иском по настоящему делу.

Отказывая в удовлетворении первоначальных требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия разрешений на реконструкцию здания и на ввод объекта в эксплуатацию после реконструкции; участок для строительства не предоставлялся (цель аренды – для эксплуатации помещений; спорная самовольная пристройка частично размещена в границах участка с кадастровым номером 54:35:033695:139 (далее – участок № 139), который, в свою очередь, предоставлен в аренду обществу «Альфа» на основании договора аренды от 07.10.2024 № 139095 сроком действия до 07.10.2034). Заявленный объект не является самостоятельным, фактически реконструирован иной объект недвижимости – двухэтажное здание Комбинат бытового питания площадью

1 075,6 кв. м 1977 года постройки, его реконструкция осуществлена без соответствующего разрешения, меры к получению разрешения на реконструкцию объекта, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию истец не предпринимал, при возведении пристроя истцом нарушены нормы градостроительного и земельного законодательства, условия договора аренды земельного участка, права муниципального образования как собственника участка № 139, а также права третьих лиц – общества «Альфа» как арендатора участка № 139. Судом отклонены как документально не подтвержденные доводы истца о том, что возведение пристройки обусловлено созданием поддерживающей конструкции для внешней стены основного здания с целью сохранения целостности здания и предотвращения его разрушения. При этом судом отказано в назначении судебной экспертизы для установления соответствия спорной пристройки требованиям строительных и иных норм и правил, поскольку такая пристройка возведена на публичном участке, не предоставленном под строительство, без соответствующих разрешений и предварительных согласований; более того, истец не внес соответствующие денежные средства на депозит суда для оплаты экспертизы. Признание права собственности на самовольно пристроенные к зданию помещения не предусмотрено законом; при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости. Также суд отклонил ссылку на статью 234 Гражданского кодекса ввиду того, что признание права собственности по этой норме не распространяется на случаи самовольного строительства/реконструкции.

Удовлетворяя встречные требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статьи 222 Гражданского кодекса и принял во внимание вышеназванные обстоятельства, касающиеся самовольного строительства/ремонстрации (отсутствие разрешительной документации, земельного участка под строительство, нарушение прав публичного собственника участка № 139 и его арендатора – общества «Альфа»).

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции, отказав также в ходатайстве о назначении судебной экспертизы (подано вместе с апелляционной жалобой). При этом апелляционная коллегия отметила, что само по себе непривлечение общества «Альфа» к участию в деле, не является существенным нарушением, поскольку интересы и права на землю в данном случае защищаются представителями собственника в лице уполномоченного органа. Кроме того, коллегия отклонила позицию предпринимателя о том, что пристройка возводилась в целях укрепления здания, подпорной конструкции. Истцом не обосновано возведение данной пристройки (помещений, в которых ведется предпринимательская деятельность) именно в таких целях; обычно в целях обеспечения устойчивости объектов возводят подпорные стены, которые являются вспомогательным объектом, а не торговыми помещениями. Злоупотребления правом со стороны мэрии не установлено.

Оснований для отмены судебных актов не имеется.

Правовой режим самовольной постройки закреплен в статье 222 Гражданского

кодекса, нормами которой в том числе предоставлена возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот. Одновременно нормы указанной статьи регулируют различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта – строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных и строительных норм и правил, регулирующих проектирование и строительство и т.п.), так и частноправовые.

Признаки самовольной постройки являются исчерпывающими и отражены в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление № 44). Так, самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

В пункте 3 статьи 222 Гражданского кодекса, пунктах 39-40 Постановления № 44 содержатся условия, при наличии совокупности которых возможно признание права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной

деятельностью, и отношения по использованию земель.

Вынося решение о признании самовольной постройки, суд фактически легализует нарушения, совершенные самовольным застройщиком, а поэтому должен учесть баланс частного и публичного интереса, конкретные фактические обстоятельства дела. Даже при полной доказанности фактов соответствия самовольной постройки нормам и правилам и доказанности отсутствия нарушения прав иных лиц суд не обязан признавать право собственности на самовольную постройку.

В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Кроме того, при рассмотрении споров о признании права собственности на самовольную постройку необходимо учитывать, что действующее законодательство разграничивает основания возникновения права собственности в силу приобретательной давности (статья 234 Гражданского кодекса) и в связи с осуществлением самовольного строительства (статья 222 Гражданского кодекса).

Приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, в том числе расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность застройщика, так как, осуществляя самовольное строительство, лицо должно было осознавать отсутствие у него оснований для возникновения права собственности. Тогда как лишь совокупность всех перечисленных в статье 234 Гражданского кодекса условий (добросовестность, открытость и непрерывность владения как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет) является основанием для приобретения права собственности на это имущество в силу приобретательной давности.

Указанный правовой подход отражен в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014 (раздел «Вопросы применения материального права») (далее – Обзор от 19.03.2014).

Таким образом, при рассмотрении исков о признании права собственности на недвижимую вещь в силу приобретательной давности, а также заявлений об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения имуществом как своим собственным в течение срока приобретательной давности в предмет доказывания входит обстоятельство добросовестности приобретателя объекта, в частности, нахождение объекта на правомерно занимаемом земельном участке.

В рассматриваемом разрешения на реконструкцию здания и на ввод в эксплуатацию после реконструкции в материалы дела не представлено; истец не обращался за получением разрешений на строительство спорной пристройки; земельный участок под зданием № 99 был предоставлен для эксплуатации нежилых помещений (при этом

пунктом 4.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора возводить строения и сооружения по согласованию с землеустроительными, архитектурно- градостроительными, пожарными, санитарными и природоохранными органами, доказательств чего материалы дела не содержат). Кроме того, спорная самовольная пристройка частично размещена в границах участка № 139 (предоставлен в аренду обществу «Альфа» по договору от 07.10.2024), а частично на землях, государственная собственность на которые не разграничена.

Отсутствие у истца права на земельный участок, занятый спорный объектом (согласно исковым требованиям), возведенным в 2008-2009 годах (дополнительно к зданию 1977 года постройки) является самостоятельным и непреодолимым препятствием для признания права собственности на этот объект по правилам статей 222, 234 Гражданского кодекса (пункты 10, 18 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022; Обзор от 19.03.2014).

Учитывая, что земельный участок, на котором расположена спорная постройка, не принадлежит истцу на каком-либо вещном праве, а также принимая во внимание отсутствие разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении иска.

Оснований для назначения строительно-технической экспертизы для установления капитальности объекта, его соответствие строительным, пожарным и иным нормам и правилам при названных обстоятельствах у судов не имелось, в связи с чем в удовлетворении соответствующих ходатайств отказано правомерно.

Доводы жалобы, касающиеся неправильного применения положений статьи 222 Гражданского кодекса и неприменения статьи 234 Гражданского кодекса, судом округа не принимаются в силу изложенного. Названное выше препятствие (отсутствие участка для размещения/строительства объекта) является определяющим, не может быть преодолено путем установления соответствия постройки строительным и иным нормам и правилам, а равно длительным владением объектом как своим собственным. При отсутствии права на земельный участок право собственности на самовольную постройку признано быть не может.

Доводы жалобы о том, что отсутствовали претензии со стороны собственника более 15 лет, а также о необходимости привлечения к участию общества «Альфа» (арендатор участка № 139), являлись предметом оценки суда апелляционной инстанции и обоснованно отклонены (в целях отмены решения суда), поскольку интересы и права на землю в данном случае защищаются представителями собственника в лице уполномоченного органа, а отсутствие длительное время со стороны мэрии претензий к истцу само по себе не свидетельствует о злоупотреблении мэрией своим правом.

Необходимость в привлечении к участию общества «РАСЦВЕТАЙ ИНВЕСТ» также не установлена; решение суда не содержит выводы о правах и обязанностях указанного общества.

Доводы о том, что пристройка возводилась в целях укрепления здания, подпорной конструкции, также являлись предметом оценки судом и не нашли своего

документального подтверждения.

Оснований для иных выводов у суда округа не имеется, с учетом того, что переоценка доказательств и выводов судов о фактических обстоятельствах не входит в полномочия суда кассационной инстанции в силу части 2 статьи 286 АПК РФ.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов не установлено, постольку решение и постановление подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба – без удовлетворения.

Расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрения кассационной жалобы в размере 20 000 руб. в силу статьи 110 АПК РФ относятся на ФИО1 При этом, так как истцом уплачено 50 000 руб. по чеку по операции ПАО «Сбербанк», излишне уплаченная сумма в 30 000 руб. подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 25.05.2025 Арбитражного суда Новосибирской области и постановление от 12.08.2025 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А45-12749/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Возвратить ФИО1 из федерального бюджета 30 000 руб. излишне уплаченной государственной пошлины по чеку по операции ПАО «Сбербанк» от 28.10.2025.

Выдать справку.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.И. Рахматуллин

Судьи Т.А. Зиновьева

А.В. Хлебников