Арбитражный суд Республики Карелия

ул. Красноармейская, 24 а, г. Петрозаводск, 185910, тел./факс: (814-2) 790-590 / 790-625, E-mail: info@karelia.arbitr.ru

официальный сайт в сети Интернет: http://karelia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело №

 А26-9931/2020

г. Петрозаводск

28 января 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 января 2021 года. 

Полный текст решения изготовлен   28 января 2021 года.

Судья Арбитражного суда Республики Карелия Шалапаева И.В.,   

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Овчаренко И.А. (до перерыва), секретарем ФИО1 (после перерыва), 

рассмотрев в судебном заседании материалы дела по иску муниципального казенного учреждения Петрозаводского городского округа «Служба заказчика» (ОГРН 1031000012449, ИНН 1001033191, адрес: 185000, Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр-т Александра Невского, дом 51, помещение 2) 

к индивидуальному предпринимателю Абдуллаеву Фирузу Мовлуд оглы (ОГРНИП 319100100030240, ИНН 100100192612)

об обязании освободить земельный участок

третьи лица - Администрация Петрозаводского городского округа; общество с ограниченной ответственностью "Жилищно-эксплуатационное управление"

при участии:

представителя истца Барышевой Ю.К. (доверенность от 13.01.2021)

представителя ООО «ЖЭУ» ФИО4 (доверенность от 15.12.2020)  

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании объявлялся перерыв 18 до 25 января 2021 года.

установил:

муниципальное казенное учреждение Петрозаводского городского округа «Служба заказчика» (далее – истец, Учреждение) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к  индивидуальному предпринимателю Абдуллаеву Фирузу Мовлуд оглы (далее – ответчик, Предприниматель) об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 10:01:0130145:33, расположенного под многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Петрозаводск, ул. Маршала Мерецкова, дом 5, от торгового павильона, принадлежащего Предпринимателю.

Основанием иска Учреждение указывает отсутствие решения собственников дома о передаче в аренду части земельного участка под размещение павильона.

Иск обоснован ссылками на статьи 246, 290, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и поддержан представителем истца в судебном заседании.

Определением арбитражного суда от 26 ноября 2020 года третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: администрация Петрозаводского городского округа (на стороне истца), общество с ограниченной ответственностью «Жилищно-эксплуатационное управление» (на стороне ответчика).

Ответчик и администрация Петрозаводского городского округа (далее – Администрация) явку представителей в судебное заседание не обеспечили, по правилам части 1, пункта 2 части 4 статьи 123, части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считаются надлежащим образом извещенными о дате судебного заседания. Администрация направила в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика и Администрации.

В отзыве на исковое заявление Администрация считала иск обоснованным ввиду того, что общее собрание собственников помещений дома по вопросу использования общего имущества не проводилось; размещение нестационарного торгового объекта на земельном участке, сформированном для эксплуатации многоквартирного жилого дома, противоречит разрешенному использованию земельного участка, Правилам благоустройства территории Петрозаводского городского округа, СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

Ответчик отзыв на исковое заявление в суд не направил.   

Представитель ООО «Жилищно-эксплуатационное управление» в судебном заседании пояснила, что павильон Предпринимателя размещен на земельном участке на основании договора аренды, заключенного с управляющей организацией; право на заключение договоров аренды общего имущества дома от имени его собственников делегировано управляющей организации условиями договора управления, утвержденного решением общего собрания собственников дома; в последующем заключение договора одобрено Советом дома.

Заслушав объяснения представителей истца и ООО «ЖЭУ», исследовав письменные материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

В муниципальной собственности Петрозаводского городского округа находится четыре квартиры (№№18, 27, 30, 38), расположенные в многоквартирном доме 5 по ул. Маршала Мерецкова в г. Петрозаводске. Данный факт подтвержден выпиской из Реестра муниципального имущества Петрозаводского городского округа и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 16.10.2020.

Как видно из Публичной кадастровой карты, дом №5 расположен на земельном участке с кадастровым номером 10:01:0130145:33, площадью 2 019 кв.м, с разрешенным использованием для эксплуатации многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями.

Часть земельного участка площадью 20 кв.м передана в аренду предпринимателю ФИО5 сроком на 10 лет на основании договора аренды от 30.01.2020, заключенного с управляющей организацией, ООО «Жилищно-эксплуатационное управление» (л.д.13-14). Разрешенным использованием переданной в аренду части земельного участка в пункте 1.3 договора указано размещение торгового павильона во временном исполнении.

Актами обследования земельного участка от 6 августа и 3 ноября 2020 года с приложенными фотоматериалами (л.д.15-16) подтверждается и участвующими в деле лицами не оспаривается, что на земельном участке размещен торговый павильон.

При обращении в суд с настоящим иском Учреждение заявило об отсутствии правовых оснований для нахождения спорного павильона на сформированном для эксплуатации дома земельном участке, ввиду отсутствия согласия собственников дома на передачу имущества в аренду.

Полномочия на обращение в арбитражный суд в интересах муниципального собственника делегированы Учреждению включением в устав пункта 2.2.3 о наделении Учреждения полномочиями собственника помещений муниципального жилищного фонда Петрозаводского городского округа (л.д.21).

В пункте 29 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что лица, право собственности или законное владение которых нарушается существованием (сохранением) самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно части 2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (часть 4 статьи 36 ЖК РФ).

На основании пункта 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, общее имущество многоквартирного дома (его часть) может быть предоставлено в пользование третьим лицам только при условии наличия соответствующего решения общего собрания собственников помещений в таком доме. В то же время предоставление в пользование третьим лицам общего имущества многоквартирного дома (его частей) без получения согласия на это от собственников помещений в доме является неправомерным и само по себе, в силу названных норм, предполагающих исключительное право собственников помещений в многоквартирном доме на распоряжение общим имуществом в таком доме, нарушает соответствующие права и законные интересы указанных лиц.

Обосновывая правомерность заключения договора аренды части земельного участка, ООО «Жилищно-эксплуатационное управление» ссылается на положения договора управления многоквартирным домом, утвержденного решением общего собрания собственников.

Действительно, как указано в пункте 1.6 договора на управление МКД №5 по ул. Мерецкова от 01.02.2018, собственник в соответствии с решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома передает управляющей организации право самостоятельно принимать решение, с уведомлением Совета дома, о заключении от своего имени и в пользу собственников договоров передачи в пользование (аренду) третьим лицам общего имущества в многоквартирном доме, в пределах, не нарушающих прав и обязанностей собственника в отношении общего имущества.

Текст договора утвержден решением общего собрания собственников помещений дома от 9 января 2018 года. Согласно протоколу №1 от 09.01.2018 в голосовании приняло участие 59,38% от общего количества голосов.

Вместе с тем в соответствии с частью 1 статьи 46 ЖК РФ решение по вопросу заключения договоров на использование общего имущества многоквартирного дома принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Поскольку в голосовании по вопросу о делегировании управляющей организации полномочий по передаче в пользование третьим лицам общего имущества дома приняло участие только 59,38% голосов, следует признать, что кворум для принятия такого решения отсутствовал.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 106 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25, следует, что согласно пункту 1 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации решение собрания недействительно по основаниям, установленным Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) либо независимо от такого признания (ничтожное решение). Иными словами отсутствие судебного акта о признании кворума отсутствующим не влияет на выводы о ничтожности решений общего собрания собственников помещений, поскольку они ничтожны вне зависимости от признания их таковыми судом.

Учитывая ничтожность решения о делегировании управляющей организации полномочий по передаче в пользование общего имущества дома, суд приходит к выводу об отсутствии принятого решения общего собрания собственников помещений МКД N 5 по вопросу разрешения использования общего имущества многоквартирного дома.

По смыслу приведенных норм в их взаимосвязи, в отсутствие такого решения у ООО «ЖЭУ» отсутствовали основания для заключения договора аренды. Поскольку со стороны арендодателя договор заключен лицом, не уполномоченным собственником на передачу имущества в аренду, что противоречит положениям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, такой договор ничтожен в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

Как недействительная сделка договор не порождает правовых последствий, законные основания для занятия земельного участка у ответчика отсутствуют. Иск подлежит удовлетворению.

Не принимается судом ссылка ООО «ЖЭУ» на протокол собрания собственников помещений дома от 29.05.2020, которым собственники наделили Совет дома полномочиями принимать решения по организационным вопросам, связанным с содержанием общедомового имущества. Отнесенное к компетенции общего собрания собственников дома принятие решения о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, отлично от решения организационных вопросов по содержанию этого имущества, которое было делегировано Совету дома. Поэтому последующее согласование Советом дома заключения договора, оформленное протоколом от 1 июня 2020 года, не имеет правового значения для настоящего спора.

Суд удовлетворяет иск. 

Расходы по госпошлине относятся на ответчика в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

При изготовлении резолютивной части решения от 25 января 2021 года судом допущена описка в фамилии ответчика – пропущена одна буква «л». Поскольку исправлением описки содержание решения не изменится, суд руководствуясь статьей 179 АПК РФ исправляет описку указанием в резолютивной части мотивированного решения фамилии ответчика - ФИО6.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Иск удовлетворить.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 освободить земельный участок с кадастровым номером 10:01:0130145:33, расположенный под многоквартирным домом №5 по ул. Маршала Мерецкова в г. Петрозаводске, от торгового павильона.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) в пользу муниципального  казенного учреждения Петрозаводского городского округа "Служба заказчика" (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>) 6000 руб. расходов по госпошлине.

3. Решение может быть обжаловано:

- в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления полного текста решения в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд (191015, 

<

...>);

- в кассационном порядке в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу – в Арбитражный суд Северо-Западного округа (190000, 

<

...>) при условии, что данное решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражный суд апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Республики Карелия.

 

Судья

Шалапаева И.В.