﻿АРБИТРАЖНЫЙ СУД

 ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень	Дело № А46-23115/2019

Резолютивная часть постановления объявлена  23 марта 2021 года

Постановление изготовлено в полном объеме  30 марта 2021 года

 

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего			 Зиновьевой Т.А.,

судей							 Севастьяновой М.А.,

								 Тихомирова В.В. – 

при ведении судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сарксян С.М. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 22.07.2020 (судья Пермяков В.В.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2020 (судьи Рыжиков О.Ю., Котляров Н.Е., Шиндлер Н.А.) по делу № А46-23115/2019 по заявлению индивидуального предпринимателя Аверенкова Сергея Анатольевича (ИНН 550704407905, ОГРНИП 307550307100065), общества с ограниченной ответственностью «Строительные инициативы» (644106, г. Омск, ул. Волгоградская, д. 30, кв. 134, ИНН 5503105908, ОГРН 1065503064164) к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (644024, г. Омск, ул. Краснофлотская, д. 8, ИНН 5508001003, ОГРН 1025500748613) о признании недействительным отказа.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Глазков О.В.) в заседании участвовали представители: общества с ограниченной ответственностью «Строительные инициативы» – Фролов А.А. по доверенности от 30.12.2019; департамента имущественных отношений Администрации города Омска – Анненкова В.А. по доверенности от 02.10.2020.

Суд установил:

индивидуальный предприниматель Аверенков Сергей Анатольевич (далее – ИП Аверенков С.А., предприниматель, заявитель) и общество с ограниченной ответственностью «Строительные инициативы» (далее – ООО «Строительные инициативы», общество, заявитель) обратились в Арбитражный суд Омской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее – департамент, заинтересованное лицо) о признании недействительным выраженного в письме от 06.09.2019 № Исх-ДИО/12207 одностороннего внесудебного отказа в предоставлении ИП Аверенкову С.А. (95/100) и ООО «Строительные инициативы» (5/100) в общую долевую собственность земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:3168, площадью 6415 кв.м, местоположение которого установлено в 220 м северо-восточнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: улица 22 Декабря, дом 102 в Кировском административном округе города Омска.

В качестве способа восстановления нарушенного права заявители просили обязать департамент заключить с ИП Аверенковым С.А. (95/100 доли в праве общей собственности) и ООО «Строительные инициативы» (5/100 доли в праве общей собственности) договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:3168, площадью 6415 кв.м., местоположение которого установлено в 220 м северо-восточнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: улица 22 Декабря, дом 102в Кировском административном округе города Омска путем подготовки проектов договора купли-продажи в четырех экземплярах, их подписания и направления проектов указанных договоров для подписания в адрес предпринимателя и общества.

Решением Арбитражного суда Омской области от 22.07.2020, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2020г., заявленные требования удовлетворены. Признан недействительным выраженный в письме от 06.09.2019 № Исх-ДИО/12207 отказ департамента в предоставлении ИП Аверенкову С.А. (95/100) и ООО «Строительные инициативы» (5/100) в общую долевую собственность земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:3168, площадью 6415 кв. м, местоположение которого установлено в 220 м северо-восточнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: улица 22 Декабря, дом 102, в Кировском административном округе города Омска; на департамент возложена обязанность в течение месяца с момента вступления решения в законную силу заключить с предпринимателем (95/100 доли в праве общей собственности) и обществом (5/100 доли в праве общей собственности) договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:3168, площадью 6415 кв.м. Указанным решением с департамента в пользу общества также взыскано 3 000 руб. государственной пошлины.	Не согласившись с принятыми судебными актами, департамент обратился в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении заявленных требований отказать. 

В обоснование жалобы департамент указывает на то, что заявление, поданное в департамент, не содержало обоснование площади земельного участка, испрашиваемого в собственность, в свою очередь, департамент при принятии обжалуемого решения руководствовался проектной документацией; вывод суда о восстановлении нарушенного права путем понуждения департамента заключить договор купли-продажи земельного участка с заявителями является преждевременным, так как департамент не рассматривал по существу заявленное требование и не направлял отказ заявителю; заключение ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус», подготовленное по результатам обследования земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:3168, не может быть принято во внимание, так как специалистом была рассчитана фактически занимаемая площадь всеми расположенными на участке объектами, несмотря на то, что заявителями испрашивается земельный участок исключительно для эксплуатации здания, находящегося в их собственности. Заявитель кассационной жалобы указывает на необходимость для расчета площади земельного участка применения решения Омского городского Совета от 10.12.2008 №201 с изменениями по состоянию на 24.07.2020. 

В отзыве на кассационную жалобу ИП Аверенков Сергей Анатольевич и ООО «Строительные инициативы» просят обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения. 

В приобщении к материалам дела документов, приложенных к отзыву, судом кассационной инстанции отказано, поскольку на стадии кассационного производства дополнительные доказательства к материалам дела не приобщаются и не исследуются (статья 286 АПК РФ). На бумажном носителе документы не возвращаются, так как были представлены в электронном виде.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои процессуальные позиции по делу. 

Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 28.05.2012 между Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (арендодатель) и ООО «Строительные инициативы» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № ДГУ/12-2709-К-33, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 6 415 кв.м, с кадастровым номером 55:36:140102:3168, местоположение которого установлено в 220 мсеверо-восточнее относительно здания, имеющего почтовый адрес: ул. 22 Декабря, д. 102 в Кировском административном округе.

Согласно сведениям, представленным департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска (письмо от 17.03.2020 № 09-01/2217), ООО «Строительные инициативы» в соответствии с проектной документацией, разработанной ООО «Группа компании «Перспектива» (шифр 12-11-2017), нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) департаментом архитектуры и градостроительства Администрации города Омска выдано разрешение от 22.02.2018 №55-ru55301000-41-2018 на строительство производственно-складской базы строительных материалов и строительной техники по ул. 22 Декабря, д. 102 в Кировском административном округе на земельном участке с кадастровым номером 55:36:140102:3168.

Распоряжением директора департамента строительства Администрации города Омска от 31.05.2018 № 111 указанный объект капитального строительства введен в эксплуатацию.

ООО «Строительные инициативы» и ИП Аверенков С.А. являются правообладателями объекта недвижимости – производственно-складская база строительных материалов и строительной техники, площадью 1 174,1 кв.м., с кадастровым номером 55:36:140102:3645, расположенного на данном земельном участке.

ООО «Строительные инициативы» и ИП Аверенков С.А. обратились в департамент с заявлением от 30.07.2019 о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:3168 для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, принадлежащего заявителям на праве собственности.

Письмом от 06.09.2019 № Исх-ДИО/12207 департамент сообщил заявителям, что площадь испрашиваемого земельного участка несоразмерна площади объекта недвижимости, расположенного на этом земельном участке, в связи с чем возвратил заявление и приложенные к нему документы заявителям.

Посчитав, что отказ в предоставлении участка, изложенный в письме от 06.09.2019 № Исх-ДИО/12207, не соответствует Земельному кодексу Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и нарушает права заявителей на приобретение земельного участка для эксплуатации расположенного на нем объекта недвижимости, принадлежащего обществу и предпринимателю на праве общей долевой собственности, ООО «Строительные инициативы» и ИП Аверенков С.А. обратились в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды, руководствуясь статьями 39.1, 39.3, 39.16, 39.17, 39.20 ЗК РФ, исходили из отсутствия оснований для отказа в предоставлении в общую долевую собственность земельного участка и подтверждения соразмерности площади испрашиваемого земельного участка целям организации производственного процесса и эксплуатации объекта недвижимого имущества, принадлежащего заявителям. 

Суд кассационной инстанции считает, что выводы судов соответствуют нормам действующего законодательства, а также фактическим обстоятельствам дела.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, части 4 статьи 200, частям 2, 3 статьи 201 АПК РФ, пункту 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для признания судом решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц незаконными, необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Отсутствие, а также недоказанность хотя бы одного из названных условий служит основанием для оставления заявления без удовлетворения.

В силу требований части 1 статьи 65 и части 5 статьи 200 АПК РФ орган, должностное лицо должны доказать соответствие их решения, действия (бездействия) закону; обязанность по доказыванию нарушения оспариваемым решением, действием (бездействием) прав и законных интересов возлагается на лицо, обратившееся в суд за его оспариванием.

Из положений статьи 39.3 ЗК РФ следует, что продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

В пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ установлены основания продажи земельных участков без проведения торгов. Одним из таких оснований является продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

Статьей 39.16 ЗК РФ предусмотрен исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

По смыслу приведенных норм, собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта с учетом документации по планировке и межеванию территории.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 № 13535/10 выражена правовая позиция, согласно которой собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 № 64-КГ16-2).

Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования (определение Верховного Суда Российской Федерации от 28.08.2015 № 305-КГ15-9974).

Судами установлено, что испрашиваемый земельный участок площадью 6415 кв. м необходим заявителям для эксплуатации принадлежащего им на праве общей долевой собственности объекта капитального строительства: производственно-складской базы строительных материалов и строительной техники, площадью 1 174,1 кв. м, с кадастровым номером 55:36:140102:3645. 

В обоснование необходимости эксплуатации испрашиваемого земельного участка заявители представили заключение ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус», подготовленное по результатам обследования земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:3168, согласно которому площадь земельного участка с кадастровым номером 55:36:140102:3168 из категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, Кировский АО, ул. 22 Декабря, д. 102, в размере 6 415 кв. м. является обоснованной и соразмерной для размещения и эксплуатации объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 55:36:140102:6345 (производственно-складская база строительных материалов и строительной техники), с учетом его функционального назначения и осуществляемого вида деятельности. 

Соразмерность испрашиваемой площади земельного участка для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости и вспомогательных объектов подтверждается указанным заключением, а также имеющейся в материалах дела проектной документацией и иными документами по планировке территории.

При изложенных обстоятельствах, исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, установив необходимость предоставления земельного участка испрашиваемой площади в целях эксплуатации объекта недвижимости, отсутствие оснований для отказа в предоставлении земельного участка, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, суды пришли к верному выводу о наличии у заявителей права на приобретение земельного участка в собственность. 

Доводы заявителя кассационной жалобы об отсутствии обоснования необходимости эксплуатации земельного участка заявленной площади подлежат отклонению. Размер земельного участка поставлен в зависимость не только от размера объекта, расположенного на таком участке, но и от назначения этого объекта, а также целей его использования. 

Согласно требованиям к образуемым земельным участкам, содержащимся в статье 11.9 ЗК РФ, не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешённого использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. 

Полагая, что заключение ООО «Центр независимой экспертизы и оценки «Арус» является недопустимым доказательством по делу, заявитель кассационной жалобы не представил в суд первой инстанции доказательства, опровергающие выводы данного экспертного заключения, не заявлял ходатайство о назначении судебной экспертизы, в связи с чем сторона несет риск наступления последствий совершения или несовершения процессуальных действий (статьи 9, 65 АПК РФ).

Ссылка департамента в кассационной жалобе на содержание раздела 6 «Проект организации строительства» 12-11-2017-ПОС в качестве обоснования площади земельного участка, необходимой для эксплуатации здания, несостоятельна, поскольку проект организации строительства (ПОС) представляет собой составную часть проекта, определяющую общую продолжительность и промежуточные сроки строительства, распределение капитальных вложений и объемов строительно-монтажных работ, материально-технические и трудовые ресурсы и источники их покрытия, основные методы выполнения строительно-монтажных работ и структуру управления строительством объекта. То есть, проект организации строительства регулирует лишь организационные, финансовые и технические вопросы последовательности строительно-монтажных работ, но не распространяет свое действие на вопросы эксплуатации законченного строительством объекта.

Напротив, раздел 2 проектной документации «Схема планировочной организации земельного участка» предусматривает благоустройство площадью 7 175 кв.м, куда входит площадь покрытий 4409,13 кв.м и площадь газона 1 566,34 кв.м.

Следовательно, выдавая разрешение на строительство объекта недвижимости на основании указанной проектной документации, органы местного самоуправления предполагали, что земельный участок в большей своей части будет покрыт асфальто-бетонным покрытием в целях дальнейшей эксплуатации производственно-складской базы строительных материалов и строительной техники.  

По мнению департамента, площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, должна обосновываться расчетными показателями и нормативными параметрами градостроительного проектирования производственных зон, приведенными в таблице 10.2.3, утвержденными решением Омского городского Совета от 22.03.2017 № 519 «Об утверждении нормативов градостроительного проектирования муниципального образования городской округ город Омск Омской области» (далее - Нормативы), исходя из минимальной плотности застройки площадок промышленных предприятий 60%.

Отклоняя указанный довод заинтересованного лица, суд апелляционной инстанции обоснованно руководствовался примечанием к решению Омского городского Совета от 22.03.2017 № 519, согласно которому  площадь застройки определяется как сумма площадей: 

- занятых зданиями и сооружениями всех видов, включая навесы, открытые технологические, санитарно-технические, энергетические и другие установки эстакады и галереи;

- площадки погрузо-разгрузочных устройств;

- подземные сооружения (резервуары, погреба, убежища, тоннели, над которыми не могут быть размещены здания и сооружения),

- открытые стоянки автомобилей, машин, механизмов и открытые склады различного назначения при условии, что размеры и оборудование стоянок и складов принимаются по нормам технологического проектирования предприятий.

В рассматриваемом случае согласно заключению эксперта площадь застройки участка составляет 5 626,7 кв. м: помещения склада – административно-хозяйственного здания общей площадью застройки 1 204,7 кв. м, открытая асфальтированная площадка (стоянка) – 1 797 кв. м, зона для маневрирования подвижного состава (площадка для заезда на ремонт, площадка для заезда на стоянку, разворотная площадка) – 2 574 кв. м, зона хранения запчастей – 24 кв. м, зона размещения подсобных и вспомогательных объектов (КПП) – 27 кв. м, что составило 87,7% и  превышает показатель минимальной плотности застройки, установленный Таблицей 10.2.3.

Помимо этого, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что Нормативы, на которые ссылается департамент, направлены на создание полного комплекта нормативной градостроительной базы, учитывающей условия города Омска, необходимого для подготовки документов территориального планирования и документации по планировке территории, соответствующих направлениям развития муниципального образования городской округ город Омск Омской области (пункт 1.2 Нормативов). 

Тогда как в настоящем случае вопрос обоснования площади испрашиваемого земельного участка возник не на стадии территориального планирования. Судами установлено, что спорный земельный участок сформирован и учтен в ГКН 13.01.2011 и на протяжении длительного периода времени вмещает фиксированное количество объектов, образующих единый имущественный комплекс, и используется в неизменном состоянии. Кроме того, Нормативами определены лишь минимальные величины (показатели).

При таких обстоятельствах, учитывая, что участок образован для целей эксплуатации расположенного на нём объекта, границы участка определены и сформированы в соответствии с фактическим использованием с учётом производственного назначения объекта, расположенного в границах участка, судами установлено, что на испрашиваемом земельном участке осуществляется деятельность по хранению, ремонту и техническому обслуживанию грузовых автотранспортных средств с целью обеспечения видов деятельности, осуществляемых собственниками здания. 

Таким образом, испрашиваемый земельный участок сформирован как территория единого землепользования в границах, предполагающих возможность его эксплуатации в соответствии с установленным назначением. 

Довод заявителя кассационной жалобы об отсутствии отказа в предоставлении земельного участка и, как следствие, выборе заявителями неверного способа защиты права также подлежит отклонению. 

Исходя из содержания письма от 06.09.2019 № Исх-ДИО/12207, департамент фактически отказал ООО «Строительные инициативы» и ИП Аверенкову С.А. в предоставлении земельного участка в собственность, обосновав отказ в предоставлении земельного участка его несоразмерностью площади объекта недвижимости. Тем самым департамент рассмотрел заявление по существу и мотивировал свой отказ.

Более того, суд кассационной инстанции учитывает, что в дальнейшем заявители повторно обращались в департамент с заявлением аналогичного содержания, представив обоснование необходимой площади земельного участка, на что заинтересованное лицо письмом от 27.11.2019 также фактически отказало в продаже земельного участка.

Следовательно, учитывая явно выраженное волеизъявление департамента, направленное на непредоставление спорного земельного участка заявителям, учитывая неоднократность обращения последних с аналогичными заявлениями, судами верно определен способ восстановления нарушенного права посредством обязания заинтересованного лица заключить договор купли-продажи земельного участка.     

Довод заявителя кассационной жалобы о необходимости применения положений решения Омского городского Совета от 10.12.2008 № 201 в редакции по состоянию на 24.07.2020 являлся предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и был обоснованно отклонен, поскольку указанные изменения вступили в силу 24.07.2020, спустя три дня после принятия Арбитражным судом Омской области решения от 21.07.2020 и намного позднее обжалуемого отказа департамента от 06.09.2019.

На основании вышеизложенного, отказ департамента в предоставлении обществу и предпринимателю земельного участка не основан на положениях закона и ограничивает заявителей в реализации их правового статуса, то есть нарушает их права и охраняемые законом интересы, вследствие чего суды на законном основании удовлетворили требования общества и предпринимателя.

В целом доводы кассационной жалобы, аналогичные доводам апелляционной жалобы, являлись предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, основания для ее непринятия у суда кассационной инстанции отсутствуют. Указанные доводы направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств дела и принятых доказательств, что недопустимо в силу требований, предусмотренных статьей 286 АПК РФ.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Омской области от 22.07.2020 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2020 по делу № А46-23115/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий 					Т.А. Зиновьева

			М.А. Севастьянова

			В.В. Тихомиров