АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № А45-32229/2017

г. Новосибирск

28 апреля 2018 года

Резолютивная часть определения объявлена 24 апреля    2018. Полный текст определения  изготовлен 28 апреля    2018.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Г.М. Емельяновой,  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2

к Мэрии г. Новосибирска

с участием третьих лиц: 1) Управления Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, 2) Муниципального казенного предприятия  г. Новосибирска «Пассажирское автотранспортное предприятие № 4»

об оспаривании действий, об исключении записи из ЕГРН

при участии представителей сторон:

от истца: ФИО3 по доверенности от 17.09.2015

от ответчика: не явился, извещен

от третьих лиц: не явились, извещены

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился с иском к  Мэрии г. Новосибирска, уточненном в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании  действия Мэрии г. Новосибирска, по прекращению договора аренды части земельного участка на территории г. Новосибирска от 16 ноября 2004 г. № 37592, не соответствующими закону;

о признать недействительной записи в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) о прекращении государственной регистрации договора аренды части земельного участка на территории г. Новосибирска от 16 ноября 2004  № 37592, площадь части 8309 кв.м.;

о признании недействительным отказа Мэрии г. Новосибирска в переводе на ФИО2 прав арендатора части земельного участка, расположенного в пределах Первомайского района г. Новосибирска, площадь части 8309 кв.м., оформленный письмом от 21.07.2017. № 31/19/07891;

Обязать Мэрию г. Новосибирска в течение 30 рабочих дней с момента вступления решения в законную силу в качестве устранения нарушений нарушение прав и законных интересов индивидуального предпринимателя ФИО2 в сфере предпринимательской деятельности:

-   восстановить в государственном кадастре недвижимости сведения о границе части земельного участка 54:35:084705:23, соответствующей приложению № 1 к договору аренды от 16 ноября 2004 № 37592, в следующих координатах:

Х м

477321.22

477301.48

477340.49

477400.67

477419.16

477347.02

477349.26

Y м

4211431.22

4211517.43

4311526.46

4211540.48

4211464.47

4211447.47

4211437.66

-     перевести на индивидуального предпринимателя ФИО2 права и обязанности арендатора части земельного участка 54:35:084705:23 площадью 27918 кв.м., расположенного в пределах Первомайского района г. Новосибирска, площадь части 8309 кв.м..

Истец требования поддержал, ссылаясь на незаконность действий Мэрии г. Новосибирска по прекращению договора аренды, и отказе в переводе на истца  прав арендатора.  

Мэрия г. Новосибирска отзывом возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на отсутствие нарушений требований действующего законодательства и нарушений прав истца.  

Дело рассмотрено  по правилам статьей 123, 156 АПК РФ, в отсутствие надлежащим образом извещенных Мэрии города Новосибирска, Управления Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области,  Муниципального казенного предприятия  г. Новосибирска «Пассажирское автотранспортное предприятие № 4».

   Как видно из материалов дела, Индивидуальный предприниматель ФИО2 приобрел 12.01.2015  у ОАО «Сибэлтранссервис» объект недвижимости - нежилое здание: площадь общая 4623, 3 кв.м., кадастровый (или условный) номер 54:35:084705:05:01:01. На основании п. 1.5. договора купли-продажи от 12.01.2015 продаваемый объект недвижимости находится на предоставленной продавцу в аренду части земельного участка с выделением границ на местности из земель поселений с кадастровым номером части 54:35:084705:06/001, расположенного в пределах Первомайского района г. Новосибирска, обозначенного на плане границ  Р1=8309 кв.м. из общей площади 109768 кв.м., в соответствии с договором аренды земельного участка на территории г. Новосибирска от 16 ноября 2004 № 37592, заключенного между ОАО «Сибэлтранссервис» и Департаментом земельных и имущественных отношении г. Новосибирска. Одновременно с правом собственности на объект недвижимости к покупателю переходит право аренды на указанный земельный участок, а также право собственности и право пользования всеми коммуникациями, необходимыми для эксплуатации и обслуживания объекта недвижимости. Право собственности зарегистрировано 23.01.2015.

В  настоящее время,    нежилое   здание 54:35:084705:05:01:01 истца расположено на земельном участке с кадастровым номером 54:35:084705:23  площадью  27918 кв.м..

ИП ФИО2  обратился в Мэрию г. Новосибирска с заявлением о переводе прав и обязанностей по договору аренды от 16 ноября 2004 № 37592.

Письмом от 21.07.2017 г. № 31/19/07891 Мэрия г. Новосибирска отказала ФИО2, в переводе на него прав и обязанностей по договору аренды от 16 ноября 2004  № 37592.

При этом, из указанного письма заявителю стало известно, что договор аренды от 16 ноября 2004 № 37592 расторгнут  в соответствии с п. 6.2 договора аренды, а,  кроме того, стало известно, что запись о государственной регистрации договора аренды от 16 ноября 2004 № 37592 прекращена Управлением Росреестра по Новосибирской области.

Истец, расценив письмо   Мэрии г. Новосибирска об отказе в переводе на ФИО2 прав арендатора земельного участка от 21.07.2017  № 31/19/07891, и  действия Мэрии г. Новосибирска, выразившиеся в прекращении договора аренды от 16 ноября 2004  № 37592, как незаконные, нарушающие права заявителя, обратился в суд с настоящим заявлением.

Исследовав обстоятельства спора в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами, изучив доводы искового заявления и отзыва на него, заслушав в судебном заседании пояснения представителя истца, суд пришел  к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац 3 пункта 1 статьи 621 названного Кодекса).

Для реализации арендатором преимущественного права должны быть соблюдены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен, если: доказано соблюдение условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.

Исходя из анализа указанных выше правовых норм, следует,  что такой способ защиты права как перевод прав  и обязанностей  по договору аренды, может быть применен только  с соблюдением указанных выше условий, и только в судебном порядке. Тогда как, истец обратился с заявлением  непосредственно к Мэрии г. Новосибирска. При этом, у Мэрии г. Новосибирска не имелось правовых оснований для  перевода прав и обязанностей по договору аренды, поскольку, другого договора аренды на спорный земельный участок заключено не было.  Такой способ защиты права является следствием нарушения арендодателем реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Кроме того, истец не указал нормы права, которые были нарушены Мэрией г. Новосибирска.

Судом установлено, что Постановлением Мэрии г. Новосибирска  от 13.11.2015 № 6622 «Об утверждении  схемы расположения  земельного участка для эксплуатации зданий по ул. Приграничной» утверждена схема расположения земельного участка площадью 27918 кв.м., образуемого при разделе  земельного участка с кадастровым номером 54:35:064705:6.

В соответствии с указанным постановлением и в результате межевых работ  на земельном участке с кадастровым номером 54:35:084705:23 площадью 27918 кв.м. находятся объекты ФИО2 и МКП г. Новосибирска «Пассажирское автотранспортное предприятие № 4», а на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064705:6 площадью 52 953 кв.м. находятся объекты МКП г. Новосибирска «Пассажирское автотранспортное предприятие № 4» и этот земельный участок предоставлен предприятию на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Таким образом, в настоящее время, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:084705:23 площадью 27918 кв.м. имеются два собственника объектов недвижимости и земельный участок не разделен, следовательно, может быть заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. 

Истцом  20.10.2016 подано заявление  о предоставлении  земельного участка с кадастровым номером   54:35:084705:23 в аренду  сроком на 49 лет как собственнику нежилого помещения  с кадастровым номером  54:35:064705:11. От имени  истца заявление подписано  ФИО4 по доверенности от 01.09.2015. Аналогичное заявление было подано 10.04.2017 и другим собственником объектов недвижимости МКП г. Новосибирска «Пассажирское автотранспортное предприятие № 4». Согласно пояснений ответчика,   им готовится  проект договора  на земельный участок с кадастровым номером 54:35:084705:23 с множественностью лиц на стороне арендатора.

Довод истца о том,  что он не знает  ФИО4 не принимается судом во внимание, как документально не подтвержденный.

В отношении довода о неправомерном прекращении   договора аренды  от 16.11.2004 № 37592,  необходимо отметить следующее.

В договоре имелся п. 6. 2 согласно которого  договор считается расторгнутым  после перехода права  собственности на объекты недвижимости от  арендатора другому лицу. Мэрия г. Новосибирска в отказе ссылалась именно на данное обстоятельство, считая договор  расторгнутым. Между тем, действительно, дополнительным соглашением  № 1 к договору аренды земельного участка  от 16.11.2004 № 37592 от 15.11.2014  стороны  Мэрия и предыдущий собственник объекта недвижимости и арендатор земельного участка  ОАО «Сибэлтранссервис» договорились об исключении из договора п. 6.2 с 01.10.2014. Таким образом, Мэрия не производила оспариваемых действий  по прекращению договора аренды, а указала в письме истцу, что договор считается расторгнутым. При этом, суд пришел к выводу о том, что не имеет правового значения по каким причинам этот договор расторгнут, поскольку,   в результате  проведения межевых работ, границы земельного участка с кадастровым номером 54:35:064705:6 изменены, объекты истца  в результате межевания находятся на земельном участке с кадастровым номером   54:35:084705:23, следовательно, в настоящее время истец не может быть  стороной договора аренды  от 16.11.2014 № 37592 вместо арендатора, поскольку, объекты истца не находятся на земельном участке с кадастровым номером 54:35:064705:6/001, указанном в п. 1.1 договора.

Ссылка истца на незаконность проведенных кадастровых работ, ввиду отсутствия согласия на это ФИО2,  о наличии кадастровой ошибки  не принимаются судом во внимание,  поскольку, указанные обстоятельства не входят в предмет доказывания по настоящему иску. 

Кроме того, необходимо отметить, что,  безусловно,  истец имеет право на часть земельного участка для эксплуатации  недвижимого имущества путем заключения договора аренды, однако, заявленное к данному основанию требования не восстановят права истца, следовательно, истцом выбран ненадлежащий способ защиты своего права.  Доказательств нарушения прав собственника, материалы дела не содержат, таких обстоятельств  судом не установлено. 

При таких условиях требования истца не подлежат удовлетворению в полном объеме. 

Государственная пошлина относится на истца.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет" в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями  65, 71, 110, 167-170, 176   Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В иске  отказать.

Решение, не вступившее в законную силу,   может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу  в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень),  при условии, что оно было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции  отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через  арбитражный суд  Новосибирской области.        

Судья                                                                                         Г.М. Емельянова