ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Омск

20 июня 2022 года

 А46-4289/2021

 

Резолютивная часть постановления объявлена  16 июня 2022 года

Постановление изготовлено в полном объеме  20 июня 2022 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Грязниковой А.С.

судей Воронова Т.А., Краецкой Е.Б.

при ведении протокола судебного заседания:  секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера 08АП-5611/2022, 08АП-5615/2022) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска, общества с ограниченной ответственностью специализированной застройщик «Московка-дом3» на решение Арбитражного суда Омской области от 05.04.2022 по делу № А46-4289/2021 (судья Пермяков В.В.), по исковому заявлению Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Московка-дом1» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Московка-дом2» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью специализированному застройщику «Московка-дом3» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «СМУ Московка 2» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Московка-дом4» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Спектр Сити» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности,

при участии в судебном заседании представителей:

от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска – ФИО2 (диплом, удостоверение, доверенность от 01.10.2021 сроком на 1 год),

от общества с ограниченной ответственностью «Московка-дом1» - ФИО3 (паспорт, диплом, доверенность от 10.01.2022 сроком до 31.12.2022), 

от общества с ограниченной ответственностью «Московка-дом2» - ФИО3 (паспорт, диплом, доверенность от 10.01.2022 сроком до 31.12.2022),

от общества с ограниченной ответственностью специализированного застройщика «Московка-дом3» - ФИО3 (паспорт, диплом, доверенность от 10.01.2022 сроком до 31.12.2022),

от общества с ограниченной ответственностью «Московка-дом4» - ФИО3 (паспорт, диплом, доверенность от 10.01.2022 сроком до 31.12.2022),

от общества с ограниченной ответственностью «Спектр Сити»  - ФИО3 (паспорт, диплом, доверенность от 11.01.2021 сроком до 31.12.2022),

установил:

Департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Московка-дом1» (далее – ООО «Московка-дом1», ответчик), к обществу с ограниченной ответственностью «Московка-дом2» (далее – ООО «Московка-дом2», ответчик), к обществу с ограниченной ответственностью специализированному застройщику «Московка-дом3» (далее – ООО СЗ «Московка-дом3», ответчик), к обществу с ограниченной ответственностью «СМУ Московка 2» (далее – ООО «СМУ Московка 2», ответчик), к обществу с ограниченной ответственностью «Московка-дом4» (далее – ООО «Московка-дом4», ответчик), к обществу с ограниченной ответственностью «Спектр Сити» (далее – ООО «Спектр Сити», ответчик), в котором просит взыскать задолженность по договору от 01.02.2013 № ДГУ/13-3077-Л-32-А:

- с ООО «Московка-дом1» за период с 26.11.2018 по 06.03.2020 в сумме 117 239 руб. 58 коп., а также пени за период с 26.11.2018 по 06.03.2020 в сумме 62 336 руб. 62 коп. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

- с ООО «Московка-дом2» за период с 16.10.2018 по 06.03.2020 в сумме 165 808 руб.11 коп., а также пени за период с 16.10.2018 по 06.03.2020 в сумме 86 191 руб. 72 коп. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

- с ООО СЗ «Московка-дом3» за период с 15.10.2018 по 06.03.2020 в сумме 307 985 руб. 20 коп., а также пени за период с 15.10.2018 по 06.03.2020 в сумме 101 384 руб. 91 коп. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

- с ООО «Московка-дом4» за период с 12.10.2018 по 06.03.2020 в сумме 295 366 руб. 43 коп., а также пени за период с 12.10.2018 по 06.03.2020 в сумме 97 723 руб. 97 коп. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга;

- с ООО «СМУ Московка 2» за период с 01.08.2017 по 06.03.2020 в сумме 506 605 руб. 75 коп., а также пени за период с 01.08.2017 по 06.03.2020 в сумме 223 210 руб. 33 коп. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга; 

- с ООО «Спектр Сити» за период с 01.12.2016 по 06.03.2020 в сумме 1 570 118 руб. 96 коп., а также пени за период с 11.12.2016 по 06.03.2020 в сумме 1 119 256 руб. 43 коп. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

Решением от 05.04.2022 Арбитражный суд Омской области требования Департамента удовлетворил частично, взыскал задолженность по договору от 01.02.2013 № ДГУ/13- 3077-Л-32-А: с ООО «Московка-дом1» в сумме 109 382 руб. 22 коп., а также пени в сумме 27 761 руб. 49 коп. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга; с ООО «Московка-дом2» в сумме 143 339 руб. 63 коп., а также пени в сумме 36 333 руб. 69 коп. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга; с ООО СЗ «Московка-дом3» в сумме 276 102 руб. 02 коп., а также пени в сумме 50 888 руб. 08 коп. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга; с ООО «Московка-дом4» в сумме 263 737 руб. 13 коп., а также пени в сумме 48 586 руб. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга; с ООО «СМУ Московка 2» в сумме 426 052 руб. 27 коп., а также пени в сумме 134 007 руб. 07 коп. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга; с ООО «Спектр Сити» в сумме 820 983 руб. 34 коп., а также пени в сумме 340 868 руб. 46 коп. с последующим начислением на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга. 

В удовлетворении требований Департамента в остальной части – отказано.

Кроме того, с ООО «Московка-дом1» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 5114 руб., с ООО «Московка-дом2» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 6390 руб., с ООО СЗ «Московка-дом3» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 9540 руб., с ООО «Московка-дом4» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 9246 руб., с ООО «СМУ Московка 2» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 14 201 руб., с ООО «Спектр Сити» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 24 619 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент и ООО СЗ «Московка-дом3» обратились с апелляционными жалобами.

Департамент в своей апелляционной жалобе просит отменить решение, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы Департамент указал следующее: по спорному договору применению подлежит регулируемая арендная плата в отношении всех входящих в договор арендаторов; из соглашений, заключенных между ответчиками и бывшими арендаторами, следует, что ответчики принимают на себя все условия аренды, несут все обязанности, в том числе, и по оплате арендной платы за весь период наличия задолженности; подписав дополнительные соглашения к договору аренды, ответчики признали наличие задолженности за весь период действия договора, приняли обязанность по внесению арендных платежей за период, предшествующий его заключению, с учетом определенных договором условий и порядка оплаты, в связи с чем течение срока исковой давности началось заново; суд первой инстанции необоснованно начисляет неустойку, с момента направления уведомлений, которая полежит начислению с момента вступления в силу нормативного правового акта, которым установлен размер арендной платы.

ООО СЗ «Московка-дом3» в своей апелляционной жалобе просит отменить решение, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований к ООО СЗ «Московка-дом3» в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы ООО СЗ «Московка-дом3» указало следующее: договор от 01.02.2013 № ДГУ/13-3077-Л-32-А заключен по результатам торгов, а именно на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 14.01.2013 № 2-1, следовательно, при расчёте суммы арендной платы, должна применяться стоимость, предусмотренная договором, без возможности изменения в одностороннем порядке; за спорный период в суде первой инстанции ООО СЗ «Московка-дом3» признало долг в сумме 3480 руб. 68 коп.; судебные акты, принятые ранее в отношении договора от 01.02.2013 № ДГУ/13-3077-Л-32-А имеют преюдициальный характер (дело № А46-4320/2017); Департамент необоснованно применил тариф нового договора аренды, который заключен без торгов, к спорному периоду; Департамент предъявил требования за период, когда ответчики не могли пользоваться земельными участками в связи с отказом в продлении старого договора и отсутствии подписанного нового договора аренды.

ООО «Московка-дом1», ООО «Московка-дом2» в представленных суду апелляционной инстанции письменных отзывах на апелляционные жалобы, возражали против доводов Департамента, согласилось с доводом апелляционной жалобы ответчика, просили решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований Департамента к ООО «Московка-дом1», ООО «Московка-дом2» в полном объеме.

ООО «Московка-дом4» в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционные жалобы, возражало против доводов Департамента, согласилось с доводом апелляционной жалобы ответчика, просило решение отменить, принять новый судебный акт о взыскании с ООО СЗ «Московка-дом4» задолженности в сумме 3 181 руб. 23 коп., в остальной части требований Департамента - отказать.

ООО «Спекрт Сити» в представленном суду апелляционной инстанции письменном отзыве на апелляционные жалобы, возражало против доводов Департамента, согласилось с доводом апелляционной жалобы ответчика, просило решение отменить, принять новый судебный акт о взыскании с ООО «Спекрт Сити» задолженности в сумме 16 270 руб. 31 коп., в остальной части требований Департамента - отказать.

До начала судебных заседаний от Департамента поступили дополнительные пояснения к апелляционной жалобе, которые приобщены судом апелляционной инстанции к материалам дела по правилам статьи 81 АПК РФ.

ООО «СМУ Московка 2», надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своего представителя в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечил, в связи с чем суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителя указанного ответчика.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Департамента поддержал доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Представитель ООО СЗ «Московка-дом3», ООО «Московка-дом1», ООО «Московка-дом2», ООО «Московка-дом4», ООО «Спектр Сити» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе ООО СЗ «Московка-дом3», а также в отзывах на апелляционные жалобы.

Изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, дополнительные пояснения к апелляционной жалобе Департамента, отзывы на апелляционные жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание представителей истца и ответчиков, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, Главным управлением по земельным ресурсам Омской области и ООО «Спектр Плюс» на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства от 14.01.2013 № 2-1, состоявшегося 14.01.2013 (далее - аукцион) по адресу: 

<

...>, заключен договор от 01.02.2013 № ДГУ/13-3077-Л-32-А (далее – договор) аренды земельного участка сроком на 7 лет для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 06.03.2013. 

Предметом договора согласно пунктам 1.1, 1.1.1, 1.1.2 договора является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена на территории города Омска, относящийся к категории земель населенных пунктов, площадью 49 676 кв.м, с кадастровым номером 55:36:170110:3379, местоположение участка: установлено примерно в 278 м северо-восточнее относительно многоэтажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: г. Омск, Ленинский административный округ, просп. Сибирский, д. 20/1. 

По условиям пункта 5.1 договора аренды размер ежемесячной арендной платы определяется согласно расчету арендной платы (приложение № 3 к договору) в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 № 179-п «Об утверждении Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске» (далее – Постановление № 179-п).

Размер ежемесячной арендной платы подлежит изменению не чаще одного раза в год, в том числе в случае внесения изменений в порядок определения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Омска (пункт 5.2.1 договора). В случае, указанном в пункте 5.2.1 договора, арендодатель заключает с арендатором дополнительное соглашение. 

Согласно протоколу о результатах аукциона от 14.01.2013 № 2-1 и расчету к договору аренды от 01.02.2013 № ДГУ/13-3077-Л-32-А размер ежемесячной арендной платы за вышеуказанный земельный участок определен по формуле, установленной Постановлением № 179-п, в сумме 5713 руб. 21 коп. 

По акту приема-передачи от 01.02.2013 Главное управление по земельным ресурсам Омской области передало ООО «Спектр Плюс» земельный участок с кадастровым номером 55:36:170110:3379 площадью 49 676 кв.м. 

Руководствуясь условиями договора аренды, арендатор в соответствии с разработанным проектом межевания произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:3379, в результате которого были образованы земельные участки с кадастровыми номерами: 55:36:170110:6079, 55:36:170110:6080, 55:36:170110:6081, 55:36:170110:6082, 55:36:170110:6083, 55:36:170110:6084, 55:36:170110:6085, 55:36:170110:6086, 55:36:170110:6087, 55:36:170110:6088. 

В соответствии с соглашением к договору аренды переданными в аренду ООО «Спектр Плюс» являются земельные участки с кадастровыми номерами: 55:36:170110:6079 площадью 6435 кв.м, 55:36:170110:6080 площадью 6157 кв.м, 55:36:170110:6081 площадью 6577 кв.м, 55:36:170110:6082 площадью 89 кв.м, 55:36:170110:6083 площадью 3450 кв.м, 55:36:170110:6084 площадью 8988 кв.м, 55:36:170110:6085, площадью 6504 кв.м, 55:36:170110:6086 площадью 80 кв.м, 55:36:170110:6087 площадью 6901 кв.м, 55:36:170110:6088 площадью 4495 кв.м, расположенные относительно ориентира (многоэтажного дома) с почтовым адресом: г. Омск, Ленинский административный округ, просп. Сибирский, д. 20/1. 

Согласно уведомлению от 22.11.2013, поступившему в адрес Департамента, между ООО «Спектр Плюс» и ООО «Спектр Сити» заключен договор от 22.11.2013 уступки прав аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:6083. 

Из поступившего в адрес Департамента уведомления от 27.02.2014 следует, что между ООО «Инвест-М» и ООО «Спектр Сити» заключено соглашение от 27.02.2014 об уступке прав аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 55:36:170110:6079, 55:36:170110:6080, 55:36:170110:6082, 55:36:170110:6084, 55:36:170110:6088. 

Между Департаментом и ООО «Спектр Сити» заключено соглашение к договору аренды от 01.02.2013, в соответствии с которым размер ежемесячной арендной платы с 10.01.2015 составляет 7203 руб. 23 коп. 

Между ООО «Спектр Сити» и ООО «Московка-дом4» заключен договор от 27.09.2018 № 1 уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:6080 площадью 6 157 кв.м. 

Между ООО «Спектр Сити» и ООО «Московка-дом3» заключен договор от 27.09.2018 № 2 уступки права аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:6079 площадью 6 435 кв.м. 

В период с 2013 по 2018 год проходила неоднократная передача прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам. 

В настоящее время на стороне арендатора в соответствии с заключенными договорами уступки права аренды выступают: 

- ООО «Спектр Сити» - земельный участок с кадастровым номером 55:36:170110:6084 площадью 8988 кв.м, с видом разрешенного использования строительство дошкольных учреждений; 

- ООО «Московка дом 1» - земельный участок с кадастровым номером 55:36:170110:6083 площадью 3450 кв.м, с видом разрешенного использования многоквартирные дома высокой этажности; 

- ООО «Московка дом 2» - земельный участок с кадастровым номером 55:36:170110:6088 площадью 4495 кв.м, с видом разрешенного использования многоквартирные дома высокой этажности, 55:36:170110:6082 площадью 89 кв.м с видом разрешенного использования многоквартирные дома высокой этажности; 

- ООО «Московка дом 3» - земельный участок с кадастровым номером 55:36:170110:6079 площадью 6435 кв.м, с видом разрешенного использования многоквартирные дома высокой этажности; 

- ООО «Московка дом 4» - земельный участок с кадастровым номером 55:36:170110:6080 площадью 6157 кв.м, с видом разрешенного использования многоквартирные дома высокой этажности; 

- ООО «СМУ-Московка дом 2» - земельный участок с кадастровым номером 55:36:170110:6087 площадью 6901 кв.м, с видом разрешенного использования многоквартирные дома высокой этажности, земельный участок с кадастровым номером 55:36:170110:6086 площадью 80 кв.м, с видом разрешенного использования многоквартирные дома высокой этажности. 

Земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:170110:6081, 55:36:170110:6085, 55:36:170110:6087 исключены из предмета Договора аренды, в связи с завершением строительства и вводом в эксплуатацию многоквартирных жилых домов №№ 45/1 и 53 по Сибирскому проспекту. 

В дальнейшем действие договора аренды прекращено. 

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 13.07.2020 по делу № А46-4527/2020 признаны незаконными отказы Департамента, изложенные в письмах от 29.01.2020 №№ ИсхДио/735, ИсхДио/730, ИсхДио/729, ИсхДио/737; Исх-ОГДИО/140иир; на Департамент возложена обязанность устранить нарушение прав и законных интересов ООО «Московка-дом1», ООО «Московка-дом2», ООО «Московка-дом3», ООО «Московка-дом4», ООО «Спектр Сити» путем подготовки проектов договоров аренды испрашиваемых ими земельных участков, и направления их в месячный срок с предложением о заключении без проведения торгов. 

Поскольку меры по досудебному урегулированию спора результата не принесли, Департамент, указывая, что на стороне ответчиков образовалась задолженность по договору от 01.02.2013 № ДГУ/13-3077-Л-32-А в период действия договора, а также после его прекращения, обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Суд первой инстанции, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ предоставленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 8, 12, 196, 200, 202, 330, 422, 424, 447, 448, 606, 614, 622 Гражданского  кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статей 1, 11.8, 30.2, 38.1, 38.2, 39.6, 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон об исполнительном производстве), постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» (далее – Постановление № 35), постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7), информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – информационное письмо № 66), Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2018), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018 (далее – Обзор № 4), установив, что в отношении спорных земельных участков, образованных из исходного, сохраняются правила определения арендной платы исходя из регулируемого размера, поскольку в настоящем случае аукционом определен размер платы – 28 170 000 руб. за право аренды (нерегулируемая цена), размер ежемесячной арендной платы в договоре установлен в соответствии с нормативным правовым актом в соответствующем субъекте (Постановлением № 179-п) в сумме 5713 руб. 21 коп. за 1 кв.м земельного участка, то есть по правилам регулируемой цены, ответчики пользуются земельными участками не в силу того, что без законных оснований заняли этот земельный участок, а в силу того, что не возвратили земельный участок после прекращения договорных отношений; требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени удовлетворил частично с учетом сроков исковой давности. 

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

В соответствии со статьями 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор - своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и на условиях, определенных договором аренды.

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7, статьи 65 ЗК РФ и пункта 1 статьи 424 ГК РФ арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, является ценой, устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами, регулируемой ценой, стоимостное выражение и период действия которой могут быть установлены на основании нормативного акта, исполнение договора аренды оплачивается по тарифам, устанавливаемым или регулируемым уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Как верно отметил суд первой инстанции в настоящем случае, размер арендной платы является результатом применения действующих на момент подписания договора расчётных величин формулы расчёта, согласованной сторонами, а не соглашением о твёрдой цене аренды в рублях, поскольку в противном случае отсутствовала необходимость согласования формулы расчёта, включающей нормативно регулируемые расчётные величины. 

Стоимость аренды государственного имущества относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой соответствующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 16, 19 Постановления № 73, в силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. При этом дополнительного изменения договора не требуется.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Следовательно, новый размер платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с положениями статьи 424 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 19 Постановления № 73, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды (пункт 20 Постановления № 73).

Из изложенного следует, что размер арендной платы по договору аренды устанавливается и может изменяться Департаментом как арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с положениями нормативного правового акта, изменяющего значение коэффициентов, используемых в расчете арендной платы, вне зависимости от условий такого договора и вне зависимости подписания сторонами дополнительных соглашений.

Доводы апелляционной жалобы ООО СЗ «Московка-дом3», а также остальных ответчиков о том, что арендная плата не является регулируемой, поскольку договор заключен по результатам проведенных торгов, суд апелляционной инстанции отклоняет, поддерживая выводы суда первой инстанции.

В соответствии с пунктом 2 статьи 30.2 ЗК РФ (в редакции от 08.11.2007), предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе.

По общим правилам земельного законодательства земельные участки для жилищного строительства могут быть предоставлены только по результатам проведения торгов.

Особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства определены статьями 38.1, 38.2 Земельного кодекса.

Как верно отмечено судом первой инстанции, в период проведения аукциона в отношении аренды участка с кадастровым номером 55:36:170110:3379, регулировались статьей 38.2 ЗК РФ, которой до 01.03.2015 предусматривалось, что аукцион проводится в соответствии со статьей 38.1, с учетом положений статьи 38.2 ЗК РФ.

В статье 38.1 ЗК РФ указано, что начальная цена предмета аукциона представляет собой начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, определяемые в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности (пункт 7), результаты аукционов оформляются протоколом, в котором указываются цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы (подпункт 3 пункта 24).

С учетом положений пункта 1 статьи 447 ГК РФ, пункта 3 статьи 30.2 ЗК РФ проведение аукционов и заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства представляют собой действия, неразрывно связанные между собой и имеющие одну цель - использование земельных участков в целях жилищного строительства в сроки, предусмотренных извещением об аукционе.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ (в редакции, действовавшей в период заключения договора аренды) предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта, пунктом 5 статьи 46 настоящего Кодекса.

Из изложенного следует, что аренда, являясь обременением всего земельного участка на определенных условиях, сохраняет свою силу на тех же условиях также и в отношении новых земельных участков, образованных в границах арендованного обществом земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2019 № 303-КГ18-21258, от 17.11.2015 № 306-КГ15-8301, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019) норма пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях.

Таким образом, как верно отметил суд первой инстанции, учитывая, что в отношении земельных участков, образованных из исходного, предоставленного на торгах в целях комплексного освоения для целей жилищного строительства, не подлежит изменению методика определения размера арендной платы, то в том случае, когда аукционом определялся размер платы за право аренды – нерегулируемая цена, а размер арендной платы устанавливался в соответствии с нормативным правовым актом, то есть по правилам регулируемой цены, то и в отношении земельных участков, образованных из исходного, также сохраняются правила определения регулируемого размера арендной платы.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора, земельные участки с кадастровыми номерами 55:36:170110:6079, 55:36:170110:6080, 55:36:170110:6084, 55:36:170110:6083, 55:36:170110:6088, 55:36:170110:6086, 55:36:170110:6087, о взыскании задолженности по арендной плате за которые заявлено Департаментом, образованы из земельного участка с кадастровым номером 55:36:170110:3379 площадью 49 676 кв.м, предоставленного первоначальному арендатору для комплексного освоения в целях жилищного строительства по результатам проведения аукциона.

По условиям протокола № 2-1 о результатах аукциона от 14.01.2013 на право заключения договора аренды установлен размер платы за право аренды 28 170 000 руб. (нерегулируемая цена), при этом размер ежемесячной арендной платы был определен в соответствии с Постановлением № 179-п в сумме 5 713 руб. 21 коп. за 1 кв.м земельного участка, то есть по правилам регулируемой цены.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что в настоящем случае, отношении земельных участков, образованных из исходного, также сохраняются правила определения арендной платы исходя из регулируемого размера, в связи с чем доводы подателя жалобы и ответчиков о необходимости определения размера арендной платы по нерегулируемой цене, согласованной сторонами в договоре, являются необоснованными.

Данные выводы согласуются со сложившейся судебной практикой, в частности с постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.11.2021 по делу № А46-325/2021.

Доводы подателя жалобы ООО СЗ «Московка-дом3» и ответчиков о невозможности использования земельных участков в период после расторжения договоров и до заключения новых договоров аренды, суд апелляционной инстанции отклоняет, поддерживая выводы суда первой инстанции в указанной части.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Взаимный характер договора аренды выражается в том, что на стороне арендатора во всех случаях лежит встречное исполнение его обязательств, то есть исполнение арендатором обязанности по перечислению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

В соответствии с положениями статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с пунктом 38 информационного письма № 66 прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В пункте 8 Постановления № 35 разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Невозвращение объекта недвижимости за пределами срока действия договора аренды влечет для бывшего арендатора как для фактического пользователя обязанность оплатить фактическое пользование объектом в размере, определенном этим договором (абзац 2 статьи 622 ГК РФ, пункт 38 информационного письма № 66).

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении (абзац 11 пункта 6 Обзора № 4).

Исходя из приведенных положений законодательства, следует, что арендатор обязан уплачивать арендные платежи при нахождении объекта аренды в его владении вплоть до момента возврата арендодателю по письменному акту приема-передачи, вне зависимости от факта его использования по целевому назначению.

Как верно отметил суд первой инстанции, ответчики пользуются земельными участками не в силу того, что без законных оснований заняли этот земельный участок, а в силу того, что не возвратили земельный участок после прекращения договорных отношений.

В настоящем случае в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о принятии обществами мер по возвращению земельных участков из аренды и уклонение Департамента от их принятия.

Из изложенного следует, что Департаментом правомерно осуществлено начисление арендных платежей за пользование спорными земельными участками в пределах срока исковой давности.

Расчет арендной платы судом апелляционной инстанции проверен, признан обоснованным, арифметически верным.

Между тем ответчиками заявлено о пропуске сроке исковой давности.

Согласно пункту 1 статьи 196 и статье 200 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 200 ГК РФ по обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства.

В силу пункта 3 статьи 202 ГК РФ, если стороны прибегли к предусмотренной законом процедуре разрешения спора во внесудебном порядке (процедура медиации, посредничество, административная процедура и т.п.), течение срока исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения такой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

В соответствии с частью 5 статьи 4 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Из материалов дела следует, что истец обратился в Арбитражный суд Омской области с рассматриваемым исковым заявлением 09.03.2021 (штамп почтового отделения 644099), 10.02.2022 с заявлением об уточнении требований (распространив период взыскания долга и неустойки на более ранний период).

Учитывая, что материалами дела подтверждается факт соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора с ответчиками, с учетом положений части 3 статьи 202 ГК РФ и части 5 статьи 4 АПК РФ, принимая во внимание дату подачи иска, срок внесения арендной платы по договору (до 10 числа), суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что в отношении исковых требований о взыскании задолженности к ООО «СМУ Московка 2» и к ООО «Спектр-Сити» срок исковой давности пропущен в отношении требований по долгу, заявленных за период до 01.03.2018, по неустойке – до 11.03.2018.

В отношении уточненных исковых требований, с учетом даты подачи заявления об уточнении иска (10.02.2022), а также приведенных выше норм ГК РФ, срок исковой давности не пропущен за период с 01.01.2019 в отношении долга, с 11.01.2019 в отношении неустойки.

Не оспаривая правильность расчета срок исковой давности, Департамент в дополнительных пояснениях указывает на перерыв его течения с даты подписания соглашений о вступлении в договор.

Отклоняя данный доводов, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Действительно, согласно пункту 2 статьи 206 ГК РФ (введен в действие Федеральным законом от 08.03.2015 № 42-ФЗ с 01.06.2015) если по истечении срока исковой давности должник или иное обязанное лицо признает в письменной форме свой долг, течение исковой давности начинается заново. 

Между тем, истцом не заявлена ко взысканию задолженность за период, предшествующий вступлению ответчиков в договор, в связи с чем оснований для применения указанной нормы не имеется.

На основании изложенного, принимая во внимание условные расчеты Департамента, суд первой инстанции верно определил периоды и суммы задолженности, и удовлетворил исковые требования Департамента частично, взыскав с ООО «Московка-дом1» задолженность в сумме 109 382 руб. 22 коп., с ООО «Московка-дом2» в сумме 143 339 руб. 63 коп., с ООО СЗ «Московка-дом3» в сумме 276 102 руб. 02 коп., с ООО «Московка-дом4» в сумме 263 737 руб. 13 коп., с ООО «СМУ Московка 2» в сумме 426 052 руб. 27 коп., с ООО «Спектр Сити» в сумме 820 983 руб. 34 коп. 

Указание в тексте решения суда иного периода взыскания долга является опечаткой, которая не повлияла не правильность вынесенного судебного акта.

В соответствии со статьями 329, 330, 331, 332 ГК РФ исполнение обязательств может быть обеспечено неустойкой (штрафом, пеней), которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, если соглашение о неустойки совершено сторонами в письменной форме либо предусмотрено законом.

Учитывая назначение института неустойки и ее роль для надлежащего исполнения сторонами возникших гражданско-правовых обязательств, пунктом 65 Постановления № 7 разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

В соответствии с пунктом 8.2 договора в случае невнесения или несвоевременного внесения арендной платы в сроки и размере, установленные настоящим договором, арендатор обязан уплачивать пени в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку неустойка за просрочку оплаты арендных платежей предусмотрена договором, факт ненадлежащего исполнения обязательств установлен судом и подтверждается материалами дела, требование истца о взыскании с ответчиков неустойки является обоснованным.

Как было указано ранее, при определении объема обязательств по оплате за пользование находящимися в публичной собственности земельными участками, применяется регулируемая цена, которая регламентирована нормативным правовым актом, обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды, и влечет безусловный перерасчет арендной платы в одностороннем порядке.

В то же время в силу статьи 406 ГК РФ арендатор вправе оспаривать правомерность начисления неустойки за нарушение сроков внесения платы.

В соответствии со статьей 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он не совершил действий, предусмотренных договором, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Из материалов дела следует, что письмами от 01.07.2019 №№ Исх.-ДИО/8855, Исх.-ДИО/8856, Исх.-ДИО/8857, Исх.-ДИО/8858, от 01.04.2020 № Исх.-ДИО/3419, Исх.-ДИО/3412, Исх.-ДИО/3410, Исх.-ДИО/3417, Исх.-ДИО/3415, Исх.-ДИО/3413 Департамент уведомил арендаторов о том, что в соответствии с Постановлением № 179-п, Постановлением Правительства Омской области от 26.12.2018 № 419-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, и внесении изменений в постановление Правительства Омской области от 5 октября 2015 года № 275-п» арендная плата изменена.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что в связи с просрочкой кредитора, отсутствуют основания, позволяющие расценить поведение арендаторов за период до получения уведомления как виновное в ненадлежащем исполнении своих обязательств по внесению арендной платы в повышенном размере.

Таким образом, начисление неустойки на изменившуюся в сторону увеличения арендную плату возможно с момента уведомления ответчика об изменении размера арендной платы, а также с учетом пропуска срока исковой давности.

Проверив расчет неустойки суда первой инстанции, с учетом подачи уточненного иска, срока исковой давности и предъявленных в нем исковых периодов, уведомления ответчиков об изменении размера арендной платы, суд апелляционной инстанции признает арифметически верным.

На основании изложенного суд первой инстанции обосновано удовлетворил требования в части взыскания неустойки частично, взыскав с ООО «Московка-дом1» 27 761 руб. 49 коп., с ООО «Московка-дом2» 36 333 руб. 69 коп.; с ООО СЗ «Московка-дом3» 50 888 руб. 08 коп.; с ООО «Московка-дом4» 48 586 руб.; с ООО «СМУ Московка 2» 134 007 руб. 07 коп.; с ООО «Спектр Сити» 340 868 руб. 46 коп., указав в отношении каждого ответчика на последующее начисление пени на сумму основного долга из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга.

Доводы Департамента о том, что суд первой инстанции в резолютивной части решения не указал сумму долга ответчиков, на которую подлежат начислению пени из расчета 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки по день фактической уплаты долга, суд апелляционной инстанции отклоняет на основании следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 171 АПК РФ при удовлетворении требования о взыскании денежных средств в резолютивной части решения арбитражный суд указывает общий размер подлежащих взысканию денежных сумм с раздельным определением основной задолженности, убытков, неустойки (штрафа, пеней) и процентов.

В настоящем случае в резолютивной части решения суд первой инстанции указал общую сумму основного долга в отношении каждого ответчика, в указанные суммы включены все начисления в пределах  срока исковой давности.

Кроме того, задолженность может быть погашена частично как до возбуждения исполнительного производства, так и во время ведения исполнительного производства. В таком случае неустойка подлежит начислению на уменьшенную сумму задолженности, в отношении которой обязательство по оплате не исполнено ответчиком.

В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 ГПК РФ, статья 179 АПК РФ).

На основании изложенного доводы Департамента в указанной части не являются основанием для отмены судебного акта, поскольку указанное не привело к принятию незаконного судебного акта и не отменяет обязательство ответчика по оплате задолженности и права истца по взысканию неустойки до момента фактического исполнения обязательства.

Доводы ООО СЗ «Московка-дом3» о том, что суд первой инстанции необоснованно не принял во внимание судебные акты по делу № А46-4320/2017, суд апелляционной инстанции отклоняет, поскольку в рамках указанного дела рассматривался иной исковой период пользования земельным участком, с учетом иных обстоятельств дела.

Ссылка подателей жалобы на судебную практику не может быть принята судом апелляционной инстанции во внимание при рассмотрении настоящего дела, так как какого-либо преюдициального значения для настоящего дела не имеет, принята судами по конкретным делам, фактические обстоятельства которых отличны от фактических обстоятельств настоящего дела.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.

Нормы материального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил. Следовательно, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционные жалобы удовлетворению не подлежат.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы ООО СЗ «Московка-дом3», судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

Вопрос о распределении судебных расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе истца судом апелляционной инстанции не разрешается, поскольку Департамент при подаче апелляционной жалобы не платил государственную пошлину в силу его освобождения на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от ее уплаты.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Омской области от 05.04.2022 по делу №  А46-4289/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

 

Председательствующий

 

А.С. Грязникова

Судьи

 

Т.А. Воронов

 Е.Б. Краецкая