/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

26 апреля 2018 года   

Дело №

А56-15956/2017

 

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Кадулина А.В., Преснецовой Т.Г.,

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Гавриловой С.А. (доверенность от 28.12.2017); от общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб» Магунова А.Б. (доверенность от 09.01.2018), Гурченко Е.В. (доверенность от 09.01.2018), Горелик В.М. (доверенность от 22.08.2017),

рассмотрев 24.04.2018 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.06.2017 (судья Изотова С.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2017 (судьи Тимухина И.А., Горбик В.М., Желтянников В.И.) по делу № А56-15956/2017,

у с т а н о в и л:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города  Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб», место нахождения: 199034,                  Санкт-Петербург, наб. Лейтенанта Шмидта, д. 5/16, лит. А, ОГРН 1069847534360, ИНН 7839347260 (далее - Общество), о взыскании        18 938 329 руб. задолженности по договору от 26.08.2011 № 00/ЗК006146 аренды земельного участка за период с 01.10.2016 по 31.12.2016, 3 704 541 руб. 09 коп. пеней за просрочку платежей за период с 01.02.2014 по 12.01.2017.

Решением от 26.06.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 26.12.2017, с Общества в пользу Комитета взыскано 18 938 329 руб. задолженности, 918 387 руб. 66 коп. пеней; в остальной части в иске отказано. 

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит отменить решение и постановление и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт – об отказе в иске.

Податель жалобы считает, что с 27.10.2016 отсутствуют основания для начисления арендной платы.

Общество полагает, что отказ Комитета от принятия земельного участка в связи с действующим инвестиционным договором, не соответствует действующему законодательству.

Податель жалобы указывает, что Комитет предоставил Обществу право доступа к зданиям без перехода прав владения или пользования.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель Общества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе, а представитель Комитета обратился с просьбой отказать в ее удовлетворении.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом (правопредшественник Комитета) и Общество (инвестор) 14.01.2011 заключили инвестиционный договор № 00-(И)006146, по условиям которого Комитет предоставляет инвестору допуск к зданиям по адресу: Санкт-Петербург, Центральный район, Садовая ул., д. 28-30, а именно: корп. 4  с кадастровым номером 7831:031:11:46; корп. 6 с кадастровым номером 78:1056Р:0:5; корп. 7 с кадастровым номером 78:1056Р:0:6; корп. 21 с кадастровым номером 78:1056М:0:2; корп. 24 с кадастровым номером 78:31:031:11:45; корп. 30, лит. Б с кадастровым номером 78:1056К:5:17; корп. 32 с кадастровым номером 78:1056И:0:9; корп. 42 с кадастровым номером 78:1056Н:0:18; корп. 44 с кадастровым номером 78:1056Н:0:9; корп. 56 с кадастровым номером 78:31:031:11:48; корп. 57 с кадастровым номером 78:31:1056Д:0:7; корп. 62 с кадастровым номером 78:1056Д:0:10, для осуществления инвестиционного проекта по приспособлению для современного использования без изменения предметов охраны корпусов № 4, 6, 7, 21, 24, 30 (лит. Б), 32, 42, 44, 56, 57 и реконструкции корп. 62, которые расположены на земельном участке площадью 52 467 кв. м с кадастровым номером 78:31:031:11 по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 28-30, корп. 24, под общественно-деловой многофункциональный комплекс на условиях договора без перехода прав владения и (или) пользования объектом, а инвестор обязуется выполнить приспособление объектов для современного использования, а также другие обязанности, предусмотренные договором, сроком до 15.06.2016. 

Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 26.08.2011 заключили договор № 00/ЗК-006146 аренды указанного земельного участка сроком до 15.06.2016. 

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что размер квартальной арендной платы при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости Кд равен 1.00, составляет 473 675 руб. 81 коп.; в десятидневный срок с момента предоставления арендатором ведомости инвентаризации участка, подготовленной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», арендодатель осуществляет перерасчет арендной платы в соответствии с указанной ведомостью инвентаризации участка и направляет арендатору подписанный проект дополнительного соглашения к договору, устанавливающего новую величину арендной платы; в случае нарушения арендатором пункта 4.3.6-1 договора, предусматривающего обязанность арендатора не реже одного раза в три года предоставлять арендодателю ведомость инвентаризации участка, текущая сумма арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, рассчитывается арендатором самостоятельно с применением кода функционального использования территории Кн - 18,0 с учетом пункта 3.5 договора.

В соответствии с пунктом 3.5 договора арендатор самостоятельно рассчитывает текущую сумму арендной платы, подлежащей перечислению арендодателю, по формуле: Атек = Акварт * Кд, где Кд - коэффициент динамики рынка недвижимости, установленный Правительством Санкт-Петербурга за текущий год. 

Согласно пункту 3.6 договора в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном одностороннем порядке; новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор; момент получения уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с момента его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре. 

В соответствии с пунктом 3.7 договора арендатор вносит арендную плату не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала; предварительно письменно уведомив арендодателя, арендатор вправе, начиная со следующего платежного периода, вносить арендную плату ежемесячно - за каждый месяц вперед, не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца; арендатор вносит арендную плату за первый квартал календарного года (при ежеквартальном внесении арендной платы), за январь (при ежемесячном внесении арендной платы) до 31 января. 

Пунктом 5.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за несоблюдение сроков внесения арендной платы в виде пеней в размере 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки. 

Письмом от 26.07.2016, направленным Комитету, Общество на основании статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) отказалось от договора от 26.08.2011. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 10.03.2017 внесены сведения о погашении регистрационной записи об аренде.

Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом условий договора, а также наличие задолженности по арендной плате, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции установил, что доказательств уплаты задолженности, а также возврата Комитету объектов, предусмотренных пунктом 1.1 инвестиционного договора, Общество не представило, и пришел к выводу о том, что требование Комитета о взыскании с Общества 18 938 329 руб. задолженности обоснованно. Кроме того, с учетом ходатайства Общества в порядке статьи 333 ГК РФ о снижении размера взыскиваемой неустойки, суд снизил ее до 918 387 руб. 66 коп.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

Согласно статье 8 ГК РФ основанием возникновения гражданских прав и обязанностей являются в том числе и договоры.

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

При этом следует учитывать, что в пункте 3 статьи 405 ГК РФ установлено, что должник по обязательству не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Если имеет место отказ арендодателя принять по просьбе арендатора имущество из аренды, это препятствует исполнению арендатором обязанности, установленной частью 1 статьи 622 ГК РФ, и как следствие, если такой отказ является необоснованным, арендодатель считается просрочившим кредитором (пункт 1 статьи 406 указанного Кодекса).

Таким образом, если арендатор не мог возвратить имущество вследствие просрочки арендодателя (кредитора), в силу пункта 3 статьи 405 ГК РФ арендатор не будет считаться просрочившим должником, что исключает применение части 2 статьи 622 данного Кодекса.

Данный вывод согласуется с разъяснениями, изложенными в пункте 37 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее – Информационное письмо № 66), согласно которым арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Из вышеуказанных положений Информационного письма № 66 следует, что арендодатель как участник гражданского оборота в силу статей 1 и 10 ГК РФ при реализации своих прав и обязанностей должен действовать разумно и добросовестно и как собственник имущества, ранее переданного в аренду, после прекращения договорных отношений с арендатором, который предпринял необходимые меры, направленные на возврат такого имущества, обязан, в свою очередь, своевременно совершить действия по приемке арендованного имущества. Поэтому несовершение арендодателем разумных действий по приемке имущества от арендатора, предложившего фактически совершить указанное действие, влечет для арендодателя утерю права требования с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества.

С учетом доводов ответчика и представленных им доказательств, в силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) именно на истце лежит обязанность доказать совершение со своей стороны соответствующих действий по приемке имущества от ответчика.

Однако указанные обстоятельства и причины несовершения арендодателем таких действий судами не были исследованы. Соответственно, взыскание с ответчика арендной платы за период просрочки возврата имущества является недостаточно обоснованным.

Кроме того, в суде кассационной инстанции представитель Комитета пояснил, что отказ Комитета от приемки спорного земельного участка обусловлен действием инвестиционного договора от 14.01.2011.

Между тем срок действия названного договора истек 15.06.2016, а в силу его пунктов 1.1 и 6.1.1 Комитет обеспечивает Обществу допуск к объектам строительства (реконструкции) без перехода прав владения и пользования.

Подлежит дополнительному изучению довод Общества о том, что большая часть земельного участка является территорией общего пользования (дороги, проходы) и на спорном земельном участке находятся объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности третьим лицам.

Поскольку для правильного разрешения спора необходимо исследовать фактические обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, а суд кассационной инстанции в силу требований статьи 286 АПК РФ такими полномочиями не наделен, данные недостатки обжалуемых судебных актов не могут быть восполнены на стадии кассационного производства, обжалуемые судебные акты на основании частей 1, 2 статьи 288 АПК РФ подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, оценить действия сторон по возврату (приемке) арендованного имущества с учетом положений пункта 37 Информационного письма № 66, принять обоснованное решение, а также распределить расходы по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.06.2017 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2017 по делу № А56-15956/2017 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

 Приостановление исполнения решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.06.2017 и постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2017, принятое определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.01.2018, отменить.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Главстрой-СПб», место нахождения: 199034, Санкт-Петербург, наб. Лейтенанта Шмидта, д. 5/16, лит. А, (ОГРН 1069847534360, ИНН 7839347260), 19 856 716 руб. 66 коп., перечисленные в порядке встречного обеспечения на депозитный счет Арбитражного суда Северо-Западного округа по платежному поручению от 12.01.2018 № 146.

 

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

 

А.В. Кадулин

Т.Г. Преснецова