﻿

Арбитражный  суд  Брянской  области

241050, г. Брянск, пер. Трудовой, д.6 сайт: www.bryansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации   

 

РЕШЕНИЕ

Дело №А09-2186/2021

город Брянск

30 ноября 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 23.11.2021

Решение в полном объёме изготовлено 30.11.2021

Арбитражный суд Брянской области  в составе судьи Азарова Д.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Когиновым В.С., 

рассмотрев в судебном заседании дело по иску муниципального образования городской округ город Брянск к ООО «УК «Бежица» о взыскании 1141151 руб. 58 коп. суммы долга и неустойки по договорному обязательству, 

при участии:

от истца: Копичева И.В. по доверенности от 11.01.2021;

от ответчика: Костик В.В. по доверенности от 11.01.2021;

установил:

муниципальное образование городской округ город Брянск в лице Управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (ОГРН 1093254008858, ИНН 3250512568, далее также – управление) обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Бежица» (ОГРН 1083254015790, ИНН 3255505275, далее также – общество) о взыскании 1 141 151 руб. 38 коп. (1 098 000 руб. – основной долг по договору аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 21.05.2013 № 38433 за владение и (или) пользование земельным участком № 32:28:0015502:49 площадью 13831 кв.м. в период с 01.07.2019 по 31.12.2020, 43 151 руб. 38 коп. – неустойка за просрочки платежей с 16.09.2019 по 24.12.2020).

В судебном заседании истец исковые требования поддержал. Ответчик исковые требования не признал; заявил ходатайство об истребовании у истца документа-основания от 2014 года об изменении первоначально установленного вид разрешённого использования земельного участка № 32:28:0015502:49 и об отложении судебного разбирательства. Заявленные ответчиком ходатайства судом отклонены, как направленные на затягивание судебного разбирательства (ч. 5 ст. 159 АПК РФ).

Изучив материалы дела, заслушав доводы сторон, арбитражный суд также установил следующее.

21.05.2013 на основании постановления Брянской городской администрации от 21.05.1166-п между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка № 38443 (далее также – договор аренды от 21.05.2013 № 38443, договор) по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок № 32:28:0015502:49, площадью 13831 кв.м., категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – для организации школьной спортивной зоны с благоустройством береговой территории р. Десна по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, микрорайон «Московский» (далее также – земельный участок № 32:28:0015502:49) на срок с 21.05.2013 по 20.05.2016 (п.п. 1.1, 2.1 договора, т. 1 л.д. 31-33, 101-104).

В соответствии с п.п. 3.2-3.3, 4.4.4 договора арендатор обязан за пользование земельным участком ежеквартально равными долями в срок не позднее 15–го числа последнего месяца квартала вносить арендную плату, годовой размер которой составляет 730 000 руб (приложение № 1 к договору, отчёт об оценке № 126-04-2013 от 25.04.2013 т. 2 л.д. 1-56, т. 1 л.д. 105). В случае неуплаты арендных платежей в установленный договором срок, арендатор уплачивает арендодателю пени из расчёта 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ действующей на момент образования недоимки от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (п. 5.2 договора).

28.03.2014 между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор) заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 21.05.2013 № 38443 согласно которому п. 1.4 договора изложен в следующей редакции, основной вид разрешённого использования  – проезды, тротуары, земельные насаждения общего пользования, вспомогательный вид – объекты капитального строительства и линейные объекты инженерной инфраструктуры (т. 2 л.д. 108).

24.09.2014 обществу выдано разрешение на строительство на земельном участке № 32:28:0015502:49 объекта капитального строительства – трансформаторная подстанция, общая площадь 18,86 м2, строительный объём 45,12 м3 (т. 1 л.д. 52).

30.12.2014 обществу выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства трансформаторная подстанция общей площадью 18,86 м2 расположенный на земельном участке № 32:28:0015502:49 (т. 1 л.д. 49-50).

30.01.2015 в единый государственный реестр недвижимости внесена регистрационная запись № 32-32/001/32/001/012/2015-236/1 о возникновении права собственности общества на объект недвижимого имущества – трансформаторная подстанция, государственный кадастровый учётный номер 32:28:0015502:241, площадью 1839 кв.м., количество этажей – 1, адрес (местоположение): Брянская область, г. Брянск, мкр. Московский (далее также – трансформаторная подстанция № 32:28:0015502:241) (т. 1 л.д. 48).

11.08.2015 общество обратилось в управление с заявлением о предоставлении земельного участка № 32:28:0015502:49 в долгосрочную аренду сроком на 49 (сорок девять) лет. Письмом от 28.10.2015 № 29/02-9445 управление отказало общество в заключении договора аренды сославшись на наличие действующего договора аренды от  21.05.2013 № 38443 (т. 2 л.д. 121-126).

18.05.2016 муниципальное образование письмом № 2/29-936и направило в адрес общества уведомление о прекращении с истечением его срока с 20.05.2016 договора аренды от 21.05.2013 № 38443, предложив возвратить в течении семи дней с момента его окончания земельный участок (т. 1 л.д. 12-14).

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2017 по делу № А09-13848/2015, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 03.11.2017 требования общества о признании незаконным отказа управления в предоставлении земельного участка № 32:28:0015502:49 в долгосрочную аренду и обязании управления подготовить проект договора аренды спорного земельного участка оставлены без удовлетворения. Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд апелляционной инстанции, указал, что дополнительное соглашение от 28.03.2014 к договору аренды от 21.05.2013 изменившее вид разрешённого использования земельного участка является ничтожной сделкой. В свою очередь трансформаторная подстанция № 32:28:0015502:241 возведена на земельном участке, не предоставленном для этих целей (т. 2 л.д. 121-126).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 28.02.2020, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2020 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 18.11.2020, по делу № А09-4304/2018 удовлетворены требования управления к обществу об обязании общества возвратить управлению земельный участок № 32:28:0015502:49 в первоначальном состоянии, передав его по акту приёма-передачи в 10-ти дневный срок с момента вступления решения суда в законную силу. Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал, что трансформаторная подстанция № 32:28:0015502:241 построена с нарушением норм закона и является самовольной постройкой (т. 1 л.д. 115-120).

Письмом от 24.12.2020 № 29/06-21324 управление направило в адрес общества досудебную претензию содержащую требование о погашении задолженности по арендной плате и начисленной пени по договору аренды от 21.05.2013 № 38443 (т. 1 л.д. 9, 10-11).

Констатируя наличие у общества долга перед муниципальным образованием управление от имени муниципального образования обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском о взыскании. 

Требования истца подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Спорное правоотношение суд квалифицирует как договор аренды земельного участка (ст. 22 ЗК РФ).

В соответствии с п. 7 ч. 1 ст. 1, ст. 65 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность использование земли. Согласно ст.ст. 5, 22, 42, ЗК РФ, ст. 614 ГК РФ арендаторы земельных участков обязаны своевременно вносить арендную плату за пользование земельным участком в порядке, в сроки и в размере, определённом  договором.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причинённых арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. 

Прекращение договора аренды само по себе не влечёт прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю (п. 38 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Как следует из ст.ст. 1, 421, 329-330 ГК РФ исполнение обязательства по внесению арендной платы может быть обеспечено неустойкой, которой признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Окончание срока действия договора не влечет прекращение всех обязательств по договору, в частности обязанностей сторон уплачивать неустойку за нарушение обязательств, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 68 постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 N 7).

Судом установлен факт владения и пользования ответчиком в период с 01.08.2019 по 31.12.2020 земельным участком № 32:28:0015502:49. В отсутствие доказательств надлежащего исполнения ответчиком обязанности по внесению арендной платы, арбитражный суд приходит к выводу о наличии у ответчика неисполненных денежных обязательств перед истцом по договору аренды от 21.05.2013 № 38443. 

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании долга по арендной плате и начисленной неустойки является правомерным. 

Определяя подлежащий взысканию размер арендной платы и, как следствие, неустойки за просрочки платежей арбитражный суд исходит из следующего. 

Плата за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов относится к категории нормативно регулируемых цен (п. 1 ст. 424, ст. 39.7 ЗК РФ).

К договору аренды, заключённому после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать её внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (п.п. 16, 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Таким образом, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта. 

Судом установлено, что договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 21.05.2013 № 38443 заключен без проведения процедуры торгов после вступления после введения в действие Земельного кодекса РФ, то есть размер арендной платы за пользование земельным участком № 32:28:0015502:49 является нормативно-регулируемым. 

Согласно п. 3 ч. 3 ст. 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы в отношении находящихся в муниципальной собственности земельных участков, предоставленных в аренду без проведения процедуры торгов, устанавливается органом местного самоуправления (Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «город Брянск», предоставленные в аренду без проведения торгов, утв. постановлением Брянской городской администрации от 25.12.2017 N 4521-п) (далее также – Порядок).

Согласно п. 3 Порядка, если иное не установлено законодательством РФ и в случаях, не указанных в п.п. 4-5 Порядка,  размер арендной платы определяется на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Размер арендной платы земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения, в случаях, не указанных в подп. «а»  - «е» настоящего пункта, п. 5 Порядка определяется в размере 2 % от кадастровой стоимости земельного участка (подп. «ж» п. 4 Порядка).

Согласно сведений внесённых в государственный реестр недвижимости на земельном участке № 32:28:0015502:49 расположен принадлежащий на праве собственности объект недвижимого имущества – трансформаторная подстанция № 32:28:0015502:241 (регистрационная запись № 32-32/001/32/001/012/2015-236/1 от 30.01.2015) (т. 1 л.д. 48, 49-50, 51-52).

Вместе с тем, поскольку в постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.06.2017 по делу № А09-13848/2015 и решении Арбитражного суда Брянской области от 28.02.2020 по делу № А09-4304/2018 сделаны выводы о ничтожности дополнительного соглашения от 28.03.2014 к договору аренды от 21.05.2013 и наличии у объекта недвижимого имущества – трансформаторная подстанция № 32:28:0015502:241 признаков самовольной постройки, арбитражный суд приходит к выводу о том, что размер арендной платы за пользование земельным участком должен определяться на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка. 

При этом вопреки позиции истца суд не может принять для расчёта размер арендной платы, определённый в отчёте об оценке от 25.04.2013 № 126-04-2013 по состоянию на 25.04.2013, как содержащий не актуальные сведения и составленный без учёта изменения вид разрешённого использования земельного участка.

Определением от 14.09.2021 по делу назначена судебная оценочная экспертиза. Согласно заключению эксперта Федотова А.С. от 09.11.2021 № 282-10/21Э рыночная стоимость арендной платы за находящийся в муниципальной собственности земельный участок № 32:28:0015502:49 площадью 13831 кв.м. за период с 01.08.2019 по 31.12.2020 составляет 150 000 руб. Заключение эксперта от 09.11.2021 № 282-10/21Э составлено в соответствии с нормами действующего законодательства, регламентирующего производство судебных экспертиз, выводы эксперта согласуются с иными имеющимися в материалах дела доказательствами и установленными судом обстоятельствами. Доказательств недостоверности заключения эксперта 09.11.2021 № 282-10/21Э сторонами не представлено. 

Соответственно задолженность ответчика перед истцом по арендной плате и начисленной неустойке составляет:

Размер арендной платы

Количество дней в периоде с 01.07.2019 по 31.12.2020

Размер арендной платы в день

Период

Количество дней

Срок уплаты

Начислено руб.

Размер ставки рефинансирования ЦБ РФ

Количество дней

Сумма пени

150 000 руб.

550

272,73 руб.

3 квартал 2019 года

92

15.09.2019

25091

7%

465

2722,37

 

4 квартал 2019 года

92

15.12.2019

25091

6,25%

374

1955

 

1 квартал 2020 года

91

15.03.2020

24818

6%

283

1404,69

 

2 квартал 2020 года

91

15.06.2020

24818

5,5%

191

714,28

 

3 квартал 2020

92

15.09.2020

25091

4,25%

99

869,04

 

4 квартал 2020 года

92

15.12.2020

25091

4,25%

8

28,43

Итого

 

550

150 000

 

7693,81

 

При таких обстоятельствах требования истца о взыскании с ответчика 1 141 151 руб. 38 коп. долга по арендной плате и начисленной неустойки за просрочки платежей, подлежит частичному удовлетворению в размере 157 693 руб. 81 коп. 

В силу ч. 3 ст. 110 АПК РФ с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию 3 373 руб. (157693,81/1141151,38*24412) государственной пошлины (п. 16 постановления Пленума ВАС РФ №46 от 11.07.2014).

На основании изложенного арбитражный суд, руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Бежица» в пользу муниципального образования городской округ город Брянск 157693 руб. 81 коп., в том числе 150000 руб. основного долга и 7693 руб. 81 коп. неустойки. В остальной части исковые требования оставить без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Бежица» государственную пошлину в доход федерального бюджета в размере 3373 руб.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

 

Судья                           	  	   	                     			      	    Д.В. Азаров