АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Ленина, д. 60, г. Сыктывкар, 167000

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru   

Именем Российской Федерации

 

РЕШЕНИЕ

Дело № А29-7242/2022

19 декабря 2022 года

г. Сыктывкар

 

Резолютивная часть решения объявлена 19 декабря 2022 года, полный текст решения изготовлен 19 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи  Кирьянова Д.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сухоруковым А.И.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Усинск» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>)

о взыскании упущенной выгоды, расторжении договора, об обязании возвратить имущество,

при участии ответчика ФИО1,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Усинск» (далее – КУМИ АМО ГО «Усинск», Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ИП ФИО1 о, Предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по договору купли-продажи недвижимого имущества о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2020 № 08/20, обязании возвратить по акту приёма-передачи нежилое здание общей площадью 537, 2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> (кадастровый номер: 11:15:0102010:190), взыскании упущенной выгоды в виде арендной платы за период с 20.07.2021 по 20.03.2022 в сумме 648 437 руб. 58 коп. (с учётом заявления об уточнении исковых требований от 17.06.2022 № 2460).

ИП ФИО1 о представил в материалы дела отзыв от 27.06.2022, в котором сообщил, что ответчиком была оплачена задолженность в сумме 578 830 руб., указал на чрезмерность заявленного истцом размера упущенной выгоды (л.д. 48-49, т.д. 1)..

Комитет в пояснениях от 13.07.2022 № 2735 указал, что истец поддерживает требования в части взыскания с ответчика упущенной выгоды за период с 20.07.2021 по 20.03.2022 в сумме 648 437 руб. 58 коп., расторжения с ИП ФИО1 о договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2020 № 08/20, обязании ответчика вернуть собственнику по акту приёма-передачи нежилое здание общей площадью 537, 2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> (кадастровый номер: 11:15:0102010:190). Требования о взыскании задолженности, процентов по рассрочке оплаты и пени Комитетом  не заявляются (л.д. 68, т.д. 1).

Ответчик в отзыве от 01.08.2022 сообщил, что им произведена оплата в размере 628 830 руб., после 05.09.2022 планируется погашение задолженности в полном объёме (л.д. 72, т.д. 1).

Предприниматель в дополнении от 24.08.2022 указал на частичное погашение долга, представил в материалы дела копию платёжного поручения от 23.08.2022 № 46 на сумму  1 200 000 руб., платёжное поручение от 25.08.2022 № 47 на сумму 500 000 руб., чек от 25.08.2022 на сумму 500 000 руб. (л.д. 86-90, т.д. 1).

Истец заявлением от 22.09.2022 № 3558 уточнил исковые требования, просит взыскать с ответчика упущенную выгоду за период с 20.07.2021 по 20.03.2022 в сумме 648 437 руб. 58 коп., расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2020 № 08/20, обязать ответчика вернуть собственнику по акту приёма-передачи нежилое здание общей площадью 537, 2 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...> (кадастровый номер: 11:15:0102010:190).

КУМИ АМО ГО «Усинск» в отзыве от 22.09.2022 № 3558 сообщил, что общая сумма всех произведённых ответчиком платежей по договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2020 № 08/20 за вычетом пеней составляет 3 362 235 руб. 25 коп., по состоянию на 20.09.2022 у ИП ФИО1 о имеется задолженность в сумме 1 119 968 руб. 89 коп. (л.д. 96-98, т.д. 1). 

От истца поступили пояснения, согласно которым   по состоянию на 19.10.2022 задолженность составляет 182 635 руб. 58 коп. (с учётом платёжных поручений от 17.10.2022 № 4614439 на сумму 240 000 руб. и от 18.10.2022 № 306074 на сумму 500 000 руб.), однако сумма 190 000 руб. не отражена (л.д. 36-37, т.д. 2).

Ответчик ходатайством от 17.10.2022 № 3895 просил приобщить к материалам дела акты сверки, чеки-ордера от 17.10.2022 на сумму 500 000 руб., от 16.10.2022 на сумму 240 000 руб., от 13.10.2022 на сумму 50 000 руб. (л.д. 39-46, т.д. 2).

КУМИ Администрации МО ГО «Усинск» в заявлении от 14.12.2022 № 4696 пояснил, что в результате длительного неисполнения ответчиком обязательств он в значительной степени лишился того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора. На момент принятия искового заявления к производству оплата 50 % цены имущества не была произведена. К заявлению приложен акт сверки, исходя из которого с учётом платежей от 18.11.2022 общая сумма, перечисленная ответчиком, равна 4 887 333 руб. 31 коп., по состоянию на 12.12.2022 имеется переплата в сумме 43 004 руб. 69 коп.

Истец, надлежащим образом извещённый о времени и месте судебного разбирательства, явку своего представителя не обеспечил.

Ответчик в судебном заседании ходатайствовал о приобщении к материалам дела чека-ордера от 14.12.2022 на сумму 300 000 руб.

Данный чек-ордер приобщён к материалам дела.

Заслушав ответчика, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Между Администрацией МО ГО «Усинск» (продавец) и ИП ФИО1 о (покупатель) был заключён договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2020 № 08/20, по условиям которого ответчику продано здание площадью 537, 2 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> (л.д. 10-17, т.д. 1).

В соответствии с пунктом 3.1 договора цена имущества составляет 9 218 586 руб. 

Согласно пункту 3.4 договора за предоставление рассрочки начисляются проценты в размере 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже имущества.

Как следует из содержания пункта 3.3, приложения № 1 к договору оплата выкупной стоимости производиться в рассрочку равными долями по 153 643 руб. 10 коп., в период с 20.07.2020 по 20.06.2025. Общая цена имущества с учётом процентов за рассрочку платежа составляет 9 699 782 руб. 38 коп.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Коми от 12.04.2022 по делу № А29-13280/2021 с ИП ФИО1 о взыскана задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества от 20.06.2020 № 08/20  в сумме 1 343 717 руб. 20 коп. проценты за рассрочку платежа в сумме 172 300 руб. 49 коп. пени в сумме 37 764 руб. 75 коп.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств послужило основанием для обращения КУМИ АМО ГО «Усинск» в арбитражный суд.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При проверке наличия оснований для расторжения договора следует оценивать взаимоотношения сторон, как до, так и после принятия искового заявления к производству. В частности,  требование о расторжении договора, основанное на факте неисполнения денежного обязательства, не может быть удовлетворено, если ответчик устранил нарушения.

ИП ФИО1 о длительное время на выплачивал выкупную стоимость имущества, однако им произведено погашение основного долга и процентов за рассрочку в общей сумме 4 970 000 руб. по следующим платёжным документам:

- по платёжному поручению от 24.12.2020 № 198 на сумму 500 000 руб., 

- по платёжному поручению от 01.07.2022 № 993929 на сумму 50 000 руб., 

- по платёжному поручению от 23.08.2022 № 46 на сумму 1 200 000 руб., 

- по платёжному поручению от 25.08.2022 № 47 на сумму 500 000 руб., 

- по платёжному поручению от 25.08.2022 № 751452 на сумму 500 000 руб., 

- по платёжному поручению от 01.09.2022 № 952752 на сумму 650 000 руб., 

- по платёжному поручению от 04.10.2022 № 174678 на сумму 40 000 руб., 

- по платёжному поручению от 11.10.2022 № 205670 на сумму 80 000 руб., 

- по платёжному поручению от 14.10.2022 № 118034 на сумму 50 000 руб., 

- по платёжному поручению от 17.10.2022 № 461438 на сумму 240 000 руб., 

- по платёжному поручению от 18.10.2022 № 306074 на сумму 500 000 руб., 

- по платёжному поручению от 18.11.2022 № 141937 на сумму 260 000 руб.,

- по платёжному поручению от 18.11.2022 № 827630 на сумму 100 000 руб.,

- по чеку ордеру от 14.12.2022 на сумму 300 000 руб. 

Общий размер платежей превышает половину стоимости имущества с учётом процентов за рассрочку платежа. При этом по состоянию на 19.12.2022 у ИП ФИО1 о  отсутствует задолженность, в том числе за декабрь 2022 года.

Принимая во внимание устранение ответчиком ранее допущенных нарушений условий договора, осуществление платежей с опережением графика, а также уплату более половины выкупной стоимости имущества, суд приходит к выводу, что оснований для расторжения договора и изъятия помещений не имеется.

Истцом также заявлено требование о взыскании упущенной выгоды в виде арендной платы за период с 20.07.2021 по 20.03.2022 в сумме 648 437 руб. 58 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В силу пункта 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 Постановление Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» вне зависимости от основания для расторжения договора сторона, обязанная вернуть имущество, возмещает другой стороне все выгоды, которые были извлечены первой стороной в связи с использованием, потреблением или переработкой данного имущества, за вычетом понесенных ею необходимых расходов на его содержание. В частности, если возвращается имущество, бывшее в использовании, подлежит возмещению износ данного имущества, определяемый расчетным путем, при этом заинтересованное лицо может доказать, что фактический износ превышал расчетный ввиду чрезмерного использования, которому подвергалось имущество. 

Таким образом, при определении размера убытков продавца, связанных с расторжением договора, нужно учитывать не только доходы (выручку, арендную плату, и т.д.), но и расходы на содержание имущества.

Договор от 20.06.2020 № 08/20 не расторгнут, ответчик производит оплату стоимости имущества по графику, вследствие чего суд признаёт необоснованными требования истца о взыскании упущенной выгоды.

При таких обстоятельствах в удовлетворении иска следует отказать в полном объёме.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.

Судья                              Д.А. Кирьянов