﻿

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

http://www.kemerovo.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

Дело № А27-2980/2021

город Кемерово

29 ноября 2021 года

Дата оглашения резолютивной части решения: 22 ноября 2021 года

Дата изготовления судебного акта в полном объеме: 29 ноября 2021 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи А. А. Филатова,

при ведении протокола, с использованием средств аудиозаписи, секретарем судебного заседания Никулиной К.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению полного товарищества «Реал-Групп» Кондратюк и компания, город Новосибирск, Новосибирская область (ОГРН 1175476087852, ИНН 5405007010)

к производственному кооперативу «Монолит», город Новосибирск, Новосибирская область (ОГРН 1175476114791, ИНН 5406982607)

производственному кооперативу «Сотос», город Новосибирск, Новосибирская область (ОГРН 1175476113801, ИНН 5406982477) 

о взыскании 746 106 руб.,

при участии:

от истца: Каратыгина О.В. – представитель (доверенность от 18.11.2021 № 2, паспорт, диплом);

от ответчика ПК «Сотос»: Арзуманов А.В. – представитель (доверенность от 12.03.2021, паспорт, диплом),

от ответчика ПК «Монолит»: Абзалов Ю.Р. – адвокат (доверенность от 21.12.2020, паспорт, удостоверение адвоката); Ильина Е.В. – адвокат (доверенность от 18.10.2021, удостоверение адвоката),

у с т а н о в и л:

полное товарищество «Реал-Групп» Кондратюк и компания, город Новосибирск, Новосибирская область (ОГРН 1175476087852, ИНН 5405007010) обратилось в Арбитражный суд Кемеровской области с исковым заявлением к  производственному кооперативу «Монолит», город Новосибирск, Новосибирская область (ОГРН 1175476114791, ИНН 5406982607), производственному кооперативу «Сотос», город Новосибирск, Новосибирская область (ОГРН 1175476113801, ИНН 5406982477) о взыскании 746 106 руб. убытков по договору аренды недвижимого имущества от 12.01.2018, в том числе:

- 373 053 руб. убытков с производственного кооператива «Монолит»;

- 373 053 руб. убытков с производственного кооператива «Сотос».

Ответчик - производственный кооператив «Сотос» в представленном отзыве иск признал.

Ответчик - производственный кооператив «Монолит» иск оспорил, сославшись на отсутствие необходимости в проведении капитального ремонта, а также на несогласование с ответчиком работ именно по капитальному ремонту, более того проведенные истцом работы, согласно заключению эксперта, относятся к работам по текущему ремонту.   

Из пояснений представителей истца и ответчиков в судебном заседании и письменных документов следует, что производственным кооперативом «Монолит», производственным кооперативом «Сотос» (арендодатели) и полным товариществом «Реал-Групп» Кондратюк и компания (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 12.01.2018.

В соответствии с пунктом 1 договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения, в том числе – гараж-стоянка, назначение: нежилое, транспортного назначения, общей площадью 1518,5 кв.м. инв. № 5759, лит А6, находящийся по адресу: Кемеровская область, г. Юрга, ул. Шоссейная, д. 50в, кадастровый номер 42:36:0101002:1640 (объект № 23).

Пунктом 1.2 договора цель использования определена для коммерческой деятельности, в том числе, с правом сдачи в субаренду. Описание цели использования  арендуемого недвижимого имущества является окончательным и именуется в дальнейшем «разрешенным использованием». Изменение разрешенного пользования допускается исключительно с письменного согласия арендодателя и оформляется в виде дополнительного соглашения к договору.

Согласно пункту 6.5 договор является одновременно актом приема передачи объектов. Арендатор произвел осмотр объектов, получил ключи и полный доступ к ним. Претензий к указанным объектам не имеет.

Исходя из условий пунктов 2.4, 3.1.4, 3.1.5, 3.3.3 арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт здания, а арендатор обязан за свой счет осуществлять текущий ремонт арендованных помещений и не производить без письменного согласия арендодателя работы по улучшению и перепланировке арендуемых помещений.

С согласия арендодателей, что подтверждено протоколом внеочередного собрания участников производственного кооператива «Монолит» от 26.01.2018 и не оспаривается производственным кооперативом «Сотос», истец сдал спорный объект недвижимого имущества в субаренду  ООО «Торгсервис-42» - торговая сеть «Светофор».

Истец, ссылаясь на возникшую у него обязанность по приведению объекта недвижимости в соответствие с законодательством, нормами СНИП, в связи с передачей в субаренду помещения для использования по назначению – размещение торговой розничной сети и,  как следствие, допуск массового скопления людей, произвел работы по капитальному ремонту пола.

В подтверждение проведения работ по ремонту истцом представлены договор оказания услуг от 03.07.2019 № 06-01, в соответствии с которым подрядчик обязался оказать услуги по устройству полимерного покрытия пола окрасочного типа.

Стоимость услуг по договору составила 415 000 руб., что подтверждено актами о приемке выполненных работ от 12.09.2019 и от 15.09.2019, оплата оказанных услуг подтверждена платежными поручениями от 11.06.2019, 05.09.2019, 08.10.2019.

Кроме того, в соответствии с договором купли-продажи от 17.05.2019 № 1 были приобретены материалы (грунт, шпатлевка, эмаль, песок кварцевый) на общую сумму 331 106 руб., оплата произведена платежным поручением от 11.06.2019.

Обстоятельства проведения ремонтных работ и приобретения материалов сторонами не оспариваются.

Истец полагая, что произвел согласованные с ответчиком  работы по капитальному ремонту здания, направил в адрес ответчиков 11.11.2019 претензию с требованием о возмещении расходов, понесенных на осуществление капитального ремонта здания.  

Производственный кооператив «Монолит», оспаривая обстоятельства отнесения произведенных арендатором работ к капитальному ремонту, заявил ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы.

Определением суда от 22 июля 2021 удовлетворено ходатайство ответчика, по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Проведение экспертизы поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Сибирский Межрегиональный Центр «Судебных экспертиз».

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Относятся ли работы, выполненные в рамках договора оказания услуг № 06-01 от 03 июня 2019, в том числе с учётом дополнительного соглашения №2 от 12 сентября 2019, проведённые в нежилом здании по адресу: г. Юрга, ул. Шоссейная, д.50В к капитальному ремонту?

2. Является ли объем работ, заявленный истцом в исковом заявлении, необходимым для устройства полимерного покрытия пола в нежилом здании по адресу: г. Юрга, ул. Шоссейная, д.50В;

3. Соответствует ли заявленная истцом стоимость работ (746 106 рублей) по устройству полимерного покрытия пола в нежилом здании по адресу: г. Юрга, ул. Шоссейная, д.50В рыночной стоимости указанных работ?

Согласно выводам, изложенным в заключении эксперта от 23.09.2021 № 916-2021 (листы дела 94 – 161 том 2): работы, выполненные в рамках договора оказания услуг № 06-01 от 03 июня 2019, в том числе с учётом дополнительного соглашения №2 от 12 сентября 2019, проведённые в нежилом здании по адресу: г. Юрга, ул. Шоссейная, д.50В не относятся к капитальному ремонту, а являются текущим ремонтом.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.         

Согласно требованиям статьи 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (часть 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков (часть 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктами 1, 2 статьи 15 Гражданского кодекса  Российской Федерации предусмотрено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. 

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Истец ссылается на согласование проведение работ по нанесению полимерного покрытия  по бетону с арендодателями именно, как на проведение капитального ремонта здания (лист дела 100 том 1).

Вместе с тем, вопреки доводам истца в указанном согласовании не содержится указания на согласование проведения работ по капитальному ремонту здания за счет средств арендодателя, либо указания на возложение обязанности по капитальному ремонту на арендатора, с последующим возмещением за счет арендодателей.  

Ссылка истца на наличие в согласовании указания на неоднократные обращения субарендатора о необходимости обязательного оснащения объекта беспылевыми полами, несостоятельна, поскольку условиями договора аренды, данные требования к помещению и возложение обязанности по устройству полов на арендодателя не предусмотрена.

Кроме того, истец, ссылаясь на обязанность арендодателей привести помещение в состояние пригодное для целей его использования по назначению  – размещение торговой розничной сети, с учетом представленного заявления арендодателей в администрацию горда Юрги от 13.08.2019 об изменении наименования объекта на магазин, не представил доказательств внесения изменений в договор аренды, в порядке, установленном пунктом 1.2 договора.

Представленная истцом в обоснование необходимости проведения капитального ремонта дефектная ведомость от 02.04.2019, составлена арендатором и субарендатором без участия арендодателей, при этом составлена спустя более одного года после передачи объекта в аренду 12.01.2018 и принятия его арендатором без замечаний, соответственно не может быть расценена судом в качестве бесспорного доказательства наличия дефектов, связанных с передачей в аренду помещения требующего капитального ремонта.

 В соответствии со статьями 2, 8, 9, частью 1 статьи 64, частью 2 статьи 65, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Исходя из представленных в материалы дела доказательств, истец не доказал проведение работ по капитальному ремонту арендованного помещения,  поскольку выполненные работы по ремонту полового покрытия, согласно заключению эксперта, относятся к работам по текущему ремонту, обязанность по проведению которого возложена законом и договором на арендатора.

Признание иска, в этой связи, одним из арендодателей не может быть приято судом, при наличии оспаривания требований вторым ответчиком и арендодателем.

При указанных обстоятельствах, исходя из совокупности представленных доказательств, с учетом вывода эксперта, исковое заявление удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины, в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся на истца, поскольку судебный акт принят не в его пользу.

Руководствуясь статьями 167 - 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск), в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень). 

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.

 Судья	                                                                                         А. А. Филатов