СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД 

ул. Набережная реки Ушайки, дом 24, Томск, 634050, https://7aas.arbitr.ru

 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

город Томск                                                                                          Дело № А45- 28925/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 04 мая 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 04 мая 2022 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  

ФИО1,

Судей

ФИО2

ФИО3

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  ФИО4 (до перерыва) секретарем судебного заседания ФИО5 (после перерыва), рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «НотусКар» (07АП1649/2022) на решение от 29.12.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу № А45-28925/2021, по исковому заявлению мэрии города Новосибирска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к обществу с ограниченной ответственностью «НотусКар» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) о взыскании задолженности и неустойки

при участии в судебном заседании представителя общества с ограниченной ответственностью «НотусКар» ФИО6 (доверенность от 17.11.2021, паспорт, диплом), -

СУД УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска (далее - истец, мэрия) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «НотусКар» (далее - ответчик, общество) задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 10.11.2016 №127124т за период с апреля 2020 года по май 2021 года в сумме 3 164 549 рублей 99 копеек, неустойки за период с 21.03.2020 по 23.06.2021 в сумме 358 498 рублей 46 копеек, указывая, что поскольку земельный участок после прекращения арендных отношений  истцу возвращен не был, у ответчика имеется обязанность по возмещению истцу платы за пользование на условиях ранее действовавшего договора аренды.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 29.12.2021 исковые требования удовлетворены в полном объёме.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой указал, что судом не учтены представленные ответчиком доказательства, свидетельствующие о невозможности использования ответчиком земельного участка для целей, в которых он был предоставлены, а именно – для ведения строительства, которое на тот момент уже было завершено, о чем истцу достоверно было известно. Завершив строительство, ответчик обратился к истцу с заявлением на ввод построенного объекта в эксплуатацию, единственным основанием для отказа в выдаче которого явился факт прекращения арендных отношений, от продления которых истец отказался, что вынудило ответчика устанавливать свои права на возведенный объект в судебном порядке. С учетом наличия данных обстоятельств – невозможности использования земельного участка в соответствующих целях, наличия на нем возведенного в установленном порядке объекта, ответчик полагает, что с 11.01.2020 следовало рассчитывать плату за фактическое пользование земельным участком, которая определена ответчиком самостоятельно на основании нормативного акта субъекта Российской Федерации и полностью внесена в бюджет. Дополняя свои доводы в представленных в суд апелляционной инстанции возражениях, ответчик  указывает на отсутствие фактической возможности использовать земельный участок по назначению в спорный период, арендодателем после завершения ответчиком строительства объекта не исполнялись обязательства по предоставлению в аренду земельного участка в соответствии с договором, что, соответственно, лишало его права требовать уплаты арендной платы на его условиях. 

Истцом в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  (далее – АПК РФ) представлен отзыв на апелляционную жалобу, в которой истец выражает согласие с принятым судебным актом, обращая внимание суда на право арендодателя требовать уплаты арендной платы за все время пользования имуществом, не возвращенным после прекращения договора аренды.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 10 ноября 2016 года между мэрией и обществом заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска №127124т. 

Согласно  пунктам 1.1, 1.3 договора аренды общество приняло в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:062330:54, площадью 10 227 кв. м, расположенный по ул. Станционной в городе Новосибирске, разрешенное использование: магазины, торговые, торгово-развлекательные комплексы и центры, автостоянки, подземные автостоянки, механизированные автостоянки, открытые площадки для стоянки транспортных средств.  Согласно пункту 1.1. договора земельный участок передается для строительства.

В соответствии с пунктами 2.1, 2.2 договора аренды размер арендной платы составил 2 400 000 рублей в год или 200 000 рублей в месяц, которая вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным. 

Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0, 05% от суммы задолженности за истекший месяц (пункт 2.3 договора). 

Согласно пункту 2.4 договора и в соответствии с постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 №219-п утвердившего Положение о порядке  определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, размер арендной платы ежегодно увеличивается на размер уровня инфляции и составил: с 05.12.2017: 2 496 000 рублей в год или 208 000 рублей в месяц; с 01.01.2018: 2 595 840 рублей в год или 216 320 рублей в месяц; с 01.01.2019: 2 707 461 рубль 12 копеек в год или 225 621 рубль 76 копеек в месяц; с 01.01.2020: 2 788 684 рублей 95 копеек в год или 232 390 рублей 41 копейка в месяц; с 01.01.2021: 2 891 866 рублей 29 копеек в год или 240 988 рублей 86 копеек в месяц.

Согласно пункту 1.4. договора срок его действия установлен с 10.11.2016 по 10.01.2020.

На арендованном земельном участке в период действия договора, на основании выданного в законном порядке Разрешения на строительство №54- Ru54303000-13-2018 от 31.01.2018 (продление разрешения на строительство от 13.05.2019 до 30.11.2019) объекта капитального строительства «Здание магазина в осях А-Д/1-10-1 этап строительства магазина автомобилей» и в соответствии с проектной документацией, прошедшей экспертизу (положительное заключение экспертизы ООО «Национальная Экспертная Палата» № 77-2-1-3-0433-17 от 18.12.2017 (положительное заключение экспертизы ООО «Национальная Экспертная Палата» № 54-2-1-2-0024-19 от 07.05.2019), ответчик построил объект капитального строительства - здание магазина, площадью 1924 кв.м, этажность - 2, расположенное по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Ленинский район, ул. Станционная, дом 85 стр. (далее – Объект). 

В период строительства, когда степень готовности объекта составляла 95 %, ответчиком были поданы документы для постановки его на кадастровый учет и регистрации права собственности.

 15.03.2019 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области был поставлен на кадастровый учет объект незавершенного строительства, степенью готовности 95%, площадью застройки 1858 кв.м, проектируемое назначение: магазин автомобилей, расположенный по адресу: г. Новосибирск, ул. Станционная, с присвоением кадастрового номера 54:35:062330:64, ООО «НотусКар» (номер государственной регистрации права:54:35:062330:64- 54/011/2019-1 от 15.03.2019). 

19.09.2019 ответчиком  в адрес Инспекции государственного строительного надзора направлено извещение об окончании строительства объекта капительного строительства от 18.09.2019. 

23.09.2019 Инспекцией государственного строительного надзора Новосибирской области издан приказ о проведении проверки законченного строительством объекта капитального строительства. 

19.12.2019 Инспекцией государственного строительного надзора Новосибирской области, в соответствии с п. 9 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ, истцу было выдано заключение № 405. Данное заключение подтверждает факт соответствия построенного Объекта всем необходимым требованиям проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, а также факт возведения Объекта - здания магазина, площадью 1924 кв.м, этажность - 2, по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, Ленинский район, ул. Станционная, дом 85 стр. на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062330:54, в период действия Договора (с 12.02.2018 по 19.09.2019). 

13.01.2020 (первый рабочий день после истечения срока действия договора) ответчик обратился в Управление архитектурно-строительной инспекции мэрии г. Новосибирска (далее - «УАСИ») с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта, однако, в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию было отказано. 

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 37, 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. 

При этом арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

По смыслу приведенных разъяснений, просрочка кредитора в принятии имущества из аренды является основанием для освобождения арендатора от арендной платы на период просрочки кредитора, в таких случаях арендатору не может быть вменено неправомерное поведение, а недобросовестное поведение арендодателя не может служить основанием для извлечения им преимуществ (статья 1 ГК РФ).

В данном случае наличие просрочки кредитора апеллянтом не доказано, действия истца по отказу в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов по истечении срока его действия, а также действия по отказу во введении объекта в эксплуатацию в связи с истечением срока действия договора аренды ответчиком не оспаривались, недействительными не признаны, не могут быть оценены как таковые при рассмотрении настоящего спора.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В силу пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

В соответствии позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.04.2016 по делу № 307-ЭС15-16409, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 N 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен.

Следовательно, основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, либо собственность на которые не разграничена, являются обязательными только для тех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов.

При этом договор аренды, на котором основаны требования истца заключен по результатам проведения публичных торгов (аукциона), в связи с чем размер арендной платы не может быть менее либо более той суммы, которая указана в конкурсной документации до момента введения объекта в эксплуатацию и регистрации на него права собственности, в данном случае в судебном порядке (пункта 35 статьи 34 Закона № 171-ФЗ), далее данный расчет должен производиться по регулируемой цене в соответствии по формуле с применением кадастровой стоимости земельного участка.

Доводы апеллянта о предоставлении ему в спорный период земельного участка, не соответствующего договором аренды, материалами дела не подтверждаются. В данном случае характеристики земельного участка не изменялись и действия по своевременной подаче заявления о введении объекта в эксплуатацию, по оспариванию действия истца находились в компетенции ответчика, являлись следствием его волеизъявления (отсутствия такового).

При имеющих место быть обстоятельствах основания для освобождения истца от уплаты арендной платы в размере, определенном договором аренды, после его прекращения и до момента вступления в силу судебного акта о признании за апеллянтом права собственности  на возведенный объект, отсутствуют. 

Следует согласиться с позицией суда первой инстанции о том, что в данном случае применению подлежит пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором

Апеллянтом по поручению апелляционного суда произведен расчет задолженности за указанный период, согласно которому размер арендной платы за период с 11.01.2020 по 13.07.2020 составляет 662 717 рублей 27 копеек, начисленная по условиям договора пеня – 160 017 рублей 45 копеек. Расчет проверен и признан правильным.

Суд также принимает как верный расчет  платы за пользование земельным участком,  произведенный апеллянтом за период с 14.07.2020 по 31.05.2020, по регулируемой цене, исходя из его кадастровой стоимости, что составит 451 502 рубля 58 копеек. Указанная задолженность подлежит взысканию по правилам о взыскании неосновательного обогащения (статья 1102 ГК РФ), предполагающим начисление процентов за пользование чужими денежными средствами (статья 1107 ГК РФ) по правилам статьи 395 ГК РФ. При этом по расчету коллегии размер процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 14.07.2020 по 23.06.2021 составляет 18 864,21 рублей.

Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для применения статьи 333 ГК РФ при определения размера подлежащей взысканию неустойки с учетом того, что её размер, определенный условиями договора не превышает размер двойной ставки рефинансирования, действующей в рассматриваемый период. Более того, такого ходатайства ответчиком в суде первой инстанции не заявлялось и судом не рассматривалось.

Таким образом, выводы суда сделаны при неполном исследовании обстоятельств дела, расчет истца принят судом первой инстанции ошибочно,  решение суда подлежит изменению с принятием нового судебного акта об удовлетворении исковых требований в части.

Расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат распределению пропорционально размеру удовлетворенных требований на основании статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 29.12.2021 по делу № А45-28925/2021 изменить.

Принять новый судебный акт. 

Взыскать в пользу мэрии города Новосибирска с общества с ограниченной ответственностью «НотусКар» задолженность по  плате за пользование земельным участком в размере 1 114 219 рублей 85 копеек, пени в размере 178 881 рублей 66 копеек.

Взыскать в  доход федерального бюджета с общества с ограниченной ответственностью «НотусКар» государственную пошлину в размере 14 907 рублей.

В остальной части отказать.

Взыскать с Мэрии г. Новосибирска в пользу общества с ограниченной ответственностью «НотусКар» 1 898 рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области. 

Председательствующий  

ФИО1

Судьи

ФИО2

ФИО3