АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-14532/2018

г. Ставрополь

28 сентября 2018 г.

Резолютивная часть решения объявлена   18 сентября 2018 года

Решение изготовлено в полном объеме    28 сентября 2018 года

 

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску заместителя прокурора Ставропольского края Никишина И.Л. (г. Ставрополь) в интересах муниципального образования города Буденновска

к   - администрации города Буденновска, ОГРН 

<

***>, г. Буденновск,

- обществу с ограниченной ответственностью «Комбинат Благоустройства», ОГРН 

<

***>,  г. Буденновск,

третье лицо:   - управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, ОГРН 

<

***>, г. Ставрополь,

о признании недействительными договора и применении последствий недействительности,

при участии в заседании прокурора отдела прокуратуры Ставропольского края Беланова В.В., представителя администрации ФИО2 и представителя ООО «Комбинат Благоустройства» ФИО3 по доверенности от 10.08.2018,

УСТАНОВИЛ:

заместитель прокурора Ставропольского края Никишин И.Л. (далее – прокурор) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края в интересах муниципального образования города Буденновска с иском к администрации города Буденновска (далее – администрация) и ООО «Комбинат Благоустройства» (далее – общество) с требованиями:

- признать договор купли-продажи, заключенный между обществом и администрацией 25.05.2016 в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:20:240101:132, недействительной (ничтожной) сделкой;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде прекращения права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 26:20:240101:132 и возвратить по акту приема-передачи администрации земельный участок.

Администрация в отзыве на иск с требованиями не согласилась, пояснила, что на момент рассмотрения заявления о выкупе за обществом было зарегистрировано право собственности на резервуары противопожарного запаса воды, резервуар для сбора фильтрата, дезинфицирующую ж/б ванну, которые не являются вспомогательными по отношению к строениям, предусмотренным вторым и третьим этапом строительства (реконструкции) полигона ТБО и могут использоваться самостоятельно, соответственно, общество имело право на выкуп земельного участка.

Общество в отзыве возражало против удовлетворения иска по доводам, аналогичным доводам администрации; также указало на невозможность возврата спорного земельного участка администрации в порядке применения последствий недействительности сделки ввиду того, что правовые основания пользования земельным участком в рамках арендных отношений не прекратились в силу нахождения на спорном земельном участке принадлежащих на праве собственности обществу объектов.

Управление Росреестра по Ставропольскому краю в отзыве на иск просило вынести решение в соответствии с действующим законодательством.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

Постановлением администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края от 02.06.2011 № 766 ОАО «Комбинат Благоустройства города Буденновска» предоставлен в аренду сроком на 11 месяцев земельный участок общей площадью 50 188,0 кв.м, из категории земель «земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения», с кадастровым номером 26:20:240101:132, расположенный по адресу: Ставропольский край, Буденновский район, в северной части муниципального образования Орловского сельсовета, разрешенное использование: под полигон твердо-бытовых отходов.

На основании данного постановления между администрацией Буденновского муниципального района и ОАО «Комбинат благоустройства города Буденновска» заключен договор аренды земельного участка от 02.06.2011 № 168.

Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 01.12.2011 за номером 26-26-07/021/2011-001.

Постановлением администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края от 31.10.2011 № 1591 «О внесении изменений в постановление администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края от 02.06.2011 № 766» увеличен срок аренды земельного участка до 5 лет, в связи с чем заключено дополнительное соглашение от 31.10.2011 № 103 к договору аренды земельного участка № 168 от 02.06.2011.

24 сентября 2015 года между ОАО «Комбинат благоустройства города Буденновска» и ООО «Комбинат Благоустройства» заключен договор о передаче прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды земельного участка.

Перенайм зарегистрирован в ЕГРП 30.10.2015 за № 26-26/077-20/007/201/015-1685.

30 декабря 2015 года общество обратилось с заявлением в администрацию города Буденновска о выдаче разрешения на реконструкцию полигона ТБО, расположенного на вышеуказанном земельном участке.

Администрацией выдано разрешение на проведение реконструкции полигона твердо-бытовых отходов в северной части муниципального образования Орловского сельсовета Буденновского района от 31.12.2015 № 26-506114-109-2015 (I, II, III этапы строительства) с последующим продлением разрешения до 31.12.2018.

21 марта 2016 года администрацией выдано разрешение № 26-506114-109-2015 на ввод в эксплуатацию I этапа строительства (реконструкции) полигона ТБО.

На основании данного разрешения общество зарегистрировало право собственности на следующие объекты недвижимости: резервуар для сбора фильтрата, кадастровый номер 26:20:240101:318 (запись регистрации от 28.04.2016 №26-26/007-26/007/2022016-3776/1); резервуар противопожарного запаса воды емкостью 50 куб.м, кадастровый номер 26:20:240101:319 (запись регистрации от 28.04.2016 №26-26/007-26/007/2022016-3777/1); резервуар противопожарного запаса воды емкостью 50 куб.м, кадастровый номер 26:20:240101:320 (запись регистрации от 28.04.2016 №26-26/007-26/007/2022016-3778/1); дезинфицирующая ж/б ванна, назначение: сооружение, объём сооружения: 1800000 метр кубический, кадастровый номер 26:20:240101:321 (запись регистрации от 10.05.2016 №26-26/007-26/007/2022016-3779/1).

12 мая 2016 года  общество со ссылкой на статью 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ, Земельный кодекс) подало заявление в администрацию о выкупе земельного участка с кадастровым номером 26:20:240101:132.

25 мая 2016 года между обществом и администрацией заключен договор № 6 купли-продажи  земельного участка с кадастровым номером 26:20:240101:132.

Согласно пункту 2.1 договора выкупная цена определена в размере 199 748,24 руб.

Платежным поручением № 646 от 31.05.2016 общество перечислило на лицевой счет администрации в УФК по Ставропольскому краю 199 748,24 руб. в качестве оплаты по договору купли-продажи № 6 от 25.05.2016.

Право собственности общества на земельный участок зарегистрировано в ЕГРП 14.06.2016 за номером 26-26/007-26/007/202/2016-5361/2.

В связи с заключением договора купли-продажи стороны соглашением от 25.05.2016 № 20  расторгли договор аренды.

После выкупа земельного участка обществом дополнительно возведено несколько строений (сооружений) вспомогательного характера (не требовавших получения разрешения на строительство), а именно: площадка под печь «Форсаж-2М», кадастровый номер 26:20:240101:339; рубильная машина «Бобр» Р-250-ПТ, кадастровый номер 26:20:240101:337; весы автомобильные неавтоматического действия «Оптимум-А», кадастровый номер 26:20:240101:340; горизонтальный пакетировочный, гидравлический пресс «Мега-50Б», кадастровый номер 26:20:240101:338; трансформатор силовой ТМГ-160кВА, кадастровый номер 26:20:240101:341, право собственности на которые зарегистрировано 19.07.2018.

Требования прокурора основаны на том, что на момент продажи земельного участка 2-й и 3-й этапы строительства полигона не начаты, поэтому полигон являлся объектом незавершенного строительства, в связи с чем предоставление участка по договору купли-продажи совершено в нарушение статьи 39.20 Земельного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Вместе с тем, в соответствии с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 № 12668/12, выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено.

Как следует из материалов дела, обществу выдано разрешение на проведение реконструкции полигона твердо-бытовых отходов (I, II, III этапы строительства). 

Проектной документацией предусмотрена реконструкция полигона ТБО путем строительства новых зданий и сооружений, в том числе защитной дамбы участка складирования, с выделением этапов строительства. В первый этап строительства выделены следующие сооружения: резервуар противопожарного запаса воды (2 шт., поз. 4 по ГП), резервуар для сбора фильтрата (поз. 5 по ГП), дезинфицирующая ж/б ванна (поз. 8 по ГП), а также насосная станция фильтрата № 2 (поз. 15 по ГП). Второй этап: контрольно-пропускной пункт (поз. 1 по ГП); административно-бытовой корпус (поз. 2 по ГП); дизельная электростанция мощностью 30кВт в блок - контейнере (поз. 3 по ГП); навес для техники (поз. 6 по ГП); выгребная емкость 5,0 м3 (поз. 7 по ГП); площадка для складирования ж.б. плит временных дорог (поз. 9 по ГП); насосная станция фильтрата №1 (поз. 10 по ГП); участок складирования ТБО (поз. 11 по ГП); защитная дамба из минерального грунта (поз. 12 по ГП); сборный закрытый водопропускной ж.б. лоток (поз. 13 по ГП). Третий этап: мусоросортировочный центр (поз. 14 по ГП); площадка для мойки мусоровозов (поз. 16 по ГП).

Полигон ТБО не отнесен в данном случае к единым недвижимым комплексам, однако введенные в эксплуатацию объекты первого этапа предназначены по проекту для обслуживания полигона ТБО и их строительство не завершило реконструкцию полигона. Отдельная (самостоятельная) эксплуатация резервуаров и дезинфицирующей ж/б ванны проектом не предусмотрена.

Таким образом, поскольку реконструкция (строительство) основных сооружений (таких как участок складирования ТБО, защитная дамба) не завершено, то выкуп земельного участка противоречит статье 39.20 ЗК РФ.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что спорный договор противоречит закону и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Гражданский кодекс) является ничтожным.

В соответствии с частью 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно части 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На спорном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности обществу, возведенные им в соответствии с разрешением на строительство (реконструкцию) и введенные в эксплуатацию. Срок действия выданного обществу разрешения на строительство (реконструкцию) не истек.

При таких обстоятельствах, ничтожность договора купли-продажи в силу части 1 статьи 167 ГК РФ означает, что у общества не возникло право собственности на спорный земельный участок, однако оно не лишено права завершить строительство (реконструкцию) полигона ТБО.

Недействительность (ничтожность) договора при отсутствии возможности возвратить земельный участок в освобожденном виде ввиду наличия на нем принадлежащих ответчику объектов недвижимости, позволяет суду применить иные последствия недействительности сделки. При этом поскольку согласно части 2 статьи 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по собственной инициативе, то суд не связан способом применения последствий недействительности оспариваемого договора, указанным прокурором.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 № 7781/10 указал, что требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в ЕГРП) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора.

Таким образом в качестве применения последствий недействительности спорного договора купли-продажи необходимо признать отсутствующим право собственности, зарегистрированное на основании этого договора.

Выводы суда соответствуют сложившейся судебной арбитражной практике (постановление АС СКО от 28.09.2017 по делу № А32-39360/2012).

В соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Поскольку удовлетворенное требование носит неимущественный характер и предъявлено к обоим ответчикам, то судебные расходы относятся на них в равных долях (аналогичный порядок распределения судебных расходов применен Президиумом ВАС РФ в постановлениях от 29.10.1996 №№ 7867/95, 7869/95 и соответствует абз. 2 п. 2 ст. 333.18 Налогового кодекса РФ).

Так как орган местного самоуправления от уплаты госпошлины освобожден (подп.1.1 п.1 ст.333.37 НК РФ), то с общества подлежит взысканию в бюджет 3000 рублей государственной пошлины.

Учитывая изложенное и руководствуясь указанными правовыми нормами, а также ст.ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

признать недействительным (ничтожным) договор № 6 от 25.05.2016 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:20:240101:132, заключенный между администрацией города Буденновска и обществом с ограниченной ответственностью «Комбинат Благоустройства».

В порядке применения последствий недействительности договора купли-продажи  № 6 от 25.05.2016 признать отсутствующим право собственности общества с ограниченной ответственностью «Комбинат Благоустройства» на земельный участок с кадастровым номером 26:20:240101:132, зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости за номером 26-26/007-26/007/202/2016-5361/2 от 14.06.2016, обязать администрацию города Буденновска возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Комбинат Благоустройства» денежные средства в сумме 199 748,24 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Комбинат Благоустройства» в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной  жалобы.

Судья                                                                                                         Э.И. Орловский