АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190121

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

14 июля 2025 года

Дело №

А56-24723/2024

Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 июля 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Салтыковой С.С.,

при участии от акционерного общества «Петербургское агентство недвижимости» ФИО1 (доверенность от 06.06.2025), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу ФИО2 (доверенность от 25.12.2024), от ФИО3 представителя ФИО4 (доверенность от 25.12.2023), 

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества «Петербургское агентство недвижимости» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.08.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2025 по делу № А56-24723/2024,

у с т а н о в и л:

Акционерное общество «Петербургское агентство недвижимости», адрес: 187780, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Общество), в лице конкурсного управляющего ФИО5 обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Управление Росреестра), с заявлением о признании незаконными действий Управления Росреестра по государственной регистрации перехода к ФИО3 права собственности на объект недвижимого имущества - квартиру площадью 110,8 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001131:3091, расположенную по адресу: 

<

...>, лит. А, кв. 14; обязании Управления Росреестра устранить допущенное нарушение прав и законных интересов Общества путем исключения из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) записи от 27.12.2023 № 78:31:0001131:3091-78/011/2023-1 о переходе права собственности на указанный объект недвижимого имущества к ФИО3 и восстановления в ЕГРН записи о праве собственности Общества в течение 5 (пяти) дней с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО3 

Решением от 29.08.2024 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2025 данное решение оставлено без изменения.

Общество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм права, несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, и удовлетворить требования. По мнению подателя жалобы, суды нормативно не обосновали допустимость прекращения права собственности Общества на квартиру во внесудебном порядке путем исправления технической ошибки и ошибочно посчитали запись о праве собственности Общества на квартиру архивной; Управление Росреестра незаконно зарегистрировало право собственности ФИО3 на квартиру без предварительной регистрации перехода прав к предыдущим собственникам и в отсутствие надлежащих доказательств перехода права собственности на квартиру от Общества к ФИО6, а в последующем к ФИО3; Общество избрало надлежащий способ защиты.   

Управление Росреестра и ФИО3 в отзывах на кассационную жалобу просят оставить ее без удовлетворения, считая выводы судов правильными.

В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители Управления Росреестра и ФИО3 против удовлетворения жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзывах.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.09.2022 по делу № А56-32913/2022 Общество признано несостоятельным (банкротом); в отношении Общества открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника; конкурсным управляющим утвержден ФИО5 

Согласно сведениям, содержавшимся в ЕГРН по состоянию на 06.10.2023, в ЕГРН имелась запись от 07.03.95 № 95107921 о праве собственности Общества на квартиру общей площадью 110,8 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001131:3091, расположенную по адресу: 

<

...>, лит. А, кв. 14.

С учетом данной информации квартира была включена в конкурсную массу должника, на сайте «Федресурс» опубликовано сообщение о проведении торгов по продаже данной квартиры.  

Тем временем на основании обращения ФИО3 Управление Росреестра зарегистрировало 27.12.2023 право собственности ФИО3 на данную квартиру. В качестве правоустанавливающего документа был представлен нотариально удостоверенный договор купли-продажи от 24.11.95, согласно которому ФИО3 приобрела квартиру у ФИО6, приобретшей, в свою очередь, эту квартиру ранее по нотариально удостоверенному договору купли-продажи от 17.10.95 у Общества. 

Общество, считая, что право собственности ФИО3 не могло быть зарегистрировано без регистрации права собственности продавца - ФИО6, при наличии в ЕГРН записи о праве собственности Общества на квартиру право собственности ФИО3 на тот же объект не могло быть зарегистрировано во внесудебном порядке, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета объектов недвижимого имущества, а также ведением ЕГРН и предоставлением сведений, содержащихся в ЕГРН, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).

ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с названным Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим Законом сведений (часть 2 статьи 1 Закона о регистрации).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН (часть 4 той же статьи). 

Согласно части 2 статьи 5 Закона о регистрации каждая запись о праве на объект недвижимости, сведения о котором внесены в ЕГРН, об ограничении права или обременении объекта недвижимости идентифицируется неизменяемым, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером регистрации.

Ведение ЕГРН осуществляется путем внесения сведений в ЕГРН, изменения указанных сведений в данном реестре и исключения указанных сведений из данного реестра в порядке, установленном Законом о регистрации и принятыми в соответствии с ним нормативными правовыми актами Российской Федерации (часть 1 статьи 7).

Как установлено частью 1 статьи 69 Закона о регистрации, права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

Со дня вступления в силу Закона о регистрации сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) и сведения государственного кадастра недвижимости считаются сведениями, содержащимися в ЕГРН и не требующими дополнительного подтверждения (часть 6 статьи 72 Закона о регистрации).

До вступлении в силу Закона о регистрации отношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и ведением ЕГРП, регулировались Законом № 122-ФЗ.  

В связи с введением на территории Российской Федерации системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество в порядке, установленном Законом № 122-ФЗ, сведения об объектах недвижимости и правах на такие объекты, которые находились в распоряжении органов и организаций, осуществлявших регистрацию и/или учет, оформление сделок и прав с объектами недвижимого имущества, в том числе жилищного фонда, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации, подлежали передаче органам, осуществляющим государственную регистрацию прав в установленном Законом № 122-ФЗ порядке, для включения этих сведений в ЕГРП. При этом включение таких сведений в ЕГРП не являлось государственной регистрацией прав по смыслу Закона № 122-ФЗ, в дальнейшем – Закона о регистрации.

Как установлено судами, согласно представленной Управлением Росреестра выписке из реестровой книги право собственности Общества на квартиру было зарегистрировано 07.03.95 в соответствии с действовавшим в тот период порядком на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи от 15.02.95. В дальнейшем на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи от 17.10.95 право Общества на квартиру было погашено и зарегистрировано право собственности ФИО6, которая по нотариально удостоверенному договору от 24.11.95 продала эту квартиру ФИО3 На основании договора от 24.11.95 Городское бюро регистрации прав на недвижимость в жилищной сфере, осуществлявшее в тот период функции по регистрации прав на жилые помещения, выдало ФИО3 свидетельство от 24.11.95 серии АА № 123532 о государственной регистрации.

Впоследствии по обращению ФИО3 от 25.12.2023 в ЕГРН было зарегистрировано 27.12.2023 право собственности ФИО3 на квартиру как ранее возникшее в соответствии с частью 1 статьи 69 Закона о регистрации.

Суды, проанализировав установленные ими обстоятельства, правомерно посчитали, что запись от 07.03.95 № 95107921 о праве собственности Общества на квартиру имела характер архивных сведений и не являлась регистрационной записью о правах применительно к Закону о регистрации. При этом, поскольку право ФИО3 на квартиру возникло до вступления в силу Закона № 122-ФЗ, исходя из части 3 статьи 69 Закона о регистрации для регистрации этого права в порядке, установленном данным Законом, не требовалось регистрации права предыдущего правообладателя (ФИО6).                     

При таком положении суды пришли к правильному выводу, что запись о праве собственности ФИО3 на спорную квартиру была внесена Управлением Росреестра в целях актуализации сведений ЕГРН в установленном порядке, и отказали в удовлетворении заявления Общества.

Кроме того, суды также обоснованно указали Обществу на избрание ненадлежащего способа защиты, поскольку путем предъявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), Общество по сути оспаривает зарегистрированное право ФИО3 на квартиру, что недопустимо, в том числе с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 56 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22. В то же время представитель Общества пояснил, что не может ни подтвердить, ни опровергнуть совершение Обществом сделок с квартирой ввиду отсутствия у Общества документов.      

Доводы подателя жалобы подлежат отклонению как основанные на ошибочном толковании положений Закона о регистрации, правильно примененных судами.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данных судебных актов.

При принятии к производству кассационной жалобы Общества ему была предоставлена отсрочка уплаты государственной пошлины. В связи с завершением рассмотрения кассационной жалобы и оставлением обжалуемых судебных актов в силе с Общества следует взыскать в доход федерального бюджета 50 000 руб. государственной пошлины по жалобе. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.08.2024 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.03.2025 по делу № А56-24723/2024 оставить без изменения, а кассационную жалобу акционерного общества «Петербургское агентство недвижимости» – без удовлетворения.

Взыскать с акционерного общества «Петербургское агентство недвижимости», адрес: 187780, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>, в доход федерального бюджета 50 000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин

 С.С. Салтыкова