АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-8783/2017

г. Краснодар

17 ноября 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2017 года.

	Постановление в полном объеме изготовлено 17 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Сидоровой И.В. при участии в судебном заседании от истца – акционерного общества «Вестелком» (ИНН 7703081503, ОГРН 1027739488105) – Янковского Р.Ю. (доверенность от 30.06.2017), в отсутствие представителя истца – администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367), надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу администрации города Сочи на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2017 (судья Семушин А.В.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2017 (судьи Величко М.Г., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу № А32-8783/2017, установил следующее.

Акционерное общество «Вестелеком» (далее – общество) подало в Арбитражный суд Краснодарского края иск к администрации города Сочи (далее – администрация) о признании недействительным пункта 3.2 договора от 22.01.2015 № 4900009736 аренды земельного участка площадью 259 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203024:15, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Красноармейская, д. 3А (далее – договор аренды, земельный участок), об установлении годовой арендной платы в размере 21 620 рублей (с учетом изменения предмета иска и отказа от части исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс). 

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2017 иск удовлетворен со следующей мотивировкой. Условие договора аренды, которым в качестве арендной платы принят ее рыночный размер, установленный на основании отчета независимого оценщика, противоречит муниципальным нормативным актам. Условие договора о нормативно регулируемом размере арендной платы не является существенным условием договора аренды и не требует включения в договор. Условия договора, прямо или косвенно противоречащие нормативно установленному размеру арендной платы, не подлежат применению.

Администрация обжаловала решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. Размер годовой арендной платы за земельный участок определен на основании отчета об оценке ее рыночной стоимости. Отчет не оспорен и соответствует постановлению главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи». Арендная плата определена на основании рыночной стоимости земельного участка. Основания для изменения договора аренды отсутствуют. Обществом не соблюден обязательный претензионный порядок изменения условий договора аренды.

В отзыве на кассационную жалобу общество выразило мотивированное мнение об отсутствии оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителя общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что администрация (арендодатель) и общество (арендатор) 22.01.2015 заключили договор аренды земельного участка для эксплуатации нежилого здания до 09.06.2063. Годовая арендная плата на основании отчета независимого оценщика от 10.10.2014 № 4С/40/ОЗ-2014 установлена равной 723 983 рублей (пункт 3.2). Запись о договоре аренды внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16.04.2015. Полагая, что согласованный в договоре размер годовой арендной платы необоснованно завышен, общество обратилось в администрацию с предложением о его перерасчете. Письмом от 19.07.2016 № 18122/02-05-16 администрация сообщила обществу о возможности оспаривания результатов независимой оценки в судебном порядке.

Указанные обстоятельства послужили основаниями обращения общества в арбитражный суд. Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Поскольку оспариваемый договор заключен после 01.09.2013, в рассматриваемом случае подлежат применению нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 – 176, 178 – 181) в редакции Федерального закона от 07.05.2013 № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» в силу его пункта 6 статьи 3 (пункт 69 постановления от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»; далее – постановление Пленума № 25). Названной редакцией статей 166, 168 Гражданского кодекса установлено, что сделка может быть признана недействительной по основаниям, установленным законом. К таковым отнесены сделки, нарушающие требования закона или иного правового акта и при этом посягающие на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Удовлетворение требования о признании недействительной ничтожной сделки поставлено в зависимость от наличия у лица, предъявляющего такое требование, охраняемого законом интереса в этом. Последствия недействительности ничтожной сделки применяются для защиты публичных интересов. Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса).

Применительно к названным нормативным положениям в пунктах 74, 75, 78, 84 постановления Пленума № 25 разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. При этом само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. Иск о признании недействительной ничтожной сделки допустим при наличии у заявителя законного интереса в признании такой сделки недействительной.

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) провозглашен принцип платности использования земли (подпункт 7 пункта 1 статьи 1). Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65). 

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление Пленума № 73) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Пунктами 2, 5.7 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 № 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи» установлено, что размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». С 01.03.2010 при заключении договоров аренды по всем категориям арендаторов и видам разрешенного использования земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города-курорта Сочи, за исключением земельных участков, указанных в пунктах 5.1 – 5.5 данного постановления, арендная плата устанавливается в соответствии с пунктом 2 постановления. Пунктом 9.2 постановления предусмотрена возможность ежегодного, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, одностороннего изменения арендной платы на размер уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. 

Плата за использование публичных земель является регулируемой, поэтому арендная плата подлежала определению по формуле, устанавливаемой в нормативно-правовом акте соответствующего публичного образования (аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2015 № 306-ЭС15-3428). Рассматриваемый случай не поименован в пунктах 5.1 – 5.5 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 № 210. Основания для расчета платы за пользование земельным участком на основании его кадастровой стоимости или рыночной величины арендной платы отсутствовали. Плата за использование земельного участка подлежала определению на основании величины его рыночной стоимости.

В отсутствие четко сформулированной методики определения арендной платы за муниципальные земли на основании их рыночной стоимости, при определении арендной платы за земельный участок суды руководствовались постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 «О правилах определения платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края» и постановлением администрации от 03.06.2011 № 1061 «О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи». Преамбулой к утвержденным постановлением от 03.06.2011 № 1061 правилам допускалось их применение для определения размера арендной платы за земли муниципальной собственности. Пунктом 4.1 Правил установлен расчет размера арендной платы как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции. 

В отчете независимого оценщика от 07.09.2011 № 355-О/67 рыночная стоимость земельного участка определена в размере 1 441 335 рублей. С учетом ставки арендной платы в размере 1,5 % от рыночной стоимости земельного участка, установленной постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 № 50 «О правилах определения платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края», годовой размер арендной платы должен был равняться 21 629 рублям. Оспариваемый пункт договора аренды с рыночным размером годовой арендной платы 723 983 рубля, противоречащий вышеприведенным нормативным положениям, в том числе постановлению администрации от 03.06.2011 № 1061, обоснованно признан недействительным (ничтожным).

Доводы жалобы о несоблюдении обществом досудебного порядка урегулирования спора опровергаются материалами дела: общество направляло в администрацию соответствующую претензию. Иные доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, не установленных судами первой и апелляционной инстанций или отвергнутых ими как не подтвержденных доказательствами. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 03.07.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2017 по делу № А32-8783/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 

Председательствующий судья                 			                                 В.А. Анциферов

Судья									                     В.Е. Епифанов

Судья								                                 И.В. Сидорова