Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

г. Москва

17.10.2019                                  Дело № А40-77603/19-11-646

Резолютивная часть решения объявлена 11.10.2019

Полный текст решения изготовлен 17.10.2019

Арбитражный суд в составе: Судьи Дружининой В.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев дело по исковому заявлению Федерального государственного унитарного предприятия «Жилищно-коммунальное управление Российской академии наук» (117312, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ВАВИЛОВА, 39, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 04.12.2002, ИНН: 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Академ групп» (119333 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА ДМИТРИЯ УЛЬЯНОВА 5 , ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.03.2003, ИНН: 

<

***>)

3-е лицо: Министерство науки и высшего образования Российской Федерации  (125009, 

<

...>.)

о выселении,  

по встречному иску

Общества с ограниченной ответственностью «Академ групп» (119333 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА ДМИТРИЯ УЛЬЯНОВА 5 , ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 25.03.2003, ИНН: 

<

***>)

к Федеральному государственному унитарному предприятию «Жилищно-коммунальное управление Российской академии наук» (117312, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ВАВИЛОВА, 39, ОГРН: 

<

***>, Дата присвоения ОГРН: 04.12.2002, ИНН: 

<

***>)

об обязании направить проект Договора

в заседании приняли участие: 

от истца: ФИО2 по доверенности № 12-4 от 09.01.2019 г., паспорт

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 29.04.2019 г., паспорт

от третьего лица: не явилось, извещено,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное унитарное предприятие «Жилищно-коммунальное управление Российской академии наук» обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Академ групп» о выселении ООО «Академ групп» из нежилых помещений общей площадью 995,8 кв.м, расположенных по адресу: 

<

...> и передать в освобожденном виде ФГУП «ЖКУ РАН» (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ). 

В ходе судебного разбирательства по делу Обществом с ограниченной ответственностью «Академ групп»  было заявлено встречное исковое заявление об обязании Обязать ФГУП «Жилищно-коммунальное управление Российской академии наук» в течение 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда направить ООО «Академ Групп» проект договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, этаж: подвал, номер помещения 3, номера комнат 1, 1а, 16, 2, 3; этаж: подвал, номер помещения 5, номера комнат 3, 4, 5, 5а, 6, 6а, 8, 9, 10; этаж: 1, номер помещения 1, номера комнат 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 1е, 1ж, 3, За, 36, 4, 4а, 5, 5а, 56, 5в, 5г, 5д, 7-10, 12,12а, 14,14а, 146,15,18,19,21, общей площадью 838,8 кв.м, являющегося частью помещения общей площадью 12 663,6 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0002003:3605 (с учетом принятых судом уточнений встречных исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

В соответствии с требованиями ст. 132 АПК РФ ответчик до принятия арбитражным судом первой инстанции судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, вправе предъявить истцу встречный иск для рассмотрения его совместно с первоначальным иском. Предъявление встречного иска осуществляется по общим правилам предъявления исков. Встречный иск принимается арбитражным судом в случае, если встречное требование направлено к зачету первоначального требования; удовлетворение встречного иска исключает полностью или в части удовлетворение первоначального иска; между встречным и первоначальным исками имеется взаимная связь и их совместное рассмотрение приведет к более быстрому и правильному рассмотрению дела.

На основании изложенного, встречный иск был принят судом к рассмотрению, совместно с первоначальным.

Судом в судебном заседании был объявлен перерыв до 11.10.2019, о чем вынесено протокольное определение. 

Определением суда от 22.07.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство науки и высшего образования Российской Федерации (125009, 

<

...>).

По запросу суда из Управления Росреестра по г. Москве поступили материалы правоустанавливающих документов, представленных на государственную регистрацию права на объект недвижимого имущества, которые судом в порядке ст. 66 АПК РФ приобщены к материалам дела.

Истец по первоначальному иску поддержал исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении, просил суд отказать в удовлетворении встречных исковых требований.

Ответчик по первоначальному иску против удовлетворения исковых требований возражал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, просил суд удовлетворить встречное исковое заявление.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд приходит к выводу, что первоначальные исковые требования подлежат отклонению, а встречные исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме  на основании следующего.

Как следует из материалов дела, 07.07.2008 между Федеральным государственным унитарным предприятием «Жилищно-коммунальное управление Российской академии наук» и ООО «Академ Групп» заключен Договор аренды №10601/08-146-46 недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, согласно п. 1.1. которого, Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: 

<

...>, площадью 838,8 кв.м, являющиеся частью помещения общей площадью 12 663,6 кв.м, с кадастровым номером 77:06:0002003:3605 (том 1 л.д. 8-13).

В соответствии с п. 2.1. Договора аренды, срок действия Договора устанавливается с 15.10.2008 по 14.10.2018. Тем самым срок действия Договора аренды истекал 14.10.2018.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, любая из сторон договора аренды может отказаться от исполнения договора аренды предупредив другую сторону за три месяца.

Обращаясь в суд с исковым заявлением о выселении арендатора, ФГУП ЖКУ РАН представлено уведомление от 11.10.2018 №14-11-2018/878 о прекращении арендных отношений (том 1 л.д. 22).

Однако, в нарушение ст. 65 АПК РФ Истцом не представлено доказательств передачи уведомления от 11.10.2018 №14-11-2018/878 Ответчику, поскольку на уведомлении не указано кем было получено уведомление, отсутствует расшифровка подписи (фамилия и инициалы), а также отсутствует указание на должность лица, подписавшего уведомление, в связи с чем невозможно достоверно установить, кем было получено уведомление, а также невозможно установить наличие полномочий у принявшего уведомление лица на получение корреспонденции от имени Арендатора и в целом идентифицировать подписанта.

Кроме того, согласно выписке из штатного расписания ООО «Академ групп» по состоянию на 01.10.2018, представленного Ответчиком в материалы дела, общая численность сотрудников ООО «Академ групп» составляет 7 человек, что также подтверждается Сведениями о застрахованных лицах по форме СЗВ-М регистрационный номер в ПФР 087-705-010532 ООО «Академ Групп» за период 10 календарного года 2018, то есть в дату,  указанную на уведомлении (том 1 л.д. 87-89).

В опровержение довода Истца о передаче Ответчику уведомления от 11.10.2018 №14-11-2018/878 ООО «Академ Групп» представлено в материалы дела заключение специалиста №2011/К-19 от 23.05.2019 АНО НКЦ СЭ «Гильдия» по результатам проведенного почерковедческого исследования образца подписи, содержащегося в уведомлени ФГУП ЖКУ РАН от 11.10.2018 №14-11-2018/878, и образцов подписей сотрудников ООО «Академ Групп» (том 1 л.д. 98-162). Согласно указанному заключению, эксперт приходит к выводу о том, что «подпись, изображение которой расположено в копии уведомления ФГУП «ЖКУ РАН» №11-2018/878 от  11.10.2018 ниже текста «получено 23.10.2018», выполнена не ФИО4, не ФИО5, не ФИО6, не ФИО7, не ФИО8, не ФИО9, не ФИО10, а иным лицом».

Таким образом, суд приходит к выводу, что Истцом не представлено доказательств передачи Ответчику уведомления от 11.10.2018 №14-11-2018/878, в том числе поскольку почерковедческим исследованием установлено отсутствие тождественности подписи на уведомлении с подписями сотрудников Арендатора и его генеральным директором. Возражений относительно заключения специалиста, в том числе ходатайства о проведении почерковедческой судебной экспертизы, Истцом не заявлено.

С учетом изложенного уведомление Истца от 11.10.2018 №14-11-2018/878 является недопустимым и недостоверным доказательством ввиду невозможности идентификации получателя уведомления, в связи с чем не может быть принято судом в качестве подтверждения направления уведомления о расторжении договора в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ.

Также, к исковому заявлению Истцом приложены письма от 24.01.2019 №12-и-2019/68 и от 26.02.2019 №12-и-2019/217 (том 1 л.д. 23, 25), однако, из содержания указанных писем не следует, что Истец уведомляет Ответчика о расторжении договора аренды в порядке статей 621, 610 Гражданского кодекса РФ, поскольку в указанных письмах Истец указывает только о необходимости освобождении помещений.

Кроме того, Истцом не представлено доказательств отправки в адрес Ответчика уведомления от 26.02.2019 №12-и-2019/217, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором №11731231016282, указанным в списке №8 внутренних почтовых отправлений от 28.02.2019 ФГУП «ЖКУ РАН» (том 1 л.д. 27).

Иных уведомлений о расторжении Договора аренды Истом в материалы дела не представлено, в связи с чем суд приходит к выводу, что Договор аренды пролонгирован на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ, то есть является действующим.

С учетом изложенного исковые требования ФГУП «ЖКУ РАН» о выселении ООО «Академ Групп» из арендуемых помещений является необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Относительно требования по встречному иску ООО «Академ Групп» об обязании Федерального государственного унитарного предприятия «Жилищно-коммунальное управление Российской академии наук» представить проект договора судом установлено следующее.

В соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 цитируемой статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Согласно п. 1 ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В силу положений п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Руководствуясь пунктом 4.2.11 Договора аренды, ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", ООО «Академ Групп» письмом-уведомлением от 24.05.2019 №24/05 обратилось в ФГУП «Жилищно-коммунальное управление Российской академии наук» с уведомлением о намерении заключить договор аренды на новый срок в порядке, определенном п. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", и просьбой в срок не позднее 30 (тридцати) дней с даты получения уведомления подготовить отчет об оценке рыночной стоимости помещения и направить подписанный ФГУП «ЖКУ РАН» договор аренды помещения, в том числе с указанием арендной платы по результатам оценки (том 2 л.д. 64-65).

В письме-уведомлении от 24.05.2019 №24/05 ООО «Академ Групп» также указано, что данное письмо-уведомление является досудебной претензией в порядке ч. 5 ст. 4 АПК РФ.

Письмом-уведомлением от 03.06.2019 № 12-и-2019/511 ФГУП «Жилищно-коммунальное управление Российской академии наук» отказало ООО «Академ Групп» в заключении договора аренды на новый срок со ссылкой на то, что ФГУП «ЖКУ РАН» не является собственником помещения, в связи с чем последним был направлен запрос в Минобрнауки России, которое отказало в заключении договора аренды на новый срок в связи с тем, что как указывает ФГУП «ЖКУ РАН», ООО «Академ Групп» не является арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязательства, ввиду того, что в помещениях, занимаемых ООО «Академ Групп» незаконно произведена перепланировка (том 2 л.д. 66). Иные основания для отказа в заключении договора аренды на новый срок ФГУП «ЖКУ РАН» в письме от 03.06.2019 № 12-и-2019/511 не приводятся. 

На указанные доводы также ссылается Министерство науки и высшего образования Российской Федерации в отзыве на встречное исковое заявление.

Также, в отзыве на встречный иск ФГУП «ЖКУ РАН» приводит дополнительные доводы в качестве обоснования незаконности встречного иска со ссылкой на письмо Минобрнауки России от 18.02.2019 № МН-260/НБ об отказе в согласовании ООО «Академ Групп» вопроса по заключению договора аренды на новый срок (том 2 л.д. 12-13), а также письмо ФГУП «ЖКУ РАН» от 07.08.2019 №12-и-2019/693, которым ООО «Академ Групп» уведомлено о том, что арендуемые помещения в дальнейшем не планируются к передаче в аренду. Также, Арендодатель в отзыве на встречный иск указывает на наличие на стороне Арендатора задолженности по арендной плате на увеличенную площадь объекта аренды (157 кв.м.).

Исследовав представленные доказательства, а также правовые позиции и доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1, 2 ч. 10 ст. 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Предусмотренный п. 1, 2 ч. 10 ст. 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" перечень оснований для отказа в удовлетворении заявления арендатора о заключении договора аренды на новый срок является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию, в связи с чем осуществление арендатором перепланировки не может быть основанием для отказа в заключении договора аренды на новый срок (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2018 N 10АП-17513/2018 по делу N А41-33590/18, оставленное без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 26.03.2019 N Ф05-3370/2019 по делу N А41-33590/2018, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.12.2013 по делу N А70-1538/2013, постановление ФАС Поволжского округа от 28.11.2013 по делу N А65-3807/2013).

Также, согласно письму Минобрнауки России от 18.02.2019 № МН-260/НБ, представленному с материалами регистрационного дела по запросу суда Управлением Росреестра по Москве (том 2 л.д. 12-13), Минобрнауки России указывает, что «отказывает в рассмотрении вопроса согласования ФГУП «ЖКУ РАН» совершения сделки, связанной с заключением с ООО «Академ Групп» нового договора аренды» со ссылкой на следующие причины:

- в помещениях произведена перепланировка (произведены антресоли);

- ООО «Академ Групп» не является арендатором надлежащим образом, исполнившим свои обязательства;

- в прилагаемой заявке, проекте договора и отчете об оценке объектов аренды являются нежилые помещения общей площадью 995,8 кв.м., при этом площадь объекта аренды по Договору аренды составляла 838,8 кв.м.

В указанном письме Минобрнауки России также указывает, что «Комиссия готова вернуться к рассмотрению указанного вопроса после устранения ФГУП «ЖКУ РАН» соответствующих замечаний».

Таким образом, собственником объекта аренды по Договору аренды не выражен безусловный отказ в заключении договора аренды на новый срок.

При этом ссылки на наличие несогласованной перепланировки и, соответственно, ненадлежащий характер исполнения обязательств Арендатором, как на то указывают Минобрнауки России и ФГУП «ЖКУ РАН», не являются основаниями для отказа в заключении договора аренды на новый срок с учетом положений пунктов 1, 2 ч. 10 ст. 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции".

Кроме того, судом приняты во внимание следующие существенные обстоятельства относительно перепланировки арендуемых помещений ООО «Академ Групп», имеющие значение для правильного разрешения дела.

В 2010 году предыдущим руководством ООО «Академ Групп» была проведена перепланировка в помещениях, являющихся предметом Договора аренды (без демонтажа несущих конструкций и элементов помещений). В декабре 2012 года сменился состав участников ООО «Академ Групп», в 2014 году – руководство общества.

В связи с проведенной перепланировкой ООО «Академ Групп» письмом от 31.10.2011 направило в адрес ФГУП ЖКУ РАН гарантийное письмо с указанием о согласовании и представлении разрешительной и иной документации в адрес ФГУП «ЖКУ РАН» до 01.12.2011 (вх. номер письма ФГУП ЖКУ РАН №1364/9116 от 31.10.2011).

Также, ООО «Академ Групп» было направлено письмо на имя Главного инженера ФГУП «ЖКУ РАН» ФИО11 с указанием на то, что ООО «Академ Групп» обязуется привести в соответствие проект перепланировки и вентиляции (три пункта технологического решения).

На указанном письме ООО «Академ Групп» Главным инженером ФГУП «ЖКУ РАН» ФИО11 проставлена подпись и штамп о получении письма, а также даны обязательные указания в части технологического решения проектной документации, в частности, указано, что «Генеральному директору ООО «Академ Групп» в течение 2-х недель внести изменения в проект перепланировки в части вентиляции. Исключить крепление короба к парапетной решетке».

Письмом № 10132-9622/343 от 31.05.2013 ФГУП ЖКУ РАН было направлено предписание в адрес ООО «Академ Групп», согласно которому ФГУП «ЖКУ РАН» «предлагает …… представить разрешительную документацию на произведенное переоборудование и установленные вентиляционные короба или привести занимаемые помещения и фасад здания в первоначальное состояние».

В ответ на указанное предписание ООО «Академ Групп» письмом № 1-06/13 от 11.06.2013 сообщило ФГУП «ЖКУ РАН» о том, что Арендатор принимает все необходимые меры для получения согласований в соответствующих организациях необходимых документов на перепланировку, в связи с чем просило дополнительно предоставить срок в 6 месяцев для решения указанного вопроса.

Также, письмом № 14-и-2018/92 от 18.01.2017 ФГУП «ЖКУ РАН» указывает на необходимость узаконивания произведенной перепланировки либо приведения помещений в первоначальное состояние.

При этом в связи с затянувшейся по объективным причинам процедурой согласования произведенной перепланировки 20.03.2017 было проведено совещание с участием представителей ФГУП «ЖКУ РАН» в лице заместителя директора ФГУП «ЖКУ РАН», начальников отделов структурных подразделений ФГУП «ЖКУ РАН» и представителя ООО «Академ Групп», результаты которого были оформлены протоколом совещания №1 от 20.03.2017.

Как следует из указанного протокола совещания от 20.03.2017, по результатам проведенного совещания было принято решение о согласовании ООО «Академ Групп» подготовить пакет документов для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости в связи с имеющейся перепланировкой помещений, предоставить пакет документов о согласовании с АПУ ЮЗАО устройства вентиляционных коробов по фасаду здания и размещения вентиляционного оборудования на кровле здания.

Также, письмом № 10132-862/693 от 30.11.2017 ФГУП «ЖКУ РАН» подтверждает, что по результатам проведенного совещания 20.03.2017 «был принят ряд решений, в т.ч. о внесении изменений в ЕГРН в связи с имеющейся перепланировкой помещений, о согласовании с АПУ ЮЗАО устройства вентиляционных коробов по фасаду здания и размещения вентиляционного оборудования на кровле здания; о демонтаже неиспользуемого оборудования; о согласовании размещения мангала на арендуемых помещениях».

Указанные выше обстоятельства и переписка между ФГУП «ЖКУ РАН» и ООО «Академ Групп» подтверждают тот факт, что ФГУП «ЖКУ РАН» изначально не занимало принципиальную позицию по отказу в согласовании проведенной перепланировки, на протяжении длительного периода времени, начиная с 2011 года по настоящее время, не обращалось в суд с исковыми требованиями об обязании ООО «Академ Групп» привести арендуемые помещения в первоначальное состояние, в одностороннем порядке не расторгло досрочно Договор аренды в порядке п. 7.1.5.  Договора аренды, а напротив, соответствующими письмами неоднократно предусматривало возможность согласования произведенной перепланировки, в связи с чем отказ ФГУП «ЖКУ РАН» и Минобрнауки России от заключения договора аренды со ссылкой на наличие несогласованной перепланировки не только не соответствует положениям п. 1, 2 ч. 10 ст. 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" в качестве основания для отказа арендатору в заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов, но также свидетельствует о злоупотреблении правом и недобросовестном поведении, что является недопустимым в силу статей 1, 10 ГК РФ.

Также является необоснованной ссылка ФГУП «ЖКУ РАН» на письмо от 07.08.2019 №12-и-2019/693 в качестве основания для отказа в заключении договора аренды на новый срок, поскольку указанное основание не было приведено Арендодателем в качестве основания для отказа удовлетворения требования Арендатора о заключении договора аренды на новый срок, изложенного в письме-уведомлении от 24.05.2019 №24/05.

Кроме того, в соответствии с п. 4.2. постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", «для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок».

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Таким образом, в отсутствие уведомления Арендодателем Арендатора о том, что арендуемые помещения не будут сдаваться в аренду по истечении срока действия Договора аренды, Арендатор имел право продолжать пользоваться арендуемыми помещениями, в связи с чем в порядке ст. 621 ГК РФ Договор аренды считается возобновленным на прежних условиях до заключения договора аренды на новый срок, а письмо ФГУП «ЖКУ РАН» от 07.08.2019 №12-и-2019/693 свидетельствуют исключительно о злоупотреблении правом и недобросовестном поведении, единственной целью которых является нежелание (отказ) заключать договор аренды на новый срок непосредственно с ООО «Академ Групп», что свидетельствует о нарушении ФГУП «ЖКУ РАН» преимущественного права ООО «Академ Групп» в качестве арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Также, является необоснованным довод Арендодателя об имеющейся у Арендатора задолженности по арендной плате на увеличенную площадь объекта аренды (157 кв.м.), поскольку в нарушение ст. 65 АПК РФ Арендодателем не представлены доказательства, подтверждающие, что в результате произведенной перепланировки была увеличена площадь объекта аренды.

Кроме того, суд учитывает тот факт, что с момента, когда Арендодатель был поставлен в известность о произведенной перепланировке (2010 год) и до даты отправки ООО «Академ Групп» досудебной претензии и предъявления встречного иска, Арендодатель не указывал на наличие задолженности на стороне Арендатора в качестве основания для отказа в заключении договора аренды на новый срок, Арендодатель не выставлял Арендатору счета на оплату задолженности, в связи с чем на момент предъявления встречного искового заявления у Арендодателя отсутствовали претензии и/или требования, а у Арендатора – обязанность по уплате таковых платежей.

Указанная непоследовательность в занимаемой позиции и действиях ФГУП «ЖКУ РАН» свидетельствуют исключительно о злоупотреблении правом и недобросовестном поведении Ответчика по встречному иску.

Согласно п. 4 ст. 1 ГК РФ, никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ предусмотрен запрет действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу.

В соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 «О свободе договора и ее пределах», в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Правовая позиция Верховного Суда РФ по вопросу добросовестности сторон и злоупотребления правом изложена в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". 

«Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ, при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. 

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 65 АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим».

В обоснование правовой позиции по делу ФГУП «ЖКУ РАН» также указывает на то обстоятельство, что поскольку Договор аренды был заключен 07.07.2008, а положения ст. 17.1 ФЗ от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" вступили в силу 02.07.2008, в связи с чем, по мнению Арендодателя, Договор аренды не мог быть возобновлен на неопределенный срок, поскольку был заключен с нарушением требования о проведении торгов, то есть с нарушением требований закона, что, по мнению Арендодателя, исключает также на стороне Арендатора преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Вместе с тем, в соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

В силу п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В соответствии с п. 70 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Положения названного пункта являются важной конкретизацией принципа добросовестности, закрепленного в статье 1 ГК РФ. Недобросовестными предлагается считать действия лица (прежде всего - стороны сделки), которое вело себя таким образом, что не возникало сомнений в том, что оно согласно со сделкой и намерено придерживаться ее условий (определение Верховного Суда РФ от 13.06.2017 N 306-ЭС17-6540 по делу N А65-6150/2016).

Также, в соответствии с п. 71 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, отказ в иске на том основании, что требование истца основано на оспоримой сделке, возможен только при одновременном удовлетворении встречного иска ответчика о признании такой сделки недействительной или наличии вступившего в законную силу решения суда по другому делу, которым такая сделка признана недействительной.

Таким образом, несмотря на тот факт, что Договор аренды был заключен без проведения торгов в порядке ст. 17.1. ФЗ от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", указанный Договор аренды не является недействительным (оспоримым, ничтожным), поскольку объект аренды был передан Арендодателем Арендатору в пользование по акту приема-передачи от 15.10.2008 (том 1 л.д. 21), Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Москве и на протяжении более десяти лет, в том числе по настоящее время, исполняется сторонами, Арендодателем принимается исполнение по указанному договору в виде получения арендной платы, в связи с чем учитывая положения п. 2, 5 ст. 166 ГК РФ и правовую позицию Пленума Верховного Суда РФ, доводы Арендодателя в указанной части являются необоснованными и также свидетельствуют о злоупотреблении правом и недобросовестном поведении ФГУП «ЖКУ РАН».

С учетом изложенного заявление ФГУП «ЖКУ РАН» в указанной части не имеет правового значения и не умаляет (не исключает) преимущественное право ООО «Академ Групп» на заключение договора аренды на новый срок в порядке ст. ст. 445, 610, 621 ГК РФ, ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", в связи с чем суд приходит к выводу, что заявленные встречные исковые требования ООО «Академ Групп» являются законными и подлежащими удовлетворению в полном объеме, что также в порядке пп. 2, 3 ч. 3 ст. 132 АПК РФ исключает полностью удовлетворение первоначального иска о выселении

Госпошлина по делу относится на ответчика по встречному иску в порядке ст. 110 АПК РФ. 

Руководствуясь статьями 1, 10, 445, 610, 621 Гражданского кодекса РФ, частями 9, 10 статьи 17.1. Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", статьями 167-170, 174 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначальных исковых требований отказать.

Встречные исковые требования удовлетворить.

Обязать ФГУП «Жилищно-коммунальное управление Российской академии наук» в течение 10 дней со дня вступления в законную силу решения суда направить ООО «Академ Групп» проект договора аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, этаж: подвал, номер помещения 3, номера комнат 1, 1а, 16, 2, 3; этаж: подвал, номер помещения 5, номера комнат 3, 4, 5, 5а, 6, 6а, 8, 9, 10; этаж: 1, номер помещения 1, номера комнат 1, 1а, 16, 1в, 1г, 1д, 1е, 1ж, 3, За, 36, 4, 4а, 5, 5а, 56, 5в, 5г, 5д, 7-10, 12,12а, 14,14а, 146,15,18,19,21, общей площадью 838,8 кв.м, являющегося частью помещения общей площадью 12 663,6 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0002003:3605.

Взыскать с ФГУП «Жилищно-коммунальное управление Российской академии наук» в пользу ООО «Академ Групп» 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп. расходов по уплате госпошлины по встречному иску.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья:

В.Г. Дружинина