АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А51-17081/2022

г. Владивосток

13 сентября 2023 года

Резолютивная часть решения объявлена  06 сентября 2023 года . 

Полный текст решения изготовлен  13 сентября 2023 года.

            Арбитражный суд  Приморского края в составе судьи  Левченко Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «АЙС» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 374-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке,

третьи лица: Муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ООО «Аналитик центр» (400050, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>), ООО «Геолого-геодезический центр» (690090, 

<

...>, ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>),

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, паспорт, доверенность от 30.09.2022, диплом,

от ответчика: ФИО3, удостоверение, доверенность от 13.12.2022, диплом,

от третьих лиц: не явились, извещены,

у с т а н о в и л:

Общество с ограниченной ответственностью «АЙС» (далее – ООО «Айс») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора № 374-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства): нежилое здание, общей площадью 120 кв.м., количество этажей - 3, в том числе подземных 1, кадастровый номер: 25:28:010015:188, расположенное по адресу: 

<

...>; земельный участок, общей площадью 457 кв.м., кадастровый номер: 25:28:010015:1012, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: общественное управление, деловое управление. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание-административно-бытовое помещение (лит. А). ФИО4 адрес ориентира: 

<

...>, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Согласно отчета № 22-01.35 от 29.08.2022 об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости в количестве 2 единиц, адрес (местонахождения) объекта: 

<

...>, составленного независимым оценщиком, стоимость недвижимого имущества (здание вместе с земельным участком) составляет 11 800 000 рублей (без учета НДС).».

Определением суда от 12.10.2022 данное исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу. Кроме того, суд в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) по собственной инициативе привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципальное казенное учреждение «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости».

Определением от 29.11.2022 суд по собственной инициативе в соответствии со статьей 51 АПК РФ привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Аналитик центр» и ООО «Геолого-геодезический центр».

Определением от 04.04.2023 суд назначил по делу судебную оценочную экспертизу, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр развития инвестиций» ФИО5.

До начала судебного заседания от ООО «Центр развития инвестиций» в материалы дела поступило экспертное заключение.

Кроме того, от истца поступило ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которым он просит урегулировать разногласия между ООО «Айс» и Управлением муниципальной собственности г. Владивостока, возникшие при заключении договора № 374-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства): нежилое здание, общей площадью 120 кв.м., количество этажей - 3, в том числе подземных 1, кадастровый номер: 25:28:010015:188, расположенное по адресу: 

<

...>; земельный участок, общей площадью 457 кв.м., кадастровый номер: 25:28:010015:1012, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: общественное управление, деловое управление. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание-административно-бытовое помещение (лит. А). ФИО4 адрес ориентира: 

<

...>, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Согласно заключению эксперта № 24 по делу № А51-17081/2022 о проведении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества: нежилого здания с кадастровым № 25:28:010015:188, общей площадью 120 кв.м., и земельного участка с кадастровым № 25:28:010015:1012, общей площадью 457 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>, составленного экспертом ООО «Центр Развития Инвестиций» ФИО5, стоимость недвижимого имущества (здание вместе с земельным участком) составляет 12 840 000 (двенадцать миллионов восемьсот сорок тысяч) рублей (без учета НДС).».

Суд в порядке ст. 66 АПК РФ приобщил к делу дополнительные документы, представленные ООО «Центр развития инвестиций», а также в соответствии со ст. 49 АПК РФ удовлетворил ходатайство истца об уточнении исковых требований.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования в полном объеме, с учетом уточнений.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований.

Изучив материалы дела, суд установил следующее.

05.10.20218 между Управлением муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС) и ООО «Айс» был заключен договор № 02-03260-001-Н-АР-8760-00 аренды недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1.1 данного договора аренды арендодатель (УМС) сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество:

- нежилое здание, общей площадью 120 кв.м., количество этажей - 1, в том числе подземных 1, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер: 25:28:010015:188,

- земельный участок, общей площадью 602 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации здания – административно-бытовое помещение (лит. А), кадастровый номер: 25:28:010015:1012, адрес (местоположение объекта): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание – административно-бытовое помещение (лит. А). ФИО4 адрес ориентира: 

<

...>.

05.10.2018 данные объекты недвижимого имущества переданы УМС обществу с ограниченной ответственностью «Айс» по акту приема-передачи.

Согласно пункту 1.3 указанного договора аренды от 05.10.2018 № 02-03260-001-Н-АР-8760-00 объекты недвижимого имущества, поименованные в пункте 1.1 договора, предоставляются арендатору на срок с 05.10.2018 по 04.10.2023.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В связи с этим, 23.11.2021 истцом в УМС подано заявление о выкупе муниципального имущества, указанного в договоре аренды от 05.10.2018 № 02-03260-001-Н-АР-8760-00 (о реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества).

Письмом УМС от 22.12.2021 № 27723/1у/28 истцу сообщено, что ООО «Айс» признано соответствующим условиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, и имеющим преимущественное право на приобретение арендуемого имущества. В то же время, было установлено, что земельный участок с кадастровым номером 25:28:010015:1012 частично расположен в красных линиях автодорог, в связи с чем предоставление этого участка в существующих границах не представляется возможным.

23.03.2022 ООО «Айс» в адрес УМС направлено согласие на раздел земельного участка с кадастровым номером 25:28:010015:1012 в соответствии со схемой расположения земельного участка.

Распоряжением Управления муниципальной собственности г. Владивостока от 30.03.2022 № 784/28 утверждена схема расположения следующих земельных участков на кадастровом плане территории:

- земельный участок площадью 145 кв.м, расположенный по адресу (описание местоположения): 

<

...>, в территориальной зоне исторической застройки (ОД 12). Образование данного земельного участка предусмотрено из участка с кадастровым номером 25:28:010015:1012. Категория земель – земли населенных пунктов,

- земельный участок, площадью 457 кв.м, имеющий местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание-административно-бытовое помещение (лит. А). ФИО4 адрес ориентира: 

<

...>, в территориальной зоне исторической застройки (ОД 12). Земельный участок с кадастровым номером 25:28:010015:1012 сохраняется в измененных границах. Категория земель – земли населенных пунктов.

Таким образом, по результатам государственного кадастрового учета образовалось 2 земельных участка: 

- земельный участок с кадастровым номером 25:28:010015:1434, площадью 145 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>,

- земельный участок с кадастровым номером 25:28:010015:1012, площадью 457 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>.

17.06.2022 УМС и ООО «Айс» заключено дополнительное соглашение № 2 к договору аренды от 05.10.2018 № 02-03260-001-Н-АР-8760-00, на основании которого в договоре указаны 2 образованных земельных участка.

25.08.2022 Думой г. Владивостока принято решение № 766 «Об утверждении условий приватизации муниципального имущества в городе Владивостоке путем реализации субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества».

Согласно данного решению Думы г. Владивостока, предусмотрена приватизация объектов недвижимого имущества: здания, этажность: 3, в том числе подземных 1, площадью 120 кв.м, с кадастровым номером 25:28:010015:188, а также земельного участка, площадью 457 кв.м, с кадастровым номером 25:28:010015:1012. При этом, общая рыночная стоимость данного имущества по результатам проведенной оценки определена в размере 18 401 166,67 руб.

02.09.2022 муниципальным казенным учреждением «Агентство по продаже муниципальных земель и недвижимости» (далее – МКУ АПМЗН») в адрес ООО «Айс» направлено уведомление с предложением заключить договор купли-продажи арендуемого истцом имущества и приложением проекта договора № 374-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства).

Не согласившись с указанным в проекте договора размером рыночной стоимости имущества, ООО «Айс» направило в МКУ «АПМЗН» протокол разногласий к договору (с учетом отчета № 22-01.35 об оценке рыночной стоимости).

Согласно ответу МКУ «АПМЗН» данный протокол разногласий был отклонен. Соглашение по вопросу определения выкупной цены по договору купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества не достигнуто, в связи с чем ООО «Айс» обратилось с соответствующим исковым заявлением в арбитражный суд.

Суд, исследовав материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, считает уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, статье 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ. При этом избираемый истцом способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям нарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

Как следует из материалов дела, истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (часть 4 статьи 421 ГК РФ).

В соответствии со ст. 446 ГК РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрении суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Федеральный закон № 178-ФЗ) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Порядок и условия приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства определены Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом в части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ определено, что отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным Законом, регулируются Федеральным законом № 178-ФЗ.

Согласно пункту 2 части 8 статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, достоверность величины  рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, изложенным в п.п. 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки. 

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Поскольку сторонами в материалы дела представлены два противоречащих друг другу отчета об оценке рыночной стоимости, с целью определения действительной рыночной стоимости спорных объектов недвижимого имущества, судом по ходатайству истца назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр развития инвестиций» ФИО5.

Согласно заключению эксперта № 24, представленному экспертом ООО «Центр развития инвестиций» ФИО5, рыночная стоимость объектов недвижимого имущества: нежилого здания с кадастровым номером 25:28:010015:188, общей площадью 120 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>; земельного участка с кадастровым номером 25:28:010015:1012, общей площадью 457 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: общественное управление, деловое управление. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание-административно-бытовое помещение (лит. А). ФИО4 адрес ориентира: 

<

...>, составляет 12 840 000 (двенадцать миллионов восемьсот сорок тысяч) рублей.

Указанное заключение эксперта № 24 сторонами не оспаривалось, доказательств нарушения законодательства об оценочной деятельности при проведении экспертной оценки в дело не представлено, в связи с чем у суда отсутствуют основания для его критической оценки.

Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ указанные обстоятельства считаются признанными ответчиком, поскольку им не оспорены и не опровергнуты.

Принимая во внимание полученные по результатам судебной оценочной экспертизы выводы эксперта, разногласия сторон, возникшие при заключении договора № 374-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства), подлежат урегулированию с учетом рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, определенной в заключении эксперта № 24, в сумме 12 840 000 руб.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины подлежат взысканию в пользу истца с ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд, суд

р е ш и л:

Урегулировать разногласия между обществом с ограниченной ответственностью «АЙС» и Управлением муниципальной собственности г. Владивостока, возникшие при заключении договора № 374-ППВ купли-продажи арендуемого муниципального недвижимого имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства): нежилое здание, общей площадью 120 кв.м., количество этажей - 3, в том числе подземных 1, кадастровый номер: 25:28:010015:188, расположенное по адресу: 

<

...>; земельный участок, общей площадью 457 кв.м., кадастровый номер: 25:28:010015:1012, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: общественное управление, деловое управление. Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание-административно-бытовое помещение (лит. А). ФИО4 адрес ориентира: 

<

...>, изложив пункт 3.1 договора в следующей редакции: «Согласно заключению эксперта № 24 по делу № А51-17081/2022 о проведении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества: нежилого здания с кадастровым № 25:28:010015:188, общей площадью 120 кв.м., и земельного участка с кадастровым № 25:28:010015:1012, общей площадью 457 кв.м., расположенных по адресу: 

<

...>, составленного экспертом ООО «Центр Развития Инвестиций» ФИО5, стоимость недвижимого имущества (здание вместе с земельным участком) составляет 12 840 000 (двенадцать миллионов восемьсот сорок тысяч) рублей (без учета НДС).».

Взыскать с Управления муниципальной собственности г. Владивостока в пользу общества с ограниченной ответственностью «АЙС» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

            Судья                                                                                      Левченко Е.А.