АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А67-4449/2020

г. Томск

20 апреля 2021 г.

– дата объявления резолютивной части решения

21 апреля 2021 г. – дата изготовления решения в полном объеме

Арбитражный суд Томской области в составе судьи М.О. Попилова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304701709800272)

третьи лица: 1.Насибов Новруз Мустаф-оглы,

2. ФИО6 ПавелАлександрович, 

3. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (ИНН 

<

***>), 

4. Департамент архитектуры и градостроительства администрации Города Томска (ИНН 

<

***>), 

5. Департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 

<

***>), 

6. Главная инспекция государственного строительного надзора Томской области (ИНН 

<

***>),

о признании объекта недвижимости самовольной постройкой, сносе самовольной постройки, об обязании освободить земельный участок и взыскании судебной неустойки,

встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН 

<

***>, ОГРНИП 304701709800272)

к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о признании права собственности на самовольную постройку

при участии:

от истца – ФИО3, представителя по доверенности от 20.05.2020 № 3349,

от ответчика – ФИО4, адвоката по доверенности от 10.07.2020,

установил:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска (далее – Администрация) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2, в котором просит (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации):

- признать нежилое строение общей площадью 247,1 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...>, самовольной постройкой;

- признать отсутствующим право собственности ФИО5 на нежилое здание с кадастровым номером 70:21:0200024:310, расположенное по адресу 

<

...>. В решении суда указать, что оно является основанием к внесению в ЕГРН записи о прекращении права ФИО5;

- обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 освободить земельный участок по адресу 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0200024:0078 площадью 111 кв.м., состоящий из двух обособленных участков 70:21:0200024:218 и 70:21:0200024:219 путем сноса расположенной на нем самовольной постройки;

- обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 освободить дополнительно занимаемый земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, территория которого ограничена точками 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 1 согласно топографической съемке, изготовленной МБУ «АПУ» от 08.05.2020, путем сноса самовольной постройки;

- указать в решении суда, что в случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный срок, истец вправе совершить действия по сносу самовольной  постройки  за  счет  ответчика со  взысканием  с  него необходимых расходов;

- взыскать с ответчика в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска судебную неустойку в размере 129 049 руб. ежемесячно, начиная с момента неисполнения решения суда и до фактического исполнения решения суда в части сноса самовольной постройки.

В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что объект с кадастровым номером 70:21:0200024:310, расположенный по адресу: пр. Кирова, 25а в г. Томске  принадлежит на праве собственности ФИО5 Указанное строение приобретено ответчиком по договору купли-продажи от 28.05.2014 у ФИО6, который, в свою очередь,  приобрел его по договору купли-продажи от 23.10.2007 у ФИО7 Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 70:21:0200024:310 возникло у ФИО7 на основании решения  Кировского районного суда г. Томска от 28.06.2007. При этом указанное решение Кировского районного суда г. Томска никогда не принималось. Земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200024:0078 площадью 111 кв.м состоит из двух обособленных участков: 70:21:0200024:218 и 70:21:0200024:219, входящих в единое землепользование и предоставлен ФИО5 по договору аренды для эксплуатации и обслуживания нежилого здания – магазина, от исполнения которого истец отказался в одностороннем порядке. Проведенной внеплановой выездной проверкой соблюдения требований земельного законодательства при использовании спорного земельного участка ответчиком выявлено самовольное занятие 44,6 кв.м. Истец полагает, что право на здание зарегистрировано незаконно, на основании подложных документов и недействительных сделок, в связи с чем, запись о праве подлежит исключению из ЕГРН, а право должно быть признано отсутствующим; постройка возведена на земельном участке, который никогда ответчику и другим лицам под строительство не предоставлялся, у ответчика отсутствуют  законные основания занимать земельный участок; спорный объект возведен в отсутствии каких-либо разрешительных документов, подлежит сносу (демонтажу) на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (л.д. 11-17 т. 1).

Ответчик в отзыве на исковое заявление требования истца не признал, сославшись на то, что довод истца о незаконности регистрации права собственности ответчика на спорное здание, на основании подложных документов, ничем не подтвержден. Более того, ответчик не имеет никакого отношения к ранее совершенным сделкам в отношении спорного здания, об обстоятельствах признании права собственности на здание в судебном порядке ответчику известно не было; земельный участок по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 040322:02 предоставлен ответчику для эксплуатации и обслуживания объектов недвижимости, расположенных на данном участке, следовательно,  использование участка ответчиком правомерно. Относительно требования истца о сносе спорного объекта ответчик указал, что само по себе отсутствие разрешения на строительство не является безусловным основанием для сноса объекта, кроме того, право собственности на спорный объект в силу пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признано в судебном  порядке. Эксплуатируемое здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Размер судебной неустойки, по мнению ответчика, завышен (л.д. 8-10 т.3).

Департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее – департамент недвижимости) в отзыве на исковое заявление указал, что ответчиком эксплуатируется здание на земельном участке без правовых оснований. Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 040322:02 в редакции дополнительного соглашения от 06.03.2017 № 1 прекращен  по истечении 14 дней с даты получения ответчиком уведомления об отказе от договора. Спорный земельный участок арендатором не возвращен. Кроме того, как отмечено в отзыве на исковое заявление департаментом недвижимости, из искового заявления усматривается о самовольном занятии ответчиком земли, государственная собственность на которые не разграничена. Следовательно, у предпринимателя ФИО5 отсутствуют права на земельный участок, на котором расположен спорный объект. Департамент недвижимости в отзыве также отметил, что спорный объект размещен с нарушением земельного, градостроительного законодательства, технических регламентов, а также реконструирован без получения соответствующих разрешений. Департамент недвижимости полагает, что ответчик существенно нарушает права муниципального образования «Город Томск» в лице администрации на распоряжение земельными участками, расположенными на территории города Томска.  В связи с чем, требования истца подлежат удовлетворению (л.д. 115-119 т. 2).

Департамент архитектуры и градостроительства администрации Города Томска в отзыве на исковое заявление поддержал позицию истца, полагает заявленные требования подлежат удовлетворению. По мнению департамента, спорная постройка зарегистрирована на основании подложных документов, в связи с чем, государственная регистрация проведена в отсутствии правовых оснований. Земельный участок по адресу: 

<

...> под строительство магазина как объекта капитального строительства никогда не предоставлялся, разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства департаментом архитектуры и градостроительства администрации Города Томска не выдавалось (л.д. 136 т. 2).

В дополнительных пояснениях истец в опровержении довода ответчика о том, что земельный участок принадлежит ФИО5 на законном основании, указал, что в настоящее время договор аренды земельного участка № 040322:02 расторгнут в связи с отказом арендодателя от договора. Более того, указанный земельный участок не предоставлялся под строительство правопредшественникам ответчика, а был предоставлен на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с оформлением права собственности на объект недвижимого имущества. Однако на момент предоставления участка истцу не было известно о подложности судебного акта, на основании которого зарегистрировано право собственности на самовольную постройку (л.д. 1-8 т. 4).

От ответчика поступило встречное исковое заявление о признании права собственности за ФИО5 на нежилое строение, назначение: нежилое, общей площадью 247,1 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 70:21:0200024:310 (л.д 114-117 т. 4). 

В обоснование встречного иска, предприниматель указал, муниципальное образование «Город Томск» по договору аренды № 040322:02 в редакции дополнительного соглашения от 06.03.2017 № 1 предоставило ФИО2 земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...> для эксплуатации и обслуживания нежилого здания – магазина. Ответчик полагает договор аренды действующим. В ходе производства по делу проведена экспертиза, по результатам которой эксперт пришел к следующим выводам: нежилое здание с кадастровым номером 70:21:0200024:310, общей площадью 247,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, является объектом капитального строительства; в целом соответствует строительным нормам и правилам, дальнейшая безопасная эксплуатация здания возможна, угроза жизни и здоровью граждан отсутствует; здание соответствует строительным нормам и правилам, имеющиеся незначительные дефекты устранимы.

Предприниматель ФИО5 представил письменные пояснения, в которых заявил о пропуске истцом срока исковой давности, полагает, что истец при заключении договора аренды земельного участка № 040322:02 в редакции дополнительного соглашения от 06.03.2017 № 1  с ФИО5 был осведомлен  и согласен на передачу земельного участка для эксплуатации и обслуживания спорного нежилого здания – магазина. Таким образом, учитывая, что исковое заявление подано 17.06.2020, а о существовании спорного объекта истец знал с 06.03.2017, срок исковой давности пропущен. Кроме того, ответчик полагает, что истец не опроверг добросовестность ответчика. Принадлежащий ответчику на праве собственности объект недвижимости площадью 247,1 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 70:21:0200024:310, приобретен им на основании договора купли-продажи от 14.05.2014, зарегистрированного в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области 28.05.2014 (номер государственной регистрации 70-70-01/152/2014-558), заключенного между ФИО2 и ФИО6, который, в свою очередь, приобрел данный объект недвижимости у ФИО7 по договору купли-продажи от 23.10.2007. При этом право собственности на спорное строение возникло у ФИО8 на основании решения Кировского районного суда г. Томска от 28.06.2007, которое никем не оспорено. За спорный объект недвижимости ФИО5 уплатил денежные средства в размере 3 000 000 руб., что подтверждается записью в договоре купли-продажи. Указанный договор от 14.05.2014 зарегистрирован в Управление Росреестра по Томской области, о чем свидетельствует регистрационная запись 70-70-01/152/2014-558. При приобретении вышеуказанного объекта недвижимости ответчик руководствовался данными кадастра и сведениями органа, уполномоченного производить государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости. Из представленных Управлением Росреестра по Томской области материалов регистрационного дела в отношении нежилого здания следует, что на момент приобретения объекта недвижимости ответчиком, никаких запретов и арестов на отчуждение нежилого строения зарегистрировано не было, объект недвижимости продавался по рыночной цене, в связи с чем, оснований сомневаться в законности сделки у ответчика не имелось. Ответчик полагает, что истцом не доказана недобросовестность ответчика как приобретателя спорного объекта недвижимости (л.д. 134-138 т. 4).

Третьи лица (1, 2, 3, 6) отзывы на исковое заявление и встречное исковое заявление не представили.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом, представителей в судебное заседании не направили.

Дело рассматривается по имеющимся в нем материалам в отсутствие третьих лиц (часть 5 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В ходе судебного разбирательства муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска представило заявление в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об отказе от первоначального иска в части признания отсутствующим права собственности ФИО2 на нежилое здание с кадастровым номером 70:21:0200024:310, расположенное по адресу 

<

...>.

Рассмотрев заявление  истца, суд считает, что оно не противоречит закону и не нарушает права других лиц, а поэтому может быть принято арбитражным судом. Производство по делу в части взыскания процентов подлежит прекращению на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд полагает первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению частично, встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 17.027.2020 № КУВИ—002/2020-7586467 ФИО5 принадлежит на праве собственности нежилое здание – магазин общей площадью 247,1 кв.м с кадастровым номером 70:21:0200024:310, расположенное по адресу: пр. Кирова, 25а в г. Томске (л.д. 134-135 т.2).

Указанное строение приобретено ответчиком по договору купли-продажи от 28.05.2014 у ФИО6 (л.д. 81 т. 2).

На основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, между муниципальным образованием «Город Томск» от имени и в интересах которого действует департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) заключен договор № 040322:02 аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора и дополнительное соглашение от 06.03.2017 № 1 к договору (л.д. 29-32 т. 1), в соответствии с которыми арендатору предоставлен во временное возмездное владение и пользование неделимый участок из земель населенных пунктов, местоположение которого: 

<

...>, кадастровый номер 70:21:0200024:78 общей площадью 111 кв.м, состоящий из обособленных (условных) участков, входящих в состав единого землепользования: участок 1 с кадастровым номером 70:21:0200024:218, площадью 85 кв.м; участок 2 с кадастровым номером 70:21:0200024:219, площадью 25,7 кв.м, назначение которого согласно сведениям из государственного кадастра недвижимости «для эксплуатации и обслуживания нежилого здания – магазина».

В дополнительном соглашении стороны установили индивидуальные условия пользования переданным земельным участком: срок действия устанавливается 4 года с даты подписания договора и дополнительного соглашения (пункт 3); земельный участок предоставляется для эксплуатации и обслуживания нежилого здания – магазина, площадь земельного участка, облагаемая арендной платой – 85 кв.м (пункт 5).

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи 06.03.2017 (л.д. 33 т. 1).

В соответствии с распоряжением департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска от 03.12.2019 № 779-р в период с 13.01.2020 по 17.01.2020 в отношении индивидуального предпринимателя ФИО5 была назначена внеплановая выездная проверка соблюдения требований земельного законодательства при использовании земельного участка по адресу: 

<

...>. 25а (кадастровый номер 70:21:0200024:78) в порядке осуществления муниципального земельного контроля.

В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» распоряжение департамента от 03.12.2019 № 779-р направлено в прокуратуру г. Томска для согласования проведения указанной проверки.

В согласовании проведения внеплановой выездной проверки прокуратурой г. Томска было отказано по причине отсутствия оснований для ее проведения органом муниципального земельного контроля.

Учитывая данные обстоятельства, департаментом недвижимости принято решение о направлении документов в адрес Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области (далее — Управление Росреестра по Томской области) для организации и проведения в отношении предпринимателя ФИО5 проверки соблюдения требований земельного законодательства в порядке осуществлении государственного земельного надзора.

По результатам проведенной Управлением Росреестра по Томской области в отношении ФИО5 внеплановой выездной проверки соблюдения требований земельного законодательства при использовании земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200024:78 выявлено самовольное занятие 44,6 кв.м (уведомление от 06.02.2020 № 2, акт проверки от 06.02.2020 № 23, л.д. 117-122 т. 1).

Из акта проверки от 06.02.2020 следует, что на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0200024:78 по адресу: 

<

...>, общей площадью 111 кв.м  размещен объект недвижимости с кадастровым номером 70:21:0200024:310, имеющий назначение: нежилое, количество этажей 3, в том числе подземных – 1, площадью 247,1 кв.м, принадлежащий на праве собственности предпринимателю ФИО5 В ходе обследования названного земельного участка установлено, что на территории участка размещено нежилое здание, в котором согласно вывескам расположены магазины «Мир сумок и чемоданов», «Елки, елочные игрушки», «Трикотаж», «Хозтовары». При обследовании нежилого здания по внешним границам установлено его несоответствие схеме 1 этажа технического паспорта данного здания от 23.03.2006, а именно установлено, что к нежилому зданию с северо-западной стороны пристроено нежилое помещение площадью 8 кв.м. Кроме того, при обследовании участка  установлено, что с западной стороны нежилого здания с кадастровым номером 70:21:0200024:310 установлено ограждение из металлических столбов с деревянными перекладинами и листами металлопрофиля. В ходе проведения полевых измерений установлено, что общая площадь используемого земельного участка по адресу: 

<

...> составляет 144,6 кв.м, из которых 100  кв.м используется для размещения нежилого здания по указанному адресу, 8 кв.м – для размещения пристройки к нежилому зданию, а 36,6 кв.м являются землями неразграниченной собственности, прилегающими к земельному участку с кадастровым номером 70:21:0200024:78 (70:21:0200024:218) с западной стороны (огороженные забором из металлических столбов с деревянными перекладинами и листами металлопрофиля).

Каких-либо правоустанавливающих документов на земли неразграниченной государственной собственности общей площадью 44,6 кв.м, прилегающих к земельному участку с кадастровым номером 70:21:0200024:78 (70:21:0200024:218) с западной стороны, ИП ФИО5 в период проведения проверки представлено не было.

Таким образом, проведенной проверкой установлено, что предприниматель ФИО5 путем размещения пристройки и установления ограждения с западной стороны от земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200024:78 (70:21:0200024:218) занимает земли неразграниченной государственной собственности площадью 8 кв.м и 36,6 кв.м.

Департаментом недвижимости в адрес ответчика направлено уведомление от 02.04.2020 № 3702  об одностороннем отказе от договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора № 040322:02 и дополнительного соглашения от 06.03.2017 № 1 на основании пункта 9.2 договора (л.д. 34-36 т. 1). Поскольку указанное уведомление ответчиком получено не было, соответствующее уведомление опубликовано в Сборнике официальных материалов муниципального образования Город Томск от 28.05.2020 (л.д. 135-138 т.1).

Ссылаясь на то, что ответчик самовольно, без каких-либо правовых оснований занимает земельный участок, расположенный по адресу 

<

...> (кадастровый номер № 70:21:0200024:0078), находящееся на указанном земельном участке нежилое здание с кадастровым номером 70:21:0200024:310 является самовольной постройкой и подлежит сносу, администрация обратилась с настоящим иском в арбитражный суд. Предприниматель ФИО5 обратился со встречным исковым заявлением о признании права собственности на нежилое строение, назначение: нежилое, общей площадью 247,1 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 70:21:0200024:310 за ФИО5

Пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации  в редакции, действовавшей в период строительства спорного объекта, предусмотрено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил (пункт 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 01.09.2015).

В пункте 2 определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П указано, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации  три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Для признания постройки самовольной достаточно наличия хотя бы одного из указанных признаков.

Таким образом, из положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что к признанию постройки самовольной приводит либо частноправовое нарушение (строительство на земельном участке в отсутствие соответствующего гражданского права на землю), либо публично-правовые нарушения: формальное (отсутствие необходимых разрешений) или содержательное (нарушение градостроительных и строительных норм и правил) (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.03.2016 № 308-ЭС15-15458).

В настоящем деле при возведении самовольной постройки допущены как частно-правовые, так и публично-правовые нарушения.

При этом положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляющие признаки самовольной постройки, т.е. постройки, совершенной с нарушением установленных законодательных норм, и последствия такой постройки, направлены на защиту прав граждан, а также на обеспечение баланса публичных и частных интересов и тем самым – на реализацию требований статей 17 (часть 3) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 28.06.2018 № 1515-О).

Согласно пункту 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22) собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки.

С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. Следовательно, прокурор и уполномоченные органы вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки в защиту публичных интересов.

Предъявление исковых требований по изложенным основаниям обусловлено необходимостью защиты публичных интересов и направлено на устранение угрозы, которую создает сохранение постройки.

Лицо, обращающееся в суд с иском о сносе самовольной постройки, должно обладать определенным материально-правовым интересом в защите принадлежащего ему гражданского права либо, в соответствии с установленной компетенцией, – в защите публичного порядка строительства, прав и охраняемых законом интересов других лиц, жизни и здоровья граждан.

В случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе (пункт 23 Постановления № 10/22).

В силу положений статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260, статья 263 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, в отношении нежилого здания по адресу: 

<

...> разрешение на строительство, а также на ввод в эксплуатацию здания уполномоченным органом не выдавалось.

Данные обстоятельства подтверждаются письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации Города Томска от 22.05.2020 № 02-19/4812 (л. д. 107 т. 1).

Частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

В силу части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации  разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Указанным письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации Города Томска от 22.05.2020 также подтверждается факт расположения земельного участка, принадлежащего муниципальному образованию «Город Томск» (в границах которого расположена спорная постройка) в габаритах красных линий на основании решения Исполнительного комитета Томского городского совета народных депутатов от 15.04.1991 № 407р, что соответствует схеме (л. 

<

...>, 115 т.1).

В силу статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации красные линии - это линии, которые обозначают границы территорий общего пользования и подлежат установлению, изменению или отмене в документации по планировке территории.

Красные линии являются обязательным элементом проекта планировки территории города (подпункт «а» пункта 1 части 3 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации), которая, в свою очередь, является частью генерального плана городского округа (части 4, 5 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В целях устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов, осуществляется подготовка документов по планировке территории в соответствии со статьями 41, 42, 43, 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Документация подлежит утверждению и опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов.

Пунктом 3.8 Инструкции о порядке проектирования и установления красных линий в городах и других поселениях Российской Федерации (РДС 30-201-98), принятой и введенной в действие Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по жилищной и строительной политике от 06.04.1998 №18-30 предусмотрено, что красные и другие линии градостроительного регулирования подлежат обязательному отражению и учету, в том числе, в генеральных планах, совмещенных с проектами детальной планировки, проектах детальной планировки, проектах застройки, проектах планировки магистралей, улиц, площадей; в проектах межевания территорий; в земельном и градостроительном кадастрах.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждается размещение спорного строения полностью в габаритах красных линий.

В соответствии со схемой транспортной инфраструктуры Генерального плана муниципального образования «Город Томск», утвержденной решением Думы Города Томска от 27.11.2007 № 687, в отношении испрашиваемой территории предусмотрено размещение объекта магистральной улично-дорожной сети – магистральной дороги общегородского значения  (ул. Красноармейская).

При таких обстоятельствах спорный объект нарушает документацию по планировке территории, правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Томск», что является существенным и неустранимым нарушением.

Согласно статье 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения ими (пункт 1); предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом (пункт 2).

Из акта обследования земельного участка от 13.06.2019 следует, что на земельном участке по адресу: 

<

...> с кадастровым номером 70:02:00024:78 расположено трехэтажное нежилое строение, помещения которого используются под магазины, также установлено, что часть объекта расположена вне границ земельного участка и собственник дополнительно использует земельный участок без оформления в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю (л. д. 92-95 т. 1).

Факт расположения части спорного объекта за границами земельного участка (не менее 69 кв.м), предоставленного по договору аренды земельного участка подтверждается топографической съемкой МБУ «Архитектурно-планировочное управление» по состоянию на 08.05.2020 (л. д. 111-112 т. 1), ортофотопланом земельного участка (л. д. 109 т. 1), местоположением объекта на публичной кадастровой карте (л. д. 55 т. 1), актом обследования (л. д. 95 т. 1). Какими-либо доказательствами указанные обстоятельства ответчиком по первоначальному иску не опровергнуты.

Таким образом, факт использования ФИО5 земельного  участка,  государственная собственность на который не разграничена, площадью 69 кв.м, находящегося за границей ранее предоставленного по договору аренды земельного участка, без правовых оснований подтвержден материалами дела и им не оспорен.

В отсутствие правового основания пользования  земельным участком, суд приходит к выводу о том, что ФИО5 фактически произведен самовольный захват земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, площадью 69 кв.м., не свидетельствующий об утрате законным владельцем прав на него.

Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 11.06.2019 № КУВИ-001/2019-12724622 в отношении земельного участка с кадастровым номером 70:21:0200024:78 подтверждается, что право зарегистрировано на объект недвижимости с видом разрешённого использования: для эксплуатации обслуживания нежилого здания – магазина, площадью 111 кв.м (л.д. 96-98 т. 1).

Названной выпиской подтверждается, что данный земельный участок представляет единое землепользование, кадастровые номера земельных участков, входящих в единое землепользование: 70:21:0200024:218 (площадью 85 кв. м), 70:21:0200024:219 (площадью 25,7 кв.м) (л.д. 97 т. 1).

Из акта приема-передачи земельного участка от 06.03.2017 следует, что ответчику ФИО5 передан земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200024:78, общей площадью 111 кв. м. (пункт 1). Земельный участок передается для эксплуатации и обслуживания нежилого здания – магазина (пункт 2) (л. д. 33 т. 1).

Согласно статьям 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пунктов 13, 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право управомоченной стороны на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Согласно условиям договора аренды земельного участка № 040322:02, заключенного между муниципальным образованием «Город Томск» и ФИО5 арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии со статьей 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, письменно предупредив об этом арендатора за 14 дней при наличии допущенных со стороны арендатора нарушений земельного законодательства (пункт 9.2).

Письмом от 02.04.2020 № 3702 в адрес ответчика ФИО5 направлено уведомление об отказе от исполнения от договора аренды (л. д. 34-41 т. 1), факт направления ответчику уведомления подтверждается списком почтовой корреспонденции № 163 от 03.04.2020 (л. д. 35-36  т. 1), уведомление возвращено отправителю в связи с истечением срока хранения (л. д. 39-40 т. 1).

Письмом департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска от 03.02.2021 № 1138 направлена информация о том, что уведомление об отказе от исполнения договора аренды опубликовано в Сборнике официальных материалов МО «Город Томск» (т.д. 45 т. 4).

Таким образом, в связи с односторонним отказом истца от дальнейшего исполнения вышеуказанного договора аренды данный договор прекратил свое действие.

При этом, исходя из предмета иска (снос самовольной постройки) указанное обстоятельство не имеет правового значения, поскольку само по себе наличие или отсутствие договора аренды земельного участка на котором расположена самовольная постройка, не освобождает лицо, осуществившее ее, снести указанную постройку.

В силу статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации  в редакции, действующей в период строительства спорного объекта, предусмотрено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимый объект, созданный без согласия собственника земли, может быть квалифицирован в качестве самовольной постройки.

По смыслу приведенной нормы права в предмет доказывания по искам о сносе самовольного строения входит установление наличия/отсутствия признаков самовольного строительства, указанных в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, учитывая, что самовольной постройкой может быть признан только объект, относящийся к категории недвижимости, в предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входит также установление, обладает ли заявленный к сносу объект признаками объекта недвижимого имущества.

В ходе рассмотрения дела определением от 23.11.2020 по настоящему делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью Строительно-Техническая Экспертиза «Аргумент» ФИО9. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Является ли нежилое здание с кадастровым номером 70:21:0200024:310, общей площадью 247,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, объектом капитального строительства?

2. Соответствует ли нежилое здание с кадастровым номером 70:21:0200024:310, общей площадью 247,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, строительным нормам и правилам? Возможна ли дальнейшая его безопасная эксплуатация, не создаст ли угрозу жизни и здоровью граждан, и не будут ли при этом нарушаться права и законные интересы иных лиц?

3. В случае несоответствия нежилого здания с кадастровым номером 70:21:0200024:310, общей площадью 247,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

...>, вышеуказанным требованиям, указать, устранимы ли выявленные нарушения и каким способом?

По результатам проведенной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 14.01.2021 № 2050 (л.д. 122-165 т. 3).

Эксперт пришел к следующим выводам:

1. Исследуемое здание по адресу: 

<

...> представляет собой одноэтажное строение с подвалом и мансардным этажом. Объект возведен по бескаркасной конструктивной схеме с продольными несущими кирпичными стенами, на которые опираются железобетонные перекрытия.

Исследуемое здание имеет заглубленный фундамент (не менее 2,4 м) и подвал.

Демонтаж конструкций исследуемого здания будет иметь деструктивные, разрушающие последствия и приведет к его ликвидации, при этом исключается его перемещение и воссоздание на новом (ином) месте.

Исследуемое здание имеет постоянное подключение к городским инженерно-техническим сетям.

Исследуемое здание эксплуатируется с 2006 года, не имеет дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности (за исключением повреждения стен входной пристройки в подвал, являющимися устранимым дефектом).

Таким образом, нежилое здание с кадастровым номером 70:21:0200024:310, общей площадью 247,1 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, является объектом капитального строительства.

2. Техническое состояние здания по адресу: 

<

...>, согласно нормативным требованиям СП 13-102-2003, оценивается как исправное, повреждения и деформации, влияющие на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности основного одноэтажного строения с подвалом и мансардным этажом, отсутствуют.

Имеются повреждения стен входной пристройки в подвал, устранимые при проведении ремонтных работ и проведению мероприятий по исключению попадания воды в конструкции.

Здание по адресу: 

<

...> в целом не противоречит требованиям норм и правил действующего на момент его строительства СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения».

Следовательно, нежилое здание с кадастровым номером 70:21:0200024:310. общей площадью 247,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, в целом соответствует строительным нормам и правилам, за исключением возведения входной пристройки в подвал и отсутствия вызывных устройств при входе в здание для возможности доступа лиц с ограниченными возможностями.

Дальнейшая безопасная эксплуатация здания возможна, угроза жизни и здоровью граждан отсутствует.

Вопрос о нарушении прав и законных интересов иных лиц не входит в компетенцию эксперта-строителя.

3. Нежилое здание с кадастровым номером 70:21:0200024:310, общей площадью 247,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

...>, в целом соответствует строительным нормам и правилам, за исключением возведения входной пристройки в подвал и отсутствия вызывных устройств при входе в здание для возможности доступа лиц с ограниченными возможностями.

Повреждения стен входной пристройки в подвал являются устранимым дефектом.

Необходимо выполнить следующие работы:

-   выполнить вертикальную гидроизоляцию стен входной пристройки;

-   выполнить отмостку по периметру входной пристройки;

-    отремонтировать стены пристройки путем замоналичивания трещины бетоном и оштукатуриванием поверхности.

Отсутствие вызывных устройств при входе в здание для возможности доступа лиц с ограниченными возможностями являются устранимым дефектом. Необходимо установить такие устройства.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», согласно положениям частей 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами. Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд, проанализировав заключение судебной экспертизы от 14.01.2021 № 2050, установил, что экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством.

При таких обстоятельствах, с учетом выводов эксперта по результатам проведенной экспертизы, суд приходит к выводу о том, что спорное строение является объектом недвижимости.

Одним из критериев самовольности постройки в силу пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

При разрешении данной категории споров, помимо требований, установленных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо учитывать условия договора аренды. В случае, если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легковозводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014).

Истец в исковом заявлении и пояснениях к иску указал, что спорный земельный участок не предоставлялся под строительство правопредшественникам ответчика, а был предоставлен ответчику на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с оформлением права собственности на объект недвижимого имущества. Однако на момент предоставления земельного участка истцу не было известно о подложности судебного акта, на основании которого было зарегистрировано право собственности на самовольную постройку.

Так, постановлением главы администрации Кировского района г. Томска от 07.06.1994 № 382 предпринимателю ФИО10 предоставлен земельный участок на пр. Кирова, 23 (ранее сложившийся адрес спорного земельного участка), под установку торгового киоска сроком на три года (л.д. 42 т. 4).

На основании постановления заключен договор аренды от 01.11.1994 с предпринимателем ФИО10 для установки киоска, площадью 16 кв.м. Действие договора продлено на один год до 07.06.1998 (постановление от 03.03.1997 № 78) и на два года до 07.06.2000 (постановление от 03.03.1997 № 78) л.д. 38-41 т. 4).

Соглашением об условиях перемены стороны в договоре аренды земельного участка (дополнение к договору аренды №7645) ФИО10 уступила право аренды ФИО11 арендуемый земельный участок площадью 24 кв.м для эксплуатации киоска (л.д. 35 т. 4).

Договором аренды от 07.06.1998 № ТО-21-9934 ФИО11 предоставлен земельный участок в районе пр. Кирова, 23 площадью 24 кв.м для эксплуатации торгового киоска, сроком до 07.06.2000 (л.д. 32-33 т. 4).

Постановлением мэра Города Томска № 2755-з постановление от 01.07.1997 № 332-з признано утратившим силу, договор аренды ТО-21-9934 аннулирован.

Земельный участок площадью 56 кв.м по пр. Кирова, 23 в границах согласно прилагаемой выкопировке предоставлен ФИО7  в аренду сроком на 2 года для эксплуатации магазина розничной торговли (в том числе шесть месяцев на период реконструкции). Предписано разработать проект реконструкции магазина, согласовать с заинтересованными организациями и представить на рассмотрение градостроительного совета. После выполнения строительных работ сдать магазин в эксплуатацию приемочной комиссии (л.д. 30-31 т. 4).

На основании данного постановления с ФИО7 заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-12357 для эксплуатации магазина розничной торговли (л.д. 28-29 т. 4).

21.05.2001 постановлением мэра г. Томска № 1491-з, рассмотрев ходатайство ФИО7 о реконструкции торгового павильона под временное сооружение – магазин розничной торговли по пр. Кирова, 23, утвержден акт выбора земельного участка для реконструкции временного сооружения – магазина розничной торговли с остановочным навесом по пр. Кирова, 23 на земельном участке площадью 80 кв.м в границах согласно прилагаемой выкопировке (л.д. 24-27 т. 4). Пунктом 3 постановления ФИО7 обязали разработать рабочий проект временного сооружения – магазина розничной торговли с остановочным навесом, провести государственную вневедомственную экспертизу проекта, разработать архитектурно-планировочное задание на проектирование. Предоставление земельного участка для выполнения реконструкции объекта произвести после согласования проекта.

Постановлением мэра г. Томска от 28.05.2002 № 1719з, рассмотрев ходатайство ФИО7 в соответствии с проектом, заключением государственной экологической экспертизы земельный участок предоставлен ФИО7 для реконструкции торгового павильона по пр. Кирова, 23 под временное сооружение магазин с остановочным навесом (л.д. 21-22 т. 4).

Дополнительным соглашением № 1 к договору № ТО-21-12357 площадь земельного участка принята равной 110,7 кв.м, в том числе 25,7 кв.м – остановочный навес, 85,0 кв.м – для реконструкции торгового павильона под временное сооружение – магазин (л.д. 19 т. 4). Соглашением от 09.04.2004 № 2  договор № ТО-21-12357 считается заключенным на неопределенный срок (л.д. 18 т. 4).

Приказом департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью администрации Города Томска от 08.09.2010 № 1349 договор № ТО-21-12357 посчитали незаключенным как не прошедшим государственную регистрацию (л.д. 17 т. 4).

Согласно договору купли-продажи от 23.10.2007 ФИО7 продал ФИО6 нежилое строение, 1-этажное с мансардой (подземных этажей-1) общей площадью 247,1 кв.м по адресу 

<

...>, которое расположено на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0200024:0078, предоставленном ФИО7 на праве аренды постановлением мэра г. Томска от 27.10.2000 № 2755-з (л.д. 16 т. 4). Согласно пункту 2 данного договора указанное строение принадлежит продавцу на праве собственности на основании решения Кировского районного суда г. Томска от 28.06.2007.

22.06.2010 постановлением администрации Города Томска № 1540-з, рассмотрев ходатайство ФИО6, в собственности которого находится нежилое строение, земельный участок по пр. Кирова, 25а (ранее сложившийся адрес: 

<

...>) передан ему на праве аренды для эксплуатации и обслуживания нежилого здания – магазина (л.д. 14 т. 4).

Таким образом, из представленных документов следует, что земельный участок для строительства не предоставлялся, а предоставлялся для реконструкции и эксплуатации временного объекта.

Из материалов дела следует, что разрешение на строительство (реконструкцию) и ввод в эксплуатацию спорного объекта недвижимости не выдавались.

Основанием для предоставления земельного участка под эксплуатацию нежилого здания послужило решение Кировского суда от 28.06.2007 (л.д. 126-127 т. 1).

В ходе производства по делу, арбитражным судом из филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Томской области истребованы материалы регистрационного дела в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 70:21:0200024:310 (

<

...>) и помещений, в нем расположенных (л.д. 46-111 т. 2).

Из материалов регистрационного дела следует, что с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое строение по адресу: 

<

...>, на основании решения Кировского районного суда г. Томска от 28.06.2007 обратился ФИО7 (от 24.07.2007 вх. № 01/128/2007-383) (л. д. 47 т. 2).

Из содержания решения Кировского районного суда г. Томска от 28.08.2007 следует, что за ФИО7 признано право собственности на самовольно возведенное нежилое строение площадью 247,1 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...>, то есть на спорную постройку, о сносе которой заявляет Администрация.

При этом в документах, помещенных в регистрационное дело имеются также договор аренды земельного участка, заключенный между ФИО7 и дополнительное соглашение № 1 к договору № ТО-21-12357, согласно которым на основании постановления мэра Города Томска от 28.05.2002  № 1719-з внесены изменения в договор аренды земельного участка от 27.10.2000 № ТО-21-12357, в части площади предоставленного земельного участка и цели использования.

Из постановления мэра Города Томска от 28.05.2002 № 1719з следует, что  предпринимателю ФИО7 предоставлен в аренду сроком на один год земельные участки общей площадью 110,7 кв.м (в том числе 25,7 кв.м – под остановочный навес) для реконструкции торгового павильона по пр. Кирова, 23 под временное сооружение магазин с остановочным навесом в границах согласно прилагаемой выкопировке (л.д.70 т. 2), однако в решении Кировского районного суда г. Томска от 28.06.2007 имеется ссылка на постановление мэра г. Томска  от 28.08.1998 № 1515-з о предоставлении в пожизненное наследуемое владение для эксплуатации нежилого строения.

Согласно письму архивного отдела администрации Города Томска от 03.02.2021 № 02-01-11/168 (л.д. 59 т. 4) данное постановление от 28.08.1998 № 1515-з не совпадает ни по дате издания, ни по содержанию с имеющимся в архиве действительным постановлением № 1515-з.

В письме от 10.02.2021 № 02-01-11/237 архивный отдел администрации Города Томска сообщил о наличии постановления мэра Города Томска от 09.10.1998 № 1515-з, которое не имеет отношения к заявленному предмету спора (о предоставлении земельного участка по ул. Мичурина, д. 47) (л.д. 76-78 т. 4).

Из письма Кировского районного суда г. Томска от 25.02.2021 № 37 следует, что в 2007 году иски ФИО7 в Кировский районный суд г. Томска не поступали (л. д. 92 т. 4).

В рамках оперативно-розыскной деятельности установлена причастность неустановленных лиц к незаконному получению прав на самовольно возведенные строения и последующему получению муниципальных земельных участков, на которых расположены строения в частную собственность (постановление от 23.09.2015, л.д. 84  т.2). Сотрудникам УФСБ России по Томской области поручено провести оперативно-розыскные мероприятия «обследование помещении, здании, сооружений, участков местности и транспортных средств» в помещениях Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, с проверкой и дальнейшим изъятием материалов регистрационных дел на объекты недвижимого имущества (здания, строения, сооружения) расположенные по адресам:  ул. Р. Люксембург, 

<

...> л. 25/а, пер. Дербышевский, д.25/а, пр. Мира, д. 19/а, ул. Сибирская, д.102/15, ул. И. Черных, д.62/6, подтверждающих противоправную деятельность.

Согласно ответу прокуратуры Октябрьского района г. Томска от 10.03.2021 материал проверки о неправомерных действиях лиц, осуществивших регистрацию права собственности на спорный объект, 08.02.2021 направлен в ОМВД России по Октябрьскому району г. Томска для проведения дополнительной проверки (л.д. 98 т. 4).

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений, сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как следует из материалов дела, Кировским районным суда г. Томска решение о признании права собственности на спорную самовольную постройку никогда не выносилось. Таким образом, право на спорный объект зарегистрировано (изначально) с использованием подложных документов, в связи с чем, все последующие сделки купли-продажи спорного объекта являются ничтожными в силу закона.

В силу части 2 статьи 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.

Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Таким образом, в силу установленного законодателем запрета на распоряжение самовольной постройкой предметом договора купли-продажи, заключенного с ФИО5 от 14.05.2014 спорный объект выступать не мог.

При таких обстоятельствах, ссылка ответчика по первоначальному иску на факт законного основания возникновения права собственности на самовольную постройку в силу признания судом общей юрисдикции права собственности на постройку не нашел своего подтверждения.

Доводы предпринимателя ФИО5 в части недоказанности недобросовестности ответчика судом не принимаются.

Ссылка ответчика на положения статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть принята во внимание, поскольку положения указанной нормы Гражданского кодекса Российской Федерации регулируют институт виндикации, при этом указанное требование администрацией Города Томска не предъявлялось.

Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам: право собственности на спорный объект зарегистрировано на основании подложных документов, объект недвижимости возводился в отсутствие прав на земельный участок, без получения соответствующей разрешительной документации, спорный объект нарушает документацию по планировке территории, правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Томск», данные нарушения являются существенными и неустранимыми, следовательно, спорный объект является самовольной постройкой. 

Восстановление нарушенного возведением самовольной постройкой права осуществляется путем сноса самовольной постройки.

В пункте 2 определения Конституционного суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-0-П разъяснено, что самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Последствием такого правонарушения является снос самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод предпринимателя ФИО5 о пропуске истцом срока исковой давности судом отклоняется по следующим основаниям.

Согласно статье 199 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком.

В силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник или иное лицо, владеющее имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. На такое требование исковая давность не распространяется (статья 208 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск о сносе самовольной постройки, предъявленный в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Поэтому к такому иску подлежат применению правила статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В Гражданском кодексе отсутствует деление владения на опосредованное и непосредственное, в то же время закон различает владение другого лица по воле собственника (законное владение, статья 305 Гражданского кодекса) и владение без воли собственника (незаконное владение, статья 234 Гражданского кодекса).

Собственник утрачивает владение в том случае, когда имущество находится у незаконного владельца. Когда имущество находится у законного владельца, спорное имущество из владения собственника не выбывает, так как собственник сохраняет контроль над ним и имеет возможность получить обратно без обращения в суд; собственник владеет имуществом через законного владельца (опосредованно). Данная правовая позиция отражена в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения». При сохранении истцом владения требование о защите его нарушенных прав не может быть рассмотрено как виндикационное и исковая давность к такому требованию не применима.

Как разъяснено в пункте 49 Постановления № 10/22 в силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность не распространяется на требование собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. В этой связи длительность нарушения права не препятствует удовлетворению этого требования судом. Аналогичная правовая позиция также сформулирована в пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности».

В данном случае истец не лишен владения земельным участком, поскольку земельный участок был передан ответчику по договору аренды, действие которого прекращено на момент рассмотрения дела. Требование заявлено владеющим собственником земельного участка, на котором был возведен спорный объект.

Таким образом, в рассматриваемом случае к спорным требованиям муниципального образования «Город Томск» о сносе самовольной постройки срок исковой давности применению не подлежит.

При таких обстоятельствах, требования администрации о признании спорного объекта самовольной постройкой и ее сносе подлежат удовлетворению.

Из материалов дела следует, что предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для признания за предпринимателем  ФИО5 права собственности на самовольную постройку не имеется.

Таким образом, встречные исковые требования предпринимателем  ФИО5  удовлетворению не подлежат.

С учетом положений статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, существа принимаемого решения, суд считает разумным срок совершения соответствующих действий равным одному месяцу с момента вступления решения суда в законную силу.

В соответствии с частью 3 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд может указать в решении, что истец вправе осуществить соответствующие действия за счет ответчика со взысканием с него необходимых расходов в случае, если ответчик не исполнит решение в течение установленного срока.

Как указано в абзаце втором пункта 23 Постановления № 10/22, решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Администрацией заявлено требование о взыскании судебной неустойки.

Согласно пункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации задачами судопроизводства в арбитражных судах являются защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, а также прав и законных интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц в указанной сфере.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

Неисполнение судебных актов, а также невыполнение требований арбитражных судов влечет за собой ответственность, установленную настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Данная норма призвана обеспечить обязательное исполнение принятых арбитражными судами судебных актов и соответственно – восстановление нарушенных прав лиц, обратившихся в суд за их защитой.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 20.03.2008 № 153-О-О, согласно частям 1 и 2 статьи 6 Федерального конституционного закона от 31.12.1996 № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации», вступившие в законную силу постановления федеральных судов подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации; неисполнение постановления суда, а равно иное проявление неуважения к суду влекут ответственность, предусмотренную федеральным законом.

В силу статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд, по требованию кредитора, вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункт 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7) на основании пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее – судебная неустойка).

В силу пункта 31 названного Постановления № 7 суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (части 1 и 2 статьи 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 32 Постановления № 7, удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

В определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 1367-О, от 24.11.2016 №2579-О указано на то, что положения пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на защиту прав кредитора по обязательству, в частности путем присуждения ему денежной суммы на случай неисполнения должником судебного акта на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, и с учетом разъяснений, данных в Постановлении № 7, где было указано, что присуждение судебной неустойки в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре возможно только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства; суду надлежит учитывать обстоятельства, объективно препятствующие исполнению судебного акта о понуждении к исполнению в натуре.

Из изложенного выше следует, что судебная неустойка в отличие от классической неустойки несет в себе публично-правовую составляющую, поскольку она является мерой ответственности на случай неисполнения судебного акта, устанавливаемой судом, в целях дополнительного воздействия на должника. Размер судебной неустойки определяется судьей по своему внутреннему убеждению с учетом обстоятельств дела и исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды должником из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Денежные средства, присуждаемые истцу на случай неисполнения судебного акта, определяются в твердой денежной сумме, взыскиваемой единовременно, либо денежной сумме, начисляемой периодически; возможно также установление прогрессивной шкалы (например, за первую неделю неисполнения одна сумма, за вторую – сумма в большем размере и т.д.).

Суд определяет момент, с которого соответствующие денежные средства подлежат начислению. Так, возможно начисление денежных средств с момента вступления решения в законную силу либо по истечении определенного судом срока, который необходим для добровольного исполнения судебного акта (часть 2 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что предметом исковых требований является исполнение обязательства в натуре, истец заявил о присуждении в его пользу денежной суммы на случай неисполнения решения суда в размере 129 049 руб. судебной неустойки ежемесячно, начиная с момента неисполнения решения суда и до фактического исполнения решения суда в части сноса самовольной постройки.

Рассмотрев требование истца о присуждении денежной суммы на случай неисполнения решения суда, суд считает ее размер обоснованным.

Судебная неустойка по своей правовой природе является средством обеспечения исполнения решения суда и не должна быть средством обогащения кредитора.

Учитывая среднюю рыночную стоимость арендной платы за месяц, а также нормативно-правовые акты органов местного самоуправления в части порядка определения величины арендной платы за пользование объектами нежилого фонда муниципального образования «Город Томск», принимая во внимание принципы справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из недобросовестного поведения, необходимости соблюдения баланса интересов участвующих в деле лиц, и конкретные обстоятельства дела, суд признает возможным в случае неисполнения решения суда по настоящему делу с момента вступления его в законную силу взыскать с предпринимателя ФИО5 судебную неустойку ежемесячно в размере 129 049 руб. с момента неисполнения судебного акта и до фактического исполнения решения суда в части сноса самовольной постройки.

Государственная пошлина по первоначальному иску в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на ФИО12

Судебные расходы по делу в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ФИО12

На основании изложенного и, руководствуясь частями 1, 3 статьи 110, пунктом 4 части 1 статьи 150, статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Производство по первоначальному иску в части признания права собственности ФИО2 на нежилое здание с кадастровым номером 70:21:0200024:310, расположенное по адресу: 

<

...>, отсутствующим прекратить в связи с отказом муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска от требования.

Первоначальный иск удовлетворить.

Признать нежилое строение общей площадью 247,1 кв.м, находящееся по адресу: 

<

...>, самовольной постройкой.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок по адресу: 

<

...>, с кадастровым номером 70:21:0200024:0078 площадью 111 кв.м, состоящий из двух обособленных участков 70:21:0200024:218 и 70:21:0200024:219, а также дополнительно занимаемый земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, территория которого ограничена точками 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 1 согласно топографической съемке, изготовленной МБУ «АПУ» от 08.05.2020, путем сноса расположенной на них самовольной постройки.

В случае неисполнения индивидуальным предпринимателем ФИО2 решения суда в установленный срок, муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска вправе совершить действия по сносу самовольной  постройки  за  счет  Эюбова Камандара Эюб глы со взысканием с него необходимых расходов.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска судебную неустойку в размере 129 049 руб. ежемесячно, начиная с момента неисполнения решения суда и до фактического исполнения решения суда в части сноса самовольной постройки.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 руб.

В удовлетворении встречного иска отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в арбитражный суд апелляционной инстанции (Седьмой арбитражный апелляционный суд) в месячный срок с момента изготовления текста решения в полном объеме путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

 

Судья                                                                                    М.О. Попилов