Арбитражный суд Мурманской области

улица Академика Книповича, дом 20, город Мурманск, 183038 

http://www.murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

 

Р Е Ш Е Н И Е

город МурманскДело № А42-2111/2021

03.02.2022

Резолютивная часть решения вынесена 27.01.2022

Арбитражный суд Мурманской области в составе судьи Д.Л. Максимец,   при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению  общества с ограниченной ответственностью  крестьянско-фермерское хозяйство "Акваферма" (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным  имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)  о признании недействительным отчета № 940/06 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка от 12.05.2020, односторонней сделки МТУ Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия по увеличению размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 05.09.2018  № 4822 с 01.01.2020, оформленной уведомлением от 20.07.2020 № 51-ДЕ-05/6607 и установлении  размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 51:01:2104003:147 в размере 4 350 руб.,

при участии в судебном заседании представителей: 

от истца – ФИО2 руководитель, решение, паспорт, ФИО3 по доверенности, паспорт,   

от ответчика – ФИО4 по доверенности, паспорт,

установил:

общество с ограниченной ответственностью  крестьянско-фермерское хозяйство "Акваферма" (далее – истец, Общество) обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к ответчику Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным  имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (далее – МТУ Росимущества) о признании недействительным отчета № 940/06 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка от 12.05.2020, односторонней сделки МТУ Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия по увеличению размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 05.09.2018  № 4822 с 01.01.2020, оформленной уведомлением от 20.07.2020 № 51-ДЕ-05/6607 и установлении размера арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 51:01:2104003:147 в  размере 4 350 руб.

Истец в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал.

 Ответчик в судебном заседании против иска не возражал.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Истец является арендатором земельного участка из земель: земли сельскохозяйственного назначения, с кадастровым номером: 51:01:2104003:147, местоположение: Мурманская обл., Кольский муниципальный район, Сельское поселение Ура-Губа, с. Ура-Губа. Разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, общей площадью 3711 кв.м.

Право аренды возникло на основании договора аренды № 4822 от 05.09.2018, зарегистрированного Управлением Росреестра 10.10.2018.

Срок аренды согласно пункту 2.1 договора - с 05.09.2018 по 14.10.2036.

Размер и условия внесения арендной платы установлены разделом 3 договора аренды.

Согласно пункту 3.1. договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 11.06.2019) арендатор обязуется вносить арендную плату за использование участка согласно расчету арендной платы (приложение № 2): с 09.04.2019 (дата регистрации права собственности РФ на участок) по 31.12.2019 в размере 5 107 рублей 96 копеек.

Пунктом 3.3. договора аренды (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 11.06.2019) установлено, что в соответствии с Правилами определения размера арендной платы, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, с 01 января 2020 года арендная плата подлежит пересмотру на основании рыночной стоимости права аренды участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

31 июля 2020 года в адрес истца поступило уведомление МТУ Росимущества от 20.07.2020 № 51-ДЕ-05/6607 об изменении размера арендной платы по договору № 4822 с 01.01.2020, в котором указывалось, что в связи с проведением оценки рыночной стоимости права аренды участка в соответствии с пунктом 3.3 договора на основании отчета об оценке от 12.05.2020 № 940/06, изготовленного независимым оценщиком ООО «ПРАЙМ КОНСАЛТИНГ», с 01.01.2020 размер годовой арендной платы за пользование арендатором участка составляет                         77 489,70 руб. в год. 

Не согласившись с указанным уведомлением, считая стоимость арендной платы завышенной, истец 21.10.2020  направил в адрес ответчика письмо за исх.  № 100, в котором просил представить копию отчета ООО «ПРАЙМ КОНСАЛТИНГ» оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Письмом от 13.11.2020 № 51-ДЕ-05/9707 МТУ Росимущества отказало в предоставлении запрошенного отчета.

25.12.2020 истец повторно обратился в адрес ответчика с требованием о предоставлении полной копии отчета оценщика, а также указал, что письмо  является досудебной претензией.

Письмом от 24.01.2021  № 51-ДЕ-05/588 МТУ Росимущества повторно отказало в представлении запрошенных сведений.

Истец, полагая действия ответчика незаконными, а увеличениеответчиком в одностороннем порядке арендной платы по договору недействительным, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как предусмотрено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон.

В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Как следует из статей 154, 155 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны 

Заключенный между сторонами договор № 4822 от 05.09.2018 является договором аренды, правоотношения по которому регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. 

Необходимость применения рыночного размера арендной платы при аренде федерального недвижимого имущества предусмотрена Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который устанавливает, что проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки,принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации в целях их передачи в аренду. Данная норма Закона подтверждает обязательность проведения оценки рыночной величины арендной платы для таких договоров с целью изменения и установления в договоре цены, соответствующей рыночному размеру.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд установил, что оспариваемое  уведомление от  20.07.2020  № 51-ДЕ-05/6607 об изменения (увеличения) размера арендной платы на основании отчета оценщика, является односторонней сделкой, направленной на изменение определенного договором аренды размера арендной платы.

Наличие в заключенном между сторонами договоре условия о возможности изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы и наличие у ответчика правомерной возможности воспользоваться данным условием не противоречит положениям части 1 статьи 450 и части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, учитывая, что истец в настоящем случае не оспаривает наличие в заключенном между сторонами договоре условия о возможности изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы, а не согласен с величиной установленной ответчиком арендной платы, суд приходит к выводу о том, что в рассматриваемом случае основания для одностороннего бесспорного изменения арендной платы у ответчика отсутствовали.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 135-ФЗ)отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке,предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащимсведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или инойстоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной ирекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, еслизаконодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядкене установлено иное.

В силу статьи 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверностивеличины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете,в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта,указанный спор подлежит рассмотрению судом.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодексаРоссийской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать теобстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований иливозражений.

В пункте 2 информационного письма Президиума Высшего АрбитражногоСуда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражнымисудами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимымоценщиком» в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамкахрассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа,решения должностного лица или органа управления юридического лица судамследует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности,отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценкаданного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверкидостоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица,участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может бытьназначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истцом по настоящему делу также заявлено требование обопределении размера арендной платы с 01.01.2020 в целях создания правовойопределенности в правоотношениях сторон договора аренды земельного участка.

Ввиду представления сторонами противоречивых доказательств рыночнойстоимости годового размера арендной платы за используемый истцом земельный участок судом в рамках рассмотрения настоящего дела была назначена экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью  «Кольский центр оценки и консалтинга», эксперту ФИО5, производство по делу было приостановлено.

25.08.2021 от экспертного учреждения поступило заключение.

С целью разрешения вопроса о возобновлении производства по делу                         № А42-2111/2021, суд назначил судебное заседание, производство по делу возобновлено.

По результатам судебной экспертизы истец уточнил требования, судом уточнение в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было принято.

Согласно заключению эксперта №001/2021-Э отчет № 940/06 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка от 12.05.2020, изготовленный  ООО «ПРАЙМ КОНСАЛТИНГ», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение, в частности имеются замечания к расчетной части, не позволяющие признать итоговую стоимость в отчете рыночной), а также  требованиям Федерального стандарта оценки 1-3 и 7 утвержденные Приказами Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297; 298; 299 и Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, что не позволяет признать определенную оценщикомвеличину рыночной стоимости достоверной.

Величина рыночной стоимости права аренды земельного участка по состоянию на 01.01.2020 определена экспертом в размере 4 350 руб.

Оценив заключение эксперта по правилам статьи 71 Арбитражногопроцессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с другимипредставленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу, чтодопущенные оценщиком вышеописанные нарушения при составлении отчетаисключают возможность использования определенной им величины рыночнойстоимости при расчете арендной платы за земельный участок истца. Заключение же судебного эксперта основано на проведенных им исследованиях, логически последовательно и документально обоснованно, не содержит каких-либо противоречий, соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основания для сомнений в достоверности и обоснованности выводов экспертов не имеется. Заключение содержит выводы по поставленным вопросам и соответствует требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Доказательств того, что экспертное заключение содержит недостоверные либо противоречивые выводы, МТУ Росимущества не представлено. 

Ходатайства о назначении дополнительной или повторной судебной экспертизы ответчик не заявлял (статья 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Истец в уточненных требованиях просит установить размерарендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды с 01.01.2020.Доказательств извещения арендатора об изменении порядка расчета арендной платы ранее указанной даты ответчик суду не представил, возражений против уточненных требований не заявил (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенных обстоятельств и правовых позиций сторон, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

иск удовлетворить.

Признать недействительным отчет № 940/06 об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка от 12.05.2020, изготовленный  ООО «ПРАЙМ КОНСАЛТИНГ».

Признать недействительной одностороннюю сделку МТУ Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия по увеличению размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 05.09.2018 № 4822 с 01.01.2020, оформленную уведомлением МТУ Росимущества в Мурманской области и Республике Карелия от 20.07.2020 № 51-ДЕ-05/6607 об изменении размера арендной платы по договору аренды № 4822.

 Установить на период  с 01.01.2020  по 14.10.2036 по договору аренды земельного участка от 05.09.2018 № 4822 размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 51:01:2104003:147 в размере рыночной стоимости права аренды земельного участка 4 350 (четыре тысячи триста пятьдесят) рублей.

Взыскать с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным  имуществом в Мурманской области и Республике Карелия в пользу общества с ограниченной ответственностью  крестьянско-фермерское хозяйство "Акваферма" 6 000 руб. судебных расходов на оплату государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

 

Судья                      Максимец  Д. Л.