АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

 

«

Дело № А08-2828/2022

г. Калуга

23» января 2024 года

Резолютивная часть постановления оглашена «16» января 2024 года 

Постановление изготовлено в полном объеме «23» января 2024 года      

 

Арбитражный суд Центрального округа  в составе:

председательствующего                                              Серокуровой У.В.

судей                                                                  Егоровой Т.В.

                                                                          Чудиновой В.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Смирновой Е.И.,

при участии в заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-управляющая компания «Дон»: представитель ФИО1 по доверенности от 08.02.2023,

от ФИО2: лично, предъявлен паспорт, представитель ФИО3 по доверенности 09.01.2024,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи при содействии Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-управляющая компания «Дон» на решение Арбитражного суда Белгородской области от 06.06.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2023 по делу № А08-2828/2022,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-управляющая компания «Дон» (далее - ООО «Инвестиционно-управляющая компания «Дон», истец) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее - ИП ФИО4, ответчик) о взыскании 328500 руб. арендной платы по договору субаренды от 01.01.2019 № 2 за период с 01.01.2022 по 30.09.2022, 3905,50 руб. неустойки за период с 05.01.2022 по 15.03.2022 (с учетом уточнения).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - третье лицо, ИП ФИО2).

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 06.06.2023, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2023, в удовлетворении иска отказано.

Истец обратился в Арбитражный суд Центрального округа с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение. Кассатор не согласен с оценкой, данной судами имеющимся в деле доказательствам, и сделанными на ее основе выводами. Считает, что договоры субаренды от 01.01.2019 № 2 и от 01.01.2020 № 2, заключенные между истцом и ответчиком, являются действующими, поскольку до настоящего времени не расторгнуты и по окончании срока действия ответчик продолжил пользоваться имуществом, в связи с чем договор считается возобновленным на неопределенный срок. Полагает, что договоры субаренды, заключенные ИП ФИО2 и ИП ФИО4, являются недействительными (ничтожными) сделками, так как ИП ФИО2 не являлся собственником переданного в аренду имущества, не имел права на заключение договоров без согласия сособственника спорного помещения.

В судебном заседании суда округа представитель истца поддержал доводы кассационной жалобы. ИП ФИО2 и его представитель возражали против доводов кассационной жалобы.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание суда округа не направил. Судебная коллегия считает возможным провести судебное заседание в порядке ч. 3 ст. 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей ответчика.

Проверив в порядке главы 35 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исходя из доводов кассационной жалобы, суд округа не находит оснований для ее удовлетворения в связи со следующим.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 01.01.2019 ООО «Инвестиционно-управляющая компания «Дон» (арендатор) и ИП ФИО4 (субарендатор) был заключен договор субаренды № 2, по условия которого субарендатору были переданы нежилые помещения площадью 146 кв.м, расположенные по адресу: 

<

...> для использования под магазин (далее - спорные помещения).

Срок действия определен с 01.01.2019 по 31.12.2019 (пункт 1.4. договора субаренды от 01.01.2019 № 2) .

По истечении срока действия договора субаренды от 01.01.2019 № 2 сторонами заключен договор субаренды от 01.01.2020 № 2, согласно которому ответчику были переданы эти же нежилые помещения.

Срок действия определен с 01.01.2020 по 31.12.2020 (пункт 1.4. договора субаренды от 01.01.2020 № 2).

Арендная плата, в соответствии с пунктом 3.1 договора субаренды от 01.01.2020 № 2, определена сторонами из расчета 36500 руб. в месяц.

Договор субаренды от 01.01.2020 № 2 действовал до 29.02.2020 в связи с тем, что с 01.03.2020 собственником 1/2 доли в праве собственности на переданное в субаренду помещение - ФИО5 - были расторгнуты с истцом договоры аренды от 01.12.2017 № 2 и № 3.

Согласно акту сверки взаиморасчетов за период с 01.01.2020 по 31.12.2020, ответчик оплатил арендную плату за январь, февраль, март 2020 в размере 109500 руб., соответственно, задолженность по договору субаренды от 01.01.2020 № 2 на стороне ИП ФИО4 отсутствует.

С 01.03.2020 указанные помещения ФИО5 переданы в аренду, согласно договору аренды недвижимого имущества от 01.03.2020 ИП ФИО2, с 01.03.2020 ИП ФИО4 (субарендатор) и новым арендатором - ИП ФИО2 был заключен договор субаренды № 2, срок действия которого был определен с 01.03.2020 по 31.12.2020.

Арендная плата за период с 01.03.2020 по 31.12.2020 внесена ИП ФИО4 ИП ФИО2

По истечении срока действия договора субаренды от 01.03.2020 № 2 ИП ФИО4 и ИП ФИО2 заключен договор субаренды от 03.01.2021 № 2, срок действия которого был определен с 03.01.2021 по 31.12.2021.

Арендная плата за период с 03.01.2021 по 31.12.2021 произведена ответчиком третьему лицу.

Поскольку с августа 2021 ИП ФИО2 стал собственником 1/2 доли в праве собственности на спорные помещения, то по истечении срока действия договора субаренды от 03.01.2021 № 2 ИП ФИО4 и ИП ФИО2 был заключен договор аренды от 03.01.2022.

Срок действия договора аренды от 03.01.2022 № 2 установлен с 03.01.2022 по 31.12.2022 (пункт 1.3).

Арендная плата по договору аренды от 03.01.2022 № 2 перечислена ответчиком третьему лицу. Указанное обстоятельство подтверждено третьим лицом.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ООО «Инвестиционно-управляющая компания «Дон» заявило о фальсификации доказательства - договора субаренды от 01.01.2020 № 2 и назначении по настоящему делу почерковедческой экспертизы для разрешения вопроса о том, кем выполнена подпись на указанном документе: директором ООО «Инвестиционно-управляющая компания «Дон» ФИО6 или иным лицом.

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 23.12.2022 по настоящему делу назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО «Комитет судебных экспертов» ФИО7, на разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: кем: ФИО6 или иным лицом выполнена подпись от имени ФИО6, расположенная в разделе 7 «Адреса, реквизиты и подписи сторон» договора субаренды от 01.01.2020 № 2?

Согласно выводам эксперта от 02.03.2023, подпись от имени ФИО6 в договоре субаренды от 01.01.2020 № 2 в разделе 7 в строке под текстом «ФИО6.», выполнена ФИО8.

Возражения истца обоснованы тем, что при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды, в связи с чем ИП ФИО2 как новый сособственник спорных помещений является стороной договора аренды от 01.12.2017 № 2 и, по мнению истца, обязан исполнять обязательства по передаче помещения в аренду ООО «Инвестиционно-управляющая компания «Дон».

Ссылаясь на то, что именно общество имеет право на сдачу имущества в субаренду, истец обратился в суд с настоящим иском.  

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды двух инстанций руководствовались статьями 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), и исходили из того, что 01.03.2020 ответчик не перечислял платежи истцу, о чем последнему было известно, поскольку был заключен договор субаренды с ИП ФИО2, каких-либо требований о возврате имущества, об уплате арендной платы более двух лет истец не заявлял, какие-либо действия в отношении спорного имущества, ремонта, участия в его содержании не принимал.

Кроме того, перечисляя в период с 01.01.2022 по 30.09.2022 арендную плату за пользование помещениями ИП ФИО2, ИП ФИО4 руководствовался договором аренды от 03.01.2022 № 2, не получая при этом необоснованной экономической выгоды.

Доказательства эффективной защиты истцом своих прав на спорное имущество, нарушенных вследствие состоявшегося перехода права пользования (аренды), а затем права собственности к ИП ФИО2 и заключения последним договоров аренды с ответчиком, истцом не представлено.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - постановление Пленума № 73), при рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.

Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).

При этом, действующим законодательством предусмотрен в случаях двойной аренды специальный способ защиты арендатора.

В пункте 13 постановления Пленума № 73 разъясняется, что при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из того, что если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ.

Судами принято во внимание, что в материалы дела ответчиком представлены доказательства внесения арендной платы за пользование спорным имуществом. Данное обстоятельство лицами, участвующими в деле, не оспаривается.

При этом, как указано в пункте 12 постановления Пленума № 73, иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит.

Таким образом, суды заключили, что основания полагать, что права истца нарушил именно ИП ФИО4 отсутствуют, требования, связанные с утратой истцом арендной платы, могут быть предъявлены только к арендодателю или иному лицу, по вине которого это произошло.

Из материалов дела не усматривается наличия спора между сособственниками спорного имущества из-за порядка распределения доходов, полученных от сдачи имущества в аренду.

Суды первой и апелляционной инстанции верно отметили, что избрание ООО «Инвестиционно-управляющая компания «Дон» ненадлежащего способа защиты нарушенного права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Убедительных доводов, основанных на доказательной базе и позволяющих отменить или изменить оспариваемые решение и постановление, кассационная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит. 

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 АПК РФ, суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Принимая во внимание, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом рассмотрения арбитражных судов двух инстанций, им дана надлежащая правовая оценка, нарушений норм процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления не выявлено, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд   

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Белгородской области от 06.06.2023 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.09.2023 по делу № А08-2828/2022 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-управляющая компания «Дон» - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.

 

Председательствующий                                                       У.В. Серокурова  

 

Судьи                                                                                Т.В. Егорова

 

                                                                                           В.А. Чудинова