ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

117997, г. Москва, ул. Садовническая, д. 68/70, стр. 1, www.10aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

10АП-14831/2023

Дело № А41-85213/16

01 декабря 2023 года

г. Москва

 

Резолютивная часть постановления объявлена 28 ноября 2023 года

Постановление изготовлено в полном объеме  01 декабря 2023 года 

 

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи   Терешина А.В.,

судей: Епифанцевой С.Ю., Шальневой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1,

при участии в заседании: 

ФИО2;

от ФИО3 - ФИО4, представитель по доверенности от 10.08.2022;

от конкурсного управляющего ООО «Лесные поляны» - ФИО5, представитель по доверенности от 01.08.2023,

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ФИО3 на определение Арбитражного суда Московской области от 16.06.2023 по делу  № А41-85213/16,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Московской области от 27.09.2017 года по делу № А41-85213/2016 ООО «Лесные поляны» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества открыта процедура банкротства – конкурсное производство. 

29.12.2022 Арбитражным судом Московской области в рамках дела о банкротстве ООО «Лесные поляны» было принято заявление ФИО3 о признании недействительными результатов торгов по лоту №3 «Помещение (квартира) №4 общ. пл. 52,5 кв.м. (1-комнатная), этаж 1, расположенное в Общежитии №91 по адресу: пос. Ершовское, д. Иваньево, оздоровительный комплекс Лесные поляны, жилое помещение кад. №50:20:0080220:985, площадью по данным ЕГРН 47,3 кв.м.». 

Определением Арбитражного суда Московской области от 21.03.2023 были привлечены в качестве заинтересованных лиц по делу Администрация Одинцовского городского округа Московской области (143003, 

<

...>), ООО «ОРГТОРГ» (119019, 

<

...>), ООО «Тендерные Технологии» (344022, 

<

...>).

Определением от 16.06.2023 Арбитражный суд Московской области в удовлетворении заявления ФИО3 отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, ФИО3 обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит определение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с нормами статей 121 - 123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, путем размещения информации на официальном сайте "Электронное правосудие" www.kad.arbitr.ru.

Законность и обоснованность определения суда первой инстанции проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 223, 266, 268 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, обсудив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 32 Закона о банкротстве и частью 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве)

Из материалов дела следует, что  ФИО3  оспариваются торги по продаже имущества должника, сообщение на ЕФРСБ № 9116852 от 30.06.2022. 

Данные торги, как следует из материалов дела, проводились в форме публичного предложения. 

Основанием для оспаривания торгов, по мнению заявителя является то, что ФИО3 является лицом, проживающем в помещении (квартира) №4 общ. пл. 52,5 кв.м. (1-комнатная), этаж 1, расположенное в Общежитии №91 по адресу: пос. Ершовское, д. Иваньево, оздоровительный комплекс Лесные поляны" на основании договора бессрочного найма от 17.08.2016. 

Кроме того, заявитель приводит доводы о недействительности торгов ввиду незаконной передачи имущества в уставной капитал ООО "Лесные Поляны". 

Как следует из материалов дела, организатором торгов были назначены торги по продаже имущества, включенного в конкурсную массу должника посредством публичного предложения, а именно: помещение (квартира) №4 общ. пл. 52,5 кв.м. (1-комнатная), этаж 1, расположенное в Общежитии №91 по адресу: пос. Ершовское, д. Иваньево, оздоровительный комплекс Лесные поляны, что подтверждается сообщением на ЕФРСБ №8858957 от 29.05.2022. 

Результаты торгов были опубликованы сообщением ЕФРСБ № 9116852 от 30.06.2022. Победителем по Лоту №3 (код торгов 127443) была признана гр-ка РФ ФИО2, предложенная цена - 822 800 руб. 

На участии в торгах по лоту №3 была подана одна заявка ФИО2 от 29.06.2022 г., иных заявок на участие в торгах не было. 

Рассмотрев указанную заявку, организатор торгов принял решение о допуске указанного лица к участию в торгах, оформив его протоколом №127443 об определении участников торгов от 30.06.2022 г. 

Победителем данных торгов по лоту № 3 признана ФИО2, предложившая цену - 822 800,00 руб., согласно протоколу о результатах торгов №127443 от 30.06.2022 г. 

По результатам торгов с ФИО2 заключен договор купли-продажи от 11.08.2022, факт заключения договора не оспаривается сторонами обособленного спора.

Удовлетворяя требования ФИО3, суд апелляционной инстанции  исходит из следующего.

В силу пункта 1 статьи 61.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 63 от 23.12.10 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", в силу статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Исходя из системного анализа положений статей 4 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в указанном Информационном письме, лицо, обращающееся в суд с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать, что при проведении торгов допущены нарушения закона, проведенные торги повлекли нарушение его права, наличие причинно-следственной связи между допущенными нарушениями и возникшим нарушением прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными и применения последствий недействительности заключенной на таких торгах сделки.

Из материалов дела следует, что в рамках указанного дела, ФИО6, ФИО7 ФИО8, ФИО9, ФИО10 обратились с заявлением об исключении имущества из конкурсной массы ООО "Лесные Поляны": Многоквартирный дом кадастровый номер 50:20:0080220:850 - Общежитие №91, 3 этажа, площадь 1345,1 кв м, адрес: Московская области, Одинцовский район, дер. Иваньево, оздоровительный комплекс "Лесные Поляны", и передаче его на баланс Администрации сп. Ершовское Одинцовского муниципального района Московской области. 

В одной из квартир, указанного общежития, которые были включены в конкурсную массу, ФИО3 зарегистрирована и проживает. 

Определением от 25.08.2021 Арбитражный суд Московской области отказал в удовлетворении ходатайства об исключении имущества из конкурсной массы.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда №10АП-20332/2021 от 16.12.2021 вышеуказанное определение суда оставлено без изменений. Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11.03.2022 вышеуказанные судебные акты оставлены без изменения. 

Определением Верховного суда Российской Федерации № 305-ЭС21-0891 (2) от 06.10.2022 вышеуказанные судебные акты отменены, а обособленный спор, по исключения спорного общежития из конкурсной массы, направлен на новое рассмотрение.

Верховный суд Российской Федерации в определении № 305-ЭС21-0891 (2) от 06.10.2022 сослался на то, что спорное здание ранее принадлежало государственному предприятию «Коммунар» и использовалось им в качестве общежития. 

Согласно части 1 статьи 7 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в таких зданиях, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от дня передачи этих жилых помещений и от дня их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) о договоре социального найма. 

По смыслу приведенной нормы граждане, проживающие в указанных жилых помещениях, в силу закона после передачи зданий муниципальному образованию считаются занимающими свою жилую площадь по договору социального найма, даже если с ними не был подписан документ, поименованный договором социального найма.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.04.2011 № 4-П, нормы о договоре социального найма применимы к отношениям по пользованию жилыми помещениями и в том случае, если эти жилые помещения были предоставлены гражданам на законных основаниях после 01.03.2005 (после дня введения в действие ЖК РФ) и здания, в которых они находятся, переданы в ведение органов местного самоуправления также после этого дня. 

Из представленного в материалы дела соглашения от 19.10.2012 № 19/10, сторонами которого выступили, в том числе, общество и администрация сельского поселения Ершовское Одинцовского муниципального района Московской области, следует, что на основании данного соглашения общество начало процесс передачи общежития в муниципальную собственность, который предварялся приведением здания в надлежащее состояние, реконструкцией и созданием инфраструктуры, необходимой для его обеспечения коммунальными услугами. 

В частях 1 и 2 статьи 40 Конституции Российской Федерации закреплено право каждого на жилище, недопустимость произвольного лишения кого-либо жилища и одновременно обязанность органов государственной власти и местного самоуправления создавать условия для осуществления данного права. 

В рассматриваемом случае процедура передачи здания в муниципальную собственность не была завершена по обстоятельствам, за которые граждане не отвечают.

Из письма администрации сельского поселения от 24.09.2020 № 1235/1.10 следует, что Советом депутатов сельского поселения Ершовское принято решение от 28.12.2016 о принятии в муниципальную собственность котельной, ранее принадлежавшей обществу, используемой для теплоснабжения, в том числе, общежития, администрация также просила передать ей здание общежития. 

Таким образом, муниципальное образование совершало действия, необходимые для исполнения соглашения от 19.10.2012 № 19/10. 

Владение жилым помещением выступает прежде всего формой реализации гражданами своего интереса в обеспечении личной потребности в жилище. 

Сам по себе факт возникновения на стороне общества имущественного кризиса и возбуждение, в связи с этим 09.12.2016 дела о его несостоятельности, с учетом положений статьи 40 Конституции Российской Федерации, не является обстоятельством, влияющим на возможности удовлетворения этой личной потребности. 

Данный факт не может и не должен приводить к снижению уровня правовых гарантий граждан, длительное время проживающих в жилых помещениях, имеющих разумные ожидания относительно того, что здание в итоге поступит в муниципальную собственность и их отношения трансформируются в отношения социального найма с правом приватизации помещений в соответствии с Законом Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». 

Это означает, что вопрос о судьбе помещений, расположенных в здании, должен был решаться судами так, как если бы общество надлежащим образом исполнило обязательства по соглашению от 19.10.2012 № 19/10. 

В этом случае бывшее общежитие стало бы отвечать требованиям, предъявляемым к жилищному фонду социального использования (пункт 1 части 3 статьи 19 ЖК РФ), который не включается в конкурсную массу и не подлежит реализации на торгах в силу абзаца второго пункта 5 статьи 132 Закона о банкротстве.

Из материалов дела следует, что с 1987 года ФИО3 было представлена в бессрочное пользование, для постоянного проживания, квартира (часть частного дома, состоящего из 4х квартир) по адресу: Московская обл. 

<

...>. 

После случившегося в нем пожара 15.08.2016, что подтверждается справкой от 18.08.2016 №214/2-10-24-18, заявитель была переселена в квартиру по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 50:20:0080220:985 (далее – Квартира). 

17.08.2016 ООО «Лесные Поляны» заключили с ФИО3 договор бессрочного найма жилого помещения. 

На сегодняшний день в указанной квартире заявитель постоянно проживает и зарегистрирован.

Суд первой инстанции сослался на то, что указанный договор бессрочного найма является возмездным исходя из п.3. и носит коммерческий характер. 

Между тем, в соответствии с п. 1 ст. 681 ГК РФ размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. 

Учитывая, что размер платы в указанном договоре не определен, то он носит безвозмездный характер. 

Данным обстоятельством обусловлен факт того, что ФИО3 не производила в пользу ООО «Лесные Поляны» плату за пользование спорной квартирой.

13.10.2017 ФИО3 заключила с АО «Одинцовская Теплосеть» договор теплоснабжения №1406, для обеспечения теплом указанной квартиры. 

Кроме того, по настоящее время, заявитель  несет бремя полного содержания квартиры. 

ФИО3 16.05.2017 обращалась к Должнику с заявлением о предоставлении квартиры в собственность в порядке приватизации, на что был получен ответ от 16.05.2017 № исх-7/2017, согласно которого генеральный директор должника указывает на то, что не возражает против передаче в собственность в порядке приватизации заявителю спорной квартиры, однако ссылается на предбанкротное состояние должника и введение процедуры наблюдения. 

Согласно ответу Администрации Одинцовского городского округа Московской области от 01.09.2020 №155-01ТГ-10266 на аналогичное обращение, Администрация с понимание относится к жилищному вопросу жильцов, однако не находит правовых оснований для предоставления жилых помещений в собственность и предлагает обратиться к конкурсному управляющему ООО «Лесные Поляны». 

Из содержания письма Администрации Одинцовского городского округа Московской области от 24.09.2020 № 1235/110 следует, что Администрация вела с конкурсным управляющем ООО «Лесные поляны» переговоры по передаче указанного общежития в муниципальную собственность, в результате чего общежитие передано Администрации не было.

Регистрационным удостоверением №13777, выданным 12.05.1997г. Одинцовским межрайонным бюро технической инвентаризации, установлено, что здание общежития оздоровительного комплекса "Лесные Поляны" зарегистрировано по праву совместной собственности за ОАО "ДУКС", ВСО МВД РФ на основании постановления Главы Одинцовского района от 29.04.1997г. №843. 

Согласно выписке из ЕГРЮЛ ВСО МВД РФ - ГУП было ликвидировано 30.07.2013г. на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства. 

АО "ДУКС" ИНН 

<

***> является действующим юридическим лицом. 

Открытое акционерное общество «Дукс» создано в результате приватизации на базе Государственного московского машиностроительного производственного предприятия «Коммунар» в 1993 году в соответствии с Распоряжением Правительства Российской Федерации от 05.12.1992 г. № 2276-р. 

Как указывалось в отчетах эмитента ОАО "ДУКС" (https://edisclosure.ru/portal/company.aspx?id=2892), "На балансе предприятия, кроме производственных и административных зданий, числятся так же здания непроизводственного назначения - жилые дома, расположенные по адресу: 

<

...> и 83, собственником которых ОАО «Дукс» не является, земля под этими домами была получена ОАО «Дукс» как правопреемником МПП «Коммунар» и находится в бессрочном пользовании". На баланс ОАО "ДУКС" имущество было передано от Государственного предприятия МПП "Коммунар" по плану приватизации. 

Данное обстоятельство установлено Определением Верховного суда Российской Федерации № 305-ЭС21-0891 (2) от 06.10.2022.

Законы Российской Федерации от 03 июля 1991 года N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации" (действовавший на момент возникновения спорных правоотношений) и от 04 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) исключали приватизацию жилищного фонда при приватизации предприятий. Согласно ст. 18 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" при переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.

Кроме того, в данном случае следует учитывать, что также Указом Президента Российской Федерации от 10.01.1993 N 8 запрещалась приватизация объектов жилищного фонда, к которым относятся общежития, и такие объекты не могли включаться в состав приватизируемого государственного имущества и подлежали передаче в муниципальную собственность. 

В силу закона - пункта 2 действующего Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 о разграничении государственной собственности в Российской Федерации и пункта 1 Приложения N 3 к этому Постановлению жилищный фонд отнесен к муниципальной собственности. 

В пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.06.1997 N 15 "Обзор практики разрешения споров, связанных с приватизацией государственных и муниципальных предприятий" разъяснено, что объекты, указанные в Приложении N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1, являются объектами муниципальной собственности непосредственно в силу прямого указания закона и должны рассматриваться как объекты муниципальной собственности независимо от того, оформлено ли это в установленном порядке. 

Согласно свидетельству о государственной регистрации права 50 НА №1298684 от 16.10.2006г. основанием регистрации права на Общежитие является Акт №1 приема-передачи имущества, вносимого в уставный капитал ООО "Пансионат с лечением "Лесные Поляны" при его учреждении от 02.07.2001г. 

Соглашением №19/10 от 19.10.2012г., заключенным между: ООО "Лесные Поляны" (сторона 1), ЗАО "Русстрой" (Сторона 2), ЗАО "СеленаСтайл" (Сторона 3 ) и Администрацией сельского поселения Ершовское Одинцовского муниципального района Московской области (Сторона 4), стороны договорились привести в состояние, отвечающее всем установленным законодательством нормативам жилого здания - 4- этажное жилое здание, наименование - Общежитие №91, назначение по БТИ - многоквартирный дом, общей площадью 1807,8 кв.м., к том числе жилая площадь - 782 кв.м., количество этажей - 4, количество подземных этажей - 1, инв №176:057-04633, литера Б, Б1, объект №56, условный номер: 50:20:23:00165:056, свидетельство о государственной регистрации права собственности от 16.10.2006г., расположенное по адресу: Московская область, Одинцовский район, сельское поселение Ершовское, 

<

...>. 7 

В соответствии с п. 2.2.1 Соглашения Сторона - 4 обязалась создать специальную комиссию и принять работы по ремонту Здания, а также дать заключение о принятии Здания на баланс сельского поселения Ершовское. 

Указанное соглашение расторгнуто не было. 

Постановлением №1369 от 28.03.2017г. Администрации Одинцовского муниципального района Московской области Общежитию с кадастровым номером 50:20:0080422:451 присвоен адрес: Российская Федерация, Московская область, Одинцовский район, сельское поселение Ершовское, 

<

...>. 

В настоящее время в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество имеются в отношении здания, в котором расположена Квартира две актуальные записи с разными кадастровыми номерами: 

50:20:0080422:451 - нежилое здание Общежитие 3 этажа надземные, 1 этаж подземный, площадь 1529,1 кв м, адрес: Московская области, Одинцовский район, дер. Иваньево, оздоровительный комплекс "Лесные Поляны". 

50:20:0080220:850 - Многоквартирный дом Общежитие №91 3 этажа, площадь 1345,1 кв м, адрес: Московская области, Одинцовский район, сельское поселение, дер. Иваньево, оздоровительный комплекс "Лесные Поляны". 

В доме имеют присвоенные кадастровые номера на 24 помещения. 

Из правоустанавливающих документов усматривается, что спорное Общежитие являлось совместной собственностью ОАО "ДУКС" и ВСО МВД РФ. 

Впоследствии оно было внесено в уставный капитал ООО "Лесные Поляны". Общежитие было введено в эксплуатацию в 1996 году и строилось за счет государственных средств, а не за счет средств должника, и следовательно, принадлежит к государственному жилищному фонду. 

Данный факт подтверждается также тем, что несколько квартир в общежитии были приватизированы. 

Так, решением Одинцовского городского суда Московской области от 29.08.2018 по делу№ 2-5772/2018 за ФИО11 признано право собственности в порядке приватизации на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>. 

Статьей 19 Жилищного кодекса Российской Федерации относит муниципальный жилищный фонд (совокупность жилых и нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям) к одному из видов жилищного фонда.

Согласно пункту 3 указанной нормы в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется, в том числе, на жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. 

В соответствии со статьей 92 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся, в том числе, жилые помещения в общежитиях. 

Согласно абз. 1 ст. 11 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Россий Федерации» (далее – Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Россий Федерации») каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз. 

В силу ст. 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Россий Федерации» Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет. 

Таким образом, одним из условий реализации права гражданина на передачу ему в собственность жилого помещения, является его проживание в жилом помещении государственного или муниципального фонда на условиях социального найма. 

Указом Президента РФ №370 от 26.03.2003 установлено, что при приватизации предприятий, находящихся в федеральной (государственной) собственности, в состав приватизационного имущества не могут быть включены объекты жилищного фонда. Указанные объекты, являясь федеральной (государственной) собственностью, должны находиться в ведении Администрации по месту расположения объекта. 

В соответствии со ст.7 Федерального закона №189 от 29.12.2004 «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации», к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в зданиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, и использовались в качестве общежитий или служебных жилых помещений, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма. 

Из указанной статьи следует, что общежития, которые принадлежали государственным или муниципальным учреждениям и были переданы в ведение органов местного самоуправления, утрачивают статус общежитий, и в силу закона к ним применяется правовой режим, установленный для жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. 

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что включение объектов жилищного фонда, к которым относятся общежития, в состав приватизируемого имущества государственных и муниципальных предприятий не допускалось. 

Такие объекты подлежали передаче в муниципальную собственность. 

При этом отказ органа местного самоуправления в принятии жилищного фонда в муниципальную собственность, а так же отсутствие решения об исключении соответствующего здания из специализированного жилищного фонда не могли препятствовать осуществлению гражданами прав нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, в том числе права на приватизацию жилья, поскольку их реализация не могла быть поставлена в зависимость от оформления органом местного самоуправления указанных документов. 

Согласно положению п. 43 Постановления Пленума Верховного суда РФ №14 от 02.07.2009, судам следует учитывать положения ст. 13 ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации», согласно которому предусмотрены дополнительные гарантии для граждан, проживающих в служебных помещениях и жилых помещения в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК РФ. Указанные граждане, в силу закона не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях. 

Согласно п. 3 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 21.08.1993 №8 «О некоторых вопросах применения судами закона РФ «О некоторых вопросах применения судами закона РФ «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» в редакции Постановления Пленума Верховного суда РФ №6 от 06.02.2007 и №14 от 01.07.2009, гражданину не может быть отказано в приватизации жилого помещения в домах предприятий и учреждений в том случае, если изменение формы собственности или ликвидация предприятий и учреждений имели место до вступления в законную силу ст.18 указанного ФЗ, поскольку действовавшее до этого времени законодательство, регулировавшее условия и порядок изменения формы собственности государственных и муниципальных предприятий и учреждений, не касалось вопросов приватизации жилищного фонда, не были установлены условия, которые лишали бы гражданина в указанных случаях права на получение в собственность занимаемого жилого помещения

Таким образом, реализация с торгов квартиры нарушает права ФИО3, лишая ее прав на приватизацию спорной квартиры.

При таких обстоятельствах апелляционный суд считает доказанным наличие оснований для признания торгов недействительными, в связи с чем, заявленные требования подлежат удовлетворению.

В силу пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

На основании изложенного, определение Арбитражного суда Московской области от 16.06.2023 по делу  №А41-85213/16 подлежит отмене, а заявление ФИО3 – удовлетворению.

Руководствуясь статьями 223, 266, 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Московской области от 16.06.2023 по делу  №А41-85213/16 отменить.

Признать недействительным результаты торгов (в форме открытого публичного предложения) по реализации имущества должника ООО «Лесные Поляны» (сообщение ЕФРСБ № 9116852 от 30.06.2022) по лоту №3 «Помещение (квартира) №4 общ. пл. 52,5 кв.м. (1-комнатная), этаж 1, расположенное в общежитии № 91, по адресу: пос. Ершовское, д. Иваньево, оздоровительный комплекс Лесные поляны, жилое помещение кадастровый номер 50:20:0080220:985, площадью по данным ЕГРН 47,3 кв.м».

Признать недействительным, заключенный по результатам торгов, договор купли-продажи жилого помещения по адресу: 

<

...>, кадастровый номер 50:20:0080220:985, заключенный между ООО «Лесные Поляны» в лице конкурсного управляющего ФИО12 и ФИО2.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в месячный срок со дня его принятия. Подача жалобы осуществляется через Арбитражный суд Московской области.

 

Председательствующий cудья 

 

А.В. Терешин

Судьи 

 

Н.В. Шальнева                   С.Ю. Епифанцева