АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

28 февраля 2019 года

Дело №

А66-2767/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2019 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 28 февраля 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Преснецовой Т.Г., судей Рудницкого Г.М.,                Сергеевой И.В.,

при участии от индивидуального предпринимателя ФИО1 представителя ФИО2 (доверенность от 07.12.2016 сроком на 3 года), от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери ФИО3 (доверенность от 25.02.2018              № 325), от администрации города Твери ФИО4 (доверенность                      от 27.02.2017 № 195),

рассмотрев 27.02.2019 в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 09.07.2018 (судья Истомина О.Л.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2018 (судьи Зорина Ю.В.,     Романова А.В., Чередина Н.В.) по делу № А66-2767/2018,

у с т а н о в и л:

Индивидуальный предприниматель ФИО1,  ОГРНИП 312695208100050, ИНН 

<

***>, обратился в Арбитражный суд Тверской области с иском к администрации города Твери, место нахождения: 170100,           

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее - Администрация), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 2 881 кв.м с кадастровым номером 69:40:0200011:210, расположенного по адресу: 

<

...>, путем  принятия пункта 2.1 договора в следующей редакции: «2.1. Цена земельного участка составляет 132 500 руб.».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент управления имуществом и земельными ресурсами Администрации, место нахождения: 170100, 

<

...>, ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***> (далее – Департамент).

Решением от 09.07.2018 требования ФИО1 удовлетворены, судё урегулировал разногласия, возникшие между ним и Администрацией при заключении договора купли-продажи земельного участка, определив условие о выкупной цене  спорного земельного участка в редакции, предложенной истцом.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда           от 19.11.2018 данное решение оставлено без изменения

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. 

По мнению подателя жалобы, выкупная цены спорного земельного участка должна быть определена на основании пункта 2 статьи 14.1 Закона Тверской области от 09.04.2008 № 49-ЗО «О регулировании отдельных земельных отношений в Тверской области» (далее – Закон № 49-ЗО), согласно которому продажа без проведения торгов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется по цене, равной десятикратному размеру ставки земельного налога за единицу площади земельного участка; полагает, что истец не представил доказательства, подтверждающие передачу в собственность при приватизации Тверского государственного предприятия «Химволокно» объекта градирни сборной 4-х секционной, поскольку в договоре купли-продажи от 13.02.2014 и свидетельстве о государственной регистрации права собственности от 24.09.2015 содержатся разные сведения относительно ее площади.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представители Администрации и Департамента поддержали доводы жалобы, а представитель ФИО1 возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судами, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 02.07.2011 по делу № А66-9326/2011 установлено следующее: Комитет по управлению имуществом Тверской области решением от 15.04.1994 № 267 утвердил акты оценки имущества государственного предприятия «Тверское государственное предприятие «Химволокно» (далее – Предприятие) и план его приватизации; принято решение об учреждении акционерного общества открытого типа «Тверское Химволокно» (далее – АО «Тверское Химволокно») путем преобразования Предприятия; на баланс АО «Тверское Химволокно» передано имущество Предприятия, составляющее уставный капитал акционерного общества с момента его регистрации, а также государственное имущество, передаваемое в хозяйственное ведение предприятию по договорам, заключенным с соответствующими органами местного самоуправления; определено, что создаваемое акционерное общество является правопреемником прав и обязанностей Предприятия. 

Решением Комитета по управлению имуществом Тверской области                от 27.04.1994 № 341 утвержден Совет директоров АО «Тверское Химволокно». 

На основании постановления Главы администрации Московского района города Твери от 19.04.1994 № 180 администрация Московского района города Твери 25.05.1994 зарегистрировала АО «Тверское Химволокно».

Согласно протоколу от 20.12.1995 № 3 АО «Тверское Химволокно» было реорганизовано путем выделения дочернего предприятия                                     ОАО «ТверьХимволокно-Вискоза», которому и было передано спорное здание. 

Затем ОАО «ТверьХимволокно-Вискоза» было принято решение                      от 16.06.2000 № 1 о создании открытого акционерного общества «Тверской завод вискозных нитей» (далее - ОАО «ТЗВН»), которое было учреждено на базе имущества ОАО «ТверьХимволокно-Вискоза», 100 % акций общества были размещены среди единственного учредителя (акционера) - ОАО «ТверьХимволокно-Вискоза», акции уставного капитала ОАО «ТЗВН» оплачивались за счет внесения имущества ОАО «ТверьХимволокно-Вискоза». 

Тверская городская регистрационная палата 30.06.2000 осуществила регистрацию ОАО «ТЗВН». 

На основании передаточного акта от 06.09.2000 № 3 ОАО «ТверьХимволокно-Вискоза» передало ОАО «ТЗВН» недвижимое имущество,  в том числе и спорное здание, в счет оплаты акций ОАО «ТЗВН». 

Впоследствии между ОАО «ТЗВН» и ФИО1 заключен договор                      от 13.02.2004 купли-продажи градирни общей площадью 279,1 кв.м с кадастровым номером 69:40:02:00:011:0067:1/019487/37:10000/А(98), расположенной по адресу: 

<

...>. Здание передано покупателю по передаточному акту от 13.02.2004.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права                           от 24.09.2015 ФИО1 является  собственником здания градирни сборной 4-секционной с кадастровым номером 69:40:0100001:1155, расположенного по адресу: 

<

...>.

Указанное здание находится на земельном участке с кадастровым номером 69:40:0200011:210, расположенном по этому же адресу.

ФИО1  обратился к Администрации с заявлением от 17.08.2017 о передаче ему в собственность без проведения торгов данного земельного участка.

В ответ на данное обращение Администрация направила заявителю проект договора купли-продажи спорного участка, в соответствии с пунктом 2.1 которого выкупная цена участка составляет 795 000 руб. 

ФИО1 письмом от 01.11.2017 направил в адрес Администрации протокол разногласий к проекту договора купли-продажи, в котором предложил установить цену продажи участка в размере 132 500 руб., ссылаясь на то, что по его заявлению решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 27.12.2016 года № 1304 кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена в размере, равном рыночной стоимости, 5 300 000 руб. 

Администрация в своем письме от 29.12.2017 № 05-4675/01,02-и сообщила заявителю об отклонении протокола разногласий, ссылаясь на неподтверждение ФИО1 оснований для приобретения земельного участка по цене, равной 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка.

Заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями, ссылаясь на положения статьи  445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и на отсутствие соглашения сторон по условиям договора купли-продажи.

Суд первой инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 217, 421, 422, 445, 446 ГК РФ, а также разъяснениями, изложенными в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», признал, что факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственного предприятия надлежащим образом подтверждается материалами дела, в данном случае в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона  от 25.10.2001 №  137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ) выкупная цена земельного участка в рассматриваемом случае не может превышать 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка, в связи с чем удовлетворил требования и урегулировал возникшие между сторонами разногласия, приняв пункт 2.1 договора в предложенной истцом редакции.

Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда и оставила решение без изменения. 

Кассационная инстанция, исследовав материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены принятых по делу судебных актов в связи со следующим.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ (в редакции, действующей с 01.03.2015), если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Кодекса.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как установлено судами, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 27.12.2016 года № 1304 кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в размере, равном его рыночной стоимости, установленной отчетом об оценке № 9/16              от 28.11.2016 года, 5 300 000 руб.

С учетом приведенных правовых норм и установленных по делу обстоятельств, суды первой и апелляционной инстанций, всесторонне и полно исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, пришли к обоснованному  выводу, что выкупная цена земельного участка в рассматриваемом случае не может превышать 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка.

Данные выводы судов соответствуют действующему законодательству и являются правильными. 

        Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016, граждане, коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками недвижимого имущества, выкупленного у публично-правового образования, имеют право приобрести в собственность земельный участок, на котором расположена эта недвижимость, на льготных условиях, предусмотренных пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, независимо от того, приобрели ли они недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.

Критерием применения льготного режима выкупа земельного участка является субъект гражданского оборота либо правовая судьба объекта недвижимости.

Из содержания пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ следует, что субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, строений, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.

При этом для приобретения земельного участка по льготной цене в соответствии с названной правовой нормой достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий, поскольку из буквального толкования данной нормы не следует, что субъектом приобретения земельного участка по льготной цене является первый приобретатель недвижимости.

Кроме того, ограничительное толкование положения пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ привело бы как к нарушению закрепленного в статье 19 Конституции Российской Федерации принципа равенства, так и к неравному подходу по отношению к собственникам недвижимого имущества как субъектам права, находящимся в равном положении. По смыслу данного законоположения и с учетом преследуемых законодателем общих целей правового регулирования, любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.

При разрешении настоящего спора суды установили и материалами дела подтверждается, что объект недвижимости, расположенный на испрашиваемом предпринимателем земельном участке, ранее выбыл из государственной собственности в процессе приватизации государственного предприятия, в связи с чем в силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ стороны при определении цены земельного участка  должны были руководствоваться императивной нормой пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ, а установление в договоре выкупной цены сверх размера, предписанного законом, противоречит указанным нормам. 

При таком положении у Администрации не имелось правовых оснований для определения выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 69:40:0200011:210 в размере десятикратной ставки земельного налога от кадастровой стоимости земельного участка.

В данном случае суды правомерно применили предусмотренное в пункте 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ положение, согласно которому при приобретении предпринимателем такого земельного участка его цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка, и удовлетворили предъявленные истцом требования.

Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для иной правовой квалификации спорных правоотношений и оценки установленных по делу существенных обстоятельств.

Довод подателя жалобы о том, что истец не представил доказательств перехода права собственности на объект недвижимости, расположенный на испрашиваемом земельном участке, был исследован судами и обоснованно ими отклонен, поскольку факт отчуждения спорного недвижимого имущества в процессе приватизации государственного предприятия надлежащим образом подтверждается материалами дела. Сопоставив план приватизации, данные технического паспорта на объект и сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости в отношении здания, его бывший и настоящий кадастровые номера, суды обоснованно посчитали, что в процессе приватизации принадлежащая предпринимателю градирня была передана создаваемому акционерному обществу в составе иного имущества, иных объектов недвижимости (кроме данной градирни) на  спорном земельном участке не имеется, а незначительное изменение площади объекта не влияет на правовую природу взаимоотношений сторон при разрешении настоящего спора.

Вопрос достоверности, относимости, допустимости и взаимной связи доказательств разрешается судом в каждом конкретном случае, исходя из обстоятельств дела, при этом определение круга допустимых и относимых доказательств входит в круг вопросов, рассмотрение которых не относится к компетенции суда, рассматривающего дело в порядке кассационного производства.

Приведенные Администрацией в кассационной жалобе доводы являлись предметом проверки и оценки судов первой и апелляционной инстанций, они получили надлежащую правовую оценку и правомерно были отклонены судами. Указанные доводы не свидетельствуют о нарушении судами норм материального права, а лишь указывают на несогласие с выводами.

При рассмотрении дела и вынесении судебных актов суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено.

С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены решения и постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Тверской области от 09.07.2018 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда                     от 19.11.2018 по делу № А66-2767/2018 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации города Твери - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.Г. Преснецова

Судьи

Г.М. Рудницкий

И.В. Сергеева