АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214001

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

14.12.2023Дело № А62-4993/2023

Резолютивная часть решения оглашена 07.12.2023

Полный текст решения изготовлен 14.12.2023

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Каринской И. Л.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Воробьевой А.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304673104900052; ИНН 

<

***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Форсаж» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО2,

ФИО3, 

о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества,

и объединенному делу по исковому заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Форсаж» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>), в интересах которого действует его участник ФИО2,

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 304673104900052; ИНН 

<

***>),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: ФИО3,

о признании  недействительной сделкой пунктов 3 и 4 соглашения от 24.04.2023 о расторжении договора аренды, и о признании недействительной сделкой соглашения от 11.09.2023 о зачете  встречных однородных требований, 

при участии: 

представителя ИП ФИО1 -  ФИО4 – действующего по доверенности от 28.04.2023;

представителей ФИО2 - ФИО5 и ФИО6, действующих по доверенности от 21.07.2023;

третьего лица ФИО3;

У С Т А Н О В И Л :

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец, предприниматель, ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Форсаж» (далее – ответчик, общество, ООО «Форсаж») о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 13 534 435 руб. 00 коп. (дело № А62-4993/2023).

 Определением суда от 29.06.2023, принятым на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено заявление ФИО2 о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Названным определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена ФИО3.

Также, ООО «Форсаж»  в интересах которого действует его участник ФИО2 обратилось в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю  ФИО1 о признании  недействительной сделкой пунктов 3 и 4  соглашения от 24.04.2023 о расторжении договора аренды, заключенного между ООО «Форсаж» и  ИП ФИО1,  и о признании недействительной сделкой соглашения от 11.09.2023 о зачете  встречных однородных требований, заключенного между ООО «Форсаж» и  ИП ФИО1 (дело № А62-11112/2023).

Определением от 18.10.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена ФИО3.

В соответствии с определением суда от 13.11.2023 (резолютивная часть от 08.11.2023) дела №А62-4993/2023 и № А62-11112/2023 объединены в одно производство для совместного рассмотрения; объединенному делу присвоен № А62-4993/2023.  

Из материалов дела следует, что 10.12.2007 между ООО «Форсаж» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № 1/11, по условиям которого арендодатель передал арендатору в аренду имущество: земельный участок площадью 3872 кв. мС кадастровым номером 67:18:08901:0008 расположенный по адресу:Смоленская область, Смоленский район, д. Тишино и три зерносклада скадастровыминомерами67:01:2004:61050,67:01:2004:61051,

67:01:2004:61052, площадью, соответственно, 390,6 кв.м., 276,9 кв.м., 394,3 кв.м., находящиеся на указанном выше земельном участке, на срок 11 месяцев. 

Названное имущество передано арендатору по акту приема-передачи имущества от 15.12.2007г.

Дополнительными соглашениями между сторонами от 15.11.2008, от 15.10.2009, от 15.09.2010 года, от 21.01.2011 года (о передаче административно-бытовых зданий), от 15.08.2011, от 15.07.2012, от 15.06.2013, от 15.05. 2014 года, от 15.04.2015, от 15.03.2016, от 15.02.2017, от 15.01.2018, от 15.12.2018, от 15.11.2019 договор аренды №1/11 от 10 декабря 2007 года пролонгировался на тех же условиях.

Согласно пункту 2.2 договора аренды № 1/11 от 10.12.2007, арендатор имеет право на время действия договора аренды, а так же в течение 3-х лет после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений.

Также, между ООО «Форсаж» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) были заключены и исполнялись договоры аренды спорного имущества от 31.12.2007, от 01.03.2008, от 01.02.2009, от 31.12.2009 № 7, от 23.08.2010 № 11, от 18.01.2011 № 2/11, от 31.10.2012 № 6/12, от 31.01.2013 № 7/13, от 01.11.2013 № 8/13, от 01.09.2014 № 9/14, от 01.06.2015 № 10/15, от 01.04.2016 № 11/16, от 01.02.2017 № 12/17, от 01.12.2017 № 13/17, от 01.10.2018 № 14/18, от 01.09.2019 № 15/19. 

По условиям договора аренды земельного участка и трех зерноскладов от 31.12.2007 арендодатель (ООО «Форсаж») передает, а арендатор (ИП ФИО1) принимает в аренду имущество, а именно земельный участок площадью 3 872 кв.м, расположенный по адресу: Смоленская область, Смоленский район, дер.Тишино, а также три зерносклада для использования в целях осуществления своих уставных задач.

В пункте 3.1 договора  аренды от 31.12.2007 стороны согласовали размер и срок внесения арендной платы.

В соответствии с пунктом 4.1 договор  аренды от 31.12.2007 заключен на срок с 06.01.2008 по 31.03.2008г.

Имущество, являющееся предметом аренды, передано арендатору по акту приема-передачи от 31.12.2007.

На аналогичных условиях между ООО «Форсаж» и ИП ФИО1 заключен договор аренды от 01.03.2008, на срок с 01.04.2008 по 31.01.2009, договор аренды от 01.02.2009 со сроком действия с 01.02.2009 по 31.12.2009, договор аренды от 31.12.2009 со сроком действия с 01.01.2010 по 31.08.2010, договор аренды от 23.08.2010 № 11 со сроком действия с 01.09.2010 по 31.01.2011, договор аренды от 18.01.2011 № 2/11 со сроком действия с 01.02.2011 по 31.05.2011.

Поскольку срок действия договора аренды 18.01.2011 № 2/11 истек 31.05.2011, но по его истечении ответчик продолжал пользоваться спорным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, суд пришел к выводу о том, что договор аренды от 18.01.2011 № 2/11, в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновил свое действие на тех же условиях, на неопределенный срок.

 31.10.2012 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка и трех зерноскладов № 6/12 на условиях, аналогичных изложенным выше, со сроком действия с 01.11.2012 по 31.01.2013.

Также, на аналогичных условиях были заключены договор аренды от 31.01.2013 № 7/13 со сроком действия с 01.02.2013 по 31.10.2013; договор аренды от 01.11.2013 № 8/13 со сроком действия с 01.11.2013 по 31.08.2014.

01.09.2014 между ООО «Форсаж» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды № 9/14, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду имущество, а именно земельный участок, площадью 3872 м2.расположенный по адресу: Смоленская область. Смоленский район, дер. Тишино, а также, расположенные на данном участке, здание торгово-бытового назначения и административно-бытовое здание с помещением столовой для использования в целях осуществления своих уставных задач, не противоречащих законодательству РФ. Договор заключен на срок с 01.09.2014 по 31.05.2015.

На  аналогичных условиях впоследствии заключены договор аренды от 01.06.2015 № 10/5 со сроком действия с 01.06.2015 по 31.03.2016, договор аренды от 01.04.2016 со сроком действия с 01.04.2016 по 31.01.2017,  договор аренды от 01.02.2017 № 12/17 со сроком действия с 01.02.2017 по 30.11.2017, договор аренды от 01.12.2017 со сроком действия с 01.12.2017 по 30.09.2018, договор аренды от 01.10.2018 № 14/18 со сроком действия с 01.10.2018 по 31.08.2019, договор аренды от 01.09.2019 № 15/19 со сроком действия с 01.09.2019 по 31.07.2020.

Ввиду отсутствия возражений арендодателя, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 01.09.2019 № 15/19 возобновлен на неопределенный срок. 

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 25.04.2022 по делу № А62-8523/2020, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2022 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 19.12.2022, по спору между теми же лицами, имеющим в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение при рассмотрении настоящего спора.

При этом, в рамках дела № А62-8523/2020 договор аренды от 10.12.2007 N 1/11 представлен истцом  в виде копии, подлинник указанного договора представлен не был, третьим лицом - ФИО2 (участник общества) было заявлено о фальсификации указанного договора, а также представлены копии договоров аренды того же имущества от 31.12.2007, от 01.03.2008, от 01.02.2009, от 31.12.2009 N 7, от 23.09.2010 N 11, от 18.01.2011 N 2/11, от 31.10.2012 N 6/12, от 31.01.2013 N 7/13, от 01.11.2013 N 8/13, от 01.09.2014 N 9/14, т 01.06.2015 N 10/15, от 01.04.2016 N 11/16, от 01.02.2017 N 12/17, от 01.12.2017 N 13/17, от 01.10.2018 N 14/18, от 01.09.2019 N 15/19.

Факт подписания указанных договоров истцом не оспорен, о фальсификации этих договоров не заявлено.

При этом, в отличие от договора от 10.12.2007, на котором истец основывает свои требования, условиями договоров, представленных третьим лицом (которые датированы позднее варианта договора истца), предусмотрена обязанность арендатора по истечении срока договора, а также при его досрочном прекращении передать арендодателю за полную компенсацию все неотделимые улучшения имущества, составляющие принадлежность имущества и не отделимые без вреда от него (пункт 2.1 названных договоров).

Применительно к части 6 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.

В данном случае, с учетом непредставления подлинников договора аренды, не оспаривании истцом копий экземпляров договоров аренды в иной редакции (от 31.12.2007, от 01.03.2008, от 01.02.2009, от 31.12.2009 N 7, от 23.09.2010 N 11, от 18.01.2011 N 2/11, от 31.10.2012 N 6/12, от 31.01.2013 N 7/13, от 01.11.2013 N 8/13, от 01.09.2014 N 9/14, т 01.06.2015 N 10/15, от 01.04.2016 N 11/16, от 01.02.2017 N 12/17, от 01.12.2017 N 13/17, от 01.10.2018 N 14/18, от 01.09.2019 N 15/19, которые оценены судом первой инстанции как соглашения об изменении первоначального договора аренды от 10.12.2007), невозможно безусловно установить, на каких условиях сторонами согласовано возмещение неотделимых улучшений, в связи с чем в этом случае следует исходить из положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условий заключенных позднее сделок, оцененных судом как соглашения об изменении условий ранее заключенной сделки.

В этой связи, а также с учетом непредставления истцом ни акта возврата спорного имущества, ни иных доказательств, которые, исходя из правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 N 310-ЭС19-26908, могли бы свидетельствовать о прекращении арендных правоотношений сторон, заявленный ИП ФИО1 иск о взыскании неотделимых улучшений арендованного имущества был оценен судами в рамках дела № А62-8523/2020 как преждевременный, в его удовлетворении было отказано.  

Обращаясь в суд с настоящим иском, ИП ФИО1 указал, что за период с 2008 по 2016 им за счет собственных средств производились реконструкция и переоборудование объектов недвижимого имущества - зерноскладов с кадастровыми номерами 67:01:2004:61050, 67:01:2004:61051, 67:01:2004:61052 под административно-бытовые здания со столовой и под гостиничный комплекс. 

Решением Арбитражного суда Смоленской области по делу №А62-5239/2010 от 08.11.2010 за ответчиком признано право собственности на административно-бытовое здание с помещением столовой и здание торгово-бытового назначения расположенные по адресу: Смоленская область, Смоленский район, д. Тишино.

Решением Арбитражного суда Смоленской области по делу №А62-3569/2017 от 18.12.2017 за ответчиком было признано право собственности на гостиничный комплекс, расположенный по адресу: Смоленская область, Смоленский район, д. Тишино.

24.04.2023 между истцом и ответчиком  было заключено соглашение о расторжении  договора аренды от 01.09.2019 № 15/19, арендные отношения прекращены. 

24.04.2023 истец направил в адрес ответчика претензию о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, которая оставлена без удовлетворения.

ООО «Форсаж» представило письменный отзыв на иск, в котором считало обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца в размере 11 877 635 руб. 00 коп. При этом указало, что за период действия договоров аренды ИП ФИО1 за счет собственных средств производились реконструкция и переоборудование объектов недвижимого имущества - зерноскладов с кадастровыми номерами 67:01:2004:61050, 67:01:2004:61051, 67:01:2004:61052 под административно-бытовые здания со столовой и под гостиничный комплекс. В тоже время, за период аренды у истца перед ответчиком образовалась задолженность по арендным платежам в размере 1 656 800  руб. Данная задолженность подтверждена ИП ФИО7 и ООО «Форсаж» в соглашении о расторжении договора аренды от 24.04.2023 года. Также, 11.09.2023 года между истцом и ответчиком было подписано соглашение о зачете встречных однородных требований, в соответствии с которым стороны произвели зачет встречных требований на сумму 1 656 800  руб.

Третье лицо ФИО2 представил письменный отзыв, в котором просил отказать в удовлетворении требований ИП ФИО1 Полагал несогласованным условие о возмещении арендодателем стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Указал, что договор аренды земельного участка и трех зерноскладов от 31.12.2007, и последующие договоры от 01.03.2008, 01.02.2009, № 7 от 31.12.2009, № 11 от 23.08.2010, № 2/11 от 18.01.2011, № 6/12 от 31.10.2012, № 7/13 от 31.01.2013, № 8/13 от 01.11.2013, № 9/14 от 01.09.2014, № 10/15 от 01.06.2015, № 11/16 от 01.04.2016, № 12/17 от 01.02.2017, № 13/17 от 01.12.2017, № 14/18 от 01.10.2018, № 15/19 от 01.09.2019 не содержат согласования объемов и стоимости неотделимых улучшений, отсутствует отдельное соглашение (согласие ООО «Форсаж»), содержащее все существенные условия на производство неотделимых улучшений арендатором и порядка их возмещения. Также, полагал недоказанным несение ИП ФИО1 затрат, связанных с неотделимыми улучшениями арендованного имущества. Кроме того, указал, что предмет договора аренды земельного участка № 9/14 от 01.09.2014 и последующих договоров содержит сведения о передаче в аренду двух из трех имевшихся объектов капитального строительства, в связи с чем с указанной даты в пользовании у истца на праве аренды отсутствовало имущество, принадлежащее ответчику, и которое требовало бы проведения капитального ремонта.

Третье лицо ФИО3 отзыв на иск не представила.

Оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

 Согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 названной статьи).

По смыслу пункта 2 статьи 623 ГК РФ, затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного правообладателя имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 15 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", независимо от того, оплачена ли стоимость ремонта подрядчику, улучшения арендованного имущества составляют имущество арендодателя как собственника арендованного имущества.

В силу пункта 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

Судом установлено, что 24.04.2023 между ООО «Форсаж» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) заключено соглашение о расторжении договора аренды (далее – соглашение от 24.04.2023; том 1 л.д.81-82), по условиям которого стороны пришли к соглашению расторгнуть договор № 15/19 от 01 сентября 2019 года аренды земельного участка площадь. 3872 кв.м, расположенного по адресу: Смоленская область, Смоленский район, дер. Тишино, а также расположенных на данном участке здания торгово-бытового назначения и административно-бытовое здания с помещением столовой (пункт 1 соглашения от 24.04.2023).

Согласно пункту 2 соглашения от 24.04.2023 арендатор передал арендодателю объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 67:18:0890101:111 (условный номер 67:01:2004:61050), 67:18:0890101:112 (условный номер 67:01:2004:61051), 67:18:0890101:113 (условный номер 67:01:2004:61052), ранее бывшие зерноскладами и реконструированные Арендатором в административно-бытовое здание со столовой и в здание торгово-бытового назначения (гостиничный комплекс).

В соответствии с пунктом 3 соглашения от 24.04.2023 арендодатель принимает все произведенные арендатором за период с 2007 года по 25 апреля 2023 года неотделимые улучшения объектов недвижимости с кадастровыми номерами 67:18:0890101:111 (условный номер 67:01:2004:61050), 67:18:0890101:112 (условный номер 67:01:2004:61051), 67:18:0890101:113 (условный номер 67:01:2004:61052) и обязуется возместить арендатору их стоимость в полном объеме.

Также, в пункте 4 соглашения от 24.04.2023 стороны согласовали, что в объем подлежащих возмещению арендатору арендодателем неотделимых улучшений входят следующие виды работ:

по зданию торгово-бытового назначения с кадастровым номером 67:18:0890101:111 (условный номер 67:01:2004:61050) общей площадью 413,7 кв.м:

- демонтаж кровли;

- демонтаж железобетонных ферм с железобетонными плитами покрытия;

- разборка кирпичной кладки стен;

- усиление существующих железобетонных фундаментов, стен, колонн;

- устройство железобетонного армопояса;

- кирпичная кладка стен и перегородок с устройством оконных и дверных проемов;

- монтаж дверных и оконных блоков;

- монтаж многопустотных плит перекрытия;

- подшивка потолков досками подшивки с утеплением;

-  монтаж инженерных систем: водоснабжения, отопления, канализации; вентиляции, электроснабжения, газоснабжения (внутреенего и наружнего);

- устройство металлических ферм стропильной системы;

- монтаж кровли из металлочерепицы;

по административно-бытовому зданию с помещением столовой с кадастровым номером 67:18:0890101:112 (условный номер 67:01:2004:61051) общей площадью 413,7 кв.м:

- демонтаж кровли;

- демонтаж железобетонных ферм с железобетонными плитами покрытия;

- разборка кирпичной кладки стен;

- усиление существующих железобетонных фундаментов, стен, колонн;

- устройство железобетонного армопояса;

- кирпичная кладка стен и перегородок с устройством оконных и дверных проемов;

- монтаж дверных и оконных блоков;                                           

- монтаж многопустотных плит перекрытия;                                       

- подшивка потолков досками подшивки с утеплением;

-  монтаж инженерных систем:, водоснабжения, отопления, канализации; вентиляции, электроснабжения;

- устройство металлических ферм стропильной системы;

- монтаж кровли из металлочерепицы.

по гостиничному комплексу с кадастровым номером 67:18:0890101:113 (условный номер 67:01:2004:61052) общей площадью 750,9 кв.м:

- демонтаж кровли;

- демонтаж железобетонных ферм с железобетонными плитами покрытия;

- разборка кирпичной кладки стен;

- усиление существующих железобетонных фундаментов, стен, колонн;

- устройство железобетонного армопояса;

-  кирпичная кладка стен и перегородок с устройством оконных и дверных проемов (стены 2-го этажа выполнены из газосиликатных блоков);

- монтаж дверных и оконных блоков;

- монтаж многопустотных плит перекрытия;

- монтаж железобетонных лестниц в количестве 2-х штук;

- монтаж системы электроснабжения;

-  устройство деревянной стропильной системы в части мансардного этажа, в остальной части металлические решетчатые стропильные фермы;

- монтаж кровли из металлочерепицы.

Размер компенсации за весь объем произведенных улучшений арендованного имущества будет дополнительно определен Сторонами.

Согласно пункту 5 соглашения от 24.04.2023 размер задолженности у арендатора перед Арендодателем по арендным платежам на день подписания настоящего Соглашения согласно акту сверки взаимных расчетов составляет 1 656 800 рублей.

Договор аренды № 15/19 от 01 сентября 2019 года считается расторгнутым с момента подписания настоящего Соглашения (пункт 6 соглашения от 24.04.2023).

Согласно акту приема-передачи объектов недвижимости от 24.04.2023 арендатор передал арендодателю следующие объекты недвижимости:

- земельный участок площадью 3872 кв. м, с кадастровым номером 67:18:08901:0008,  расположенный по адресу: Смоленская область, Смоленский район, д. Тишино;

-  здание торгово-бытового назначения с кадастровым номером 67:18:0890101:111 (условный номер 67:01:2004:61050) общей площадью 413,7 кв.м;

-  административно-бытовое здание с помещением столовой с кадастровым номером 67:18:0890101:112 (условный номер 67:01:2004:61051) общей площадью 413,7 кв.м:

- гостиничный комплекс с кадастровым номером 67:18:0890101:113 (условный номер 67:01:2004:61052) общей площадью 750,9 кв.м.

Стороны совместно произвели осмотр и передачу земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости. Арендатор передал, а арендодатель принял объекты недвижимости в реконструированном состоянии со всеми неотделимыми улучшениями (том 1 л.д.83).

Также, обстоятельства улучшения истцом арендованного имущества с согласия арендодателя (собственника имущества) и стоимость неотделимых улучшений установлены ранее при рассмотрении судом дела № А62-8523/2020 по спору между теми же лицами, и не подлежат доказыванию вновь в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении настоящего дела.

Так, в рамках дела № А62-8523/2020 установлено, что спорное имущество находилось  в непрерывном временном пользовании у арендатора  в период действия договоров аренды от 31.12.2007, от 01.03.2008, от 01.02.2009, от 31.12.2009 № 7, от 23.08.2010 № 11, от 18.01.2011 № 2/11, от 31.10.2012 № 6/12, от 31.01.2013 № 7/13, от 01.11.2013 № 8/13, от 01.09.2014 № 9/14, от 01.06.2015 № 10/15, от 01.04.2016 № 11/16, от 01.02.2017 № 12/17, от 01.12.2017 № 13/17, от 01.10.2018 № 14/18, от 01.09.2019 № 15/19.

По результатам проведенной в соответствии с определением арбитражного суда от 16.08.2021 по делу № А62-8523/2020 судебной строительно-технической и оценочной экспертизы установлено, что стоимость неотделимых улучшений (работ по реконструкции и переоборудованию) на объекте зерносклад площадью 390,6 кв.м, расположенном по адресу: Смоленская область, Смоленский район, дер.Тишино, условный номер 67:01:2004:6:1050, составляет 6 971 964 руб., на объекте зерносклад площадью 276,9 кв.м, расположенном по адресу: Смоленская область, Смоленский район, дер.Тишино, условный номер 67:01:2004:6:1051, составляет 5 991 700 руб. 00 коп., на объекте зерносклад площадью 394,3 кв.м, расположенном по адресу: Смоленская область, Смоленский район, дер.Тишино. условный номер 67:01:2004:6:1052 – составляет 7 633 767 руб. 00 коп. Объем и стоимость конкретных видов и объемов строительно-монтажных работ отражена экспертом локальных сметных расчетах, которые приложены к экспертному заключению (экспертное заключение ООО «Бюро инвентаризации, оценки и межевания» от 25.10.2021; том 2 л.д.16-64).

Таким образом, общая стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества составила 20 597 431 руб.

В соответствии с пунктом 3 соглашения от 24.04.2023 арендодатель принимает все произведенные арендатором за период с 2007 года по 25 апреля 2023 года неотделимые улучшения объектов недвижимости с кадастровыми номерами 67:18:0890101:111 (условный номер 67:01:2004:61050), 67:18:0890101:112 (условный номер 67:01:2004:61051), 67:18:0890101:113 (условный номер 67:01:2004:61052) и обязуется возместить арендатору их стоимость в полном объеме.

11.09.2023 между ИП ФИО1 и ООО «Форсаж» заключено соглашение о зачете взаимных однородных требований (далее – соглашение о зачете; том 2 л.д.195), в соответствии с пунктами 1 - 4 которого установлено, что по договорам аренды земельного участка и трех зерноскладов от 31.12.2007, от 01.03.2008, от 01.02.2009, № 7 от 31.12.2009, № 11 от 23.08.2010, № 2/11 от 18.01.2011, № 6/12 от 31.10.2012, № 7/13 от 31.01.2013, № 8/13 от 01.11.2013, № 9/14 от 01.09.2014. договорам аренды земельного участка № 10/15 от 01.06.2015, № 11/16 от 01.04.2016, 12/17 от 01.02.2017, №13/17 от 01.12.2017, № 14/18 от 01.10.2018, № 15/19 от 01.09.2019 за произведенные ИП ФИО1 неотделимые улучшения объекта аренды задолженность ООО «Форсаж» перед ИП ФИО1 составляет 13 534 435 руб.

По соглашению о расторжении договора № 15/19 от 01 сентября 2019 года задолженность ИП ФИО1 перед ООО «Форсаж» составляет 1 656 800 руб.

Стороны пришли к соглашению произвести взаимозачет по вышеуказанным договорам в сумме 1 656 800 руб. Взаимные требования в размере 1 656 800 руб. считаются погашенными с момента подписания соглашения о зачете его сторонами. 

Стороны подтвердили, что после произведенного зачета сумма задолженности ООО «Форсаж» перед ИП ФИО1 по договорам аренды земельного участка и трех зерноскладов от 31.12.2007, от 01.03.2008, от 01.02.2009, № 7 от 31.12.2009, № 11 от 23.08.2010, № 2/11 от 18.01.2011, № 6/12 от 31.10.2012, № 7/13 от 31.01.2013, № 8/13 от 01.11.2013, № 9/14 от 01.09.2014, договорам аренды земельного участка № 10/15 от 01.06.2015, № 11/16 от 01.04.2016, 12/17 от 01.02.2017, №13/17 от 01.12.2017, № 14/18 от 01.10.2018, № 15/19 от 01.09.2019 за произведенные ИП ФИО1 неотделимые улучшения объектов недвижимости составляет 11 877 635 руб. (пункт 5 соглашения о зачете).

При таких обстоятельствах, суд считает согласованными между сторонами как размер затрат на улучшение арендованного имущества, так и их принятие ООО «Форсаж», что буквально следует из пунктов 1 – 4 соглашения от 24.04.2023, пунктов 1 и 2 акта приема-передачи объектов недвижимости  от 24.04.2023, и пунктов 1 и 5 соглашения  о зачете.

Вопреки доводам ФИО2, факт несения ИП ФИО1 расходов на улучшение арендованного имущества не опровергнут, вопреки статье 65 АПК РФ доказательств производства указанных улучшений имущества за счет средств ООО «Форсаж» в заявленном ко взысканию размере не представлено. 

Соответствующие  ссылки ФИО2 на решения Арбитражного суда Смоленской области от 08.11.2010 по делу № А62-5239/2010 и от 14.12.2017 № А62-3569/2017 отклоняются судом, поскольку в рамках названных дел были разрешены требования ООО «Форсаж» о признании права собственности на спорные реконструированные объекты, расположенные на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке. При этом, вопрос о том за счет каких средств производилась указанная реконструкция, не входил в предмет доказывания и не исследовался судами, в названных судебных актах отсутствуют выводы суда по данному вопросу. Кроме того, решения Арбитражного суда Смоленской области от 08.11.2010 по делу № А62-5239/2010 и от 14.12.2017 № А62-3569/2017  не носят преюдициального характера ввиду отсутствия необходимого субъектного состава (совпадения круга лиц, участвующих в деле).

Также, суд полагает необоснованными доводы ФИО2 об отсутствии в пользовании у истца с 01.09.2014 (дата заключения договора аренды № 9/14) одного из объектов арендованного имущества, в отношении которого производились неотделимые улучшения, ввиду следующего.

Как указано выше, между ООО «Форсаж» и ИП ФИО1 заключен договор аренды от 18.01.2011 № 2/11, по условиям которого  арендодатель (ООО «Форсаж») передает, а арендатор (ИП ФИО1) принимает в аренду имущество, а именно земельный участок площадью 3 872 кв.м, расположенный по адресу: Смоленская область, Смоленский район, дер.Тишино, а также три зерносклада для использования в целях осуществления своих уставных задач (том 2 л.д.10). 

В материалы дела представлен акт приема-передачи имущества от 01.02.2011, согласно которому ООО «Форсаж» передало, а ИП ФИО1  принял в пользование имущество, расположенное по адресу: Смоленская область,  Смоленский район, дер.Тишино – земельный участок площадью 3 872,0 кв.м, и три зерносклада площадью 394,3 кв.м, 276,9 кв.м, 390,6 кв.м.

Возврат арендодателю спорного имущества осуществлен ИП ФИО1 по акту приема-передачи объектов недвижимости от 24.04.2023 (том 1 л.д.83). Доказательства возврата арендатором арендодателю всего имущества или его части ранее указанной даты в дело не представлены.

Наличие и величина задолженности по арендной плате перед ООО «Форсаж» по спорным договорам аренды, сложившейся по состоянию на 24.04.2023 в размере 1 656 800 руб. ИП ФИО1 не оспорены. Доказательства оплаты названной задолженности в дело не представлены.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований", если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств (пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При изложенных обстоятельствах, требования ИП ФИО1 о взыскании стоимости неотделимых улучшений подлежат частичному удовлетворению в размере 11 877 635 руб. (13 534 435 руб. - 1 656 800 руб.).

Суд полагает необоснованными требования ООО «Форсаж», в интересах которого действует его участник ФИО2, предъявленные к ИП ФИО1, о признании  недействительной сделкой пунктов 3 и 4  соглашения от 24.04.2023,  и соглашения от 11.09.2023 о зачете  встречных однородных требований, по следующим основаниям.

Исковые требования мотивированы ссылками на пункт 1 статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 46 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее - Закон N 14-ФЗ, Закона об обществах с ограниченной ответственностью). При этом указано, что согласно данным бухгалтерской отчетности ООО «Форсаж» по итогам 2022 года, размещенной в открытом доступе, на последнюю отчетную дату, предшествующую дате совершения оспариваемых сделок, то есть  в данном случае по состоянию на 31.12.2022, балансовая стоимость активов Общества составляет ноль рублей.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности.

Согласно пункту 1 статьи 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо или косвенно имущества, стоимость которого составляет более 25% стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки. Таким образом, критерием отнесения сделки к крупной сделке является соотношение стоимости отчуждаемого имущества с балансовой стоимостью активов общества.

Крупная сделка, совершенная с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, может быть признана недействительной (статья 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации) по иску общества или его участника.

Порядок одобрения крупной сделки определен статьей 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", в силу которой вопрос одобрения такой сделки находится в компетенции общего собрания участников общества. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом: связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций (иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции) публичного общества, в результате которых у общества возникает обязанность направить обязательное предложение в соответствии с главой XI.1 Федерального закона от 26.12.1995 года N 208-ФЗ "Об акционерных обществах"), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату.

При этом любая сделка общества считается совершенной в пределах обычной хозяйственной деятельности, пока не доказано иное (пункт 4 статьи 78 Федерального закона "Об акционерных обществах", пункт 8 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью). Бремя доказывания совершения оспариваемой сделки за пределами обычной хозяйственной деятельности лежит на истце (пункт 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2018 N 27 "Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность").

Данная презумпция не может быть опровергнута ни наличием у сделки количественного признака крупной сделки, ни фактом одобрения сделки, совершенной в пределах обычной хозяйственной деятельности, советом директоров или общим собранием участников общества. Поэтому значительный размер совершаемой хозяйственным обществом сделки сам по себе не может свидетельствовать о том, что сделка является крупной, и подменять собой качественный критерий, определенный законом.

Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц основным видом деятельности ООО «Форсаж» является аренда и управление  собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом (код 68.20.2 ОКВЭД).

Таким образом, оспариваемые соглашения заключены в рамках осуществления Обществом основного вида деятельности. В нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не доказано, что данная сделка выходит за пределы обычной деятельности Общества.

Согласно пункту 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 N 27 "Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность" в силу абзаца третьего пункта 5 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью на истца возлагается бремя доказывания того, что другая сторона по сделке знала (например, состояла в сговоре) или заведомо должна была знать о том, что сделка являлась для общества крупной сделкой (как в части количественного (стоимостного), так и качественного критерия крупной сделки) и (или) что отсутствовало надлежащее согласие на ее совершение.

Доказательств такой осведомленности ИП ФИО1 истец в дело не представил. 

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 16.05.2014 N 28 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием крупных сделок и сделок с заинтересованностью" разъяснил, что лицо, предъявившее иск о признании сделки недействительной на основании того, что она совершена с нарушением порядка одобрения крупных сделок или сделок с заинтересованностью, обязано доказать следующее: наличие признаков, по которым сделка признается соответственно крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью, а равно нарушение порядка одобрения соответствующей сделки (пункт 1 статьи 45 и пункт 1 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, статьи 78 и 81 Закона об акционерных обществах); нарушение сделкой прав или охраняемых законом интересов общества или его участников (акционеров), т.е. факт того, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или его участнику, обратившемуся с соответствующим иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них (пункт 2 статьи 166 ГК РФ, абзац пятый пункта 5 статьи 45 и абзац пятый пункта 5 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, абзац пятый пункта 6 статьи 79 и абзац пятый пункта 1 статьи 84 Закона об акционерных обществах). В отношении убытков истцу достаточно обосновать факт их причинения, доказывания точного размера убытков не требуется.

Стороны согласно ст. ст. 8, 9 АПК РФ, пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

Судом по результатам анализа обстоятельств дела и исследования имеющихся доказательств было установлено, что в нарушение статьи 65 АПК РФ истцом по рассматриваемому иску не представлено доказательств того, что заключение спорных соглашений повлекло или могло повлечь за собой причинение убытков обществу или участнику общества, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них.  С учетом установленных по делу обстоятельств, отсутствуют основания полагать, что оспариваемые соглашения ухудшили положение какой-либо из сторон сделок.

При изложенных обстоятельствах, исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Форсаж», в интересах которого действует его участник Яковлев Алексей Александрович, о признании  недействительной сделкой пунктов 3 и 4 соглашения от 24.04.2023 о расторжении договора аренды, и о признании недействительной сделкой соглашения от 11.09.2023 о зачете  встречных однородных требований, удовлетворению не подлежат.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям. 

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304673104900052; ИНН 

<

***>) удовлетворить частично: 

взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Форсаж» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304673104900052; ИНН 

<

***>) стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 11 877 635 руб., а также  79 574 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 304673104900052; ИНН 

<

***>) в остальной части отказать.

в удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Форсаж» (ОГРН 

<

***>; ИНН 

<

***>), в интересах которого действует его участник ФИО2, отказать.

В соответствии с частью 3 статьи  319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по письменному ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.  Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья        И.Л. Каринская