АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ВОЛГО-ВЯТСКОГО ОКРУГА

Кремль, корпус 4, Нижний Новгород, 603082

 http://fasvvo.arbitr.ru/ E-mail: info@fasvvo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции 

Нижний Новгород

Дело № А11-7075/2021

11 июля 2022 года

 

Резолютивная часть постановления объявлена 08 июля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 июля 2022 года.

Арбитражный суд Волго-Вятского округа в составе:

председательствующего Голубевой О.Н.,

судей Бабаева С.В., Камановой М.Н.,

при участии ФИО1 (лично, паспорт) и представителей

от индивидуального предпринимателя ФИО1:

ФИО2 (доверенность от 30.06.2022),

от комитета по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром:

ФИО3 (доверенность от 12.01.2021 № 34),

от администрации округа Муром:

ФИО4 (доверенность от 25.09.2020 № 01-78-1127), 

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы заинтересованного лица – комитета по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром и третьего лица – администрации округа Муром

на постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2022,

принятое судьями Кастальской М.Н., Белышковой М.Б., Гущиной А.М.,

по делу № А11-7075/2021 Арбитражного суда Владимирской области

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: 

<

***>, ОГРНИП: 

<

***>)

о признании незаконным решения комитета по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром, изложенного в письме от 23.07.2020 № 2069, об отказе в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства без проведения торгов, 

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, – 

администрация округа Муром, 

и   у с т а н о в и л : 

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Владимирской области с заявлением о признании незаконным решения комитета по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром (далее – Комитет), изложенного в письме от 23.07.2020 № 2069, об отказе в предоставлении в аренду земельного участка  с кадастровым номером 33:26:0010202:209 для завершения строительства двухэтажного кирпичного здания с подвалом и мансардой в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, без проведения торгов. Кроме того, Предприниматель просил суд обязать Комитет заключить договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером 33:26:0010202:209, без проведения торгов.

Заявленные требования основаны на статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что строительство спорного здания не могло быть завершено в установленный предыдущим договором аренды срок не по вине арендатора. 

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация округа Муром (далее – Администрация).

Арбитражный суд Владимирской области решением от 29.11.2021 отказал в удовлетворении заявленных требований, указав, что довод заявителя об отсутствии его вины в незавершении строительства объекта с учетом императивного условия об однократном предоставлении в аренду без проведения торгов, а также конкретных обстоятельства дела не имеет правового значения.

Первый арбитражный апелляционный суд постановлением от 04.03.2022 отменил решение суда первой инстанции, признав решение Комитета незаконным и обязав его направить Предпринимателю проекта договора в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу. Апелляционный суд исходил из правовых позиций Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, которые направлены на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам.

Комитет и Администрация не согласились с принятым постановлением и обратились в Арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационными жалобами, в которых просили его отменить, оставив в силе решение суда первой инстанции.

По мнению Комитета, суд апелляционной инстанции не учел: длительность предоставления спорного участка Предпринимателю (с 2012 года), факт строительства нового объекта взамен старого, вместо достройки предыдущего объекта, а также то, что наличие обременения водопровода не препятствовало использовать участок по назначению. 

Администрация, в свою очередь, указывает на недобросовестность Предпринимателя: вынос сети водоснабжения для завершения строительства предыдущего объекта не требовался, строительного нового объекта вместо достройки свидетельствует о действиях в обход закона, действующее разрешение на строительство у Предпринимателя отсутствует. 

Подробно доводы заявителей изложены в их кассационных жалобах и поддержаны представителями в судебном заседании до объявления перерыва.

Предприниматель в отзыве на кассационную жалобу, лично и его представитель в судебном заседании не согласились с доводами заявителей, просили оставить обжалованные судебные акты в силе, а жалобы Администрации и Комитета – без удовлетворения.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлялся перерыв до 08.07.2022.

Законность решения Арбитражного суда Владимирской области и постановления Первого арбитражного апелляционного суда проверена Арбитражным судом Волго-Вятского округа в порядке, предусмотренном в статьях 274, 284 и 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применительно к изложенным в кассационных жалобах доводам.

Как следует из материалов дела, и установил суды обеих инстанций, Комитет (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) 28.12.2012 заключили договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 15672. Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 28.12.2012.

Согласно данному договору арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 33:26:0010202:209 из земель населенных пунктов, для завершения строительства двухэтажного кирпичного здания с подвалом и мансардой в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, площадью 436 квадратных метров (пункт 1.1). Срок аренды – с 28.12.2012 по 31.12.2015 (пункт 2.1 договора).

Предпринимателю 26.06.2015 выдано разрешение № RU 33304000-66 на строительство нежилого 2-х этажного здания (со сносом существующего), срок действия которого был продлен до 26.06.2019.

Предприниматель 08.12.2015 зарегистрировал право собственности на незавершенный строительством объект – нежилое двухэтажное здание (степень готовности 29 процентов) площадью застройки 455,9 квадратного метра, кадастровый номер 33:26:010202:359.

По истечении срока действия данного договора Комитет (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) 18.12.2015 заключили договор № 17388 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка.

В соответствии с данным договором арендодатель предоставляет, арендатор принимает в аренду земельный участок 33:26:0010202:209 для завершения строительства двухэтажного кирпичного здания с подвалом и мансардой (пункт 1.1). Срок аренды по этому договору установлен сторонами – с 01.01.2016 по 31.12.2018 (пункт 2.1).

Предприниматель 28.09.2018 обратился в Комитет с просьбой о заключении договора аренды на новый срок. Комитет в письме от 10.10.2018 № 3206 отказал Предпринимателю в заключении договора аренды без проведения торгов, поскольку испрашиваемый земельный участок уже предоставлялся арендатору для завершения строительства.

Кроме того, Комитет обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к Предпринимателю об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 33:26:010202:359, для продажи с публичных торгов, а также о прекращении права собственности ответчика на изымаемое имущество (дело № А11-7495/2019).

Арбитражный суд Владимирской области решением от 18.03.2020 отказал в удовлетворении иска. Суд заключил, что Предприниматель доказал связь нарушения срока строительства объекта связано с длительной  процедурой выноса сети водоснабжения с земельного участка в целях выполнения технических условий после выполнения условий подключения, выданных муниципальным унитарным предприятием округа Муром «Водопровод и канализация» иному застройщику – обществу «МуромГрад». Предприниматель принимал меры к завершению строительства спорного объекта, однако строительство в установленные сроки не завершено не по вине ответчика. Судебный акт по делу № А11-7495/2019 вступил в законную силу и Комитетом не обжаловался в установленном законом порядке.

После состоявшегося судебного разбирательства, а именно 23.06.2020, Предприниматель обратился в Комитет с заявлением о предоставлении земельного участка 33:26:0010202:209 в аренду без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства нежилого двухэтажного здания. Комитет в письме от 23.07.2020 № 2069, полученным заявителем 28.10.2020, отказал в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка.

Предприниматель, посчитав данное решение Комитета незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационных жалоб Администрации и Комитета и отзыва на них и заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел правовых оснований для отмены обжалованного постановления апелляционной инстанции.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет проверку оспоренного решения и устанавливает его соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у соответствующего органа, а также нарушает ли оспариваемое решение права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия органом местного самоуправления оспариваемого решения, возлагается на соответствующий орган (часть 1 статьи 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

На основании статьи 39.8 (пункта 15) Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены в статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 39.6 (пунктов 1, 3, 4 и 5) Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.

Арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 этой статьи. 

Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, либо судом отказано в удовлетворении данного требования, или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. 

При этом, по смыслу правовой позиции Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации из определения от 08.02.2017 № 304-ЭС16-6168, действия по отказу в продлении срока действия договора аренды и заключении нового договора подлежали оценке на предмет добросовестного поведения. Следует учитывать и проведенные арендатором мероприятия для оформления разрешительной документации и иные меры, направленные на завершение строительства. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 23.12.2008 № 8985/08 отметил, что не допускается необоснованный отказ в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в дело доказательства в совокупности и во взаимосвязи, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что решение Комитета является незаконным.

Апелляционный суд верно исходил из того, что с учетом обстоятельств, установленных в деле № А11-7495/2019, в течение действия договора аренды от 18.12.2015 № 17388 спорного земельного участка, предоставленного для завершения строительства расположенного на нем здания, арендатор не имел возможности использовать участок по назначению на протяжении всего срока действия договора. При этом такая невозможность не зависела от воли самого арендатора, и связана с длительной процедурой выноса сети водоснабжения с земельного участка. Недобросовестности в действиях заявителя судом ни в названном деле, ни в настоящем деле не было установлено. Указанные обстоятельства, более того, явились основанием для отказа Комитету в изъятии объекта незавершенного строительства для его продажи с публичных торгов. Таким образом, в настоящем случае имеются все основания, предусмотренные в подпункте 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления земельного участка для завершения строительства.

С учетом необходимости применения к спорной ситуации принципа эстоппеля и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению), суд округа не принял во внимание довод заявителей о том, что Предприниматель вел строительство длительный период (с 2012 года), затем начал строить новый объект взамен старого, а не достраивал имеющийся, что по мнению заявителей свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны Предпрпнииателя.

Так, управление архитектуры и строительства администрации города Муром 26.06.2015 выдало Предпринимателю разрешение № RU 33304000-66 на строительство нового объекта со сносом предыдущего. Впоследствии, срок действия разрешения на строительство продлен до 26.06.2019. Комитет 18.12.2015 заключил с Предпринимателем новый договор аренды земельного участка № 17388. В указанном договоре прямо указано на наличие объекта незавершенного строительства,  площадью застройки 455,9 квадратного метра, с кадастровым номером 33:26:010202:359, право собственности заявителя на которое было зарегистрировано в 2015 году. Зная о строительстве нового объекта, Комитет все же заключил договор аренды для завершения строительства, без каких-либо возражений. В этой связи ведение строительства с 2012 года не имеет правового значения. 

Указание заявителя на то, что вынос сети водоснабжения не требуется Предпринимателю для завершения строительства, судом также отклоняется, поскольку сама невозможность строительства в спорный период была основанием для отказа в изъятии объекта незавершенного строительства в деле № А11-7495/2019. Это указание направлено на переоценку фактических обстоятельств, имеющих преюдициальное значение, преодоление законной силы судебных актов по названному делу.

Аналогично, указание на отсутствие действующего разрешения на строительство судом округа не принимается как основание для отказа в продлении договора. В условиях рассмотрения дела об изъятии объекта незавершенного строительства (с мая 2019 по апрель 2020 года), в отсутствие действующего договора аренды, в заключении которого было отказано Комитетом, приостановление деятельности по строительству такого объекта является разумным поведением добросовестных участников гражданского оборота.

Таким образом, с учетом установленных обстоятельства и соблюдения принципа правовой определенности гражданских отношений, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требования Предпринимателя.

Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованном постановлении выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. 

Оснований для отмены обжалованного судебного акта по приведенным в кассационных жалобах доводам не имеется. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционным судом не допущено.

Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационных жалоб судом округа не рассматривался, поскольку на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет, а также Администрация освобождены от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 287 (пунктом 1 части 1) и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Волго-Вятского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2022 по делу Арбитражного суда Владимирской области № А11-7075/2021 оставить без изменения, кассационные жалобы комитета по управлению муниципальным имуществом администрации округа Муром и администрации округа Муром – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном в статье 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

Председательствующий

 

О.Н. Голубева

 

Судьи

С.В. Бабаев

М.Н. Каманова