АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-837/21

26 апреля 2021 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   19 апреля 2021 г.

Полный текст решения изготовлен            26 апреля 2021 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Солуяновой Т. А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Ремонтненского района Ростовской области ИНН  

<

***> ОГРН 

<

***>

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 ИНН  

<

***> ОГРНИП 304612921500022

о расторжении договора аренды, обязании вернуть земельный участок,

и по встречному исковому заявлению об установлении уточненных границ земельного участка в соответствии с межевым планом,  признании обращения ФИО2 к главе администрации Ремонтненского района от 19.01.2021 о пролонгации договора аренды от 17.06.2006 № 1 не противоречащим ФЗ № 166 от 08.06.2020, обязании администрации перезаключить договор аренды № 1 от 17.06.2006 с уточненными координатами местоположения объекта,

при участии (до перерыва):

            от истца: представитель ФИО3 по доверенности № 10 от 25.03.2021г.;

            от ответчика представитель не явился, извещен,

установил:

Администрация Ремонтненского района Ростовской области обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 расторжении договора аренды, обязании вернуть земельный участок.

В процессе рассмотрения дела ответчик заявил встречное исковое заявление о признании обращения ФИО2 к главе администрации Ремонтненского района от 19.01.2021 с предложением пролонгации договора аренды от 17.06.2006 № 1 не противоречащим ФЗ № 166 от 08.06.2020, обязании администрации уточнить размер, фактическое местоположение, границы без изменения их первоначальной конфигурации земельного участка несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:32:0600006:709 общей площадью 3000 кв.м в соответствии с адресом: Ростовская область, Ремонтненский район, с. Ремонтное, 64+100 км на автодороге Элиста-Ремонтное-Зимовники, об обязании администрации перезаключить договора аренды № 1 от 17.06.2006 с уточненными координатами местоположения объекта на количество лет согласно п. 2.1 в соответствии с ФЗ № 166 от 08.06.2020.

Определением суда от 18.02.2021 суд принял к производству встречные исковые требования.

В процессе рассмотрения дела ответчик уточнил встречные исковые требования, изложив их в следующей редакции: установить уточненные границы земельного участка несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:32:0600006:709 согласно межевого плана ФИО2 подготовленного 15 марта 2021 г, признать обращение ФИО2 к главе администрации Ремонтненского района от 19.01.2021 г предложением пролонгации (перезаключении) договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 17.06.2006 г №1 не противоречащими ФЗ РФ № 166 от 08.06.2020; обязании арендодателя перезаключить договор аренды №1 от 17.06.2006 г земельного участка несельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:32:0600006:709, общей площадью 3000 кв., в соответствии с адресом: Ростовская обл., Ремонтненский р-н, с. Ремонтное, 64+100км на автодороге Элиста-Ремонтное-Зимовники в соответствии с уточненными координатами местоположения объекта.

Протокольным определением от 24.03.2021 суд принял к производству уточненные встречные исковые требования.

           В судебном заседании представитель истца доложил основание и предмет иска, исковые требования поддержал в полном объеме, против удовлетворения встречного иска возражал.

Ответчик явку представителя в судебное заседание не обеспечил. О времени и месте рассмотрения  заявления уведомлен надлежащим образом.   

При таких обстоятельствах в соответствии с положениями статьи 156  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.

В процессе рассмотрения дела предпринимателем было заявлено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Азимут», Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области.

Определением от 18.02.2021 ходатайство принято судом к рассмотрению.

Рассмотрев указанное ходатайство, суд не нашел оснований к его удовлетворению. 

Согласно статье 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, могут вступить в дело на стороне истца или ответчика до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела в первой инстанции арбитражного суда, если этот судебный акт может повлиять на их права или обязанности по отношению к одной из сторон. Они могут быть привлечены к участию в деле также по ходатайству стороны или по инициативе суда.

Указанные лица не имеют материально-правового интереса к предмету спора и не могут иметь требований или обязательств по отношению к сторонам по поводу спорного участка, их права не затрагиваются рассмотрением спора.

В судебном заседании вынесено определение в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об объявлении перерыва в судебном заседании до 19 апреля 2021 года до 10 часов 20 минут. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

17.07.2006 между Администрацией Ремонтненского сельского поселения (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка несельскохозяйственного назначения № 1 общей площадью 0,3 га за кадастровым номером 61:32:010119:0250, расположенного по адресу: Ростовская область, Ремонтненский район, с. Ремонтное, 64+100 км (право) на автодороге Элиста-Ремонтное-Зимовники для размещения вагона автосервиса. 

В силу пункта 2.1 срок аренды установлен с 17.07.2006 по 17.07.2016.

В связи с продолжением арендодателем фактического пользования земельным участком после истечения срока договора, договор был возобновлен на неопределенный срок.

16.10.2017 на письмо Администрации Ремонтненского района Ростовской области от 13.10.2017 № 4321-13/1616 о рассмотрении технической ошибки направлен ответ кадастрового инженера о том, что земельный участок с кадастровым номером 61:32:010119:0250 фактически является земельным участком, предоставленным в аренду ФИО2 по договору аренды № 1 от 17.07.2006г. и имеет кадастровый номер 61:32:0600006:709, в связи с чем были внесены изменения в ЕГРН. 

Данный факт согласован сторонами в дополнительном соглашении № 2 от 30.10.2017.

В соответствии с пунктом 4.1.1 арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче.

Согласно пункту 4.4.2 договора аренды арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением, указанным в пункте 1.1 договора аренды, а именно для размещения вагона автосервиса.

08.12.2017 постановлением Администрации Ремонтненского района № 811 был изменен вид разрешенного использования земельного участка с «для установки вагонаавтосервиса» на «объекты придорожного сервиса».

На сегодняшний день земельный участок свободен от зданий, сооружений, а также от других объектов с видом разрешенного использования «объекты придорожного сервиса», указанных в Классификаторе видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2017г. № 540, о чем составлен акт осмотра земельного участка от 28.12.2020г.

Письмом от 09.12.2020г. № 93.2.1-25@/8259 Администрация Ремонтненского района Ростовской области в связи с нецелевым использованием земельного участка направила Соглашение о расторжении Договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка несельскохозяйственного назначения от 17.07.2006г. № 1 и предложила арендатору подписать данное соглашение, возвратить участок арендодателю посредством подписания акта приема-передачи. Письмо было получено арендатором 17.12.2020, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении. Ответ на письмо не поступил.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Оценив правоотношения сторон в рамках указанного договора, суд пришел к выводу о том, что они подлежат регулированию в соответствии с положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование.  

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Условиями пункта 4.1.1. договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению.

Помимо наличия установленного в договоре основания расторжения договора, у истца имеется и законное - в связи с существенным нарушением договора.

            Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

         Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

            В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 приведенной статьи аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.

            В силу пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации  аренда земельного участка прекращается, в том числе при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

           В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации  собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Такие лица обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

            По смыслу приведенных норм время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.

             Установление приведенных оснований расторжения договора земельным законодательством есть элемент публично-правового регулирования в земельных отношениях и форма реализации публичного интереса в эффективном и качественном использовании земель как общего достояния и необходимого условия экономической деятельности, который  не может ограничиваться лишь внесением арендной платы.

В данном случае доказательств устранения нарушений – принятия реальных мер к освоению участка в разумный срок ответчик не представил.

На момент вынесения решения, по истечении пятнадцати лет с момента заключения договора аренды земельного участка, доказательств возможности не только завершения, но и начала строительства в разумный срок материалы дела не содержат.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о непринятии арендатором надлежащих мер к освоению земельного участка.

Оспаривая исковые требования, ответчик сослался на наличие несоответствия кадастровых номеров фактически арендуемого земельного участка и участка, указанного в договоре, а также подал встречный иск об установлении уточненных границ земельного участка, признании обращения предложением пролонгации договора, обязании перезаключить договор в соответствии с уточненными координатами земельного участка.

Судом установлено, что согласно дополнительному соглашению № 2 от 30.10.2017, в связи с допущенной кадастровым инженером технической ошибкой в пункте 1.1 договора слова «в кадастровом участке 61:32:010119:0250» заменены словами «с кадастровым номером 61:32:0600006:709». Данное дополнительное соглашение подписано обеими сторонами и зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области за № 61 от 16.11.2017.

При таких обстоятельствах довод ответчика о несоответствии кадастровых номеров фактически арендуемого земельного участка и участка, указанного в договоре, признан судом несостоятельным.

О наличии препятствий в освоении участка ответчик не заявил, доказательств тому не представил. Это оценивается судом как отсутствие действительной воли на совершение требуемых действий по освоению участок не только в срок действия договора, но и за его пределами, в разумный срок. Пятнадцатилетний период бездействия не может быть определен как время обоснованного, разумного и добросовестного бездействия.

Факт внесения арендной платы за это время не опровергает приведенных выводов и не устраняет правовых последствий такого поведения для арендатора.

Освоение земельного участка есть не только право, но и обязанность арендатора и в ее исполнении состоит публичный интерес в создании и функционировании объектов, для строительства которых участок предоставлен. Экономическая составляющая этой сделки предполагает результат, на который вправе рассчитывать муниципальное образование – создание эффективного объекта хозяйственной деятельности со всеми налоговыми, социальными и иными благоприятными для публичного образования последствиями эксплуатации земельного участка. Следовательно, лишь фактом внесения арендной платы за землю не исчерпываются правомерные ожидания арендодателя в этом случае. А арендатор, в свою очередь, должен принять последствия противоправного бездействия и не может удерживать во владении и пользовании участок, эффективность использования которого не отвечает условиям и цели договора аренды.

С учетом изложенного, поскольку факт нарушения арендатором условия договора в части освоения земельного участка материалами дела подтвержден, судом установлены предусмотренные законом и договором основания для расторжения договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации  требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

            В связи с тем, что доказательств освоения земельного участка истцу представлено не было, 09.12.2020 администрацией в адрес ответчика было направлено письмо № 93.2.1-25@8259, в котором истец предложил расторгнуть договор аренды земельного участка № 1 от 17.07.2006 и возвратить арендодателю земельный участок по акту приема-передачи.

При таких обстоятельствах, свидетельствующих о соблюдении истцом до обращения в суд требований пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующего обязательный досудебный порядок при расторжении договора, суд пришел к выводу о том, что исковые требования о расторжения договора подлежат удовлетворению. 

Кроме того, суд полагает необходимым отметить, что с учетом истечения срока действия договора и возобновления его на неопределенный срок, истец в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет право отказаться от договора.

Согласно правилу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора влечет прекращение обязательств сторон, в данном случае – утрату ответчиком права владеть и пользоваться земельным участком, поэтому требования истца об освобождении и возврате участка подлежат удовлетворению. 

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

С учетом указанных норм и установленных обстоятельств, свидетельствующих об отсутствии у ответчика законных оснований на использование спорного земельного участка, суд пришел к выводу о том, что предприниматель обязан освободить спорный земельный участок.

По правилам статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывая совершить определенные действия, суд устанавливает срок для исполнения. В данном случае суд признал разумным срок 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

            При таких обстоятельствах суд признал исковые требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Рассмотрев встречные требования об установлении уточненных границ земельного участка, признании обращения предложением пролонгации договора, обязании перезаключить договор в соответствии с уточненными координатами земельного участка, суд пришел к выводу о необходимости отказа в их удовлетворении ввиду следующего.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчиком в материалы дела не представлены доказательства обращения в Администрацию Ремонтненского района с заявлением об уточнении границ земельного участка, предоставленного ему по договору, а также по другим вопросам землеустройства. Кроме того, при обращении Администрации Ремонтненского района за уточнением местоположения границы и (или) площади спорного земельного участка (площадь земельного участка не была изменена) отказался подписать акт согласования местоположения границ земельного участка.

Законодательство Российской Федерации не раскрывало и не раскрывает понятие «конфигурация земельного участка». Вместе с тем, по мнению Минэкономразвития России, конфигурация земельного участка определяется местоположением его границ (письмо Минэкономразвития России от 27 декабря 2011 г. № 29478-ИМ/Д23). Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части (часть 8 статьи 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). В этой связи, конфигурация земельного участка может быть незначительно изменена при уточнении границ земельного участка в пределах допустимого изменения значения площади уточняемого объекта недвижимости, что делает невозможным удовлетворение требования ответчика об уточнении границ земельного участка без изменения его первоначальной конфигурации.

Статьями 39.6 и 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. При этом данное право не носит преимущественного характера.

Следует отметить, что в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указано, что в случаях предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора. 

Согласно пункту 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» реализация предусмотренного пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок возможно только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду. При отсутствии в совокупности условий, указанных в пунктах 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в том числе возможности применения положений статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в части реализации преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка (пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного суд пришел к выводу о необходимости отклонения встречных исковых требований.

           В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате госпошлины по первоначальному и встречному иску относятся на ответчика.

Поскольку истец, как орган местного самоуправления, освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 28.06.2014 N 198-ФЗ) и при подаче настоящего иска сумма государственной пошлины не уплачивалась, ее сумма подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении ходатайства индивидуального предпринимателя ФИО2 о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Азимут», Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области отказать.

Исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды № 1 от 17.07.2006 земельного участка площадью 3 000 кв. м, расположенного по адресу: Ростовская область, Ремонтненский район, с. Ремонтненское, 64+100 км на автодороге Элиста-Ремонтное-Зимовники.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить земельный участок площадью 3 000 кв. м, расположенный по адресу: Ростовская область, Ремонтненский район, с. Ремонтненское, 64+100 км на автодороге Элиста-Ремонтное-Зимовники.

В удовлетворении встречных исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 ИНН  

<

***> ОГРНИП 304612921500022 в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины по иску. 

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяСолуянова Т. А.