АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ул. Якубовича, д.4, Санкт-Петербург, 190000

http://fasszo.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

11 апреля 2017 года                                                        Дело № А56-56690/2015

Резолютивная часть постановления объявлена 04 апреля 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 апреля 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Захаровой М.В., Рудницкого Г.М., 

при участии от закрытого акционерного общества «ОКО» генерального директора Лонцовой Р.В. (решение единственного учредителя от 14.04.97 № 1), Демпелевой Т.Г. (доверенность от 06.06.2016), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга Кутузова И.В. (доверенность от 29.12.2016                № 140986-42), от Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Демьяновой И.Н. (доверенность от 09.01.2017 № 11), Гиневой И.Н. (доверенность от 09.01.2017       № 6),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» на постановление от 20.12.2016 и дополнительное постановление от 19.01.2017 Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А56-56690/2015 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Жиляева Е.В.),

у с т а н о в и л:

Закрытое акционерное общество «ОКО», место нахождения: 190103, Санкт-Петербург, Лермонтовский пр., д. 49, кв. 18, ОГРН 1027810284633, ИНН 7826017917 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургскому государственному унитарному предприятию «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», место нахождения: 191023, Санкт-Петербург, ул. Зодчего Росси, д. 1-3, 6-й подъезд, ОГРН 1067847547151, ИНН 7840335245 (далее – Предприятие), Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), и акционерному обществу «Фонд имущества Санкт-Петербурга», место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239, ИНН 7838332649 (далее – Фонд имущества), о признании недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кропоткина, д. 17, лит. А, пом. 2-Н, в размере 4 950 000 руб., определенном в отчете об оценке от 03.04.2015                                № 31-8-0119(071)-2015, выполненном Предприятием; изложении пункта 2.1 договора в редакции, согласно которой цена продажи объекта составляет  3 460 000 руб. 

Решением от 19.10.2015 (судья Васильева Н.В.) в иске отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2016 данное решение отменено; в части требования о признании недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в отчете Предприятия от 03.04.2015, производство по делу прекращено; цена продажи объекта в пункте 2.1 договора купли-продажи определена в размере 3 372 000 руб.; в иске к Предприятию и Фонду имущества отказано; с Комитета в пользу Общества взыскано 7500 руб. расходов по государственной пошлине по иску и апелляционной жалобе.

Дополнительным постановлением от 19.01.2017 с Комитета в пользу Общества взыскано 45 200 руб. судебных расходов на проведение судебных экспертиз. 

Комитет в кассационной жалобе просит отменить постановление и дополнительное постановление апелляционного суда, ссылаясь на существенное нарушение этим судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела. По мнению подателя жалобы, действующим законодательством не предусмотрено предъявление субъектом малого и (или) среднего предпринимательства иска об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, в случае несогласия с ценой выкупаемого имущества; суд апелляционной инстанции для разрешения вопроса о рыночной стоимости объекта должен был назначить экспертизу по проверке достоверности отчета Предприятия, а не по определению рыночной стоимости нежилого помещения; заключение эксперта Бритвиной Ю.Ю. является недостоверным доказательством, поскольку при проведении оценки использованы некорректные объекты-аналоги, не сопоставимые по своим характеристикам с объектом исследования, имеются неточности и ошибки в расчетах.

Предприятие в кассационной жалобе также просит отменить постановление от 20.12.2016, ссылаясь на нарушение апелляционным судом норм материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, апелляционным судом не дана надлежащая оценка отчету Предприятия и необоснованно принят во внимание отчет общества с ограниченной ответственностью «Оценочная фирма «Проект-Оценка» (далее – Оценочная фирма), выполненный по заказу истца; при проведении экспертизы и составлении заключения экспертом существенно нарушены требования законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем заключение эксперта не могло служить обоснованием рыночной стоимости нежилого помещения; апелляционный суд необоснованно отклонил ходатайство Предприятия о назначении повторной экспертизы. 

Общество в отзыве на кассационные жалобы просит оставить их без удовлетворения, считая, что все доводы жалоб, которые были тщательно исследованы апелляционным судом, направлены на переоценку доказательств, основаны на ошибочном толковании норм законодательства.  

В судебном заседании представители Комитета и Предприятия поддержали каждый кассационную жалобу своего доверителя, подтвердив приведенные в жалобах доводы. Представители Общества против удовлетворения жалоб возражали по мотивам, изложенным в отзыве.

Фонд имущества о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, однако в суд своего представителя не направил, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.   

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке. 

Как следует из материалов дела, Общество является арендатором нежилого помещения 2-Н площадью 33,9 кв. м с кадастровым номером 78:7:3071:0:20:2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кропоткина, д. 17, лит. А.

Распоряжением Комитета от 30.04.2015 № 19-рз определены условия приватизации объекта нежилого фонда – нежилого помещения площадью 35,1 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кропоткина, д. 17, лит. А, пом. 2-Н, путем продажи Обществу по преимущественному праву приобретения по цене 4 950 000 руб. в соответствии с отчетом от 03.04.2015 № 31-8-0119(071)-2015, выполненным Предприятием, об оценке рыночной стоимости с оплатой в рассрочку на 12 кварталов поквартально равными долями.

Письмом от 19.05.2015 Фонд имущества направил Обществу предложение заключить договор купли-продажи названного помещения на условиях, указанных в распоряжении, с приложением проекта договора купли-продажи. 

Общество подписало указанный проект договора с протоколом разногласий, предложив установить цену продажи объекта в размере 3 460 000 руб. в соответствии с отчетом от 23.06.2015 № 61/2-15 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненным по его заказу Оценочной фирмой.

В связи с неурегулированием сторонами разногласий по цене выкупаемого объекта Общество 06.08.2015 обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. 

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ)  субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Поскольку заключение договора с субъектом малого и среднего предпринимательства, отвечающим требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, для публичного образования является обязательным, возникшие при заключении договора разногласия могут быть переданы другой стороной на рассмотрение суда. При этом названным Законом не предусмотрена специальная процедура заключения договора купли-продажи с субъектом малого и (или) среднего предпринимательства, поэтому не исключается в случае возникновения между сторонами при заключении договора разногласий, в том числе по цене отчуждаемого имущества, применение общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении договора (статьи 445, 446 Кодекса).      

Исходя из изложенного, а также с учетом приобщенной к делу переписки по вопросу заключения договора суд апелляционной инстанции обоснованно посчитал, что Общество не отказывалось от заключения договора, признал ошибочным вывод суда первой инстанции об утрате Обществом преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения и рассмотрел по существу возникшие между сторонами при заключении договора разногласия по выкупной цене помещения.  

По смыслу статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. Таким образом, названным Законом предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки.

В обоснование цены выкупаемого имущества каждая из сторон представила отчет оценщика о величине рыночной стоимости нежилого помещения, отличающиеся друг от друга итоговой величиной. 

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», при рассмотрении спора по поводу сделки, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика оценивается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

С учетом названного разъяснения не принимается во внимание довод подателей жалоб о том, что достоверность величины рыночной стоимости может быть проверена только путем экспертизы отчета оценщика, но не путем проведения иной независимой оценки.

Для разрешения вопроса о рыночной стоимости нежилого помещения суд апелляционной инстанции, приняв во внимание, что Общество при рассмотрении дела в суде первой инстанции заявляло ходатайство о назначении экспертизы, которое было отклонено судом первой инстанции с указанием на это в решении от 19.10.2015, определением от 27.04.2016 назначил экспертизу, поручив ее проведение эксперту открытого акционерного общества «Региональное управление оценки» Васильченко Алексею Владимировичу.

Согласно заключению от 18.05.2016 № 26/04/16-1, составленному экспертом Васильченко А.В., рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 12.02.2015 составляет 4 300 000 руб. (без учета налога на добавленную стоимость).

Суд апелляционной инстанции, проанализировав указанное заключение с учетом пояснений эксперта, данных им в судебном заседании, и мнений сторон, определением от 16.08.2016 по ходатайству истца для определения рыночной стоимости нежилого помещения назначил повторную экспертизу, проведение которой поручил эксперту общества с ограниченной ответственностью «Центр судебной экспертизы» Бритвиной Юлии Юрьевне. 

Согласно заключению эксперта Бритвиной Ю.Ю. от 30.09.2016 № 406/03, составленному по результатам повторной экспертизы, рыночная стоимость нежилого помещения 2-Н площадью 35,1 кв. м по состоянию на ту же дату составляет 3 372 000 руб.

Апелляционный суд, оценив представленное экспертом заключение по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом пояснений эксперта, данных им в судебном заседании, пришел к выводу, что это заключение может быть принято в качестве достоверного доказательства по делу, поскольку в нем содержатся все необходимые сведения, указанные в статье 86 Кодекса, экспертиза проведена надлежащим лицом, выводы эксперта по результатам исследования достаточного материала обоснованы и не противоречивы. При этом в заключении имеется ссылка как на Федеральный закон «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», так и на Закон об оценочной деятельности, а отсутствие в заключении ссылок на федеральные стандарты оценки само по себе не свидетельствует об ошибочности выводов эксперта, недостоверности итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, невозможности использования данного документа как доказательства по делу. Поскольку сомнения в обоснованности заключения эксперта у апелляционного суда не возникли и противоречий в выводах эксперта обнаружено не было, Предприятию отказано по причине отсутствия установленных частью второй статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно установил выкупную цену нежилого помещения в размере 3 372 000 руб. в соответствии с заключением эксперта Бритвиной Ю.Ю.   

Возражения Комитета и Предприятия по данному заключению в части использования экспертом объектов-аналогов, не сопоставимых по своим характеристикам с объектом исследования, ошибочных корректировок, отсутствия анализа рынка объекта оценки исследовались апелляционным судом и мотивированно отклонены как не свидетельствующие о необъективности, необоснованности или недостоверности выводов эксперта, которые ответчиками документально не опровергнуты. 

Поскольку по результатам рассмотрения спора судебный акт принят в пользу Общества, апелляционный суд правомерно в соответствии со статьями 101, 106, 110, 178 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дополнительным постановлением разрешил вопрос о судебных расходах в сумме 45 200 руб. на оплату судебных экспертиз путем отнесения расходов в указанной сумме на Комитет.    

Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые судебные акты законными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены.

Определением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.03.2017 исполнение постановления апелляционного суда от 20.12.2016 было приостановлено до окончания производства в суде кассационной инстанции. В связи с завершением рассмотрения кассационных жалоб и оставлением обжалуемых судебных актов в силе приостановление исполнения следует отменить. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

п о с т а н о в и л:

постановление от 20.12.2016 и дополнительное постановление от 19.01.2017 Тринадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А56-56690/2015 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» – без удовлетворения.

Приостановление исполнения постановления апелляционного суда от 20.12.2016 отменить.

Председательствующий                                                               И.В. Сергеева

Судьи            				М.В. Захарова

						Г.М. Рудницкий