АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-13641/2016

г. Краснодар

21 июня 2017 года

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июня 2017 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 июня 2017 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Кухаря В.Ф., судей Алексеева Р.А. и Трифоновой Л.А., при участии от ответчика – общества с  ограниченной ответственностью «Престиж Центр» (ИНН 7706557068, ОГРН 1047796840959) – Лебедева И.В., Чернышева М.А. (доверенности от 11.01.2017 и 19.06.2017), в отсутствие истца – администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) и третьих лиц: Департамента имущественных отношений администрации города Сочи и муниципального унитарного предприятия «Городской парк культуры и отдыха», извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с  ограниченной ответственностью «Престиж Центр»  на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2017 по делу № А32-13641/2016 (судьи Мисник Н.Н., Глазунова И.Н., Ильина М.В.), установил следующее.

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Престиж Центр» (далее – общество) о расторжении договора от 30.11.2004 № 8-УПГР об инвестировании строительства развлекательного центра по улице Орджоникидзе в Центральном районе города Сочи и обязании передать в муниципальную собственность объекты недвижимого имущества, а именно: здание студии звукозаписи, литера Г, площадью 28,8 кв. м; административное здание, литера А, площадью 226,9 кв. м; зал игровых автоматов, литера В, площадью 137,8 кв. м; здание механической мастерской, литера Б, № 1 – 5, площадью 70,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, 6.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены МУП «Городской парк культуры и отдыха» (далее – предприятие), Департамент имущественных отношений администрации города Сочи (далее – департамент).

К производству принят встречный иск общества  к администрации о признании недействительным условия части 3 пункта 5.1 договора от 30.11.2004 № 8-УПГР.

Впоследствии общество от встречного иска отказалось.

В отношении третьего лица –  предприятия – 29.09.2013 внесена запись в Единый государственный реестр юридических лиц о прекращении его деятельности.

Решением от 16.12.2016 (судья Ермолова Н.А.) администрации в иске отказано, принят отказ общества от встречного иска, производство по которому прекращено. Суд исходил из того, что договор инвестирования прекратил свое действие, в связи с чем не может быть расторгнут по требованию администрации. Администрация не вправе требовать возврата имущества, переданного во исполнение обязательств по договору инвестирования. Срок исковой давности по требованию истца истек.

Постановлением апелляционного суда от 16.03.2017 отменено решение от 16.12.2016 в части отказа в удовлетворении иска администрации, иск удовлетворен: договор об инвестировании от 30.11.2004 № 8-УПГР расторгнут, на общество возложена обязанность не позднее 10 дней с момента принятия постановления передать администрации в муниципальную собственность объекты недвижимого имущества: здание студии звукозаписи, литера Г, площадью 28,8 кв. м; административное здание, литера А, площадью 226,9 кв. м; зал игровых автоматов, литера В, площадью 137,8 кв. м; здание механической мастерской, литера Б, № 1 – 5, площадью 70,2 кв. м, расположенные по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Орджоникидзе, 6. В остальной части решение оставлено без изменения. Апелляционный суд пришел к выводу о том, что на момент обращения администрации с иском договор инвестирования действовал, требование администрации о его расторжении подлежит удовлетворению в связи с существенным нарушением условий договора обществом. Спорное имущество должно быть возвращено обществом администрации на основании норм о неосновательном обогащении в связи с расторжением договора инвестирования и неравноценным его исполнением со стороны общества и администрации.

В кассационной жалобе общество просит отменить постановление и оставить в силе решение. По мнению заявителя, выводы апелляционного суда о бессрочности договора инвестирования противоречат условиям пунктов 1.4, 4.1, исходя из которых он действовал до окончания срока действия договора аренды земельного участка (по 01.06.2010). Вывод о том, что договор инвестирования не предусматривает срок исполнения обязательства общества по передаче администрации доли в праве собственности на объект, также не обоснован. Суд неправильно применил к спорным отношениям нормы, регулирующие договор мены. К отношениям сторон следовало применять нормы о договоре простого товарищества. Передачу администрацией обществу спорного имущества следует расценивать как вклад товарища в совместную деятельность, а в случае прекращения договора инвестирования руководствоваться пунктом 5.3 этого договора о возмещении произведенных его сторонами затрат. Суд апелляционной инстанции вышел за пределы иска, самостоятельно изменив предложенное истцом основание для признания договора инвестирования действующим.

В судебном заседании представители общества поддержали кассационную жалобу.

Изучив материалы дела и выслушав представителей общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, администрация, Комитет по управлению имуществом администрации города Сочи (далее – комитет), предприятие (балансодержатель) и общество (инвестор) заключили договор от 30.11.2004 № 8-УПГР об инвестировании строительства развлекательного центра по улице Орджоникидзе в Центральном районе города Сочи. Согласно пункту 1.1 договора стороны пришли к соглашению о взаимном сотрудничестве по созданию развлекательного центра, именуемого в дальнейшем «объект», на земельном участке площадью 1,22 гектара, расположенном по улице Орджоникидзе, 6 в Центральном районе города Сочи. В силу пункту 1.2 договора основные характеристики объекта, общая площадь, состав и количество этажей и другие характеристики объекта определяются утвержденной в установленном порядке градостроительной, проектной и исходно-разрешительной документацией на объект и его строительство, которые будут являться неотъемлемой частью договора (приложение № 1). Проектирование и строительство объекта осуществляется за счет собственных и/или привлеченных инвестором средств, силами инвестора или специализированной подрядной организацией (пункт 1.3 договора). После окончания строительства объекта за счет собственных и/или привлеченных средств инвестор осуществляет сдачу законченного строительством объекта в эксплуатацию (пункты 2.4.3, 2.4.4 договора). Земельный участок, на котором планируется осуществить строительство объекта, предоставляется администрацией в порядке, определенном статьями 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в аренду инвестору сроком на пять лет на период строительства и ввода в эксплуатацию развлекательного центра с правом продления договора аренды на срок общей продолжительностью до 49 лет после ввода объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке.

Предоставление земельного участка для строительства оформляется договором аренды земельного участка, который будет являться неотъемлемой частью данного договора (пункт 1.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 25.04.2005 № 1).

В соответствии с пунктом 9.1 договора в результате достижения целей договора право собственности на объект возникает у инвестора и у администрации в следующем соотношении: инвестору – 80% от общей площади объекта; администрации (в муниципальную собственность города Сочи) – 20% от общей площади объекта. Конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность сторон по итогам реализации цели договора, определяется на основании акта о распределении имущества.

В пункте 2.1.3 договора предусмотрено, что при согласовании договора Городским Собранием Сочи балансодержатель передает в собственность инвестору в счет получаемых администрацией 20% от общей площади объекта в соответствии с пунктом 9.1 договора следующие объекты недвижимого имущества: зал игровых автоматов (общая площадь 137,8 кв. м); здание механической мастерской (общая площадь 70,2 кв. м); здание администрации (общая площадь 226,9 кв. м); здание студии звукозаписи (общая площадь 28,8 кв. м).

В силу пункта 4.1 договор вступает в силу с момента его утверждения в Городском Собрании Сочи и действует до окончания срока субаренды земельного участка по договору субаренды в соответствии с пунктом 1.5 данного договора.

Во исполнение договорных обязательств, решения Городского Собрания города Сочи от 15.03.2005 и распоряжения Главы города Сочи от 07.04.2005 № 130-р, на основании распоряжения комитета от 23.04.2005 № 66р прекращено право хозяйственного ведения предприятия на объекты, расположенные на территории парка по ул. Орджоникидзе, 6: зал игровых автоматов (общая площадь 137,8 кв. м); здание механической мастерской (общая площадь 70,2 кв. м); здание администрации (общая площадь 226,9 кв. м); здание студии звукозаписи (общая площадь 28,8 кв. м).

По акту приема-передачи от 22.04.2005 указанные объекты переданы в собственность общества (свидетельства о государственной регистрации права от 04.12.2012 серии 23-АЛ № 059454, серии 23-АЛ № 059455, серии 23-АЛ № 059456, серии 23-АЛ № 059459).

Также во исполнение договора об инвестировании 03.06.2005 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) № 4900003528, по условиям которого арендатору передан земельный  участок площадью 11 948 кв. м с кадастровым номером 23:49:02:04026:0018 для строительства и ввода в эксплуатацию развлекательного центра по ул. Орджоникидзе, 6 в Центральном районе г. Сочи. Срок действия договора аренды установлен сторонами по 01.06.2010.

Поскольку по окончании срока действия договора аренды арендатор продолжил пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды был возобновлен на неопределенный срок.

Письмом департамента от 30.11.2011, адресованным обществу, последнее извещено о том, что администрация не намерена продлевать срок действия договора и оставляет за собой право обращения в Росреестр с заявлением о погашении регистрационной записи, вопрос дальнейшего использования участка будет решаться в порядке статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации. В письме указано, что данное предписание является возражением арендодателя на использование земельного участка после окончания срока действия договора.

По заявлению администрации от 06.03.2012 Управление Росреестра по Краснодарскому краю погасило в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации договора аренды. 

Письмом от 15.09.2014 департамент также отказал обществу в последующем предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204026:18 по адресу: г. Сочи, ул. Орджоникидзе, 6.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 13.08.2015 по делу № А32-38654/2014 признан незаконным выраженный в письме департамента от 15.09.2014 отказе в предоставлении обществу земельного участка в аренду на 49 лет, администрация и департамент присуждены к направлению обществу подписанного проекта договора аренды земельного участка в месячный срок со дня вступления решения суда первой инстанции в законную силу, в удовлетворении встречного иска администрации о сносе спорных объектов недвижимости отказано. Постановлением апелляционного суда от 24.12.2015, оставленным без изменения постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 31.03.2016, решение от 13.08.2015 отменено в части. Обществу в удовлетворении заявления отказано, на него возложена обязанность по освобождению земельного участка путем демонтажа и вывоза движимых объектов, в остальной части решение оставлено без изменения.

Как установлено судебными актами апелляционной и кассационной инстанций, параметры земельного участка не соответствуют целям эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости. Общество не возвело на земельном участке предусмотренный договором инвестирования объект. Воссоздав и эксплуатируя парк аттракционов, общество использует земельный участок не по назначению. Расположенные на земельном участке объекты не являются имущественным комплексом. Земельный участок образован за счет территории общего пользования. Его формирование, проведение кадастрового учета и фактическое использование обществом сами по себе не являются основаниями для заключения договора аренды. В связи с прекращением арендных отношений общество не имеет правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов на земельный участок. У него отсутствуют иные законные основания для использования всего земельного участка.

В связи с невыполнением обществом своих обязательств по договору об инвестировании от 30.11.2004 № 8-УПГР администрация направила в адрес инвестора требование от 28.10.2015 об исполнении обязательства по договору в полном объеме, в том числе по передаче (возврату) в муниципальную собственность доли в инвестиционном объекте в соответствии с условиями пункта 9.1 договора. Данное требование осталось без ответа и удовлетворения.

27 ноября 2015 года администрация направила обществу проект соглашения о расторжении договора об инвестировании от 30.11.2004 № 8-УПГР. Поскольку соглашение о расторжении договора общество не подписало, администрация обратилась в суд с иском о расторжении договора и возврате переданных обществу объектов недвижимости.

Исковые требования обоснованы неисполнением обществом своих обязательств по договору инвестирования. 

Общество не оспаривает, что оно не исполнило названный договор и не возвело на арендованном земельном участке предусмотренный договором инвестирования объект.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Суд апелляционной инстанции признал названное нарушение ответчиком договора инвестирования существенным, в данной части выводы суда также не оспариваются.

В то же время суд первой инстанции счел невозможным удовлетворение требований администрации о расторжении договора инвестирования в связи с тем, что на момент обращения администрации с таким требованием договор инвестирования прекратился в связи с истечением срока его действия. При этом суд исходил из содержания пункта 4.1 договора инвестирования, согласно которому договор вступает в силу с момента его утверждения на Городском Собрании Сочи и действует до окончания срока субаренды земельного участка по договору субаренды в соответствии с пунктом 1.5 договора инвестирования.

В первоначальной редакции договор инвестирования предусматривал, что земельный участок, на котором будет возводиться объект, предоставляется в субаренду инвестору балансодержателем на срок строительства (пункт 1.4). А после окончания строительства и приемки объекта в эксплуатацию договор субаренды земельного участка продляется на срок 49 лет, по окончании строительства администрация и инвестор вправе заключить договор аренды земельного участка (пункт 1.5). 

Дополнительным соглашением от 25.04.2005 № 1 договор инвестирования изменен: установлено, что земельный участок, на котором будет возводиться объект, предоставляется администрацией в аренду инвестору сроком на пять лет на период строительства и ввода объекта в эксплуатацию с правом продления договора аренды на срок до 49 лет после ввода объекта в эксплуатацию (пункт 1.4 договора инвестирования). Пункт 1.5 из договора инвестирования исключен. 

При этом пункт 4.1 договора инвестирования остался в прежней редакции.

Суд первой инстанции, толкуя указанные положения договора, пришел к выводу, что договор об инвестировании действует до окончания срока договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:02:04026:0018, расположенного по ул. Орджоникидзе, 6 в Центральном районе г. Сочи. Заключенный администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) договор аренды земельного участка от 03.06.2005 № 4900003528 предусматривал срок действия по 01.06.2010. После окончания срока действия договора аренды он в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ возобновился на неопределенный срок, так как при отсутствии возражений со стороны арендодателя арендатор продолжил пользоваться земельным участком в том же объеме и в тех же целях, что указаны в договоре аренды. На основании уведомления администрации от 30.11.2011 договор аренды прекращен в одностороннем порядке, о чем внесена соответствующая запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.03.2012.

Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что договор инвестирования от 30.11.2004 № 8-УПГР прекратился в марте 2012 года, в связи с чем основания для его расторжения отсутствуют.

Суд апелляционной инстанции счел указанное толкование условий договора инвестирования о сроке его действия неверным.

По мнению апелляционного суда, условие пункта 4.1 договора инвестирования, по которому договор действует до окончания срока субаренды земельного участка в соответствии с пунктом 1.5 договора, не может быть истолковано, как согласование сторонами действия инвестиционного договора в течение 49 лет (пункт 1.5 в первоначальной редакции договора инвестирования, на который ссылается пункт 4.1, предусматривал продление договора субаренды земельного участка на срок 49 лет по окончании строительства). 

В новой редакции договора инвестирования стороны исключили пункт 1.5, указав одновременно в пункте 1.4, что земельный участок предоставляется в аренду инвестору сроком на пять лет на период строительства и ввода объекта в эксплуатацию с правом продления договора аренды на срок до 49 лет после ввода объекта в эксплуатацию. Указанную редакцию пункта 1.4 в совокупности с пунктом 4.1, исходя из разумности поведения участников гражданского оборота, также нельзя толковать как условие о действии инвестиционного договора в течение 5 лет в период строительства и затем еще 49 лет. 

Суд апелляционной инстанции учел также содержание пункта 5.1 договора инвестирования, согласно которому этот договор прекращается по соглашению сторон, по решению арбитражного суда или по выполнению сторонами всех обязательств по договору. Данный пункт не устанавливает такого основания прекращения договора инвестирования  как прекращение договора аренды земельного участка.

Таким образом, договор инвестирования не предусматривает автоматического прекращения его в момент прекращения обязательства по аренде земли.

Суд апелляционной инстанции указал, что подлинное значение пункта 4.1 договора заключается не в определении срока действия инвестиционного договора, а в установлении гарантии инвестору в том, что построенный им объект будет, как минимум, 49 лет эксплуатироваться им на принадлежащем инвестору на законных основаниях земельном участке.

Суд кассационной инстанции соглашается с толкованием изложенных условий договора инвестирования, данных апелляционным судом, полагая их соответствующими статье 431 ГК РФ, смыслу названного договора и обстоятельствам дела.

Доводы жалобы об обратном  направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судами фактических обстоятельств, которая не допускается при рассмотрении спора в кассационном порядке.

Таким образом, договор инвестирования не предусматривал срока его окончания, то есть носил бессрочный характер, и на момент обращения администрации с требованием о его расторжении являлся действующим.

Выводы суда апелляционной инстанции об удовлетворении требований администрации о расторжении договора инвестирования в связи с существенным нарушением обществом его условий правомерны.

Администрация заявила также требование о возврате переданных обществу в собственность на основании договоров инвестирования объектов недвижимого имущества.

В соответствии с абзацем 2 пункта 4 статьи 453 ГК РФ в случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства. 

Делая вывод об отказе в удовлетворении требования администрации о возврате объектов недвижимости, суд первой инстанции, руководствуясь постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление № 54), пришел к выводу, что спорные правоотношения по договору инвестирования представляют собой договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, где администрация выступает покупателем, а общество – продавцом (пункты 4, 6 постановления № 54).

Согласно пункту 5 постановления № 54, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Суд первой инстанции расценил переданное администрацией обществу на основании договора инвестирования спорное недвижимое имущество как плату истца за долю в будущем объекте, который должен быть создан на основании договора инвестирования. Руководствуясь пунктом 5 постановления № 54, суд первой инстанции пришел к выводу, что истцу в данном случае законом не предоставлено право требовать возврата спорного имущества.

Суд апелляционной инстанции признал данные выводы суда первой инстанции ошибочными. При этом суд учел содержание пункта 2.1.3 договора инвестирования, согласно которому спорные объекты недвижимости передаются администрацией в собственность инвестору в счет причитающихся администрации 20% от общей площади объекта. Суд квалифицировал договор инвестирования в этой части не как договор купли-продажи, а как договор мены, который исключает денежную оплату и по существу позволяет возвратить имущество в натуре. В связи с этим ссылка суда первой инстанции на разъяснения пункта 5 постановления № 54 (данные для ситуации, когда покупатель оплатил будущую вещь денежными средствами) признана необоснованной.

Довод о том, что спорную недвижимость в контексте отношений сторон следует рассматривать как вклад товарища в договор о совместной деятельности, и о том, что применению подлежит пункт 5.3 договора инвестирования, не принимается.

Суд апелляционной инстанции оценил этот довод.

В силу пункта 5.3 в случае прекращения договора до государственной регистрации права собственности сторон на объект стороны заключают соглашение о возмещении затрат, произведенных ими в целях реализации договора по их стоимости, существующей на момент прекращения договора.

Суд апелляционной инстанции правомерно указал, что по смыслу этого пункта он подлежит применению лишь в случае надлежащего исполнения ответчиком своей обязанности по строительству объекта, право собственности на который по каким-либо причинам не было зарегистрировано до прекращения договора. Фактические же обстоятельства дела свидетельствуют о том, что объект инвестиционной деятельности вообще не был возведен ответчиком. 

Кроме того, передача администрацией ответчику недвижимого имущества в натуре не может быть расценена в качестве расходов по реализации договора, под которыми следует понимать исключительно денежные затраты, предполагавшиеся только со стороны ответчика. Иное толкование договора, предлагаемое ответчиком, означало бы фактическую куплю-продажу муниципального имущества ответчиком, не исполнившим инвестиционный договор, т. е. приобретение муниципального имущества в собственность в результате противоправного поведения, и к тому же в обход законодательства о приватизации.

Учитывая изложенное, основания для отмены постановления отсутствуют. 

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2017 по делу № А32-13641/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Приостановление исполнений указанного судебного акта отменить.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий 							        В.Ф. Кухарь

Судьи 										        Р.А. Алексеев

										        Л.А. Трифонова