СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, г. Пермь, 614068

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

 

№ 17АП-9157/2024-ГК

г. Пермь

26 сентября 2024 года

Дело № А60-31604/2023

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 сентября 2024 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 сентября 2024 года.

 

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:председательствующего Дружининой О.Г., 

судей  Крымджановой Д.И., Поляковой М.А., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Черногузовой А.В., 

при участии:

от ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Лоза»: ФИО1, паспорт, диплом, доверенность от 14.05.2024; 

от иных лиц, участвующих в деле, представители не явились; 

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика, общества с ограниченной ответственностью «Лоза»,

на решение Арбитражного суда Свердловской области 

от 25 июля 2024 года 

по делу № А60-31604/2023

по иску Администрации Города Екатеринбурга (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) 

к автономной некоммерческой образовательной организации высшего образования «Уральский финансово-юридический институт» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), обществу с ограниченной ответственностью «Лоза» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), 

третьи лица: Межрегиональная общественная организация «Общество защиты прав собственников и арендаторов недвижимости» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), акционерное общество «Системный оператор Единой энергетической системы» в лице филиала АО «СО ЕЭС» Объединенное диспетчерское управление энергосистемы Урала» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки,

установил:

Администрация города Екатеринбурга (далее – истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к автономной некоммерческой образовательной организации высшего образования «Уральский финансово-юридический институт» (далее – ответчик, АНОО ВО «УРФЮИ») о взыскании 2 391 163 руб. 44 коп., в том числе: 1 806 686 руб. 59 коп. долга по договору аренды от 08.05.2002 № 4-504, 584 476 руб. 85 коп. пеней за период с 11.01.2020 по 31.12.2021.

По ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика на основании ст. 46 АПК РФ привлечено общество с ограниченной ответственностью «Лоза» (далее – ООО «Лоза»).

С учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ, истец просит взыскать солидарно с ответчиков 1 804 280 руб. 96 коп. долга за период с января 2020 года по сентябрь 2022 года, 598 521 руб. 41 коп. неустойки за период с 11.05.2019 по 29.05.2019 и с 11.01.2020 по 31.12.2021 (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ). 

Решением арбитражного суда от 25.07.2024 исковые требования  удовлетворены частично. С АНОО ВО «УРФЮИ»  в пользу Администрации взыскано 755 115 руб. 11 коп. долга, 150 000 руб. пеней. С ООО «Лоза» в пользу Администрации взыскано 913 785 руб. 08 коп. долга, 311 119 руб. 30 коп. пеней.  В остальной части в иске отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО «Лоза» обратилось в апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части взыскания задолженности с ООО «Лоза», принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований, предъявленных к ООО «Лоза».

В обоснование апелляционной жалобы ее заявитель приводит доводы о том, что договор аренды № 4-504 от 08.05.2002 земельного участка с ООО Лоза» не заключался. Поскольку право ООО «Лоза» на долю в праве собственности на нежилые помещения возникло не из договора купли-продажи, ответчик считает необоснованным применение судом пункта 1 статьи 522 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Не подписав соответствующий договор аренды земельного участка или дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка в части смены арендатора, ответчик считает, что не становится арендатором земельного участка, соответственно, арендная плата с него взыскиваться не может. По мнению ответчика, единственным арендатором участка является АНОО ВО «УРФЮИ», в связи с чем задолженность по арендной плате может быть взыскана только с неё. Также указывает, что с 26.04.2014 ООО «Лоза» стало собственником 1/2 доли в праве собственности на нежилые помещения, которыми АНОО ВО «УрФЮИ» владела на праве оперативного управления, в связи с чем договор аренды земельного участка с ООО «Лоза» заключен быть не мог. Также отмечает, что с января 2020 года по сентябрь 2022 года АНОО ВО «УрФЮИ» и ООО «Лоза» не владели помещениями площадью 11 936,9 кв.м в равных долях. До 20.08.2021 в ЕГРН содержались записи о праве оперативного управления НОУ ВПО «УрФЮИ» на помещения площадью 11 936,9 кв.м и праве ООО «Лоза» на 1/2 доли, право на вторую 1/2 доли ни за кем зарегистрировано не было. Кроме того, ответчик ссылается на нарушение судом норм ч. 1 ст. 49 АПК РФ и п. 4 ч. 2 ст. 125 АПК РФ. Истец избрал способ защиты права в виде солидарного взыскания долга. Суд распределил взыскиваемую сумму по каждому из ответчиков, тогда как такие требования заявлены не были.

Иные лица, участвующие в деле, возражений на апелляционную жалобу не представили.

Представитель ООО «Лоза» в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 АПК РФ

Как следует из материалов дела, АНОО ВО «УРФЮИ» является арендатором по договору аренды от 08.05.2002 № 4-504 (в редакции дополнительных соглашений от 28.03.2005 № 1, от 28.03.2007 № 2, 02.04.2008 № 3, от 07.07.2010 № 4), по условиям которого в аренду передан земельный участок, расположенный в 

<

...>, с кадастровым номером 66:41:0401015:12, площадью 3825 кв.м.

 ООО Лоза» договор аренды № 4-504 от 08.05.2002 земельного участка по адресу: 

<

...>, не заключался, ООО «Лоза» является собственником доли в нежилых помещениях в здании по адресу: 

<

...>, в размере ? с 26.04.2013.

В соответствии с условиями договора от 05.02.2013 № 6-1344 размер арендной платы и порядок ее внесения определен в п. 2.2 договора.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца (пункт 2.4 договора). 

Ссылаясь на то, что ответчики ненадлежащим образом исполняют обязательства по договору аренды земельного участка от 08.05.2002 № 4-504, Администрация, не получив удовлетворения претензии, обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из наличия оснований для удовлетворения исковых требований частично. 

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает основания для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Пунктом 7 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 ГК РФ, пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Таким образом, ООО «Лоза» в силу закона приобрело права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № 4-504 от 08.05.2002 с приобретением в собственность объектов недвижимости, расположенных в здании на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0401015:12.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы заявителя жалобы о том, что, не подписав соответствующий договор аренды земельного участка или дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка в части смены арендатора, новый собственник здания, строения, сооружения, не становится арендатором земельного участка, соответственно, арендная плата с такого лица взыскиваться не может, а также о том, что единственным арендатором участка является АНОО ВО «УРФЮИ», как не соответствующие вышеприведенным нормам права и разъяснениям.

По расчетам истца, задолженность по внесению арендной платы за период с января 2020 года по сентябрь 2022 года составляет 1 806 686 руб. 59 коп. 

Подготовленный истцом расчет задолженности признан судом верным в отношении избранных для расчета ставок арендной платы.

Также судом первой инстанции учтено, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.10.2023 по делу № А60-39562/2023 установлено, что земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401015:9 (принадлежит АО «Системный оператор Единой энергетической системы») имеет наложение на земельный участком с кадастровым номером 66:41:0401015:12, в связи с чем в рамках дела № А60-39562/2023 были установлены границы земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401015:9 и земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401015:12.

С учетом установленных судом при рассмотрении дела № А60-39562/2023 обстоятельств, периода времени существования такого наложения, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что ответчики не могли пользоваться площадью наложения. Площадь земельного участка с кадастровым номером 60:41:0401015:12 составляет 3 800 кв.м. 

Суд первой инстанции, учитывая площадь наложения земельного участка с кадастровым номером 60:41:0401015:12 на площадь земельного участка с кадастровым номером 60:41:0401015:9, применяя последствия пропуска срока исковой давности по заявлению АНОО ВО «УРФЮИ», пришел к обоснованному выводу о том, что размер долга АНОО ВО «УРФЮИ» за период с мая 2020 года по сентябрь 2022 года составляет 755 115 руб. 11 коп., размер долга общества «Лоза» - 913 785 руб. 08 коп. за период с января 2020 года по сентябрь 2022 года. 

Доказательств оплаты либо наличия обстоятельств, служащих основанием для уменьшения размера долга, ответчиками не представлены (ст. 65 АПК РФ). 

Приведенные в апелляционной жалобе доводы о том, что с 26.04.2014 ООО «Лоза» стало собственником 1/2 доли в праве собственности на нежилые помещения, которыми АНОО ВО «УрФЮИ» владела на праве оперативного управления, а в спорный период АНОО ВО «УрФЮИ» и ООО «Лоза» не владели помещениями площадью 11 936,9 кв.м в равных долях, признаются несостоятельными. 

АНОО ВО «УРФЮИ» создана 25.11.2014 путем реорганизации в форме преобразования негосударственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Уральский Финансово - Юридический Институт» (далее - НОУ ВПО «УРФЮИ») и является его правопреемником; с 2008 года НОУ ВПО «УрФЮИ» владело на праве оперативного управления нежилыми помещениями, расположенными по адресу: 

<

...>, площадью 11 934,2 кв.м, кадастровый номер 66:41:0701022:342; правоспособность НОУ ВПО «УрФЮИ» прекращена 25.11.2014 на основании п. 3 ст. 49 ГК РФ, соответственно, право оперативного управления было прекращено в связи реорганизацией НОУ ВПО «УрФЮИ» в АНОО ВО «УрФЮИ» в силу закона.  В рамках дела № А60-18402/2015 судом установлено, что к АНОО ВО «УРФЮИ», являющемуся правопреемником НОУ ВПО «УрФЮИ», право оперативного управления на спорные нежилые помещения не перешло. Запись о праве оперативного управления НОУ ВПО «УрФЮИ» на помещения площадью 11 936,9 кв.м погашена 20.08.2021.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчиков 598 521 руб. 41 коп. пени за период с 11.05.2019 по 29.05.2019 и с 11.01.2020 по 31.12.2021.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств является неустойка (пункт 1 статьи 329 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (статья 331 ГК РФ).

Согласно пункту 6.1 договора, в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим договором срок арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый день просрочки в размере 0,1% от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы.

Материалами дела факт просрочки исполнения ответчиками обязательства подтвержден, в связи с чем требование истца о взыскании неустойки является обоснованным.

С учетом установленного факта неисполнения ответчиками договорных обязательств по внесению арендной платы, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об обоснованности заявленных требований о взыскании с ООО «Лоза» пени в размере 311 119 руб. 30 коп за период с 11.05.2019 по 29.05.2019 и с 11.01.2020 по 31.12.2021, с АНОО ВО «УРФЮИ» за период с 12.05.2020 по 31.12.2021 в размере 203 892 руб. 40 коп. (с учетом ходатайства АНОО ВО «УРФЮИ» о пропуске срока исковой давности).

ООО «Лоза» о применении ст. 333 ГК РФ не заявило. 

По ходатайству АНОО ВО «УРФЮИ», суд с учетом процента пеней, размера договорной ответственности, отсутствия доказательств негативных последствий для истца, пришел к выводу о возможности снижения на основании ст. 333 ГК РФ размера ответственности АНОО ВО «УРФЮИ»  до 150 000 руб. 

Довод заявителя апелляционной жалобы о нарушении судом норм процессуального права ввиду распределения взыскиваемой суммы по каждому из ответчиков, тогда как такие требования истцом заявлены не были, суд отклоняет. 

Размер ответственности ответчиков правомерно определен судом с учетом принадлежности ответчикам по ? доли в праве собственности на помещения, расположенные в здании, находящемся на спорном земельном участке, поскольку по смыслу статьи 322 ГК РФ солидарная ответственность может применяться только в случаях, прямо установленных договором или законом, в частности, при неделимости предмета неисполненного обязательства.

Нарушений норм процессуального права судом первой инстанции не допущено. 

Выводы суда первой инстанции являются правильными, основанными на верно установленных обстоятельствах, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, и применимых нормах права.

Доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции не принимаются по вышеприведенным основаниям.

Оценка представленных в дело доказательств в совокупности, произведенная судом апелляционной инстанции в порядке статьи 71 АПК РФ по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств и доводов сторон, не позволила суду апелляционной инстанции прийти к иным выводам.

Судом апелляционной инстанции не установлены нарушения норм материального или процессуального права, которые в силу статьи 270 АПК РФ могли бы повлечь изменение или отмену решения суда первой инстанции. Решение суда является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 АПК РФ, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд  

 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 25 июля 2024 года по делу № А60-31604/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. 

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

 

Председательствующий

 

О.Г. Дружинина 

 

Судьи

 

Д.И. Крымджанова 

 

М.А. Полякова