АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  НОВОСИБИРСКОЙ  ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РЕШЕНИЕ

дело № А45-34825/2018

Г. Новосибирск

10 сентября 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 03 сентября 2019 года.

В полном объеме решение изготовлено 10 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Смеречинской Я.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Макаровой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску мэрии города Новосибирска

к обществу с ограниченной ответственностью «Елена-Лидер»,

третьи лица: ФИО2, муниципальное унитарное предприятие «Спецавтохозяйство»,

о понуждении исполнить обязательство,

при участии в судебном заседании представителя истца – ФИО3 по доверенности от 24.12.2018 № 01/40/07210, представителя ответчика – ФИО4 по доверенности от 15.03.2019, представителя ФИО2 – ФИО5 по доверенности от 09.11.2018, представителя МУП «Спецавтохозяйство» - ФИО6 по доверенности № 26 от 03.09.2019,

УСТАНОВИЛ:

Мэрия города Новосибирска обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Елена-Лидер» (далее – ООО «Елена-Лидер») об обязании принять все необходимые меры, направленные на исполнение п. 2.3.1 соглашения от 01.06.20114 путем передачи в муниципальную собственность города Новосибирска помещения общей площадью не менее 126,6 кв. м., оборудованного для использования под общественный туалет, расположенного на цокольном этаже во вновь выстроенном здании детского кафе с помещениями общественной уборной по ул. Челюскинцев в Железнодорожном районе.

При рассмотрении дела истец уточнил исковые требования по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), с учетом уточнения поддерживает исковые требования к ООО «Елена-Лидер» об обязании принять все необходимые меры, направленные на исполнение п. 2.3.1 соглашения от 01.06.20114 путем передачи в муниципальную собственность города Новосибирска нежилых помещений, оборудованных для использования под общественный туалет, расположенный на цокольном этаже во вновь выстроенном здании детского кафе с помещениями общественной уборной по ул. Челюскинцев в Железнодорожном районе, а именно: помещений 2-8, 10 общей площадью 121,3 кв. м., согласно экспликации к поэтажному плану здания, расположенного по адресу: 

<

...>(стр.), выполненного 28.03.2018 кадастровым инженером ФИО7

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО2, муниципальное унитарное предприятие «Спецавтохозяйство» (далее – МУП «САХ»).

Исковые требования мэрии города Новосибирска обоснованы ссылками на статьи 12, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и мотивированы нарушением ответчиком обязательства по передачи в муниципальную собственность нежилых помещений, установленного договором.

МУП «САХ» поддержало исковые требования мэрии города Новосибирска, считает их подлежащими удовлетворению.

Ответчик, возражая против иска, представил отзыв, дополнения к отзыву и письменные пояснения, ссылается на недоказанность завершения строительства здания детского кафе; отсутствие в натуре требуемого истцом объекта; невозможность выдела указанных истцом помещений из вновь выстроенного здания; необходимость проведения дополнительных работ для выдела помещений в натуре (перепланировки или реконструкции); здание находится в общей долевой собственности ответчика и ФИО2, что, по мнению ответчика, исключает возможность принятия им решения о передаче помещений в муниципальную собственность; передачу указанных в иске помещений считает неравноценной по сравнению с имевшимся ранее зданием общественного туалета; соглашение о передаче нежилых помещений считает незаключенным ввиду отсутствия согласования сторонами его существенных условий; ответчик считает возможным восстановление прав истца путем возмещения стоимости снесенного здания общественного туалета. Ответчик также ссылается на нарушение соглашением о передаче нежилых помещений баланса интересов сторон в связи с отсутствием каких-либо гражданско-правовых обязанностей истца перед ответчиком; заключение соглашения под влиянием заблуждения относительно его предмета и природы. Кроме того, Ответчик утверждает, что возможность создания нежилых помещений общественной уборной площадью 126,6 кв. м. изначально отсутствовала, исходя из площади земельного участка, что привело к изменению созданного объекта недвижимости; в настоящее время нежилые помещения имеют иные характеристики, расположены не в цокольном, а в подвальном этаже здания. Ответчик полагает, что достижение цели соглашения – обеспечения города Новосибирска общественной уборной возможно и без передачи помещений в муниципальную собственность, поскольку в настоящее время ответчик планирует в дальнейшем использовать спорные нежилые помещения для организации общественной уборной. Обращение истца за судебной защитой ответчик считает злоупотреблением правом.

ФИО2 поддержала возражения ответчика против иска, представила отзыв на исковое заявление; заявила о злоупотреблении мэрией города Новосибирска правом, так как заявленное исковое требование, по мнению ФИО2, направлено на получение неравноценного исполнения по соглашению.

Определением от 06.05.2019 судебное разбирательство приостанавливалось до вступления в законную силу судебных актов по делу № А45-44691/2018 по иску ООО «Елена-Лидер» к мэрии города Новосибирска, МУП «САХ» о признании соглашения от 01.06.2011 (с дополнительным соглашением от 16.12.2013 года), заключенного между мэрией города Новосибирска, МУП «САХ» и ООО «Елена-Лидер», недействительным в силу его ничтожности, как не соответствующего требованиям закона или иных правовых актов.

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 01.03.2019 по делу № А45-44691/2018 в удовлетворении исковых требований ООО «Елена-Лидер» отказано, с указанного общества в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 6 000 рублей. Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2019 по указанному делу, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.08.2019, решение от 01.03.2019 изменено путем исключения из его резолютивной части указания на взыскание с ООО «Елена-Лидер» государственной пошлины; в остальной части решение оставлено без изменения.

Определением от 10.06.2019 производство по делу возобновлено.

Исследовав представленные участвующими в деле лицами доказательства и приводимые ими доводы, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, арбитражный суд установил следующее.

Как усматривается из материалов дела, в муниципальной собственности города Новосибирска находилось здание общественного туалета общей площадью 126,6 кв. м., 1969 года постройки, расположенное по адресу: 

<

...>. Данное здание состояло на кадастровом учете с присвоением кадастрового номера 54:35:021035:90 и было снято с кадастрового учета 13.07.2017. Здание было расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:021035:39. Изложенные обстоятельства подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 21.11.2018, кадастровым паспортом разрушенного объекта (общественный туалет) от 26.03.2008, выпиской из реестра муниципального имущества (т. 1 л.д. 72, 73-76, т. 2 л.д. 98, 99-100).

В 2009 году департаментом земельных и имущественных отношений мэрии города рассматривались вопросы по обращению ООО «Елена-Лидер» о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:35:021035:13 для строительства предприятия общественного питания. В качестве обязательного условия предлагалось учесть строительство помещений общественного туалета, подлежащих после окончания строительства передаче в муниципальную собственность на основании соглашения о сносе в отношении муниципального общественного туалета. Соответствующее письмо от 28.10.2009 № 01-6366 направлено департаментом в адрес начальника департамента строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска.

На основании заявления ООО «Елена-Лидер» от 19.11.2010 № 3/05, решения комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории города Новосибирска (протокол от 22.04.2010 № 285, подпункт 1.1), соглашения от 01.06.2011, постановлением от 30.06.2011 № 5639 мэрии города Новосибирска утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории площадью 630 кв. м. для строительства одноэтажного детского кафе с помещениями общественной уборной по адресу: 

<

...> в Железнодорожном районе, утвержден акт о выборе земельного участка, предварительно согласовано место размещения одноэтажного здания детского кафе с помещениями общественной уборной (т. 3 л.д. 123-123). Акт о выборе земельного участка составлен по результатам рассмотрения заявления ООО «Елена-Лидер» комиссией по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г. Новосибирска и подписано со стороны ответчика его директором.

01.06.2011 между мэрией города Новосибирска, МУП «САХ» (балансодержатель) и ООО «Елена-Лидер» (застройщик) заключено соглашение (т. 1 л.д. 9-10), предмет которого включал снос здания общественного туалета площадью 126,6 кв. м. по адресу: ул. Челюскинцев, 21а в Железнодорожном районе города Новосибирска, находящегося в хозяйственном ведении балансодержателя и расположенного на земельном участке по которому на комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г. Новосибирска принято решение о выборе земельного участка застройщику для строительства одноэтажного здания детского кафе с помещениями общественной уборной. В качестве компенсации за снос объекта застройщик предоставляет в муниципальную собственность города Новосибирска помещения общей площадью не менее 126,6 кв. м., оборудованные для использования под общественный туалет, расположенные на цокольном этаже во вновь выстроенном здании детского кафе с помещениями общественной уборной (пункт 1). Мэрия имеет право требовать передачи в муниципальную собственность города Новосибирска помещение, указанное в разделе 1 соглашения (пункт 2.1). 

Согласно пункту 2.2 соглашения застройщик имеет право снести объект после заключения и предоставления в мэрию (департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска) до начала работ по сносу объекта договора банковской гарантии и после получения письменного разрешения на снос от департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска.

Пунктом 2.3.1 соглашения установлено обязательство застройщика передать в муниципальную собственность города Новосибирска помещение, указанное в разделе 1 соглашения, в течение 60 дней после сдачи здания в эксплуатацию, но не позднее трех лет с момента получения разрешения на строительство.

Дополнительным соглашением от 16.12.2013 внесены изменения в пункт 2.3.1 соглашения от 01.06.2011 в части сроков исполнения обязательства застройщика по передачи помещений в муниципальную собственность.

03.07.2012 между мэрией города Новосибирска (арендодатель) и ООО «Елена-Лидер» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:021035:85 общей площадью 630 кв. м. на срок до 03.07.2015 (т. 1 л.д. 53-60).

21.09.2016 мэрией города Новосибирска выдано разрешение ООО «Елена-Лидер» на строительство здания детского кафе (т. 1 л.д. 14-15).

В 2016 году ООО «Елена-Лидер» осуществлены работы по сносу (демонтажу) здания общественного туалета, здание полностью снесено, о чем истцом составлен акт от 21.12.2016. Кадастровым инженером проведены кадастровые работы, составлен акт обследования, которым выявлено, что объект снесен (т. 2 л.д. 19, 20, 21-22).

В 2018 году завершено строительство здания детского кафе, истцом и подрядчиком, осуществлявшим соответствующие работы, составлен акт приемки законченного строительством объекта от 18.08.2018. 07.09.2018 выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (т. 1 л.д. 68-71).

15.08.2018 между ООО «Елена-Лидер» и ФИО2 заключен договор купли-продажи доли в праве собственности на незавершенный строительством объект с проектируемым назначением «Одноэтажное детское кафе с помещениями общественной уборной» (т. 2 л.д. 15-17).

В связи с завершением строительства здания мэрия города Новосибирска обратилась к ООО «Елена-Лидер» с требованием от 18.07.2018 № 01/42/03888 об исполнении обязательства по передаче в муниципальную собственность помещений, предусмотренных соглашением от 01.06.2011 (т. 1 л.д. 24).

Неисполнение ответчиком обязательства по передаче нежилых помещений послужило основанием для обращения мэрии города Новосибирска в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Статьями 9, 65 АПК РФ закреплен принцип состязательности участников арбитражного процесса, согласно которому каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, в том числе путем присуждения к исполнению обязанности в натуре. 

В соответствии со статьей 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в Кодексе. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения соглашения от 01.06.2011, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (пункт 4 статьи 421 ГК РФ). 

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ). 

Согласно статье 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Если правила, содержащиеся в части первой указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно разъяснениям пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Из пояснений представителей сторон и представленных материалов следует, что целью заключения соглашения со стороны ООО «Елена-Лидер» являлось урегулирование отношений в связи с выбором и получением земельного участка по ул. Челюскинцев в Железнодорожном районе города Новосибирска, занятого зданием общественного туалета, имеющего значительную степень разрушения, для строительства им для собственных целей здания детского кафе. В свою очередь, мэрия при заключении указанного соглашения преследовала цель урегулирования отношений по обеспечению города объектами благоустройства (общественной уборной) и предоставления земельного участка для строительства здания с помещениями общественной уборной. Правоотношения сторон, направленные на строительство здания детского кафе с помещениями общественной уборной получили документальное оформление по мере разрешения вопроса о выборе земельного участка и утверждении его границ. Оформление соответствующих правоотношений завершилось предоставлением земельного участка на основании договора аренды от 03.07.2012.

Проанализировав условия соглашения от 01.06.2011, с учетом правового подхода, сформулированного в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», исходя из действительной цели заключения этого соглашения, явно выраженной сторонами в предшествующей переписке, во взаимосвязи с условиями договора аренды земельного участка от 03.07.2012 и обращениями истца в связи с выбором и предоставлением земельного участка, арбитражный суд приходит к выводу о квалификации соглашения как иного непоименованного договора, закрепляющего договоренность сторон в отношении части условий правоотношения по предоставлению земельного участка для строительства по предварительному выбору. Аналогичные выводы содержатся в решениях арбитражного суда от 01.03.2019 по делу № А45-44691/2018 по спору с участием мэрии города Новосибирска и ООО «Елена-Лидер».

Условия пункта 1 и пунктов 2.1, 2.3.1, 2.3.3 соглашения в их взаимосвязи свидетельствуют о согласовании сторонами при заключении соглашения волеизъявления, направленного на передачу в муниципальную собственность нежилых помещений, оборудованных для использования под общественную уборную, в здании детского кафе, построенном ответчиком.

Соглашение от 01.06.2011 является действующим, на момент рассмотрения спора не расторгнуто. 

Согласно пункту 4.2 соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до полного исполнения его условий. 

Срок исполнения обязательства по передаче нежилых помещений согласован сторонами в пункте 2.3.1 в редакции дополнительного соглашения от 16.12.2013 и составляет шестьдесят дней после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее истечения срока действия банковской гарантии, предоставленной в мэрию застройщиком.

Срок действия банковской гарантии, предоставленной ООО «Елена-Лидер» в обеспечение обязательства по соглашению, истек 03.07.2018 (пункт 7 банковской гарантии от 17.10.2016 № 77-20004/0180, т. 1 л.д. 11).

С учетом даты выдачи ответчику разрешения на ввод здания детского кафе с помещениями общественной уборной (07.09.2018), срок исполнения обязательства по передаче нежилых помещений истек 06.11.2018.

Однако до настоящего времени обязательство по передаче нежилых помещений ответчиком не исполнено.

Довод ответчика об отсутствии в натуре нежилых помещений, предусмотренных соглашением от 06.11.2018 суд не принимает, при этом руководствуется следующим.

Согласно разъяснениям пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление от 11.07.2011 № 54), в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исходя из содержания и направленности действительной воли сторон, согласованной при заключении соглашения от 01.06.2011, на создание помещений общественной уборной в возводимом ответчиком здании детского кафе на выбранном для этого земельном участке, арбитражный суд полагает возможным применение в рассматриваемом случае приведенного выше правового подхода.

Согласно пункту 5 Постановления от 11.07.2011 № 54 продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Следуя материалам дела, при получении разрешения на строительство здания детского кафе мэрией города Новосибирска ответчиком была предоставлена в мэрию города Новосибирска проектная документация шифр 26/11-2015, разработанная ООО «АРиСТ» в 2016 году.

Согласно проектной документации, представленной в дело мэрией города Новосибирска, стены цокольного этажа здания выполняются монолитными, внутренние стены, перегородки выполняются из кирпича и гипсокартонных листов по металлическому каркасу, в зависимости от назначения помещений (том 6 «Проект организации строительства», раздел «Характеристики объекта капитального строительства, района его строительства», т. 2 л.д. 74). Со стороны Нарымского сквера имеется вход с уровня земли в цокольную часть здания, где находятся помещения общественной уборной, которые восстановлены на прежнем месте. Общая площадь общественных уборных составляет 126,6 кв. м. (том 3 «Архитектурные решения», т. 2 л.д. 82).

Как видно из плана цокольного этажа здания и экспликации помещений на отметке -3.600, включенного в состав раздела 3 проекта «Архитектурные решения» (т. 2 л.д. 85-86), проектом предусматривалось строительство в цокольном этаже здания следующих помещений: ИТП площадью 25,0 кв. м., вент. Камеры площадью 7,3 кв. м., электрощитовой площадью 3,0 кв. м., тамбуров площадью 6,2 и 4,5 кв. м., коридора площадью 20,7 кв. м., помещения уборочного инвентаря площадью 13,5 кв. м., женского сан/узла площадью 32,4 кв. м., мужского сан/узла площадью 24,3 кв. м., коридора площадью 11,0 кв. м., универсальных кабин для МГН площадью 5,0 и 9,0 кв. м., всего 161,9 кв. м., в том числе по общественной уборной 126,6 кв. м. Помещениям общественной уборной соответствовали помещения с литерами 003-011 на плане.                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                 

Согласно разделу 3 «Архитектурные решения» проектной документации, представленной в дело ответчиком (т. 4 л.д. 9), в плане цокольного этажа предусмотрены следующие помещения: ИТП площадью 30,0 кв. м., венткамеры площадью 8,2 кв. м., тамбуров площадью 2,7 и 4,8 кв. м., коридора площадью 24,0 кв. м., ПУИ площадью 13,7 кв. м., женского санузла площадью 34,2 кв. м., мужского санузла площадью 32,0 кв. м., коридора площадью 9,6 кв. м. Помещениям общественной уборной соответствовали помещения с литерами 003-009 на плане.

В настоящее время конструктивные характеристики здания определены техническим планом здания, составленным кадастровым инженером по состоянию на 28.06.2018, и техническим паспортом здания, составленным ООО «БТИ-сервис» по состоянию на 31.07.2019. Согласно техническому паспорту в подвале здания расположены следующие помещения: электрощитовая площадью 2,9 кв. м., тамбур площадью 4,4 кв. м., коридор площадью 30,3 кв. м., помещение уборочного инвентаря площадью 12,9 кв. м., санузел площадью 31,0 кв. м., универсальная кабина для МГН площадью 4,8 кв. м., санузел площадью 23,3 кв. м., универсальная кабина для МГН площадью 8,6 кв. м., ИТП площадью 25,0 кв. м., тамбур площадью 6,0 кв. м., вент. камера площадью 7,3 кв. м. Помещениям общественной уборной соответствуют помещения площадью 121,3 кв. м.

Сопоставив содержание представленной в дело проектной документации, суд приходит к выводу, что ответчиком в ходе строительства внесены изменения в конфигурацию помещений цокольного этажа здания без изменения из назначения и взаимного расположения, заключающиеся в увеличении площади ИТП на 5,0 кв. м. и площади венткамер на 0,9 кв. м. и уменьшении площади общественной уборной до 121 кв. м. При этом такие изменения в ходе строительства не были согласованы либо доведены до сведения мэрии города Новосибирска. Доказательства обратного ответчиком не представлены.

Вместе с тем такие изменения не повлекли существенного изменения нежилых помещений, сохранивших общие характеристики, назначение, взаимное расположение, позволяющие соотнести их с первоначально согласованными сторонами помещениями, подлежавшими передаче в муниципальную собственность для организации общественной уборной. Следовательно, действия объекта по внесению изменений в характеристики помещений на этапе их строительства не привели к невозможности идентификации соответствующих помещений и не исключают возможность передачи этих помещений.

Возражения ООО «Елена-Лидер» и ФИО2, согласно которым спорные помещения относятся к общей долевой собственности, что исключает передачу помещений в муниципальную собственность, судом отклонены, исходя из следующего.

Действительно, между ответчиком (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи от 15.08.2018, предмет которого включал обязательство продавца передать в собственность покупателя недвижимое имущество – 9/20 доли в праве собственности на незавершенный строительством объект «одноэтажное детское кафе с помещениями общественной уборной». Право собственности ФИО2 на долю 9/20 в праве общей долевой собственности на здание было зарегистрировано на основании указанного договора 21.08.2018, согласно выписке из ЕГРН.

В соответствии со статьей 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований (пункт 1 статьи 461 ГК РФ).

Таким образом, продажа ответчиком ФИО2 доли в праве общей долевой собственности в объекте недвижимости, обремененном правами мэрии города Новосибирска, могла повлечь возникновение у покупателя по указанному выше договору купли-продажи права требовать возмещения убытков, однако не устранила обязательство ответчика передать расположенные в здании нежилые помещения во исполнение обязательства, возникшего из соглашения от 01.06.2011.

Довод ответчика об отнесении спорных помещений к общему имуществу собственников здания судом также не принимается.

В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – Постановление от 23.07.2009 № 64) указано, что при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. 

Согласно пункту 8 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009, если собственник здания принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица. В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица. Приобретение доли в праве собственности на общее имущество здания происходит автоматически при приобретении права собственности на помещение независимо от воли субъекта. 

Поскольку в рассматриваемом случае ни одно из помещений в здании не выбыло в собственность другого лица, режим общего имущества в отношении каких-либо помещений в здании не возник.

Кроме того, из представленной проектной и технической документации следует, что помещения общественной уборной изначально были сформированы как самостоятельный объект, имеющий отдельный выход, предназначенный для использования для организации общественной уборной. Теми же характеристиками обладают фактически построенные помещения, что исключает возможность отнесения данных помещений к общему имуществу собственников здания.

Таким образом, судом не установлены обстоятельства, объективно препятствующие исполнению ответчиком обязательства по передаче в муниципальную собственность помещений, оборудованных под общественную уборную, расположенных в здании детского кафе с помещениями общественной уборной. 

В настоящее время зданию присвоен адрес: 

<

...> здание 23, что подтверждается техническим паспортом здания, выпиской из ЕГРН от 11.07.2019 (т. 6 л.д. 1-3).

Представленные ответчиком заключения по результатам специальных технических обследований не опровергают наличие фактической возможности по передаче нежилых помещений в муниципальную собственность, поскольку не устанавливают ни одного обстоятельства, свидетельствующего о наличии объективных препятствий для такой передачи. Как ранее было указано, изменение площади помещения в результате действий самого ответчика к таким обстоятельствам не относится, поскольку такое изменение не исключает установления соответствующих нежилых помещений в натуре. Равным образом не является таким препятствием и размещением в подземной части здания инженерно-технических коммуникаций, так как само по себе расположение трубопроводов не является обстоятельством, исключающим возможность использования нежилых помещений для организации общественной уборной.

Довод ответчика о злоупотреблении истцом правом на судебную защиту не нашел подтверждения при рассмотрении спора, поскольку судом установлено нарушение обязательства именно ответчиком. При этом обращение истца за судебной защитой нарушенного права не является поведением, отклоняющимся от ожидаемого поведения субъекта правоотношения в рассматриваемой ситуации.

Установив обстоятельства дела, исследовав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, и представленные ими доказательства в их совокупности, арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований мэрии города Новосибирска.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Елена-Лидер» (ОГРН 

<

***>) передать в муниципальную собственность города Новосибирска нежилые помещения, оборудованные для использования под общественный туалет, общей площадью 121,3 кв. м., литеры 2-8, 10 кв. м. согласно экспликации к поэтажному плану здания, составленному по состоянию на 28.03.2018 кадастровым инженером ФИО7, расположенные в цокольном этаже здания детского кафе с помещениями общественной уборной по адресу: 

<

...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Елена-Лидер» (ОГРН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 6 000 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Я.А. Смеречинская