АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-14566/22

28 октября 2022 г.

г. Ростов-на-Дону

 

Резолютивная часть решения объявлена   27 октября 2022 г.

Полный текст решения изготовлен            28 октября 2022 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Фаргиевой А.И.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Технологии света" ИНН 

<

***> ОГРН: 

<

***>

к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога ИНН 

<

***> ОГРН  

<

***>

о признании незаконным отказа в изменении вида разрешенного использования земельных участков, 

при участии:

от заявителя: представитель ФИО2 по доверенности от 12.10.2021;

от заинтересованного лица: представитель ФИО3 по доверенности от 11.01.2022 (до перерыва). 

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Технологии света" (далее – заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с требование  к Комитету по управлению имуществом г. Таганрога (далее – заинтересованное лицо, Комитет) о признании незаконным отказа в изменении вида разрешенного использования земельных участков. 

Представитель заявителя в судебном заседании доложил предмет и основание заявления, требования поддержал.

Представитель заинтересованного лица против удовлетворения требований возражал, по основаниям, изложенным в отзыве.  

В судебном заседании  объявлен перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 11 час. 00 мин.  27.10.2022.

После перерыва судебное заседание продолжено при участии представителя заявителя, который заявил ходатайство об истребовании доказательств: оригинал договора уступки права требования от 29.10.2014 , заключенного между ООО «Оптовый строительный рынок» и ФИО4, выписки из ЕГРН с данными об ограничениях прав и обременениях на дату после заключения договора уступки права требования от 29.10.2014 в пользу ФИО4, пояснений относительно заключения договора аренды №17-136 от 10.11.2017  между Комитетом и ФИО4 по окончания срока аренды на основании договора от 29.10.2014. Данные документы, по мнению заявителя, подтвердят приобретение права на земельный участок вне конкурсных процедур. 

Судом ходатайство об истребовании доказательств отклонено, поскольку в материалах дела имеется достаточное количество доказательств для установления обстоятельств, имеющих существенное значение  для  рассмотрения дела по существу. 

 Как следует из заявления, обществу с ограниченной ответственностью "Технологии света" переданы в аренду земельные участки с кадастровым номером 61:58:0006073:63 и с кадастровым номером 61:58:0006073:1 с видом разрешенного использования «для размещения объектов торговли».

Основанием аренды земельного участка с кадастровым номером 61:58:0006073:1 является заключенный договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №19-228 от 30.12.2019 и дополнительное соглашение №20-81 от 20.10.2020.

Основанием аренды земельного участка с кадастровым номером 61:58:0006073:63 является договор переуступки права аренды земельного участка от 28.02.2020, в соответствии с которым новому арендатору переданы права и обязанности, предусмотренные договором аренды №18-159 от 12.11.2018 находящегося в государственной собственности земельного участка и дополнительное соглашение №20-81 от 20.10.2020.

Права аренды на вышеуказанные земельные участки переданы обществу с ограниченной ответственностью "Технологии света" на основании приобретения обществом объектов незавершенного строительства с кадастровым номером 61:58:0006073:62 и с кадастровым номером 61:58:0006073:65.

Объекты незавершенного строительства приобретены заявителем у ФИО5

Указанное лицо  приобрело право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:58:0006073:62 у ФИО4, зарегистрировал объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:58:0006073:65.

Между ФИО4 и  Комитетом заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №17-136  от 10.11.2017, предметом которого является земельный участок  с кадастровым номером 61:58:0006073:1. 

В последующем земельный участок с кадастровым номером 61:58:0006073:1 разделен на два участка: с кадастровым номером 61:58:0006073:63 площадью 1100 кв.м. и с кадастровым номером 61:58:0006073:1 площадью 8900 кв.м., вид разрешенного использования земельных участков - «для размещения объектов торговли».

Общество с ограниченной ответственностью "Технологии света" 16.03.2022 обратилось в Комитет с заявлением об изменении вида разрешенного использования спорных земельных участков.

Письмом  №60.04.5/3179 от 12.04.2022 Комитет отказал обществу в изменении вида разрешенного использования земельных участков.

В обоснование отказа указано, что в соответствии с пунктом 17 ст.39.8 Земельного кодекса Российской Федерации внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается.

Отказ в изменении вида разрешенного использования земельных участков оспорен в рамках настоящего дела. Заявление рассматривается в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обязанность доказывания соответствия закону оспариваемого решения, действий (бездействия), наличия у органа или лица соответствующих полномочий, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли решение или совершили действие (бездействие).

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных (иных) органов является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт органа местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы граждан и юридических лиц, может быть признан судом недействительным.

Таким образом, заявленное требование может быть удовлетворено судом при наличии одновременно двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного акта закону или иному нормативному правовому акту и нарушения данным ненормативным актом прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц (пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Однако суд не установил факта нарушения оспариваемым отказом прав заявителя.

Предметом оспаривания является решение Комитета от 12.04.2022 №60.04.5/3179, которым обществу отказано в изменении видов разрешенного использования земельного участка с кадастровыми номерами 61:58:0006073:63 и  61:58:0006073:1. 

Из материалов дела следует, что обращаясь в Комитет с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельных участков, обществом указано, что строительство объектов капитального строительства на спорных земельных участках  соответствующее виду разрешенного использования невозможно из-за  отсутствия необходимых коммуникаций и невозможности их проведения.

Таким образом, обращение с указанным заявлением в Комитет связано с невозможностью  дальнейшего использования земельных участков  с видом разрешенного использования «для размещения объектов торговли» и с необходимостью приведения в соответствие с Классификатором видов разрешенного использования  земельных участков. 

С учетом указанного, заявитель просил изменить вид разрешенного использования спорных земельных участков на основной вид разрешенного использования «производственная деятельность».  

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Категории земель в Российской Федерации по целевому назначению определены в пункте 1 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами, и требованиями специальных федеральных законов (пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

В силу статей 30, 32, 37 Градостроительного кодекса вид разрешенного использования земельного участка представляет собой конкретную деятельность, осуществляемую землепользователем на предоставленном ему участке, то есть разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которая может вестись землепользователем на предоставленном ему земельном участке. При этом разрешенное использование определяется градостроительным регламентом применительно к каждой территориальной зоне.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункты 2, 3 статьи 85 Земельного кодекса).

Согласно части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Пунктом 9 части 1 статьи 1 Градостроительного кодекса также предусмотрено, что виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом.

В силу части 4 статьи 37 Градостроительного кодекса основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласований.

Положения статей 450, 606 и 615 Гражданского кодекса возлагают на арендатора обязанность использовать имущество в соответствии с условиями договора и назначением имущества; изменение договора, по общему правилу, допускается по соглашению сторон. В связи с наличием договорных отношений с собственником изменение вида использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2020 по делу N 305-ЭС19-18488 сформулирована правовая позиция, согласно которой в связи с наличием договорных отношений с собственником земельного участка изменение вида его использования (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора. Само по себе утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, внесение сведений в ЕГРН о видах разрешенного использования, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Изменение договора аренды возможно при наличии оснований, предусмотренных статьями 450 и 451 Гражданского кодекса. Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 Земельного кодекса противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

При этом арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13).

В данном случае земельный участок с кадастровым номером  61:58:0006073:63 предоставлен обществу на основании договоров аренды №18-159 от 12.11.2018 находящегося в государственной собственности земельного участка и дополнительное соглашение №20-81 от 20.10.2020.

Согласно указанному договору арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с КН   61:58:0006073:63 по адресу: 

<

...> с видом разрешенного использования «Для размещения объектов торговли». 

Земельный участок с кадастровым номером 61:58:0006073:1 предоставлен обществу на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка №19-228 от 30.12.2019 и дополнительного соглашения №20-81 от 20.10.2020.

 Согласно указанному договору арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с КН   61:58:0006073:1  по адресу: 

<

...> с видом разрешенного использования «Для размещения объектов торговли». 

Таким образом, на основании приведенных выше договоров земельные участки с разрешенным видом использования «Для размещения объектов торговли» предоставлены обществу для реализации конкретных целей, а именно размещение объектов торговли. 

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (абзац 3 пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Классификатором утвержденным приказом Росреестра от 10.11.2020 N П/0412 (действовавшим на дату обращения заявителя в комитет) установлен вид разрешенного использования объекта «Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)», который предусматривает размещение объектов капитального строительства, общей площадью свыше 5000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг в соответствии с содержанием видов разрешенного использования с кодами 4.5, 4.6, 4.8 - 4.8.2; размещение гаражей и (или) стоянок для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра.

Соответственно вид разрешенного использования земельных участков соответствует утвержденному классификатору видов разрешенного использования, градостроительному регламенту.

В отсутствие исключений, названных в части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса, утверждение правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменения в договор аренды в части видов использования участка. Обстоятельства, исключающие возможность использования участка в соответствии с видом разрешенного использования, первоначально указанным в договоре аренды, заявителем в установленном порядке не доказаны (статьи 9 и 65 Кодекса).

Изменение вида разрешенного использования земельного участка означает изменение предмета ранее заключенного договора аренды, в результате чего у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса).

При этом заявитель не может ссылаться на определение вида разрешенного использования земельного участка видом разрешенного использования объекта недвижимости, расположенного на нем, поскольку в данном случае заявитель является собственником объектов незавершенного строительства, степенью готовности 12 %. В процессе проектирования и строительства объекта недвижимости лицо, которому земельный участок предоставлен, при определении назначения будущего объекта руководствуется заданным земельному участку назначением. В данном случае цель предоставления земельного участка не достигнута, полноценный объект недвижимости не возведён.

Из описанного следует, что не доказан факт нарушения прав заявителя. Между тем этот элемент юридического состава необходим как основание для признания оспариваемого решения недействительным. В данном же случае  отсутствует предмет для судебной защиты, тогда как в силу статьи 4  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в арбитражный суд можно обратиться лишь за защитой нарушенных или оспариваемых прав.

Руководствуясь статьями 110, 167, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции. 

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. 

СудьяФаргиева А. И.