АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А76-10412/2022

26 июля 2022 г.

г. Челябинск

 

Резолютивная часть решения изготовлена 26 июля 2022 г.

Решение в полном объеме изготовлено 26 июля 2022 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Мухлынина Л.Д. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Меньшениной Е.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску 

Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях, г. Челябинск, ИНН 

<

***>

к закрытому акционерному обществу «Барамист –Урал», ИНН 

<

***>, г. Южноуральск Челябинской области, 

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Барамист –Менеджер», г. Екатеринбург

о взыскании 2 777 967 руб. 70 коп.

с участием представителя ответчика Б., доверенность от 01.04.2020,

УСТАНОВИЛ:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях (далее – истец, МТУ Росимущества) 05.04.2022 обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Барамист –Урал» (далее – ответчик, ЗАО «Барамист – Урал») о взыскании задолженности по договору аренды № 2738-20 от 03.07.2020 за период с 01.04.2020 по 31.01.2022 в размере 2 629 381 руб. 91 коп., пени за период с 02.05.2020 по 01.02.2022 в размере 148 585 руб. 79 коп.  с продолжением начисления (л.д. 3-4).

В обоснование заявленных требований истец, ссылаясь на положения ст. 307, 309, 310, 330, 606, 614, Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), указал на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы за пользование земельным участком, что привело к образованию задолженности и начислению неустойки.

Ответчик в представленном отзыве от 11.05.2022 и дополнении к нему от 05.07.2022 с заявленными требованиями не согласился. Указал, 

- что договор аренды до 06.12.2021 является незаключенным по причине отсутствия его государственной регистрации в Управлении Росреестра;

- так как договор подписан со стороны общества только 17.09.2021, то до указанной даты истец вправе взыскивать только неосновательное обогащение, а взыскание пени вообще является неправомерным;

- считает наличие со стороны истца злоупотребление правом в порядке ст. 10 Гражданского кодекса РФ (л.д. 125-126, 133-134).  

Исследовав представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, Российской Федерации принадлежит на праве собственности земельный участок площадью 147 185,78 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:37:0209001:358, расположенный относительно ориентира по адресу: 

<

...>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 74-74-37/023/2009-386 от 25.02.2010 (л.д. 20).

На указанном земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие ответчику на праве собственности (л.д. 22-75).

Между МТУФАУГИ (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации № 2738-20 от 03.07.2020 (далее – договор, л.д.13-15).

Согласно п.1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 147 486 кв.м., из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 74:37:0209001:358, расположенный по адресу ориентира: 

<

...> (далее – участок), для размещения и эксплуатации завода, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью.

Согласно п. 2.1. договор заключен сроком на 49 лет, при этом действие договора начинается с 01.04.2020 (п. 2.1 договора). 

Размер и порядок расчета арендной платы определен в приложении №1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора (п. 3.2. договора).

Как следует из п. 3.3. договора арендная плата вносится арендатором равными долями ежемесячно, не позднее 01 числа месяца, следующего за отчетным месяцем, срок уплаты за последний месяц – до 25 декабря текущего года путем перечисления на единый казначейский счет.

Расчет арендной платы произведен на основании отчета о рыночной стоимости права аренды от 10.02.2020 (л.д. 15 оборот). 

Все споры между сторонами, возникающие по договору, разрешаются путем переговоров, в случае недостижения согласия спор подлежит передаче на разрешение в Арбитражный суд Челябинской области (п. 7.2. договора).

Договор, заключенный на срок боле одного года, вступает в силу с даты его государственной регистрации в разделе по Челябинскому округу Управления Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (п. 2.3. договора). 

Договор аренды № 2736-20 от 03.07.2020 зарегистрирован в установленном законом порядке 06.12.2021 (л.д. 20 оборот).

В приложении № 1 к договору сторонами согласованы расчеты арендной платы (л.д. 15 оборот).

Участок передан в аренду по акту сдачи- приемки (л.д. 16). 

Считая, что за период с 01.04.2020 по 31.01.2022 общество не выполнило свои обязательства по своевременному и полному внесению арендной платы, 03.03.2022 в его адрес ТКФАУГИ направлено предарбитражное уведомление за №74-СЮ/2571 (л.д. 8-12) с требованием уплатить долг и начисленные пени, оставленное без внимания.  

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств по договору аренды земельного участка, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями. 

В силу ст.ст.606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст.608 ГК РФ).

На основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (статья 424 названного Кодекса).

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (согласно п. 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

На основании ст. 614 ГК РФ, п. 4.2.1 договора арендатор обязан своевременно и полностью уплачивать арендодателю арендную плату в размере и на условиях, установленных договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.  

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу положений ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Расчет арендной платы произведен истцом в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ», Отчета № 1841/12 об оценке объекта оценки, Мотивированного мнения от 24.12.2012 № 17380 на отчет об оценке № 1841/12, Указание Банка России от 13.09.2012 № 2873-у, Федерального закона от 02.12.2013 № 349-ФЗ №О федеральном бюджете на 2014 год и на плановый период 2015 и 2016 годов», Федерального закона от 01.12.2014 № 384-ФЗ «О федеральном бюджете на 20145 год и на плановый период 2016 и 2017 годов», Федерального закона от 14.12.2015 № 359-ФЗ «О федеральном бюджете на 2016 год», Федерального закона от 19.12.2016 № 415-ФЗ «О федеральном бюджете на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов», Федерального закона от 05.12.2017 № 362-ФЗ «О федеральном бюджете на 2018 год и на плановый период 2019 и 2020 годов», Федерального закона от 08.12.2020 № 385-ФЗ «О федеральном бюджете на 2021 год и на плановый период 2022 и 2023 годов». 

Доказательств своевременного и надлежащего внесения платы за пользование земельными участками в спорный период времени в истребуемом размере ответчик суду не представил. 

Рассмотрев довод ответчика относительно незаключенности договора аренды до момента его государственной регистрации, суд считает данный довод несостоятельным. 

Согласно пунктам 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

В пункте 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

При этом на основании пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствии для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении (пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется.

В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем пункта 3 статьи 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц (пункт 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018).

Таким образом, суд приходит к выводу, что договор аренды земельного участка N 2738-20 от 03.07.2020 связал стороны взаимными правами и обязанностями по отношению друг к другу, следовательно, условия указанного договора являются для сторон обязательными.

Также суд отклоняет довод ответчика относительно даты начала действия договора не ранее 18.09.2021 по причине того, что условиями п. 2.1 договора предусмотрено распространение действия договора на отношения, возникшие с 01.04.2020. Данное обстоятельство исключает довод ответчика о применении истцом для расчета долга и неустойки условий иного договора аренды, ранее заключенного между сторонами. 

Договор подписан со стороны ответчика без возражений, доказательств обратного суду не представлено. 

Оснований для освобождения ответчика от внесения платы за пользование земельным участком суд не усматривает.

В нарушение ст. 65 АПК РФ доказательств надлежащего исполнения обязанности по своевременному и полному внесению платы за пользование земельным участком ответчиком в суд не представлено.

При указанных обстоятельствах суд считает, что исковые требования по взысканию задолженности по арендной плате за период с 01.04.2020 по 31.01.2022 в сумме 2 629 38 руб. 91 коп. подлежат удовлетворению.

Истцом заявлено также требование о взыскании с ответчика неустойки за период с 02.05.2020 по 01.02.2022 в размере 148 585 руб. 79 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По  требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно п. 5.2. договора за несвоевременное перечисление арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 1/300 ставки рефинансирования в день от суммы долга за каждый день просрочки.

Проверив правильность расчета неустойки, суд считает, что истцом неправильно определена дата начала начисления пени. 

Так, дата подписания договора обозначена как 03.07.2020, следовательно, письменная форма соглашения о неустойки соблюдена сторонами не ранее 03.07.2020, поэтому взыскание пени ранее указанной даты неправомерно. 

В связи с чем, учитывая, что оплата по договору подлежит внесению арендатором в срок до 01 числа месяца, следующего за отчетным, неустойка может быть рассчитана не ранее 04.08.2020 (01.08- суббота). Кроме того, истцом при определении размера неустойки не приняты во внимание положения ст. 193 Гражданского кодекса РФ.   

После перерасчета судом размера пени, в том числе исходя из 1/300, а не 1/365 с мая 2021 ключевой ставки, размер последних составил 162 048 руб. 65 коп. 

Так как суд не вправе выйти за пределы заявленных требований размер пени, подлежащих удовлетворению составляет 148 585 руб. 79 коп. 

Поскольку оплата задолженности по арендной плате не произведена, что подтверждено материалами дела, требование о взыскании неустойки также подлежит удовлетворению за период с 04.08.2020 по 01.02.2022 в размере 148 585 руб. 79 коп.

Оснований для освобождения ответчика от ответственности по п. 1 ст. 401 ГК РФ суд не находит, заявления о снижении неустойки  по ст.333 ГК РФ ответчиком не представлено, предусмотренных законом оснований для снижения неустойки судом по материалам дела не установлено.

Учитывая, что судом установлен факт наличия долга по уплате арендных платежей, требование истца о взыскании пени в размере 148 585 руб. 79 коп. за просрочку внесения арендной платы следует признать обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Довод ответчика о том, что с его стороны договор подписан только в сентябре 2021 не подтверждается материалами дела, так как ни в договоре, ни в расчете платы , ни в акте приема – передачи участка не имеется иной даты подписания кроме как 03.07.2020. 

Из письма от 09.09.2021 общества, так же не следует, что договор подписан иной датой. В письме речь идет не возвращенном договоре для регистрации. 

При этом в судебном заседании представитель ответчика не отрицал того обстоятельства, что договор аренды в адрес общества поступил уже подписанным со стороны МТУФАУГИ. 

Таким образом, общество зная об условиях договора, не лишено было возможности произвести уплаты аренды, что сделано им не было. 

Истцом также заявлено требование о начислении неустойки на сумму основного долга с 02.03.2021 по день фактической уплаты долга в размере 0,1% в день от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства.

В соответствии с п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»,  по смыслу ст. 330 ГК РФ истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

День фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности, день уплаты задолженности кредитору, включается в период расчета неустойки.

Между тем, на основании пункта 1 статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами (далее для целей настоящей статьи - мораторий), на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации. 

В акте Правительства Российской Федерации о введении моратория могут быть указаны отдельные виды экономической деятельности, предусмотренные Общероссийским классификатором видов экономической деятельности, а также отдельные категории лиц и (или) перечень лиц, пострадавших в результате обстоятельств, послуживших основанием для введения моратория, на которых распространяется действие моратория. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей. С учетом положений, предусмотренных п. 3 ст. 9.1, абз. 10 п. 1 ст. 63 Федерального закона N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей.

То есть, начисление штрафных санкций после 31.03.2022 прекращается на весь период действия моратория.

При этом, после отмены моратория истец не лишен права обратиться в суд с иском о взыскании штрафных санкций зав последующий период. 

Следовательно, требование истца в части начисления неустойки на сумму основного долга с 02.02.2022 по 31.03.2022 в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки до даты фактического выполнения обязательства является  обоснованным и подлежит удовлетворению.

Согласно ст. 112 АПК РФ вопросы распределения судебных расходов (государственной пошлины и судебных издержек) разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу. 

В силу ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. 

В соответствии со ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) при цене иска 2 777 967 руб. 70 коп. подлежит уплате государственная пошлина в размере 36 890 руб. 

Согласно п. 1.1 ч. 1 ст. 333.37 НК РФ органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождены от уплаты государственной пошлины.

Соответственно, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в размере пропорциональном удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с закрытого акционерного общества «Барамист- Урал» (ИНН 

<

***>) в пользу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях (ИНН 

<

***>) задолженность по арендной плате в размере 2 629 381 руб. 91 коп., пени в размере 148 585 руб. 79 коп., всего 2777 967 руб. 70 коп.

Продолжить начисление пени на сумму долга в размере 2 629 381 руб. 91 коп. с 02.02.2022 по 31.03.2022 в размере 1/300 ключевой ставки в день от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки.

В удовлетворении требований в остальной части отказать. 

Взыскать с закрытого акционерного общества «Барамист- Урал» (ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 36 890 руб.  

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области. 

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья                                                                       Л.Д. Мухлынина

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.