ПЯТНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ  АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ  СУД

Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27 

E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

по проверке законности и обоснованности решений (определений)

арбитражных судов, не вступивших в законную силу

дело № А53-32604/2022

город Ростов-на-Дону

07 мая 2024 года

15АП-4874/2024

 

Резолютивная часть постановления объявлена 25 апреля 2024 года

Полный текст постановления изготовлен 07 мая 2024 года

 

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей Новик В.Л., Чотчаева Б.Т.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Семичасновым И.В.,

при участии представителей:

от истца: ФИО1 по доверенности от 01.04.2024, ФИО2 по доверенности от 01.04.2024, удостоверение № 6086;

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 09.01.2024, 

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Престиж» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.02.2024 по делу № А53-32604/2022

по иску общества с ограниченной ответственностью «Престиж» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ДонПрибор» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>)

о взыскании задолженности и пени,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Престиж» (далее – истец, ответчик, ООО «Престиж») обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ДонПрибор» (далее – ответчик, ООО «ДонПрибор») о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг за период: август 2019 года - август 2022 года в отношении нежилых помещений, расположенных в МКД по адресу: 

<

...>, общей площадью 1734 кв.м в размере 1552590,25 руб.; пени за период с 03.09.2019 по 27.09.2022 в размере 172993,79 руб.(с учетом принятых судом первой инстанции уточнений первоначально заявленных исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – т. 4, л.д. 58-68).

Ответчик признал требования истца в части взыскания задолженности по коммунальным платежам за помещения в Литере, А2 в сумме в 171698, 53 руб. за период с августа 2019 года по август 2022 года, а также пени в размере 7745,03 руб. Требования, заявленные истцом в части задолженности и пени в отношении помещений в Литер А3, полагал не подлежащими удовлетворению.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.02.2024: 

- взысканы с ООО «ДонПрибор» в пользу ООО «Престиж» задолженность по оплате коммунальных услуг за период: август 2019 года - август 2022 года в размере 171698,53 руб., пени за период с 03.09.2019 по 27.09.2022 в размере 7745,03 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 989,08 руб.;

- в удовлетворении остальной части требований отказано;

- возвращена ООО «Престиж» из федерального бюджета государственная пошлина в размере 7720,87 руб., уплаченная по платежному поручению от 22.09.2022 № 844;

- перечислены с депозитного счета Арбитражного суда Ростовской области денежные средства специализированному частному учреждению «Ростовский центр судебных экспертиз» за проведенную судебную экспертизу на основании предъявленного счета от 06.10.2023 № 0283 - 65000 руб., внесенные ООО «ДонПрибор» по платежному поручению от 02.12.2022 № 268 на сумму 75000 руб.;

- взысканы с ООО «Престиж» в пользу ООО «ДонПрибор» расходы на производство досудебной экспертизы в размере 57487,50 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО «Престиж» обжаловало его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. 

В апелляционной жалобе истец просит изменить решение суда и удовлетворить иск в полном объеме, ссылаясь на то, что вступившим в законную силу решением от 26.12.2022 Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону по делу № 2-2164/2022, установлено, что лит. «A3» не обладает признаками самостоятельного здания. Основным строением на земельном участке с кадастровым номером № 61:44:0032403:1, является лит. «А2», все иные строения, включая лит «A3», являются пристройками к нему, то есть не самостоятельными объектами строительства (апелляционное определение Ростовского областного суда от 03.10.2023, кассационное определение от 27.02.2024). Арбитражный суд не применил статью 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сославшись на то, что в Пролетарском районном суде г. Ростова-на-Дону имел место землеустроительный спор, цели и задачи которого отличались от целей и задач арбитражного дела и поэтому не являются для него значимым исследованием.

Вывод о том, что спорные помещения, принадлежащие ответчику, и многоквартирный дом, не являются единым объектом недвижимости противоречит действительности.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «ДонПрибор» указало на законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции решения, просило в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

 

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Представитель ответчика против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв в течение дня до 17 час. 40 мин. Информация о перерыве отражена в информационной системе «Картотека арбитражных дел».

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «Престиж» является управляющей компанией по обслуживанию и содержанию многоквартирного дома по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Грибоедовский № 4, на основании протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД от 02.03.2019 и приказа ГЖИ Ростовской области от 25.04.2019 № 739-Л, этим же протоколом принято решение о заключении договоров на управление многоквартирным домом всеми собственниками вышеуказанного МКД с ООО «Престиж».

ООО «ДонПрибор» является собственником следующих нежилых помещений в многоквартирном доме по адресу: 

<

...>, общей площадью 1734 кв.м, на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 12.04.2019, дата регистрации: 06.05.2019, номера регистрации: 61:44:0032403:573-61/001/2019-3, 61:44:0032403:574-61/001/2019-3, 61:44:0032403:577-61/001/2019-3, 61:44:0032403:576-61/001/2019-3, 61:44:0032403:575-61/001/2019-3, а именно:

Литер А2: кадастровый номер: 61:44:0032403:573, 

<

...>, ком. №№ 24-24а, 26, 27, 28, площадь 29.1 кв.м, этаж № 1; кадастровый номер: 61:44:0032403:574: 

<

...>, ком. №№ 30, 31, 33-34-39, 35, 36, 37, 38, площадь 54.2 кв.м, этаж № 2; кадастровый номер: 61:44:0032403:577, Ростовская область, 

<

...>, ком. №№ 11, 12, 13, 14, 15, 15а, 16, площадь 53.8 кв.м, этаж № 3; кадастровый номер: 61:44:0032403:576, ком. №№ 2, 3, 4, 5, 6, 6а, 7, площадь, кв. м: 54.7, этаж № 4;  назначение: нежилое, наименование: нежилое помещение.

Литер А3 кадастровый номер: 61:44:0032403:575, 

<

...>:  ком. №№ 2, 3, 3а, 3б, 4, 4а, 4б, 4в, 4г, 4д, 4е,5, 6-10, 7, 11, 12-13, 14, 14а, 14б, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 22, 23, 29, 29а на 1 этаже;  ком. №№ 1, 2, 3, 4, 4а, 4б, 9-10-11, 10а, 10б, 10в, 10г, 16-17, 20, 23, 24, 24а, 24б, 25, 26-27, 28, 29, 40 на 2 этаже;  ком. №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 10а, 18, 18а, 18б, 19, 20, 21, 21а, 21б, 22, 23, 24, 25, 26, 26а, 27, 27а, 28, 29 на 3 этаже, площадь 1542.6 кв.м, этаж № 3, этаж № 2, этаж № 1; назначение: нежилое; наименование: помещение, что подтверждается выписками из ЕГРН, предоставленными в материалы дела.

По утверждению истца, ответчиком обязательства по оплате расходов на содержание общедомового имущества надлежащим образом не исполнялись, в результате чего за период с августа 2019 года по август 2022 года образовалась задолженность в размере 1552590,25 руб.

Истцом ответчику направлена досудебная претензия от 10.02.2022, с требованием об оплате указанной задолженности, которая оставлена без финансового удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

В процессе рассмотрения спора ответчик настаивал на том, что здание - Литере А3 по адресу: пер. Грибоедовский, 4 и многоквартирный жилой дом, Литер А2 не имеют общих систем водоснабжения (ХВС, ГВС) и теплоснабжения; система теплоснабжения и система водоснабжения жилого дома, Литер А2 не используется для получения коммунальных ресурсов нежилого здания, что свидетельствует об отсутствии между инженерными системами (водоснабжение и теплоснабжение) объектов неразрывной физической или технологической связи в связи с чем не является частью многоквартирного жилого дома, Литер А2. В части помещений, расположенных в Литере А2, общей площадью 191, 8 кв.м исковые требования признал.

Вынося обжалуемое решение, суд первой инстанции руководствовался статьями 8.1, 131, 210, 249, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 36, 39, 153, 154, 158, 161, 162 Жилищного кодекса Российской Федерации и установил, что спорные помещения находятся в собственности ООО «ДонПрибор», следовательно, ответчик обязан ежемесячно производить возмещение издержек за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества.

Между сторонами возникли разногласия относительно наличия у ответчика обязанности по внесению платы за общедомовое имущество в части помещений, расположенных в нежилом здании, Литер А3.

По мнению истца МКД - Литер А2 и пристрой Литер А3 являются единым объектом недвижимости, имеют общие инженерные коммуникации, в связи с чем ответчик обязан вносить плату за общедомовое имущество.

В свою очередь, ответчик утверждал, что фундамент у пристроя Литер А3 самостоятельный, не связан с фундаментом МКД, пристрой не имеет общих ограждающих и несущих конструкции с МКД Литер А2, может эксплуатироваться отдельно от МКД, отсутствуют признаки единого здания.

В связи с возникшими между сторонами разногласиями, суд определением от 08.12.2022 назначил по делу судебную стороительно-техническую экспертизу, проведение которой поручил ООО «Экспертная служба «ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ».

С учетом предмета спора, судом на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Имеют ли многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

...> (Лит. А2) и нежилое здание, Лит. A3 по адресу: 

<

...> общие строительные конструкции, в том числе фундамент, несущие стены, плиты перекрытий, иные плиты, несущие колонны, ограждающие несущие конструкции, крышу, подвал, технические помещения, а также общие инженерные конструкции: системы электроснабжения, теплоснабжения, вентиляция, водоснабжения (ХВС, ГВС), водоотведения?

2. Является ли многоквартирный дом по адресу: 

<

...> (Лит. А2) и нежилое здание, Лит. A3 единым объектом недвижимости?

3. Используются ли общедомовые инженерные конструкции многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

...>, в том числе системы теплоснабжения (ЦТП, ИТП), вентиляции, насосы давления, водоснабжения и водоотведения, для получения коммунальных ресурсов в нежилое здание, Лит А3.».

02.03.2023 от общества с ограниченной ответственностью «Экспертная служба «ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ» в материалы дела поступило заключение эксперта от 27.02.2023 № 1-2891-Э/2022.

По ходатайству сторон спора эксперт ФИО4 вызван в судебное заседание, в котором ответил на вопросы суда и представителей сторон, дал пояснения по заключению.

Учитывая противоречия в выводах и пояснениях эксперта, имеющие существенное значение для рассмотрения настоящего спора, определением суда от 15.06.2023 по делу назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено СЧУ «Ростовский центр судебных экспертиз», эксперту ФИО5

Определением от 15.09.2023 в состав экспертной группы по ходатайству экспертной организации судом включен эксперт ФИО6

09.10.2023 от СЧУ «Ростовский центр судебных экспертиз» в материалы дела поступило заключение эксперта от 06.10.2023 № 0268/Э.

В представленном в материалы дела заключении № 0268/Э на поставленные вопросы экспертами даны следующие ответы:

1. Между многоквартирным жилым домом по адресу: 

<

...> (Лит. А2) и нежилым зданием (Лит. А 3) по адресу: пер. Грибоедовский, 4, отсутствуют общие строительные конструкции, в том числе фундамент, несущие стены, плиты перекрытий, инфе плиты, несущие колонны, ограждающие несущие конструкции, крыша, подвал, технические помещения; Общие механическое, электрическое, инженерное, санитарно-техническое и иное оборудование - не выявлено.

Между многоквартирным жилым домом Литер. А2 и нежилым зданием Литер А3 отсутствуют общие системы электроснабжения, вентиляция, водоснабжения (ХВС), водоотведение

Между многоквартирным жилым домом Литер. А2 и нежилым зданием Литер А3 выявить наличие общих систем теплоснабжения, водоснабжения (ГВС) - не представляется возможным по причинам, указанным в исследовательской части заключения.

2. МКД, Литер А2 и нежилое здание, Литер А3 не являются единым объектом недвижимости.

3. Для получения коммунальных ресурсов в нежилое здание, Литер А3 не используются: системы вентиляции, холодного водоснабжения, водоотведения. Выявить наличие общих систем теплоснабжения, водоснабжения (ГВС) - не представляется возможным по причинам, указанным в исследовательской части заключения. Насосы давления экспертам к осмотру не представлялись.

В описательной части заключения на основании проведенного натурального обследования Литера А2 и нежилого здания - Литера А3 экспертами указано, что по назначению оба здания функционируют отдельно;

помещения нежилого здания не предназначены для обслуживания квартир жилого дома;

наличие самостоятельных несущих конструкций: у Литера А3 - несущие кирпичные стены, у Литера А2 - панельные; литер А 2 и Литер А 3 имеют разные фасадные высоты, разную этажность и собственные крыши, что свидетельствует о наличии у данных частей самостоятельных конструктивных элементов- перекрытий и кровли;

доступ в помещения литеры А 2, в нежилые помещения ООО «Донприбор» в габаритах здания А2 и в помещения литеры А3 осуществляется посредствам отдельных входов с улицы для каждой части, т.е. здания общего входа не имеют;

сообщения на уровне второго и третьего этажей (имеющиеся согласно Техническому паспорту помещения) между Литером А 2 и примыкающей к ней Литеры А3 в натуре представляют собой заложенные кирпичной кладкой дверные проемы. То есть здания и подвалы в них не имеют проходов из одного в другой;

плотное примыкание каких-либо помещений многоквартирного дома к кровле нежилого здания отсутствуют;

фризы на нежилом здании поддерживают общий архитектурный стиль строений;

фундаменты зданий расположены на разных высотах;

производство шурфов показало, что колонна на бетонной подушке не опирается на фундамент многоквартирного жилого дома;

система электроснабжения автономная: у нежилого здания имеется своя электрощитовая, свой узел учета электроэнергии и свои ВРУ, у многоквартирного дома свой узел учета и своя подстанция;

общее механическое, электрическое, инженерное, санитарно-техническое и иное оборудование в ходе осмотра не выявлено;

способ соединения зданий - «примыкание», т.к. статус и режим эксплуатации исследуемых зданий разный: жилое и нежилое, в случае демонтажа одного из литер (А 2 или А3) конструкции сохраняемого строения не будут затронуты;

у многоквартирного дома отопление и ГВС центральное. Система теплоснабжения жилого здания функционирует от собственного теплового пункта, имеет узел учета тепловой энергии, с которого списываются показания и в виде отчетов сдаются в теплоснабжающую организацию.

Система теплоснабжения нежилого здания функционирует от собственного ИТП, расположенного в отдельном помещении нежилого здания. На момент исследования ИТП бездействует, но находится в рабочем состоянии, значит тепло при необходимости может поступать в помещения.

Экспертами указано, что точка подключения нежилого здания к тепловым сетям не выявлена, однако они пришли к выводу о том, что тепловые пункты у литеров разные и связано это с тем, что у зданий разный режим потребления тепла.

Данные выводы эксперты также подтвердили в судебном заседании, состоявшемся 07.02.2024 и представленных после письменных пояснениях, отвечая на вопросы истца.

Исследовав и оценив заключение от 06.10.2023 № 0268/Э, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что экспертное заключение соответствуют требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каких-либо противоречий не содержит. Экспертиза назначена и проведена по правилам, определенным статьями 82, 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, изложенных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе»; оснований не доверять указанному заключению не имеется, поскольку оно изготовлено на основании определения суда о назначении судебной экспертизы, экспертами, предупрежденными об уголовной ответственности; само заключение экспертов по настоящему делу является полным и мотивированным, не содержат неточности и неясности в ответах на поставленные вопросы; выводы экспертов являются однозначными, не носят вероятностного характера.

Проанализировав представленные в дело доказательства и доводы сторон, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что спорное нежилое здание, не является единым объектом с многоквартирным домом, в связи с чем не имеется оснований признавать ответчика в части помещений, расположенных в нежилом здании - Литер А3, участником долевой собственности на общедомовое имущество. Поэтому отсутствуют основания для возложения на него платы за содержание общего имущества многоквартирного дома, ресурсов на общедомовые нужды в части данного объекта.

Оценив доводы апелляционной жалобы, коллегия полагает, что выводы суда противоречат обстоятельствам дела, сделаны без учета правовой позиции, выраженной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 № 309-ЭС21-5387.

Частью 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В силу положений статей 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 154, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник нежилого помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме.

Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 29.01.2018 № 5-П указано, что сам факт существования и сохранность каждого из помещений в многоквартирном доме обусловлены существованием и состоянием самого дома (здания), наличие права собственности на помещения в нем обусловливает и наличие права общей долевой собственности собственников этих помещений на общее имущество в таком доме, в том числе на общие нежилые помещения, несущие конструкции дома, сети и системы инженерно-технического обеспечения (статья 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). Соответственно, не может рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями и возложение расходов по содержанию общего имущества в МКД не только на собственников жилых помещений в таком доме, но и на лиц, в собственности которых находятся расположенные в нем нежилые помещения и которые также заинтересованы в поддержании дома в надлежащем состоянии, а потому лица данной категории наряду с собственниками жилых помещений обязаны вносить соответствующие платежи соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

Несение собственником самостоятельных расходов по содержанию своего имущества, а также отсутствие письменного договора на выполнение работ и оказание услуг по содержанию общего имущества многоквартирного жилого дома не освобождает его от обязанности нести расходы по содержанию общедомового имущества (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.11.2010 № 4910/10, пункт 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»).

Состав принадлежащего собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности общего имущества в МКД определен в пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктах 2, 5 - 7 Правил № 491.

В состав указанного имущества, в том числе, включаются земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В соответствии с пунктом 3.42 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37, признаками единства здания служат: фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания; однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

Согласно пункту 3.21 «ГОСТ Р 51929-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения» (утвержден и введен в действие Приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 11.06.2014 № 543-СТ) многоквартирный дом - оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок).

Пунктами 3 и 4 Правил № 491 предусмотрено, что при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости (далее - ЕГРН), являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРН, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРН.

Спорные помещения находятся в собственности ООО «ДонПрибор», что подтверждается представленными в материалы дела выписками ЕГРН и ответчиком не оспаривается. 

Следовательно, ответчик, являясь собственником нежилых помещений в жилом доме, обязан ежемесячно производить возмещение издержек за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества.

Вступившим в законную силу решением от 26.12.2022 Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону по делу №2-2164/2022, установлено, что лит. «A3» не обладает признаками самостоятельного здания. Основным строением на земельном участке с кадастровым номером № 61:44:0032403:1, является лит. «А2», все иные строения, включая лит «A3», являются пристройками к нему, то есть не самостоятельными объектами строительства (апелляционное определение Ростовского областного суда от 03.10.2023, кассационное определение от 27.02.2024).

Учитывая отсутствие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на переустройство и перепланировку спорного нежилого помещения, а также заключения о соответствии произведённой перепланировки экологическим, санитарно-эпидемиологическим и противопожарным нормам, Пролетарский районный суд отказал в удовлетворении исковых требований о сохранении перепланировки, а также о выделении в собственность истца нежилых помещений с учётом произведённой в них перепланировки.

ООО «Донприбор» заявило в Пролетарский суд исковые требования о выделении принадлежащих ему нежилых помещений в отдельное здание на том основании, что оно функционирует автономно и независимо от жилого дома, а также о выделении для обслуживания этих помещений земельного участка из общего земельного участка МКД.

В Арбитражном суде Ростовской области ООО «ДонПрибор», возражая против иска о взыскании задолженности по коммунальным платежам, основывал свои возражения на том, что принадлежащие ему нежилые помещения являются самостоятельным зданием и не зависят от жилого дома.

Таким образом, и в суде общей юрисдикции и в арбитражном суде ООО «Донприбор» доказывались одни и те же обстоятельства. И эти обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судом общей юрисдикции, являются обязательными для рассматривающего позже дела в арбитражном суде.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 21.12.2011 № 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела. Тем самым преюдициальность служит средством поддержания непротиворечивости судебных актов и обеспечивает действие принципа правовой определенности.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 20.11.2012 № 2013/12 по делу № А41-11344/11, признание преюдициального значения судебного решения, направлено на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, впредь до их опровержения принимаются другим судом по другому делу, если они имеют значение для разрешения данного дела.

Судебный акт по делу по делу №2-2164/2022, (апелляционное определение Ростовского областного суда от 03.10.2023, кассационное определение от 27.02.2024) имеет преюдициальное значение для настоящего спора в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом, преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Данным судебным актом с учетом проведенной по делу судебной экспертизы установлено, что требование истца о выделении в собственность ООО «Донприбор» и ФИО7 земельного участка площадью 1229,0 кв.м для эксплуатации нежилого помещения, а также снятии с кадастрового учёта земельного участка с кадастровым номером 61:44:0032403:1 не подлежит удовлетворению в виду отсутствия технической возможности.

Более того, снятие с кадастрового учёта земельного участка с кадастровым номером 61:44:0032403:1 будет затрагивать и нарушать интересы всех собственников.

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда согласилась с выводами Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону, коллегия подтвердила то, что нежилые помещения находятся в обслуживании у ООО УК «Престиж».

Кассационная инстанция подтвердила правильность выводов судов нижестоящих инстанций.

При этом кассационная инстанция указала: при разрешении настоящего спора судами нижестоящих инстанций обоснованно учитывались выводы, изложенные в экспертном заключении № 1447 от 14.11.2022, согласно которым, часть кондоминиума, предполагаемая к выделу Литер «A3» по адресу: 

<

...> не обладает признаками самостоятельного здания, обозначенными в пункте 6 статье 2 «Технического регламента о безопасности зданий и сооружений», а именно: - у данного объекта отсутствует замкнутый контур наружных стен, автономность строительных конструкций данного объекта строительства и автономность инженерно-технических систем и сетей, обеспечивающих инженерное благоустройство объекта, не выявлены. 

Исходя из принятой литеровки, основным строением на земельном участке с кадастровым номером № 61:44:0032403:1, является Литер «А», все иные строения, входящие в кондаминимум, в том числе и Литер «A3» являются пристройками к нему, то есть не самостоятельными объектами строительства.

Сходство адресообразующих элементов (литерация объектов, которым изначально присвоен единый адрес) может свидетельствовать о том, что объекты запроектированы в составе одной стройки (возведены единовременно либо по одному проекту изначально предполагавшему их создание).

Аналогичная правовая позиция подтверждается постановлениями Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.02.2023 по делу № А32-34121/2021; от 20.07.2023 по делу № А53-3578/2022 (определением Верховного Суда Российской Федерации от 09.11.2023 № 308-ЭС23-21228 отказано в передаче дела № А53-3578/2022 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления).

Доказательств, подтверждающих создание и введения в эксплуатацию встроенной части спорного нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости, ответчиком суду не представлено.

Отдельный технический паспорт на пристроенную часть спорного нежилого помещения как на самостоятельное здание ответчиком суду не представлен.

Единство спорного нежилого помещения и взаимосвязь с помещениями общего пользования многоквартирного дома подтверждается, в том числе наличием сообщений (проходов), заложенных ответчиком самовольно, без разрешительных документов, с нарушением действующего в этой сфере законодательства Российской Федерации.

Технический паспорт с 13.07.2006 не изменялся и поэтому является основным документом, определяющим правовое положение строений. 

В техническом паспорте строение лит «A3» является пристройкой жилого дома лит. «А2» (т. 2 л.д. 131-140 и др.)

Учитывая, что законом для нежилых помещений особый порядок переустройства, перепланировки и сохранения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии в случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки не предусмотрен, в силу статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

В силу статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переоборудование (переустройство) жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Более подробно данное понятие раскрывается в Постановлении Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

В соответствии с частью 1 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (статья 29 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Как установлено судами общей юрисдикции, собственник спорных помещений в уполномоченный орган за согласованием проведения перепланировки помещений в многоквартирном доме не обращался. 

Таким образом, осуществление собственником нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, работ по переустройству и (или) перепланировке должно происходить с соблюдением норм Жилищного кодекса Российской Федерации, которые ООО «Донприбор» были нарушены. 

Кроме того, достаточных доказательств того, что проведенные работы соответствуют строительным нормам и правилам, нормам пожарной безопасности и иным требованиям, не нарушают прав и законных интересов иных лиц, а также не создают угрозу жизни или здоровью граждан, не представлено.

Характер произведённых перепланировки и переустройства нежилого помещения истца, свидетельствует о нарушении норм Жилищного кодекса Российской Федерации, прав и законных интересов прав и иных интересов других собственников. В результате к коммуникациям, инженерным сетям в ходе перепланировки, переустройства было затронуто общедомовое имущество.

Завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подтверждается актом приёмной комиссии (статья 28 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Никаких разрешающих документов на перестройку ООО «ДонПрибор» ни в суды, ни экспертам не предоставлены. Самовольная переустройство не должно было учитываться при проведении экспертизы.

Арбитражным судом Ростовской области не учтено, что перепланировки и переустройства в целях отделения от жилого дома произведены ООО «Донприбор» самовольно, без соблюдения установленных законом обязательных условий.

Согласно технического паспорта и выпискам из ЕГРН на спорные помещения между лит. А2 и A3 имеет место в уровне каждого из трех этажей общая стена. 

В частности, предусмотрены проемы между корпусом БО и жилой частью МКД (1-4 этажи, по месту расположения административных помещений), которые отчетливо видны на поэтажных планах БТИ (наличие которых зафиксировано всеми экспертами, но неверно истолковано в тексте повторного экспертного заключения).

Данная стена конструктивно принадлежит девятиэтажной части здания МКД, т.к. в данном месте примыкания трехэтажной части к более высокой у лит. А3 отсутствует собственная ограждающая стеновая конструкция, равно как и фундаменты под ней. 

Следовательно, участок стены и фундамент жилой части МКД является общей строительной конструкцией для спорных литеров А2 и A3. Указанный выше факт подтверждается данными из предоставленной проектной документации (архив АО «Ростовгражданпроект»).

Под строительство литера А3 отдельный земельный участок не выделялся, а имела место комплексная застройка территории Театрального спуска (по направлению от Театральной площади к набережной), в которую входит спорное здание МКД с БО (блок обслуживания). 

Эксперты в рамках повторной судебной экспертизы констатируют, что литер А3 - это пристройка к заданию МКД (а не самостоятельный объект недвижимости). Более того, право собственности оформлено на встроенно-пристроенные помещения в целом, принадлежащие ООО «Донприбор», что исключает обособленность данного объекта недвижимости от МКД, возможность его выделения в самостоятельное здание.

С учётом изложенного, выводы суда первой инстанции об отсутствии у ответчика обязанности вносить управляющей компании плату за содержание и ремонт общего имущества дома в отношении части спорного нежилого помещения площадью 1542,2 кв. м. (литер A3 -пристройка) признается неправомерным.

Истцом представлен расчет задолженности в отношении помещений Литер А2 и Литер А3, согласно которого размер задолженности по оплате ЖКУ составил 1552590,25 руб.

Представленный истцом расчет судом апелляционной инстанции проверен, признан методологически верным. Однако при сложении заявленных ко взысканию сумм задолженности за заявленный период по каждому месяцу, сумма основного долга получается 1595089,94 руб. Между тем, поскольку суд не вправе выходить за переделы заявленных требований, с ответчика в пользу истца надлежит взыскать 1552590,25 руб.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени за период с 03.09.2019 по 27.09.2022 в размере 172993,79 руб. (с учетом принятых судом первой инстанции уточнений первоначально заявленных исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации – т. 4, л.д. 58-68).

В соответствии с положениями статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является одним из способов защиты нарушенного права.

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с частью 14 статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги, обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты, произведенной в течение девяноста календарных дней со дня наступления установленного срока оплаты, либо до истечения девяноста календарных дней после дня наступления установленного срока оплаты, если в девяностодневный срок оплата не произведена. Начиная с девяносто первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки. Увеличение установленных настоящей частью размеров пеней не допускается.

Материалами дела подтверждается ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по оплате задолженности за оказанные услуги в установленной части, таким образом, истец имеет правовые основания для начисления пени за неисполнение обязательства.

Расчет пени судом апелляционной инстанции проверен и признан неверным, поскольку, во-первых, истцом не учтено Постановление Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» (срок действия моратория с 01.04.2022 по 01.20.2022 включительно).

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 7 постановления от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» разъяснил, что в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве), в частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория, лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.

Таким образом, за период с 01.04.2022 по 01.10.2022 пеня, начисленная  на задолженность, возникшую до введения моратория, не подлежат взысканию.

При этом апелляционный суд отмечает, что истцом правомерно учтено Постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» (срок действия моратория с 06.04.2020 по 07.01.2021).

Во-вторых, из расчета пени усматривается, что последним использовались различные ставки, то есть ставки, действовавшие в соответствующий период начисления пени.

Вместе с тем, согласно разъяснениям, изложенным в ответе на вопрос 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.10.2016, законная неустойка подлежит взысканию по ключевой ставке ЦБ РФ, действовавшей на дату вынесения резолютивной части решения.

В данном случае поскольку основное обязательство ответчиком не исполнено, при расчете пени подлежала применению ставка рефинансирования, равная 9,5 % (Постановление Правительства Российской Федерации от 26.03.2022 № 474 "О некоторых особенностях регулирования жилищных отношений в 2022 - 2024 годах").

Согласно произведенному апелляционным судом перерасчету пеня за период 03.09.2019 по 27.09.2022 составила 90647,59 руб.

Установив факт просрочки в исполнении денежного обязательства, апелляционный суд полагает требования истца о взыскании пени является правомерным и подлежит удовлетворению в размере 90647,59 руб.

При цене иска 1725584,04 руб. государственная пошлина в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации составляет 30256 руб.

ООО «Престиж», обращаясь с настоящим иском, уплатило государственную пошлину в размер 33939 руб. (платежное поручение № 844 от 22.09.2022).

Согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 333.20 Налогового кодекса Российской Федерации при уменьшении истцом размера исковых требований сумма излишне уплаченной государственной пошлины возвращается в порядке, предусмотренном статьей 333.40 настоящего Кодекса. 

В связи с изложенным, истцу надлежит возвратить из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в размере 3683 руб.

Из материалов дела усматривается, что ответчик признал иск в части суммы основного долга в размере 171698,53 руб. и в части пени в размере 7745,03 руб. (т. 12, л.д. 121). Заявление подписано директором общества.

Исходя из абзаца 2 подпункта 3 пункта 1 ст. 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации при признании ответчиком иска до принятия решения судом первой инстанции возврату истцу подлежит 70 % суммы уплаченной им государственной пошлины.

Поскольку иск признан на 10,40%, постольку истцу также надлежит возвратить из федерального бюджета государственную пошлину в размере 2202,43 руб. (30256 руб. * 10,40% * 70%).

Согласно абзацу 2 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В настоящем случае исковые требования подлежат удовлетворению на 95,23 %, следовательно, расходы по оплате государственной пошлины по иску подлежат отнесению на ответчика в размере 25665,84 руб. (30256 – 3146,32 (т.е. 30256/100*10,40) – 1443,84 (т.е. 30256/100*4,77)).

В процессе рассмотрения спора установлено, что выводы, изложенные в заключение эксперта от 27.02.2023 № 1-2891-Э/2022 подготовленном ООО «Экспертная служба «ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ» имеют существенные противоречия, в связи с чем, указанное заключение не было принято судом в качестве надлежащего доказательства по рассматриваемому делу.

На основании изложенного, первичная судебная экспертиза не подлежит оплате, поскольку выводы экспертов не положены в основу решения суда, в связи с отклонением его, как недопустимого доказательства по основаниям пороков исследования и не устраненных противоречий.

Для проведения повторно судебной экспертизы на депозитный счет суда перечислено 75000 руб., что подтверждается платежным поручением от 02.12.2022 № 268 от ООО «ДонПрибор».

Поскольку экспертиза проведена, экспертное заключения представлено в материалы дела, суд первой инстанции правомерно перечислил СЧУ «Ростовский центр судебных экспертиз» за проведенную судебную экспертизу на основании предъявленного счета от 06.10.2023 № 0283 - 65000 руб., внесенных ООО «ДонПрибор» по платежному поручению от 02.12.2022 № 268 на сумму 75000 руб.

Суд полагает необходимым отнести расходы на проведение экспертизы на ООО «Престиж» в размере 3101,85 руб. 

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе (платежное поручение № 202 от 20.03.2024) подлежат отнесению на ответчика с учетом названной выше пропорции.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 22.02.2024 по делу № А53-32604/2022 изменить.

Изложить первый абзац резолютивной части решения в следующей редакции: «Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ДонПрибор» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Престиж» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) задолженность в размере 1552590,25 руб., пени в размере 90647,59 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 25665,84 руб.».

Третий абзац резолютивной части изложить в следующей редакции: «Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Престиж» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) из федерального бюджета государственную пошлину в размере 5885,43 руб., уплаченную по платежному поручению от 22.09.2022 № 844».

Изложить пятый абзац резолютивной части в следующей редакции:  «Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Престиж» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ДонПрибор» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) расходы на производство повторной судебной экспертизы в размере 3101,85 руб.».

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ДонПрибор» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Престиж» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в размере 2856,84 руб.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

 

Председательствующий                                                                                 Е.А. Маштакова

 

Судьи                                                                                                                  В.Л. Новик

 

                                                                                                                             Б.Т. Чотчаев