ДВЕНАДЦАТЫЙ  АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

410002, г. Саратов, ул. Лермонтова д. 30 корп. 2 тел: (8452) 74-90-90, 8-800-200-12-77; факс: (8452) 74-90-91,

http://12aas.arbitr.ru; e-mail: info@12aas.arbitr.ru

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда апелляционной инстанции

Дело №А57-34564/2023

г. Саратов

30 октября 2024 года

Резолютивная часть постановления объявлена «17» октября 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен «30» октября 2024 года.

 

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романовой Е.В.,

судей Жаткиной С.А., Заграничного И.М., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Козловой В.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО2

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 13 августа 2024 года по делу №А57-34564/2023

по исковому заявлению администрации муниципального образования «Город Саратов» (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН 

<

***>, ОГРИП 304645411000160)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и  картографии Саратовской области

о признании отсутствующим зарегистрированного в ЕГРН права, о сносе самовольной постройки,

при участии в судебном заседании:

представителя индивидуального предпринимателя ФИО2 - ФИО4, действующей на основании доверенности от 11.03.2024, 

представителя администрации муниципального образования «Город Саратов» - ФИО5, действующего на основании доверенности от 09.08.2024, 

 

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилась администрация муниципального образования «Город Саратов (далее – истец, администрация) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО6 о,) с исковым заявлением, уточенным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в котором просит суд:

признать отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности ФИО6 на объект недвижимости с кадастровым номером 64:48:000000:217226 - мини-магазин площадью 49,9 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...> зд. 98Г;

признать договор № 464 от 26.07.2007 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:050216:4, заключенный администрацией с ФИО3, договор замены стороны в обязательстве от 19.09.2019, заключенный ФИО3 с ФИО6 недействительными в силу их ничтожности;

применить последствие недействительности ничтожной сделки в виде возложении на ФИО6 обязанность в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда осуществить возврат земельного участка с кадастровым номером 64:48:050216:4 Администрации муниципального образования «Город Саратов»;

возложить на ФИО6 обязанность в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда осуществить демонтаж нестационарного объекта, расположенного по адресу: 

<

...> зд. 98Г, на земельном участке с кадастровым номером 64:48:050216:4, а также парапета с рекламными щитами, на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена площадью 7,5 кв.м;

в случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный в решении срок взыскать со ФИО6 судебную неустойку, подлежащую начислению в размере 5000 руб. за каждый день неисполнения решения суда, начиная с даты вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения судебного акта.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 13.08.2024  признано отсутствующим зарегистрированное в ЕГРН право собственности ФИО2 на объект недвижимости с кадастровым номером 64:48:000000:217226 - мини-магазин площадью 49,9 кв.м, расположенное по адресу: 

<

...> зд. 98Г; признан недействительным договор № 464 от 26.07.2007 аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:050216:4; применены последствия недействительности ничтожной сделки в виде возложении на ФИО2 обязанности в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда осуществить возврат земельного участка с кадастровым номером 64:48:050216:4 Администрации муниципального образования «Город Саратов»; на ФИО2 возложена обязанность в месячный срок с момента вступления в законную силу решения суда осуществить демонтаж нестационарного объекта, расположенного по адресу: 

<

...> зд. 98Г, на земельном участке с кадастровым номером 64:48:050216:4, а также парапета с рекламными щитами, на земельном участке, государственная собственность на который не разграничена площадью 7,5 кв.м; в случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный в решении срок, постановлено взыскивать с ФИО2 судебную неустойку, подлежащую начислению в размере 1000 руб. за каждый день неисполнения решения суда, начиная с даты вступления решения суда в законную силу по день фактического исполнения судебного акта; распределены судебные расходы. 

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Саратовской области от 13.08.2024 отменить, в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе. 

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Просил обжалуемое решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (kad.arbitr.ru), что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте. 

Руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пункта 1 статьи 268 АПК РФ повторно рассматривает дело по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемый судебный акт не подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, согласно Положению о муниципальном земельном контроле на территории муниципального образования «Город Саратов», утвержденному решением Саратовской городской Думы от 27.08.2021 № 92-761, на основании Плана работы комитета муниципального контроля администрации муниципального образования «Город Саратов» с 18.12.2023 по 22.12.2023, утвержденного председателем комитета муниципального контроля администрации муниципального образования «Город Саратов» 19.12.2023, проведено выездное обследование земельного участка, расположенного по адресу: обл. Саратовская, г. Саратов, на пересечении улиц 2-я Садовой и ФИО7.

В результате проведения выездного обследования земельного участка установлено, что на указанном земельном участке размещен магазин с информационной вывеской «Кафе. Восточный экспресс. Бистро», совмещенный с остановочным павильоном общественного транспорта.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, земельный участок площадью 85 кв.м с кадастровым номером 64:48:050216:4, расположенный по адресу: обл. Саратовская, г. Саратов, на пересечении улиц 2-я Садовой и ФИО7, с видом разрешенного использования «магазин «Продукты» с остановочным павильоном общ. трансп.», предоставлен ФИО6 на праве аренды (договор аренды земельного участка № 464 от 26.07.2007, договору замены сторон в обязательстве от 19.09.2019).

В соответствии со сведениями, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, мини-магазин площадью 49,9 кв.м с кадастровым номером 64:48:000000:217226, расположенный по адресу: 

<

...> зд. 98Г, принадлежит на праве собственности ФИО6

Как установлено в ходе выездного обследования - магазин расположен на земельном участке с кадастровым номером 64:48:050216:4, между тем, часть магазина размещена за его документальными границами на землях, государственная собственность на которые не разграничена. Площадь магазина составляет 64,9 кв.м, площадь остановочного павильона -22,4 кв.м. (выездное обследование проведено путем: осмотра (фотосъемка), инструментального обследования; инструментальное обследование проведено с помощью аппаратуры геодезического спутникового оборудования EFT М4 GNSS (рег. № 82541-21 от 26.06.2023 свидетельство о поверке № С-ГСХ/26-06-2023/257010208 сроком до 25.06.2024).

По мнению администрации, с учетом проведенной по делу судебной экспертизы, принадлежащий ответчику мини-магазин площадью 49,9 кв.м, кадастровый номер 64:48:000000:217226, расположенный по адресу: 

<

...> зд. 98Г, не является объектом недвижимости, следовательно, у предпринимателя ФИО6 отсутствовали основания для приобретения земельного участка без проведения торгов.

Полагая, что зарегистрированное за предпринимателем право собственности на спорный объект как объект недвижимости, который таковым не является, отсутствующим, договор аренды земельного участка от 26.07.2007 № 464 недействительным, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Ссылаясь на наличие препятствий в реализации муниципальным образованием правомочий собственника в отношении земельного участка, на котором расположен спорный объект, в связи с наличием в государственном реестре записей о праве собственности на объект, не имеющий признаков недвижимого имущества, истец обратился в суд с уточненным исковым заявлением. 

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, с учетом выводов судебной экспертизы, иск удовлетворил.

Арбитражный суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22) указано, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим по смыслу пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

К таким случаям, в частности, относится государственная регистрация права собственности на объект, являющийся движимым имуществом. В этой ситуации нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которое не обладает признаками недвижимости. При подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

В пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", разъяснено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещь является недвижимой либо в силу своих природных физических свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Кодекса), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Кодекса).

По смыслу статьи 130 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.

Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В соответствии с позицией, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.04.2016 N 308-ЭС15-15218, именно проверка наличия у спорного объекта таких признаков осуществляется судами первой и апелляционной инстанций, которые в пределах предоставленных процессуальных полномочий оценивают имеющиеся в деле доказательства.

В ходе рассмотрения дела, судом первой инстанции по ходатайству истца была проведена судебная экспертиза, по результатам которой установлено, что мини-магазин, расположенный по адресу: 

<

...> зд. 98Г, не обладает прочной связью с землей, у объекта отсутствует фундамент, данные о наличии ленточного фундамента в техническом паспорте не соответствует действительности; его перемещение возможно без нарушения свойств объекта. Объект соответствует градостроительным, санитарно-гигиеническим, экологическим, противопожарным нормам и Правилам благоустройства территории муниципального образования «Город Саратов». 

Суд первой инстанции, оценив заключение эксперта наряду с другими доказательствами по делу, пришел к выводу о том, что эксперт полно и всесторонне дал ответы на поставленные вопросы, заключение соответствует предъявляемым к нему законом требованиям. Данных, порождающих сомнения в полноте, обоснованности и объективности выводов судебной экспертизы, не имеется. Эксперт, проводивший исследование по определению суда, обладает специальными познаниями, оснований подвергать сомнению обоснованность заключения эксперта не имеется, в выводах эксперта отсутствуют противоречия.

Достоверность выводов, содержащихся в заключении эксперта, обеспечивается, в том числе предупреждением эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения (абзац третий части 4 статьи 82 АПК РФ, статья 307 Уголовного кодекса Российской Федерации). Эксперт, проводивший судебную экспертизу, предупрежден судом в установленном порядке об уголовной ответственности. Само по себе несогласие с выводами эксперта не является основанием для вывода о недостоверности сделанных им выводов.

При таких обстоятельствах суд правомерно признал заключение эксперта ООО «СтройЭкспертРегион-С» № 26/100/24 от 27.04.2024 допустимым доказательством по делу, поскольку оно соответствует требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ и в нем отражены все предусмотренные частью 2 статьи 86 названного Кодекса сведения, оно основано на материалах дела, является ясным и полным. В выводах эксперта содержатся ответы на все поставленные судом вопросы, противоречия в выводах отсутствуют.

В  суде апелляционной инстанции представитель ответчика, указывая на то, что судебная экспертиза по настоящему делу была проведена до уточнения истцом своих требований, заявил ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы, представив вопросы, подлежащие постановке перед экспертами в связи с уточнением исковых требований, проведение экспертизы просил назначить в предложенное им экспертное учреждение. 

Представитель истца возражал против удовлетворения заявленного ходатайства. 

Разрешая указанное ходатайство, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам. 

При недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту (часть 1 статьи 87 АПК РФ).

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 АПК РФ).

 Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 5 Постановления от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", ходатайство о проведении экспертизы может быть заявлено в суде первой или апелляционной инстанции до объявления председательствующим в судебном заседании исследования доказательств законченным (часть 1 статьи 164 АПК РФ), а при возобновлении их исследования - до объявления законченным дополнительного исследования доказательств (статья 165 Кодекса).

Ходатайство о проведении экспертизы в суде апелляционной инстанции рассматривается судом с учетом положений частей 2 и 3 статьи 268 АПК РФ, согласно которым дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него (в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство о назначении экспертизы), и суд признает эти причины уважительными.

Дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными (часть 2 статьи 268 АПК РФ).

При рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции (часть 3 статьи 268 АПК РФ).

Апелляционным судом установлено, что в связи с удовлетворением ходатайства истца определением от 02.04.2024 судом первой инстанции назначено проведение судебной экспертизы, производство которой поручено экспертам ООО «СтройЭкспертРегион-С» ФИО8 и ФИО9 По результатам проведения экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта. В связи с несогласием с экспертным заключением судебной экспертизы ответчик заявил ходатайство о вызове экспертов в судебное заседание, в удовлетворении которого судом первой инстанции отказано. Ходатайство о проведении по делу дополнительной (повторной) экспертизы заявлено ответчиком в апелляции.

Проанализировав доводы ответчика, положенные в основу заявленного ходатайства, апелляционный суд, следуя приведенным правовым нормам и разъяснениям, руководствуясь статьями 82, 87, 159, 184, 185, части 3 статьи 268 АПК РФ, не установив наличие перечисленных законом обстоятельств для назначения испрашиваемой экспертизы, отказал в удовлетворении ходатайства. Заявляя данное ходатайство ответчик-апеллянт не доказал необходимость проведения по делу дополнительной (повторной) экспертизы при том, что в материалах дела имеется заключение судебной экспертизы по интересующим в рамках спора вопросам, а невозможность рассмотрения заявленных требований с учетом имеющихся в деле доказательств ответчиком не обоснована. По мнению суда, имеющиеся в деле доказательства являются достаточными для установления фактических обстоятельств по настоящему делу, в связи с чем, оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о назначении повторной аналогичной экспертизы не имеется.

Поскольку право собственности на спорный объект было зарегистрировано без правовых оснований, так как такой объект недвижимым имуществом не является, требование о признании права отсутствующим подлежало удовлетворению.

Учитывая изложенное, доводы жалобы ответчика являются несостоятельными и отклоняются апелляционным судом.

Ответчик, обжалуя состоявшееся по делу решение суда, выводы, изложенные в решении суда, документально не опроверг.

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13 указано, что термин "объект капитального строительства" является специальным понятием градостроительного законодательства, поэтому он не может подменять собой правовую категорию "объект недвижимого имущества".

Как отметил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в вышеуказанном постановлении, требования о государственной регистрации прав установлены только в отношении недвижимости как категории гражданского права, если объект является вспомогательным и не имеет самостоятельного назначения, такие объекты не могут рассматриваться в качестве отдельных гражданских прав.

Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Таким образом, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет.

Объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

При этом установка временного сооружения на капитальном фундаменте не влечет отнесения такой постройки к объектам недвижимости; возведение бетонного фундамента не может рассматриваться как доказательство строительства капитального здания, поскольку такого рода фундамент часто используется также и для возведения временных сооружений (пункт 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016).

Также и наличие или отсутствие подключения (технологического присоединения) к сетям инженерно-технического обеспечения не является достаточным критерием для квалификации спорного объекта в качестве временной постройки или объекта капитального строительства, поскольку нормы пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации и статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат такого признака.

В данном случае, судебной экспертизой установлено, что фундамент у спорного объекта отсутствует, данные о наличии ленточного фундамента в техническом паспорте не соответствует действительности. 

Из технического паспорта, составленного по состоянию на 27.12.1997 следует, что спорный объект имеет следующие характеристики: стены и их наружная отделка  - металлический каркас, перегородки - металл, чердачное перекрытие – металл, крыша – поликарбонат, полы – плитка, внутренняя отделка – пластик. 

Таким образом, исходя из технических характеристик спорного объекта, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком, суд пришел к обоснованному выводу о том, что данный объект не обладает признаками объекта недвижимости, предусмотренными статьей 130 ГК РФ, поскольку представляет собой быстровозводимую конструкцию и может быть перемещен без нарушения свойств объекта. 

В силу пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

 Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11, в таких случаях нарушением прав истца является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на соответствующее имущество и при подобных обстоятельствах нарушенное право истца восстанавливается исключением из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности ответчика на соответствующий объект.

Регистрация права собственности ответчика на спорный объект как на объект недвижимого имущества, хотя таковым он не является, нарушает права и законные интересы муниципального образования, поскольку позволяет ИП ФИО6 претендовать на предоставление земельного участка, на котором расположен данный объект, в собственность без торгов на основании статьи 39.20 ЗК РФ.

Суд отклонил доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности к требованиям о признании права отсутствующим, который, по его мнению, начал течь с даты государственной регистрации права собственности на спорный объект, указав, что к данному иску подлежат применению правила статьи 208 ГК РФ, согласно которой исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304).

Рассмотрев требование о признании недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером 64:48:050216:4 № 464 от 26.07.2007, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что поскольку спорный объект не является капитальным, в силу положений ст. ст. 166, 168 ГК РФ, ст. 39.20 ЗК РФ, ст. 34 ЗК РФ (в редакции, действующей на момент заключения оспариваемого договора) имеются основания и для удовлетворения требования о признании недействительным спорного договора и применении последствия недействительности сделки, так как договор аренды заключен с ответчиком с нарушением публичного порядка предоставления в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

 Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду.

Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения регулируется 39.20 ЗК РФ.

Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом.

Исключительность указанного права означает, что никто кроме собственника здания, строения, сооружения такого объекта не вправе приватизировать или приобрести в аренду земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Согласно части 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Поскольку  спорный объект, принадлежащий ответчику, на момент заключения договора аренды земельного участка не являлся капитальным, его собственник – ФИО6 не являлся лицом, которому предоставлено исключительное право на приобретение спорного участка в аренду. 

При обстоятельствах, установленных в настоящем деле, судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования истца о признании недействительным спорного договора аренды. 

С учетом норм пункта 4 статьи 166 и пункта 2 статьи 167 ГК РФ, суд верно применили последствия недействительности сделки в виде возврата истцу предоставленного ответчику в аренду участка и демонтажа спорного объекта. 

В апелляционной жалобе ее податель указывает, что судом не определено, кому и на каком праве принадлежит земельный участок кадастровый номер 64:48:050216:4, на котором расположен мини-магазин, является ли администрация надлежащим истом по делу, поскольку земельный участок по договору аренды № 464 от 26.07.2007 предоставлен комитетом по управлению имуществом Саратовской области.   

Указанные доводы подлежат отклонению, поскольку согласно выписке из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 64:48:050216:4 от 11.12.2023, имеет категорию земель: Земли населенных пунктов. 

В соответствии с пунктом 10 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» № 137-ФЗ от 25.10.2001, распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другим Федеральным законом не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством РФ об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

Земельный участок по вышеуказанному ориентиру, государственная собственность на который не разграничена, расположен в границах муниципального образования «Город Саратов». Таким образом, органом, уполномоченным на распоряжение земельным участком, государственная собственность на который не разграничена, является администрация муниципального образования «Город Саратов».

Апелляционная коллегия, проанализировав предоставленные в материалы дела письменные доказательства, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявления по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, в связи с чем у судебной коллегии нет оснований для изменения или отмены судебного акта.

Поскольку в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы отказано, финансово-экономическому отделу Двенадцатого арбитражного апелляционного суда следует возвратить с депозитного счета суда ФИО6 45 000 руб., перечисленные платежным поручением №2666 от 11.10.2024.

В соответствии с частью 1 статьи 177 АПК РФ постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Руководствуясь статьями 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции 

 

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 13 августа 2024 года по делу №А57-34564/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Финансово-экономическому отделу Двенадцатого арбитражного апелляционного суда с депозитного счета Двенадцатого арбитражного апелляционного суда возвратить ФИО2 денежные средства в размере 45 000 руб. перечисленные платежным поручением №2666 от 11.10.2024.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции.

 

Председательствующий                                                                           Е.В. Романова

 

 

Судьи                                                                                                        С.А. Жаткина

 

 

                                                                                                                     И.М. Заграничный