Арбитражный суд Краснодарского края

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

e-mail: a32.nchernyy@ARBITR.RU, сайт: http://krasnodar.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

решение

Дело № А32-38700/2022

г. Краснодар

18 сентября 2023 года

Резолютивная часть решения принята 05 сентября 2023 года;

Полный текст решения изготовлен 18 сентября 2023 года;

 

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Черного Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ИП ФИО2, ст. Анапская, (ОГРН/ИНН 

<

***>/

<

***>) 

к ООО «Апрель 2014», г. Краснодар, (ОГРН/ИНН 

<

***>/

<

***>) 

о расторжении договора, 

об обязании демонтировать имущество, 

при участии в судебном заседании: 

от истца: ФИО2- лично, паспорт; ФИО3 – по доверенности от 15.10.2022, 

от ответчика: не явился, 

 

установил:

В арбитражный суд обратилась ИП ФИО2 (далее – истец) с заявлением к ООО «Апрель 2014» (далее – ответчик) о расторжении договора аренды от 11.07.2016, об обязании демонтировать имущество. 

 

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2023 судом назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту ООО «НО Гарант» ФИО4.

В материалы дела от экспертного учреждения поступило заключение эксперта. 

Протокольным определением суда от 06.06.2023 судебное заседание назначено на 05.09.2023 12:00.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме.

В судебном заседании в порядке ст. 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 13:05 05.09.2023, после окончания которого, судебное заседание было продолжено.

Лица, участвующие в деле, после перерыва явку своих представителей не обеспечили, дополнительные документы, ходатайства не представили.

Дело подлежит рассмотрению в порядке ст. 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, и оценив имеющиеся в деле доказательства с учетом их относимости и допустимости, суд установил следующее.

Как следует из искового заявления, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества от 11.07.2016 нежилых помещений № 8,9 общей площадью 118,7 м2 находящихся в нежилом здании на первом этаже литера А, расположенные по адресу: Россия, Краснодарский край, Анапский район, ст. Анапская, ул. Московская, д. 71, кадастровый номер: 23:37:0812002:4115.

Здание, расположенное по адресу: Россия, Краснодарский край, Анапский район, ст. Анапская, ул. Московская, д. 71, принадлежит истцу на праве собственности на недвижимое имущество на основании свидетельства о государственной регистрации права серия 23-АН №533468 от 28.01.2015 г.

Пунктами 1.1., 2.1., 3.1. договора аренды недвижимого имущества от 11.07.2016 предусмотрено что арендодатель обязуется передать арендатору в аренду (временное владение и пользование за плату) имущество для использования под аптечный пункт по акту приема-передачи. Использовать помещение по назначению, указанному в п. 1.1. договора.

Во исполнение обязательств, предусмотренными п. 1.1., 2.1., 3.1. договора аренды недвижимого имущества от 11.07.2016, ст. 606, 611 ГК РФ, истцом, как арендодателем, свои обязательства по предоставлению во временное пользование имущества - нежилых помещений № 8, 9, общей площадью 118,7 м2 находящихся в нежилом здании на первом этаже литера А, ответчику выполнены, что подтверждается актом приема-передачи от 11.07.2016 подписанным со стороны истца и со стороны ответчика уполномоченным лицом по доверенности № 229 от 10.09.2015.

Пунктом 6.3. договора аренды недвижимого имущества от 11.07.2016  предусмотрены условия досрочного расторжения договора:

- по соглашению сторон, в порядке;

- по основаниям предусмотренных статьями 619, 620 ГК РФ.

Во исполнение условий п. 6.3. договора аренды недвижимого имущества от 11.07.2016 арендодатель ввиду существенных обстоятельств направила 15.04.2022 в адрес арендатора ООО «Апрель 2014» уведомление о досрочном расторжении договора аренды недвижимого имущества от 11.07.2016 с 01 августа 2022 (срок уведомления составил 107 дней).

С 15.04.2022 до 20.06.2022 не получив письменный ответ (согласие или мотивированные возражения) ИП ФИО2 в адрес ООО «Апрель 2014» направила 20.06.2022 Соглашение о досрочном расторжении договора аренды от 11.07.2016 с 01 августа 2022.

ООО «Апрель 2014» через 66 дней направил 21.06.2022 года ответ в адрес ИП ФИО2 с предложением продолжить сотрудничество. 

Истцом обнаружено, что ответчик не должен осуществлять аптечную деятельность в арендованных помещениях, так как принятые в аренду ООО «Апрель 2014» помещения для размещения аптеки не соответствуют нормам и требованиям законодательства,

Поскольку договор аренды не расторгнут, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

При принятии решения суд руководствуется следующим.

Возникшие между сторонами отношения регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное пользование. 

В соответствии со ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В соответствии со ст. ст. 307, 309, 310 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В соответствии с п. 1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Возражая относительно заявленных требований, ответчик указал, что предоставленное экспертное заключение № 31-01/08/ЭЗ/2022 от 31.08.2022 не подтверждает порчу имущества, необоснованное, содержит в себе противоречивые выводы и предположения, не имеющие под собой законодательно установленных обоснований.

В ходе рассмотрения дела была назначена судебная экспертиза.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы: 

- Соответствует ли внутренняя отделка конструктивных элементов нежилых помещений № 8, 9 расположенных по адресу: Краснодарский край, Анапский район, ст-ца Анапская, ул. Московская, д. 71 с кадастровым номером 23:37:0812002:4115 санитарным нормам и требованиям, предъявляемым к внутренней отделке помещений для расположения аптек и хранения лекарственных средств?

- Соответствует ли отсутствие водоснабжения и санитарной комнаты (туалета) в нежилых помещениях № 8, 9 расположенных по адресу: Краснодарский край, Анапский район, ст-ца Анапская, ул. Московская, д. 71 с кадастровым номером 23:37:0812002:4115 гигиеническим требованиям к санитарному благоустройству аптечных организаций? 

- Произведенные работы по монтажу системы кондиционирования, видеонаблюдения и сетевого оборудования для доступа и работы в сети Интернет которые не предусмотрены в нежилых помещениях № 8, 9 расположенных по адресу: Краснодарский край, Анапский район, ст-ца Анапская, ул. Московская, д. 71 с кадастровым номером 23:37:0812002:4115 без согласия собственника привели или нет к ухудшению нежилых помещений, в том числе порчи стен потолка? 

- Произведенные работы по установлению системы кондиционирования без согласия собственника на фасаде (не является объектом аренды) здания, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, ст-ца Анапская, ул. Московская, д. 71 с кадастровым номером 23:37:0812002:4115 привело или нет к ухудшению фасада здания и порчи облицовочной плитки на фасаде здания? 

- Протекание конденсата от системы кондиционирования установленного на фасаде здания (не является объектом аренды), расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, ст-ца Анапская, ул. Московская, д. 71 с кадастровым номером 23:37:0812002:4115 разрушает или нет отмостку здания? 

- С даты приема помещений № 8, 9, расположенных по адресу: Краснодарский край, Анапский район, ст-ца Анапская, ул. Московская, д. 71 во временное пользование по акту приема-передачи от 11.07.2016, производился ли текущий ремонт помещений? Определить виды работ текущего ремонта? 

- Установка системы кондиционирования, видеонаблюдения и сетевого оборудования для доступа и работы в сети Интернет которые не предусмотрены в нежилых помещениях № 8, 9 расположенных по адресу: Краснодарский край, Анапский район, ст-ца Анапская, ул. Московская, д. 71 с кадастровым номером 23:37:0812002:4115 без согласия собственника является ли текущим ремонтом? 

- Соответствует ли информационная вывеска на фасаде здания, расположенного по адресу: Краснодарский край. Анапский район, ст-ца Анапская, ул. Московская, д. 71 с кадастровым номером 23:37:0812002:4115 согласованному с собственником здания проекту от 15.11.2019? 

- Определить стоимость ущерба, стоимость и виды работ по восстановлению нежилых помещений № 8.9. фасада и отмостки здания расположенных по адресу: Краснодарский край, Анапский район, ст-ца Анапская, ул. Московская, д. 71 с кадастровым номером 23:37:0812002:4115?

От эксперта представлено заключение судебного эксперта № 41-05/2023 от 04.05.2023.

Вопрос № 1 - экспертом установлено, что существующая внутренняя отделка помещений № 8 и № 9 (стены и потолки) здания не соответствуют требованиям, предъявляемым к внутренней отделке аптек и помещений для хранения лекарственных средств.

Вопрос № 2 – отсутствие холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и санитарной комнаты (туалета) нарушает п. 2.2. СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг» утвержденные главным государственным врачом РФ от 24.12.2020 № 44.

Вопрос № 3 – произведенные работы по монтажу системы кондиционирования, видеонаблюдения и сетевого оборудования для доступа и работы в сети интернет, привели к ухудшению нежилых помещений, в части порчи стен, полов и потолка.

Вопрос № 4 – произведенные работы по монтажу системы кондиционирования и спутниковой антенны на фасаде, привели к ухудшению фасада здания и порчи облицовочной плитки.

Вопрос № 5 – сброс конденсата от сплит-систем, расположенных на фасаде здания, выполненных через дренажные трубки на бетонную отмостку здания и мощение из плитки по периметру здания, приводит к намоканию, разрушению, ухудшению эстетических свойств бетонной отмостки и ухудшению эстетических свойств тротуарной плитки.

Вопрос № 6 – поскольку в материалах дела отсутствует сметный расчет, договор на осуществление текущего ремонта, исполнительная документация и другие подтверждающие документы о проведение текущего ремонта, определить производился ли текущий ремонт помещений не представляется возможным.

Вопрос № 7 – устройство системы кондиционирования, видеонаблюдения и сетевого оборудования для доступа и работы в сети интернет относится к системе инженерно-технического обеспечения здания. Работы по их монтажу дополняют виды инженерного оборудования и не входят в определение проведения ремонта для устранения появившихся недостатков. 

Вопрос № 8 – информационная вывеска не соответствует фактическому расположению информационной вывески. 

Вопрос № 9 – стоимость работ по восстановлению нежилых помещений и отмостки здания составляет округленно 13 614 руб.

Ответчиком возражений на экспертное заключение не представлено.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

С учетом приведенных норм и обстоятельств истец вправе требовать досрочного прекращения договорных обязательств.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требование истца о расторжении договора является законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Пунктом 3.5 договора аренды от 11.07.2016 установлено, что арендатор обязуется не проводить капитальный ремонт и реконструкцию помещений.

Статьей 304 ГК РФ установлено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Суд, исследовав материалы дела в порядке ст. 71 АПК РФ, пришел к выводу, что требование истца об обязании ответчика демонтировать сплит-системы в количестве 3 штук внутри помещения, навесное оборудование относящийся к сплит-системе с фасада здания в количестве 3 штук, систему видеонаблюдения внутри помещений с камерами в количестве 6 штук и датчика движения 1 штука, с фасада  здания спутниковую антенну и привести восстановление порченного имущества в соответствии с облицовочным материалам фасада здания и внутри помещений заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению на основании ст. 606, 614, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ, представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу о доказанности истцом заявленных требований.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Размер подлежащей уплате государственной пошлины составляет 6 000 руб. 

В рамках дела была назначена и проведена судебная экспертиза, оплата экспертизы определением в размере 90 000 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 109 АПК РФ денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей.

Согласно представленным в материалы дела документам эксперт свои обязанности исполнил. 

При указанных обстоятельствах суд полагает возможным перечислить экспертному учреждению стоимость проведенной им экспертизы, то есть в размере 90 000 руб., из средств, внесенных истцом в депозит арбитражного суда.

Денежные средства в размере 5 000 руб. подлежат возврату истцу, из средств, внесенных в депозит арбитражного суда.

Руководствуясь ст. ст. 9, 49, 65, 70, 71, 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

 

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 11.07.2016 заключенный между ИП ФИО2 (ОГРНИП/ИНН 

<

***>/

<

***>) и ООО «Апрель 2014» (ОГРН/ИНН 

<

***>/

<

***>).

Обязать арендатора ООО «Апрель 2014» в течение 5 рабочих дней с момента вступления решения в законную силу демонтировать сплит-системы в количестве 3 штук внутри помещения, навесное оборудование относящийся к сплит-системе с фасада здания в количестве 3 штук, систему видеонаблюдения внутри помещений с камерами в количестве 6 штук и датчика движения 1 штука, с фасада  здания спутниковую антенну и привести восстановление порченного имущества в соответствии с облицовочным материалам фасада здания и внутри помещений.

Взыскать с ООО «Апрель 2014» (ОГРН/ИНН 

<

***>/

<

***>) в пользу ИП ФИО2 (ОГРНИП/ИНН 

<

***>/

<

***>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края из средств, внесенных ИП ФИО2 по платежному поручению № 16433 от 22.12.2022 в счет оплаты в рамках дела № А32-38700/2022, денежные средства в размере 90 000 руб. по следующим банковским реквизитам: Получатель – ООО «Независимая Организация Гарант» (ОГРН/ИНН 

<

***>/

<

***>, КПП 230101001); р/с – 

<

***>, Банк ПАО Банк Зенит г. Москва, БИК – 044525272, к/с – 30101810000000000272).

Перечислить денежные средства в размере 5 000 руб. с депозитного счета Арбитражного суда Краснодарского края, внесенные ИП ФИО2 согласно № 16433 от 22.12.2022, по банковским реквизитам, представленным от ИП ФИО2.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня изготовления полного текста судебного акта в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

 

Судья                                                                                                                                Н.В. Черный