АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-1555/19

11 апреля 2019 г.

г. Ростов-на-Дону

Резолютивная часть решения объявлена   05 апреля 2019 г.

Полный текст решения изготовлен            11 апреля 2019 г.

Арбитражный суд Ростовской области  в составе судьи Захарченко О.П., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЕРКО» ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***> к администрации Аксайского городского поселения ИНН 6102021522, ОГРН 

<

***>, об оспаривании торгов,

при участии:

от истца: ФИО2  – представитель по доверенности от 08.01.2019,

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности от 29.01.2019; 

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ЕРКО» обратилось в суд с иском к администрации Аксайского городского поселения о признании торгов на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории сроком на 5 лет, недействительными: лот №1 – земельный участок, земель населенных пунктов, с кадастровым номером 61:02:0120110:627, общей площадью 56835 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> разрешенное использование: для индивидуального жилого строительства, блокированная жилая застройка.

В судебном заседании представитель истца иск поддержал по изложенным доводам. 

Ответчик оставил разрешение иска на усмотрение суда.

Суд, проведя предварительное судебное заседание и судебное заседание в соответствии со статьями 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как усматривается из материалов дела, 04.10.2018 года администрацией Аксайского городского поселения на основании ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) на официальном сайте www.torgi.gov.ru опубликовано извещение №041018/0050278/01 о проведении аукционных торгов на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории, сроком на 5 лет: Лот №1 - земельный участок, земель населенных пунктов, с кадастровым номером 61:02:0120110:627, общей площадью 56835 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> разрешенное использование: для индивидуального жилого строительства, блокированная жилая застройка (далее -торги/аукцион).

Цель использования: для комплексного освоения территории в целях строительства следующих объектов: объекты транспортной инфраструктуры: дороги и подъездные пути, тротуары, сети освещения; объекты коммунальной инфраструктуры: ГРПШ, ТП, сети водоснабжения (водонапорная башня) и водоотведения (автономная канализация для коттеджного поселка ши обустройство индивидуальных септиков ши подключение к централизованной сети), площадка ТБО; объекты культурно-бытового обслуживания: контрольно-пропускной пункт размещение индивидуальны, блокированных жилых домов.

Начальный размер первого арендного платежа по лоту Л № 1 - 8 873 000 рублей 00 копеек, «Шаг аукциона» - 266190 руб. 00 копеек, что составляет 3% от начального размера первого арендного платежа по лоту Л №1, задаток лота - 8 873 000 рублей 00 копеек, что составляет 100% начального размера первого арендного платежа по лоту.

Ежегодный размер арендной платы, за исключением первого арендного платежа, устанавливается размере 1 201 283,37рублей. 

 Аукцион состоялся 06.11.2018 года, по результатам которого победителем аукциона признано ООО «ЕРКО» с окончательной ценой объекта аренды в размере 47 398 640 рублей, о чем был составлен протокол открытых аукционных торгов.

05.12.2018 года по результатам рассмотрения жалобы ООО «Гарант», лица, изъявившего желание участия в аукционе, на неправомерные действия организатора торгов - Администрации Аксайского городского поселения, Ростовским УФАС в связи с выявленными допущенными при организации и проведении торгов нарушениями законодательства, выразившимися в неверном определении цены предложения после 100 шага аукциона, а соответственно в нарушении ч. 18 ст. 39.11 ЗК РФ, а также в неразмещении на официальном сайте проекта договора о комплексном освоении территории, подготовленного в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, который должен быть обязательным приложением к договору аренды земельного участка, что является нарушением ч. 23 ст. 39.11 ЗК РФ, было принято решение по уведомлению №2030/04 о выдаче Администрации Аксайского городского поселения как организатору торгов предписания. Согласно предписанию задаток ООО «ЕРКО» как победителю торгов не возвращать с указанием комплекса меоприятий по  устранению выявленных нарушений и проведения аукциона.

В соответствии с предписанием от 05.12.2018 №721/04 «О совершении действий, направленных на устранение нарушений порядка организации и проведения торгов», выданного управлением Федеральной антимонопольной службы по Ростовской области, 24,12.2018 года Распоряжением Администрации Аксайского городского поселения №518 Протокол открытых аукционных торгов от 06.11.2018 года отменен, а аукционные торги на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории назначены на 15.01.2019 года, начиная с цены предложенной ООО «ЕРКО» на 100 шаге аукциона в размере 35 225 810 руб.00 коп. Таким образом, на 15.01.2019 было назначено продолжение торгов, начавшихся 06.11.2018.

При этом Администрацией Аксайского городского поселения как организатором аукциона дополнительно 21.12.2018 года размещен проект договора на комплексное освоение территории.

15.01.2019 года Администрацией Аксайского городского поселения аукцион признан несостоявшимся с единственным участником, победителем признано ООО «ЕРКО» с ценой 35 225 810,00 рублей. При этом ООО «ЕРКО» не принимало участие в продолжении аукциона, однако будучи единственным участником аукциона (ООО «Гарант» не воспользовалось своим правом повторно внести задаток), ООО «ЕРКО» автоматически признано победителем с возложением обязательства заключить договор аренды земельного участка и договор комплексного освоения территории.

Считая указанный аукцион недействительным как проведенный с нарушением порядка, установленного законом, истец обратился в суд.

Ссылаясь на нарушения, допущенные администрацией при организации и проведении аукциона, истец обратился в суд с иском о признании торгов

Исследовав имеющиеся в деле доказательства, дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим отклонению по следующим основаниям.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену (пункт 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.

Согласно статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Предметом аукциона являлось право на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории: земельный участок земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:02:0120110:627, общей площадью 56 835 кв.м, расположенный по адресу: 

<

...>; разрешенное использование: для индивидуального жилого строительства, блокированная жилая застройка.

Согласно п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, в том числе, если земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о проведении аукциона (пп. 5.1).

Согласно извещению о проведении торгов земельный участок находится в границах санитарнозащитной зоны кладбища и в зоне санитарного разрыва от магистрального газопровода, ГРС и продувочной свечи.

Статьей 105 ЗК РФ санитарно-защитная зона и зона минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов, в том числе газопроводов, отнесены к зонам с особыми условиями использования.

Согласно п. 2,8 СанПиН 2.1.2882-11 «Гигиенические требования к размещению, устройству и содержанию кладбищ, зданий и сооружений похоронного назначения», утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 28.06.2011 №84, п. 5 Правил установления санитарнозащитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитной зоны, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.03.2018 № 222, размещение жилой застройки в границах санитарно-защитной зоны кладбища не допускается.

Таким образом, предметом аукциона являлось право аренды земельного участка, расположенного в границах санитарно-защитной зоны кладбища и в зоне санитарного разрыва от магистрального газопровода, ГРС и продувочной свечи, в целях комплексного освоения территории путем строительства индивидуальных, блокированных жилых домов и иных необходимых объектов. Что является прямым нарушением пп. 5.1. п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ, а также п. 2.8 СанПиН 2,1.2882-11 «Гигиенические требования к размещению, устройству и содержанию кладбищ, зданий и сооружений похоронного назначения», утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 28.06.2011 №84, п. 5 Правил установления санитарно-защитных зон и использования земельных участков, расположенных в границах санитарно-защитной зоны, утвержденных постановлением Правительства РФ от 03.03.2018 № 222.

В соответствии с п. 24 ст. 39.11 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в проведении аукциона в случае выявления обстоятельств, предусмотренных пунктом 8 данной статьи. Извещение об отказе в проведении аукциона размещается на официальном сайте организатором аукциона в течение трех дней со дня принятия данного решения. Организатор аукциона в течение трех дней со дня принятия решения об отказе в проведении аукциона обязан известить участников аукциона об отказе в проведении аукциона и возвратить его участникам внесенные задатки.

ООО «ЕРКО», выявив указанное нарушение, письмом от 14.01.2019 года, то есть до начала продолжения проведения аукциона, просило Администрацию Аксайского городского поселения принять решение об отказе в проведении аукциона и вернуть ООО «ЕРКО» внесенный задаток. 

Однако 15.01.2019 года торги проведены, победителем признано ООО «ЕРКО» с возложением обязательства заключить договоры аренды земельного участка и комплексного освоения территории. - 

Согласно Правилам землепользования и застройки Аксайского городского поселения, утвержденных решением Совета депутатов Аксайского городского поселения от 31.02.2019 № 210, спорный земельный участок входит в состав зоны жилой застройки первого типа Ж-1.  

Представитель ответчика пояснил, что  действительно, весь земельный участок, право аренды на который было выставлено на аукцион, расположен в санитарно-защитной зоне кладбища, а также в границах объекта культурного наследия Российской Федерации (объект археологического наследия – курганный могильник «Садовый-1»). 

Подтверждено, что также земельный участок находится в зоне санитарного разрыва от магистрального газопровода высокого давления – 10 м, от ГРС – 150 м, от продувной свечи – 300 м.

Указанные фактические обстоятельства подтверждены представленной выпиской из Правил землепользования и застройки Аксайского городского поселения, а также следуют из фрагмента карты градостроительного зонирования Аксайского городского поселения и фрагмента карты ограничений использования территории Аксайского городского поселения.

Тем самым материалами дела подтверждено, что на торги выставлено право аренды земельного участка, который в силу закона не может быть использован под цели, указанные в извещении об аукционе, а именно под размещение жилой застройки.

Кроме того, согласно п. 20 ст. 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.

В соответствии с п.п. 22, 23 этой же статьи ЗК РФ обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории являются проект договора аренды земельного участка и проект договора о комплексном освоении территории, подготовленный в соответствии с Градостроительным кодексом РФ. 

04.10.2018 года Администрацией Аксайского городского поселения было размещено извещение об аукционе и в качестве приложений содержало только проект договора аренды земельного участка в двух редакциях, размещенных в один день - 04.10.2018: одна редакция под наименованием файла «Проект договора АРЕНДЫ l.doc», вторая под наименованием «Проект договора под КОМПЛЕКСНОЕ OCBOEHHE.doc», отличающиеся друг от друга редакциями пунктов 1.2, 3.2, 3.6, 3.7, причем различия в изложении пункта 3.6 и наличие пункта 3.7 в одной из редакций, и отсутствующий в другой редакции, имеет принципиальное значение относительно определения размера арендной платы. Так в одной из редакций проекта договора аренды п. 3.6, регламентирующий порядок изменения арендной платы, дополнен предложением: «Индексация осуществляется в одностороннем порядке с момента вступления Закона в силу, в каждом случае изменения коэффициентов индексации.», а также добавлен п. 3.7 следующего содержания: «Размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации».

В ходе судебного заседания представитель администрации указанное обстоятельство не опроверг ни в выступлении, ни документально.

В связи с указанным, извещение об аукционе не содержит определенности в отношении содержания условий проекта договора аренды земельного участка, право заключения которого являлось предметом торгов, в связи с чем требование закона о размещении в качестве приложения к извещению об аукционе проекта договора аренды земельного участка администрацией как организатором торгов не может считаться выполненным.

Также проект договора о комплексном освоении территории содержит  противоречивые условия. Из совокупного толкования условия пунктов 8.1 и 8.2 которых не представляется возможным однозначно установить срок предоставляемого арендатором обеспечения исполнения обязательств Пункты 3.2.6 и 4.2.2 содержат разные сроки заключения сторонами дополнительного соглашения, содержащее график осуществления мероприятий по освоению территории. Кроме того, пункт 5.5.2 проекта договора аренды земельного участка запрещает арендатору передавать земельный участок в субаренду, а пункт 4.3.2. проекта договора о комплексном освоении территории предусматривает право арендатора в пределах срока договора аренды передавать участок в субаренду при условии письменного уведомления уполномоченного органа.

Ответчик указанные доводы истца не опроверг.

Тем самым, истец обосновал несоответствие оспариваемых торгов требованиям закона, в том числе, поскольку предметом аукциона являлось право аренды земельного участка для комплексного освоения территории (индивидуальное жилое строительство), находящегося в границах санитарно-защитной зоны кладбища, а также в границах объекта археологического наследия – курганный могильник «Садовый – 1», на которой жилая застройка запрещена, а также нарушение администрацией установленной законом процедуры размещения извещения об аукционе со всеми необходимыми сведениями и приложениями.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Ответчик не представил доказательств соответствия проведенных торгов на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории сроком на 5 лет: лот №1 – земельный участок, земель населенных пунктов, с кадастровым номером 61:02:0120110:627, общей площадью 56835 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> разрешенное использование: для индивидуального жилого строительства, блокированная жилая застройка требованиям закона.

Согласно п. 2 ст. 449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.

В настоящий момент по результатам торгов договоры аренды земельного участка и комплексного освоения территории не заключены.

Поскольку суд признал торги недействительными, оснований считать о необходимости заключения договора аренды по итогам таких торгов не имеется.

С учетом указанного, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

В пункте 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.03.2007 №117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" (в ред. от 11.05.2010) указано, что законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от возмещения судебных расходов. В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению этим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительными торги на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории сроком на 5 лет: лот №1 – земельный участок, земель населенных пунктов, с кадастровым номером 61:02:0120110:627, общей площадью 56835 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> разрешенное использование: для индивидуального жилого строительства, блокированная жилая застройка.

Взыскать с администрации Аксайского городского поселения в пользу общества с ограниченной ответственностью «ЕРКО» 6 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                   О.П. Захарченко