АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КРАСНОДАРСКОГО  КРАЯ

Именем Российской Федерации

Р Е Ш Е Н И Е

арбитражного суда первой инстанции

дело №А32-34073/2017

г. Краснодар«01» ноября 2018 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 сентября 2018 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 01 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ж.Р. Алханашвили, рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-34073/2017

по иску администрации муниципального образования Выселковский район Краснодарского края (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

к муниципальному бюджетному общеобразовательному учреждению средняя общеобразовательная школа №18 имени Александра Ивановича Кравченко станицы Новомалороссийской (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>),  акционерному обществу фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>)

о признании недействительным договора аренды земельного участка, обязании возвратить земельный участок, погасить регистрационную запись об аренде земельного участка,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Краснодарскому краю,

при участии в судебном заседании представителя АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева – Алаухова М.В. (по доверенности от 12.04.2018), 

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования Выселковский район (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском  акционерному общества фирма «Агрокомплекс» (далее – общество) со следующими требованиями:

- признать недействительным (ничтожным) заключенный между муниципальным общеобразовательным учреждением средней общеобразовательной школой №10 (далее – школа) и АО фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева (далее – общество) договор №101-4 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:05:0000000:36 площадью 13,55 га, расположенного по адресу: Краснодарский край, Выселковский район, в границах Новомалороссийского сельского округа;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки путем обязания общества возвратить по акту приема-передачи муниципальному образованию Выселковский район в лице администрации земельный участок с кадастровым номером 23:05:0000000:36;

- погасить запись в Едином государственном реестре недвижимости от 02.03.2005 №23-23-41/043/2005-236 о праве аренды земельного участка с кадастровым номером 23:05:0000000:36.

Исковые требования мотивированы следующим. Школой и обществом заключен в 2004 году договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:05:0000000:36 на срок до 08.01.2014. Данный договор является недействительным (ничтожным), поскольку земельный участок был закреплен за школой в 2003 году на праве постоянного (бессрочного) пользования. После окончания срока действия договора аренды между школой и обществом договор аренды не заключался. В июне 2017 года школой направлено в адрес общества письмо о расторжении договора аренды, которое осталось без ответа. В феврале 2015 года управление образования администрации также было подготовлено и направлено письмо обществу о расторжении договора аренды с 01.03.2015. С 01.01.2017 согласно статье 3.3 Федерального от 25.10.2001 №137-ФЗ полномочия по распоряжению земельным участком принадлежат администрации района. Постановлением администрации от 19.01.2017 №26 право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком прекращено. Право аренды в отношении спорного земельного участка в настоящее время не погашено. Распоряжение земельным участком, предоставленным школе на праве постоянного (бессрочного) пользования, нарушало императивный запрет, установленный Земельным кодексом Российской Федерации.

Обществом в отзыве от 06.10.2017 заявлено о применении исковой давности.

Определением от 09.10.2017 к участию в деле в качестве ответчика привлечено муниципальное бюджетное общеобразовательное учреждение средняя общеобразовательная школа №18 имени Александра Ивановича Кравченко станицы Новомалороссийской.

Определением от 27.11.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Краснодарскому краю.

Администрация обратилась с ходатайством от 15.05.2018 об уточнении исковых требований, в котором просила:

- признать недействительным (ничтожным) заключенный школой и обществом договор №101-4 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:05:0000000:36;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки путем обязания общества возвратить по акту приема-передачи муниципальному образованию Выселковский район в лице администрации муниципального образования Выселковский район земельный участок с кадастровым номером 23:05:0000000:36;

- погасить запись в Едином государственном реестре недвижимости от 02.03.2005 №23-23-41/043/2005-236 о праве аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:05:0000000:36.

Определением от 05.06.2018 ходатайство об уточнении исковых требований удовлетворено.

В судебном заседании, проводившемся с перерывом с 24 по 27 сентября 2018 года, представитель общества просил в иске отказать. Остальные участвующие в деле лица, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, явки представителей не обеспечили, администрация направила ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие.

 Изучив материалы дела, заслушав пояснения представителя общества, арбитражный суд пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

В части требования о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 08.01.2004 №101-4 земельного участка с кадастровым номером 23:05:0:0036, заключенного школой и обществом, суд считает пропущенным срок исковой давности, о применении которой заявлено обществом, в связи с чем, в удовлетворении искового требования о признании договора аренды земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой надлежит отказать.

Пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса в редакции, действующей на момент заключения спорного договора, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составлял десять лет. Согласно названному пункту течение срока исковой давности начинается со дня, когда началось исполнение сделки.

Федеральным законом от 21.07.2005 №109-ФЗ «О внесении изменения в статью 181 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» пункт 1 статьи 181 изложен в редакции, в соответствии с которой срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. В пункте 2 статьи 2 Закона указано, что установленный статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки применяется также к требованиям, ранее установленный Гражданским кодексом Российской Федерации срок предъявления которых не истек до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Закон №109-ФЗ вступил в силу 26.07.2005. К указанной дате исковая давность по такому требованию не истекла.

Федеральным законом от 07.05.2013 №100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Закон №100-ФЗ), вступившим в силу с 01.09.2013, пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса изложен в новой редакции, согласно которой течение трехгодичного срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса) начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В соответствии с частью 9 статьи 3 Закона N 100-ФЗ установленные положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Закона) сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 01.09.2013. 

В части начала исполнения сделки суд считает необходимым указать на следующее.

Договор аренды не мог начать исполняться ранее вступления его в силу – даты регистрации 02.03.2005. Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что общество вступило во владение участком с момента подписания договора аренды. Доказательства иного суду представлены не были.

Исковое заявление передано администрацией органу почтовой связи  для направления в суд  03.08.2017.

К моменту вступления в силу положений статьи 181 ГК РФ о начале течения срока исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки с момента, когда это лицо узнало о договоре и о том, кто является ответчиком по делу в редакции Закона №100-ФЗ (вступил в силу 01.09.2013), трехлетний срок исковой давности, установленный этой же статьей, но в редакции Закона №109-ФЗ, по признанию недействительным договора от 08.01.2004 истек.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске о признании договора недействительным.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. По смыслу приведенных разъяснений иск о признании права отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. Данная правовая позиция приведена и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N12576/11. Таким образом, оспаривание зарегистрированного права невозможно в отрыве от оспаривания основания, из которого право возникло. Оспаривание зарегистрированного права, преследующее цель погашения в ЕГРП записи о государственной регистрации права, означает устранение последствий сделки. Поскольку право аренды на спорный земельный участок возникло у общества на основании гражданско-правовой сделки, то отсутствуют основания для применения в качестве самостоятельного способа защиты погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости о праве аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения. Оценке на предмет соответствия действующему законодательству и нарушения прав истца подлежит непосредственно заключенный договор аренды.

Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) определено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Согласно пункту 2 статьи 166 Гражданского кодекса (в применимой к спорным отношениям редакции) требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе. 

Пункт 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015; далее - Земельный кодекс) устанавливал безусловный запрет для лиц, обладающих земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования распоряжаться этими земельными участками.

В пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что после введения в действие Земельного кодекса лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.

Таким образом, школа в нарушение запрета, установленного земельным законодательством (пункт 4 статьи 20 Земельного кодекса), предоставило спорный земельный участок в аренду обществу, тем самым нарушило права муниципального образования Выселковский район. Нарушение обязательных правил заключения договора аренды на основании статьи 168 Гражданского кодекса свидетельствует о его недействительности (ничтожности).

В соответствии с пунктом 82 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в случае недействительности договора, по которому полученное одной из сторон выражалось во временном возмездном пользовании индивидуально-определенной вещью, эта сторона возмещает стоимость такого пользования другой стороне, если оно не было оплачено ранее (пункт 2 статьи 167 ГК РФ). Переданная в пользование по такому договору вещь также подлежит возврату. Учитывая особый характер временного пользования индивидуально-определенной вещью, срок исковой давности по иску о ее возврате независимо от момента признания сделки недействительной начинается не ранее отказа соответствующей стороны сделки от ее добровольного возврата (абзац второй пункта 2 статьи 200 ГК РФ).

Поскольку ответчик владел спорным земельным участком по воле публично-правового образования, право муниципального образования будет нарушено только тогда, когда арендатор по недействительному договору аренды отказался возвратить имущество по требованию соответствующего лица.

Требование о возврате участка истцом направлено 26.02.2015г.

Нахождение спорного земельного участка во владении ответчика сторонами не оспаривается. Таким образом, основания удержания спорного земельного участка отсутствуют, срок исковой давности по данному требованию также не истек. В связи с недействительностью (ничтожностью) договора аренды, отсутствием законных оснований для предоставления земельного участка обществу в аренду и его удержания, земельный участок подлежит возврату публичному образованию в лице администрации.

С учетом изложенного выше, суд рассматривает требование о погашении записи в Едином государственном реестре недвижимости от 02.03.2005 №23-23-41/043/2005-236 о праве аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения на спорный участок не как самостоятельное требование, а как требование о применении последствия недействительности сделки, направленное на изменение данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их в соответствие с фактическими обстоятельствами (Постановление Президиума ВАС РФ от 14.12.2010 N 7781/10). Наличие в ЕГРП записи об обременении участка правом аренды общества, арендные отношения с которым в силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации никогда не возникали, препятствует муниципальному образованию Выселковский район в реализации своих полномочий собственника в отношении спорного участка. В данном случае нарушенные права муниципального образования в полном объеме восстанавливаются погашением данной регистрационной записи. 

Поскольку школа незаконно распорядилась земельным участком, закрепленным за ней на праве постоянного (бессрочного) пользования, договор аренды заключен в противоречие законодательному запрету, а потому  является недействительным (ничтожным) и не влечет каких-либо последствий, у общества отсутствуют законные основания для сохранения владения земельным участком, в связи с чем, общество обязано возвратить земельный участок администрации как представителю публичного собственника с учетом прекращения права постоянного (бессрочного) пользования школы постановлением администрации района от 19.01.2017 №26. В Единый государственный реестр недвижимости должна быть внесена запись о прекращении аренды земельного участка в пользу общества.

Аналогичный правовой подход выражен в судебных актах арбитражных судов по делам с теми же сторонами и с такими же по существу обстоятельствами – решении Арбитражного суда Краснодарского края от 13.03.2018 по делу №А32-34077/2017, оставленном без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2018 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.09.2018, а также в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2018 по делу № А32-34074/2017, оставленном без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.10.2018.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

обязать акционерное общества фирму «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) передать по акту приема-передачи муниципальному образованию Выселковский район в лице администрации муниципального образования Выселковский район (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) земельный участок сельскохозяйственного назначения, площадью 135 500 кв. м с кадастровым номером 23:05:0000000:36, расположенный по адресу: Краснодарский край, Выселковский район, в границах Новомалороссийского сельского округа. 

Настоящее решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости регистрационной записи №23-23-41/043/2005-236 от 02.03.2005 о праве аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:05:0000000:36, внесенной в пользу акционерного общества фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) на основании договора №101-4 от 08.01.2004 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с акционерного общества фирма «Агрокомплекс» им. Н.И. Ткачева (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины по иску. 

Взыскать с муниципального бюджетного общеобразовательного учреждения средняя общеобразовательная школа №18 имени А.И. Кравченко станицы Новомалороссийской (ОГРН 

<

***> ИНН 

<

***>) в доход федерального бюджета 3 000 рублей государственной пошлины по иску.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.

СудьяА.Л. Назыков