АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А53-32106/2017

г. Краснодар

12 ноября 2018 года

Резолютивная часть постановления объявлена 6 ноября 2018 года

Полный текст постановления изготовлен 12 ноября 2018 года

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Аваряскина В.В. и Рассказова О.Л., при участии в судебном заседании от истца – товарищества собственников недвижимости «Победа» (ИНН 6141048214, ОГРН 1156181002537) –  Лебединской С.Н. (председатель) и Ефимовой А.В. (доверенность от 05.11.2018), в отсутствие ответчиков: Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования г. Батайска Ростовской области (ИНН 6141004217, ОГРН 1026101843349) и администрации города Батайска (ИНН 6141013187, ОГРН 1026101844625), третьего лица – нотариуса Бурляевой Анжелы Валентиновны, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников недвижимости «Победа» на решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.04.2018 (судья Пипник Т.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2018 (судьи Маштакова Е.А., Ванин В.В., Нарышкина Н.В.) по делу № А53-32106/2017, установил следующее.  

ТСЖ «Победа» (далее – товарищество) обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования г. Батайска Ростовской области (далее – комитет) о признании отсутствующим права муниципальной собственности на нежилое помещение площадью 156, 9 кв. м (номера 1 – 12а, 13, 13а, 14, 14а, 15 – 17) многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. Энгельса, 172.

К участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация города Батайска и в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – нотариус Бурляева А.В.

Решением от 26.04.2018, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 30.07.2018, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе товарищество просит отменить судебные акты и удовлетворить его  требования. По мнению заявителя, нахождение спорного помещения во владении истца подтверждается материалами дела, поэтому истец избрал ненадлежащий способ нарушенного права, срок исковой давности на спорные правоотношения не распространяется. Заключение судебной экспертизы содержит противоречивые выводы. Суды не исследовали вопросы о нахождении коммуникаций в спорном подвальном помещении и о предназначении указанного помещения. 

В отзыве на кассационную жалобу администрация указала на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. 

В судебном заседании представители товарищества поддержали доводы кассационной жалобы, просили отменить обжалуемые судебные акты.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва, выслушав представителей товарищества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, в управлении товарищества находится девятиэтажный 9-ти подъездный многоквартирный дом, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Батайск, ул. Энгельса, 172.

В обоснование иска товарищество указывает, что в 2016 году ему стало известно о внесении  в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРН) записи от 21.02.2013 о государственной регистрации права муниципальной собственности г. Батайск на спорное имущество – часть помещений технического подвала спорного многоквартирного дома (подвала 8 и 9 подъездов).

Ссылаясь на то, что помещения технического подвала в силу норм действующего законодательства относятся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество обратилось с иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении иска, суды правомерно руководствовались следующим.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общие помещения в многоквартирном доме, его несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир в многоквартирном доме.

На основании статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу дома, на которое возникает право общей долевой собственности домовладельцев, относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Из положений постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 № 12537/09 следует, что правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О отмечено, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. 

Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения – возможности его использования как самостоятельного.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 25.01.2018 по делу назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «НЭОО "ЭКСПЕРТ"» Зимницкому С.В.

Согласно заключению строительно-технической экспертизы от 22.01.2018 № 73 помещения с кадастровым номером 61:46:0011301:2270 имеют инженерные коммуникации, оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в доме, за исключением комнаты № 3, где такое оборудование отсутствует. К указанному оборудованию требуется постоянный, непрерывный доступ для обслуживания. Спорные помещения исключительно для обслуживания помещений в жилом доме не предназначены, для самостоятельного использования по какому-либо функциональному назначению пригодны.

В суде первой инстанции эксперт Зимницкий С.В. пояснил, что доступ к оборудованию необходим для выполнения мероприятий по плановому обслуживанию, сезонных профилактических работ, а также в случае возникновения аварийной ситуации. Необходимость постоянного и непрерывного управления этим оборудованием отсутствует.

Установив, что в спорном помещении отсутствует тепловой узел, электрощитовая, ввод системы отопления и холодного водоснабжения, на транзитном трубопроводе отопления нет регулирующих перемычек (компенсаторов), то есть всех тех инженерных коммуникаций, которые имеются в технических подвалах, суды пришли к выводу о том, что истец не доказал невозможность его использования как самостоятельного.

Наличие в помещении транзитных коммуникаций само по себе не является препятствием отнесения помещений к индивидуальной собственности, такие коммуникации проходят по всему дому, могут быть размещены, в том числе и в помещениях, принадлежащих индивидуальным собственникам (определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2016 № 307-ЭС16-16808 по делу № А56-7223/2014).

Кроме того, из материалов дела следует, что на основании постановления мэра города Батайска от 24.12.1997 № 685 Бюро технической инвентаризации г. Батайска выдало регистрационное удостоверение от 26.02.1998 № 52-м в том, что нежилое помещение общей площадью 1954,1 кв. м, расположенное по ул. Энгельса, 172, зарегистрировано на праве собственности за муниципальным образованием. 

Согласно плану подвального помещения 6 – 9 подъездов дома и экспликации к нему МП «Бюро технической инвентаризации г. Батайска», актуальному на период приватизации квартир в многоквартирном доме по ул. Энгельса, 172, указанное подвальное помещение общей площадью 840,5 кв. м состояло из комнат, площадь которых отличалась от существующей.

В 2006 году ООО «ПФ "Темп"» (организация, обслуживавшая указанный многоквартирный дом) в подвальном помещении 8 и 9 подъездов дома возвело дополнительные гипсокартонные перегородки, оборудован санузел, в связи с чем внесены изменения в документы технического учета.

Суды установили, что ООО «ПФ "Темп"» использовало спорные помещения с 2006 года. В материалы дела представлен договор аренды от 28.04.2006, заключенный  ООО «ПФ "Темп"» (арендатор) с комитетом (арендодатель) и акт приема-передачи имущества в аренду от 28.04.2016.  Срок договора аренды установлен с 01.05.2006 по 14.09.2015. 

Согласно свидетельству о государственной регистрации от 21.02.2013 право собственности на спорные нежилые помещения площадью 156,9 кв. м зарегистрировано за муниципальным образованием «город Батайск». Основанием регистрации указано  постановление мэра города Батайска от 24.12.1997 № 685.

Товарищество данные обстоятельства не оспаривает.

В абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) разъяснено следующее. В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Предъявление иска о признании права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения). Соответствующая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12576/11.

По общему правилу выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависят от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество. 

Иск о признании права отсутствующим является разновидностью негаторного иска и может быть удовлетворен арбитражным судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРН. Приведенные разъяснения изложены в пунктах 1 и 12 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения».

В силу абзаца 4 пункта 52 постановления № 10/22 возможность обращения с требованием о признании права собственности на недвижимое имущество отсутствующим предоставлена только лицу, которое является владеющим собственником этого имущества.

Поскольку в рассматриваемом случае право собственности на спорное недвижимое имущество зарегистрировано за муниципалитетом, который распоряжается и владеет этим имуществом, суды обоснованно пришли к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права – признания права отсутствующим.

Кроме того, суды пришли к выводу о пропуске срока исковой давности, о применении которого заявил ответчик. 

Согласно статьям 195 и 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено; общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суды оценили и обоснованно отклонили доводы истца о владении им спорным имуществом со ссылкой на то, что на момент рассмотрения спора спорное имущество никем не используется, товарищество имеет доступ к оборудованию для его периодического обслуживания. При этом суды правомерно указали на то, что факт доступа истца к оборудованию сам по себе свидетельствует лишь о том, что ответчики не создают препятствия в его периодическом обслуживании, что должно быть обеспечено и в дальнейшем, но не является основанием к выводу о том, что муниципалитет утратил владение спорным имуществом.   

Суды установили, что спорное имущество имеет отдельный вход, несколько металлопластиковых окон с решетками, представляет собой обособленное индивидуализированное помещение,  которое создано и которым владеет и фактически распоряжается, в частности путем предоставления в аренду, в течение длительного времени муниципалитет. О факте государственной регистрации права муниципальной собственности совет дома узнал в декабре 2013 года (письмо от 11.03.2014), в связи с чем на дату обращения товарищества в арбитражный суд с иском (20.10.2017) срок исковой давности истек.

С учетом изложенного основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 26.04.2018 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2018 по делу № А53-32106/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий 							    Е.И. Афонина

Судьи 										    В.В. Аваряскин       

										    О.Л. Рассказов