АРБИТРАЖНЫЙ СУД

КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Дело №А27-362/2025

Р Е Ш Е Н И Е

 

именем Российской Федерации

26 августа 2025 г. г. Кемерово

Резолютивная часть определения оглашена 12 августа 2025 г.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе 

судьи Ефимовой О.Н., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Столяровой К.А.,  

рассмотрев в открытом судебном заседании при участии представителей:

от истца по доверенности от 01.04.2025 ФИО1,

от ответчика по доверенности 002 от 20.02.2025 ФИО2,

ООО «Кристалл Инвест» по доверенности №02/05-2024 от 02.05.2024 ФИО1,

ООО «УК «Кристалл» по доверенности от 11.09.2024 ФИО1,

 дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО3, город Кемерово (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)

 к обществу с ограниченной ответственностью «Проект-Сервис», город Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании задолженности, неустойки,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Проект-Сервис», город Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО3, город Кемерово (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>)

о взыскании суммы гарантийного вклада по договору аренды №701-90/2/2019 (2) от 12.08.2019, процентов

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований на предмет спора: - общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Кристалл», г. Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Строитель», г. Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>), общество с ограниченной ответственностью «Промышленно-гражданское строительство» (ОГРН: 

<

***>, ИНН: 

<

***>); общество с ограниченной ответственностью «Кристалл-инвест» (ОГРН 

<

***>, ИНН: 

<

***>); общество с ограниченной ответственностью «Агентство Реализации Долгового Имущества» (ОГРН: 

<

***>, ИНН 

<

***>); индивидуальный предприниматель ФИО4, г. Кемерово (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>); индивидуальный предприниматель ФИО5 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>); ФИО6, г. Кемерово, индивидуальный предприниматель ФИО7 (ОГРНИП: 

<

***>, ИНН: 

<

***>)

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО3 обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Проект-Сервис» о взыскании задолженности по договору аренды в размере 573 015 руб. 99 коп., неустойки в размере 156 433 руб. 37 коп. (с учетом уточнений от 29.01.2025).

Определением от 03.02.2025 исковое заявление принято к производству в порядке упрощенного производства. 

20.02.2025 от ООО «Проект-Сервис» поступило встречное исковое заявление к ИП ФИО3 о взыскании суммы гарантийного вклада по договору аренды №701-90/2/2019 (2) от 12.08.2019 в размере 262 343 руб., процентов в размере 10 557 руб. 76 коп.

В обоснование встречного иска заявитель указывает на то, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды №701-90/2/2019 (2) от 12.08.2019, действие которого было прекращено 11.11.2024. В нарушение п.8.2 Договора аренды, ООО «Проект-Сервис» указывает, что ИП ФИО3 не возращен гарантийный вклад, а при предъявлении истцом первоначальных требований необоснованно произведен зачет гарантийного вклада в счет задолженности по договору.

Определением от 25.02.2025 встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Проект-Сервис», город Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) о взыскании суммы гарантийного вклада по договору аренды №701-90/2/2019 (2) от 12.08.2019 в размере 262 343 руб., процентов в размере 10 557 руб. 76 коп., принято к производству для рассмотрения совместно с первоначальным иском по настоящему делу. 

Определением от 28.03.2025 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства, предварительное судебное заседание назначено на 22.05.2025. Определением от 22.05.2025 суд завершил подготовку дела к судебному разбирательству, открыл судебное заседание в первой инстанции и перешел к рассмотрению исковых требований по существу, судебное разбирательство отложено.

До начала судебного заседания материалы дела от истца поступило ходатайство о приобщении документов с приложениями согласно перечню.

Представитель истца исковые требования поддержал, изложил доводы, представил в материалы дела платежное поручение № 12 от 21.01.2025.

Представитель ответчика первоначальные исковые требования не признавал, изложил доводы.

Третье лицо ИП ФИО7 пояснил, что между ним (Подрядчик) и Обществом «УК «Кристалл» 21.03.2024 был заключен договор поставки и монтажа оборудования № 403, предметом которого являлась поставка оборудования и выполнение работ по монтажу на объекте Общества - заказчика. Обязательства по договору ИП ФИО7 были выполнены в полном объеме и оплачены заказчиком также в полном объеме. В подтверждение выполнения работ между сторонами 09.12.2024 подписан акта приема-передачи выполненных работ по договору, а также акт ввода системы аварийного освещения в эксплуатацию.

Суд определил в порядке ст.163 АПК РФ объявил перерыв в судебном заседании в арбитражном суде первой инстанции до 05 августа 2025 года.

До начала судебного заседания материалы дела от истца поступили возражения на отзыв, от ответчика поступило ходатайство о приобщении к делу дополнительных документов.

Представитель ответчика исковые требования не признавал, изложил доводы, поддержал направленные в материалы дела ходатайства о назначении судебной экспертизы и об истребовании доказательств от ИП ФИО7

Суд на основании ст. 165 АПК РФ возобновил исследование доказательств в целях дополнительного исследования доказательств, подтверждающих произведенный истцом расчет пени и порядок указанного расчета, в порядке ст.163 АПК РФ судом объявлен перерыв в судебном заседании до 12 августа 2025 года.

После объявления перерыва в материалы дела поступило ходатайство о приобщении документов от истца, ходатайство о приобщении документов от ответчика. 

Представитель истца после перерыва направил в материалы дела дополнительные пояснения, в которых возражал относительно заявленного ходатайства истца о назначении судебной экспертизы, истребовании доказательств, представил уточненный расчет неустойки, начисленной со дня, следующего после получения ответчиком претензии до дня подачи иска на сумму долга 835 358 руб. 99 коп., учитывая в указанном расчете произведенный зачет суммы обеспечительного платежа в порядке положений п. 8.3 договора аренды, сумма неустойки составила 197 324 руб. 30 коп. При этом истец пояснил, что указанную сумму неустойки в порядке положений статьи 49 АПК РФ не заявляет в настоящий момент как увеличение иска в части неустойки, поддерживает ранее заявленные уточнения исковых требований, просит взыскать с ответчика 573 015 руб. 99 коп. задолженности по оплате переменной составляющей арендной платы по договору аренды № 701-90/2/2019 (2) от 12.08.2019, а также 156 433 руб. 37 коп. неустойки.

Также в приложениях к дополнениям истец представил в подтверждение полномочий лица, которому были вручены счета на оплату переменной арендной платы, настаивал на том обстоятельстве, что истцом были вручены счет на оплату № 32 от 23.12.2024, акт № Р179 от 30.09.2024, акт № Р202 от 31.10.2024 ФИО8, которая исходя из обстановки была уполномочена на принятие соответствующих счетов и актов, поскольку в период правоотношений истца и ответчика документы истцом передавались на территории ответчика, в арендуемом помещении, в которое можно было попасть только по предварительному звонку и именно ФИО8 встречала представителя арендодателя напротив входа в помещение на стойке приемной, соответственно, у арендодателя были все основания полагать, что указанное лицо является лицом уполномоченным ООО «Проект-Сервис» на получение входящей корреспонденции. 

В части возражений ответчика и ходатайства о назначении судебной экспертизы истец возражал, мотивировав свои возражения тем, что выполненные по договору с ИП ФИО7 работы были отражением ранее согласованного проекта «Система аварийного освещения» в здании «Кристалл» (утв. Протоколом № 14 от 27.10.2023). Ответчиком соответствующая доля расходов на составление проекта была оплачена, с указанным проектом ответчик был ознакомлен, при этом решение о монтаже аварийного освещения является реализацией ранее разработанного проекта.

К дате судебного заседания до перерыва истцом также было представлено решение МЧС России по итогам рассмотрения жалобы ООО «Кристалл-Инвест» об отмене предписания № 2403/001-42/295-В/ПВП от 29.03.2024 в части устранения нарушения, касающегося отсутствия на путях эвакуации в коридорах 5,10,12,13,14,16 этажей аварийного освещения. Истец пояснил, что указанный собственник предпринимал меры к обжалованию пункта предписания об обязании предусмотреть аварийное освещение на путях эвакуации в здании. Указанное согласно доводам истца опровергает доводы ответчика о том, что работы по монтажу системы аварийного освещения являются ничем не обоснованным желанием истца.

Судом отклонены возражения ответчика относительно приобщения указанного решения МЧС, на основании следующего.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ч.1 ст. 65 АПК РФ).

Согласно положениям, предусмотренным частью 2 статьи 9, частями 3 и 4 статьи 65 АПК РФ, лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга и обязаны раскрыть доказательства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, заблаговременно, до начала судебного разбирательства, учитывая при этом, что они несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими соответствующих процессуальных действий.

В настоящем случае указанное решение было представлено истцом к судебному заседанию до перерыва 05.08.2025, впоследствии судом объявлен перерыв до 12.08.2025, соответственно, у ответчика было достаточно времени для ознакомления с представленным документом в целях учета его при подготовке к судебному заседанию после перерыва. Более того суд учитывает, что в настоящем случае указанное доказательство представлено истцом в ответ на изложенные ответчиком возражения относительно обоснованности произведенных истцом расходов на монтаж аварийного освещения в здании, часть которых истцом предъявлено к взысканию, исходя из представленного в дело расчета требований соразмерно площади арендуемого ответчиком помещения в заявленный период. Представленное доказательство соответствует принципам относимости и допустимости доказательств и приобщено судом к материалам дела.

Суд, рассмотрев ходатайство об истребовании доказательств, определил отказать в удовлетворении заявленного ходатайства.

В соответствии с правилами статьи 66 АПК РФ лицо, участвующее в деле и не имеющее возможности самостоятельно получить необходимые доказательства от лица, у которого оно находится, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об истребовании данного доказательства.

Ответчиком заявлено ходатайство об истребовании от ИП ФИО7 доказательств исполнения договора поставки и монтажа оборудования №403 от 21.03.2024. 

В настоящем случае ходатайство заявителя об истребовании доказательств не подлежит удовлетворению, поскольку имеющиеся в материалах дела доказательства являются достаточными для рассмотрения спора по существу.

Согласно части 1 статьи 64, части 2 статьи 65, статьям 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

Исследовав письменные материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО3 является собственником нежилого помещения с кадастровым номером 42:24:0501014:7479, расположенным по адресу 

<

...>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 19.11.2024.

В отношении указанного нежилого помещения между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения № 701-90/2/2019 (2) от 12.08.2019 (с учетом соглашения от 13.04.2022 о переходе прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения № 701- 90/2/2019 (2) от 12.08.2019) сроком по 11.11.2024 (с учетом дополнительного соглашения № 4 от 01.11.2024 к договору аренды).

Согласно заключенному между ИП ФИО3 и ООО «Проект-Сервис» договору аренды нежилого помещения № 701-90/2/2019 (2) от 12.08.2019 (далее - Договор) арендная плата, уплачиваемая арендатором за пользование объектом аренды (Помещением), состоит из Постоянной и Переменной составляющих (п. 4.1. Договора).

В соответствии с пп. 4.2.2.1. Договора в Переменную, составляющую арендной платы включены эксплуатационные расходы, а также расходы на энергоснабжение, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение.

Согласно п. 1.1. Договора эксплуатационные расходы - расходы, связанные с эксплуатацией, уборкой, Зоны общего Пользования (не включая уборку Помещения), общего имущества в Здании, охранно-пожарной сигнализацией, управлением оповещением и эвакуацией, системой вентиляции, с эксплуатацией, обслуживанием лифтового оборудования, с содержанием фасада Здания и прилегающей к зданию территории (в т.ч. уход за элементами озеленения и благоустройства), расходы, связанные со сбором и вывозом твердых бытовых отходов с территории Здания, расходы, связанные с управлением, содержанием, обслуживанием, ремонтом Здания и прилегающей территории, общего имущества Здания, и прочие расходы, связанные с управлением Здания.

Здание - здание гостиничного комплекса «Кристалл», расположенное по адресу 

<

...>.

В соответствие с п. 4.6. Договора размер Переменной составляющей арендной платы может изменяться в одностороннем порядке без подписания дополнительных соглашений к настоящему Договору при принятии соответствующими органами нормативных правовых актов, внесении изменений в нормативные акты, регулирующие тарифы и цены на энергоресурсы, оказываемые услуги по управлению Зданием, при принятии на общем собрании собственников помещений в Здании решения об изменении стоимости услуг по управлению Зданием, содержанию и обслуживанию общего имущества Здания, об утверждении стоимости работ по ремонту общего имущества Здания, в связи с инфляционными процессами. Данное изменение переменной составляющей может производится чаще, чем один раз в год. Размер переменной составляющей арендной платы считается измененным с момента введения в действие соответствующего нормативного правового акта, принятия решения общим собранием собственников помещений в Здании. При этом об изменении размера переменной составляющей арендной платы, об утверждении стоимости работ по ремонту общего имущества Здания Арендатор письменно уведомляется Арендодателем.

Согласно пп. 4.2.2.4. Договора Переменная составляющая арендной платы уплачивается Арендатором в срок до 15 числа месяца, следующего за расчетным, на основании счета, предоставленного Арендодателем.

19.03.2024 собственниками помещений в здании «Кристалл» было принято решение о монтаже системы аварийного освещения в здании (Протокол общего собрания собственников нежилых помещений здания «Кристалл» № 16 от 19.03.2024).

В порядке п.4.6 Договора, 05.04.2024 ответчику было передано уведомление об изменении переменной составляющей арендной платы за март 2024 года, в связи с принятым решением собственниками нежилых помещений в здании «Кристалл» о монтаже системы аварийного освещения, а также предоставлены подтверждающие документы.

Ответчик, в ответ на уведомление об изменении переменной составляющей арендной платы, вступил в переписку с истцом, требуя предоставить проект «Система аварийного освещения», который был предоставлен истцом, правоустанавливающую и техническую документацию на здание «Кристалл», обеспечить проведение осмотра экспертом ответчика на предмет наличия системы аварийного освещения в здании, обеспечить доступ в места общего пользования (который был обеспечен). 

17.04.2024 в адрес ответчика была направлена досудебная претензия исх. № 18. Претензия осталась без удовлетворения по причине несогласия ответчика со стоимостью работ по монтажу системы аварийного освещения, утвержденной указанным выше протоколом № 16 от 19.03.2024, а также, полагая, что ответчик не должен нести данные расходы по Договору аренды, поскольку на момент заключения Договора объект аренды соответствовал требованиям пожарной безопасности (со ссылкой на п. 2.6. Договора). 

Истец, считая указанные доводы необоснованными пояснил, что приобрел нежилое помещение, являющееся объектом аренды по Договору, только 30.03.2022. К этому моменту Договор аренды уже был подписан между ответчиком и предшествующим собственником нежилого помещения, само нежилое помещение уже было передано ответчику (арендатору). К новому собственнику (истцу), соответственно, перешли права и обязанности арендодателя, существующие на момент отчуждения объекта недвижимости. 

Несогласие ответчика со стоимостью монтажа системы аварийного освещения, а также с ее пропорциональным распределением, не является основанием не платить переменную составляющую арендной платы Арендодателю, поскольку решение данного вопроса — это прерогатива собственников здания, а не одного из Арендаторов.

Кроме того, ранее ответчиком в соответствии с теми же условиями Договора, были оплачены работы по изготовлению проектной документации «Система аварийного освещения» в здании «Кристалл» (утв. Протоколом № 14 от 27.10.2023.), а решение о монтаже аварийного освещения согласно доводам истца является реализацией ранее разработанного проекта.

В связи с неоплатой переменной составляющей арендной платы в части системы аварийного освещения в здании ответчиком истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании суммы переменной арендной платы, а также начисленной на указанную сумму долга неустойки.

От ответчика поступил отзыв на исковое заявление, согласно которому исковые требования не признавал, приводя следующие доводы.

В обоснование оплаты расходов (которые должны рассчитываться пропорционально площади арендуемого ответчиком помещения (610,1 кв.м.)), арендодателем арендатору были выставлены: - счёт № 6 от 22.03.2024 г. на сумму 278 453 руб., протокол общего собрания собственников нежилых помещений здания «Кристалл» № 16 от 19.03.2024 г., из которых, по мнению ответчика, не следовала необходимость несения соответствующих расходов в заявленной сумме (835 358,99 руб.), а также сам факт несения истцом обозначенных расходов.

Кроме того, в порядке положений пункта 4.2.2.5 договора аренды, ответчик письмом исх. № 307 от 28.03.2024 (вх. № 10 от 29.03.2024 г.) запросил у истца документы, подтверждающие несение последним соответствующих расходов. Истцом не представлены данные подтверждающие документы (УПД на поставку комплектующих, актов сдачи подрядчиками названных работ, платёжных поручений по оплате истцом счетов, выставленных ООО «УК «Кристалл», на оплату данных расходов и пр.).

В ходе рассмотрения дела ответчик обратился со встречным иском, мотивированным тем, что пунктом 8.2 договора аренды предусмотрено, что гарантийный вклад подлежит возврату арендатору в течение месяца после окончания действия договора. 

В связи с расторжением действия договора аренды, и неисполнением в добровольном порядке арендодателем предусмотренной обязанности, ООО «Проект-Сервис» было направлено ИП ФИО3 письмо о возврате денежных средств. Указанное письмо арендодателем проигнорировано. Вместе с тем, по мнению истца по встречному иску, своим уточнённым исковым заявлением ИП ФИО3 признаёт наличие у него обязательства перед ООО «Проект-Сервис» по возврату указанной суммы, однако, полагая о наличии у арендатора обязанности по компенсации затрат на монтаж оборудования системы аварийного освещения эвакуационных путей в здании «Кристалл», расположенном по адресу: 

<

...>, где ответчик занимал на праве аренды помещение № 701 площадью 610,1 кв. м. (что послужило основанием для предъявления арендодателем первоначального иска), ИП ФИО3 произвёл зачёт суммы гарантийного вклада и уменьшил размер исковые требования на 262 343 руб.

Поскольку ООО «Проект-Сервис» полагало необоснованными требования арендодателя и отсутствие у арендатора обязанности несения соответствующих расходов, то предъявило указанную сумму гарантийного вклада в размере 262 343 руб. к взысканию в рамках встречного иска, принятого судом к рассмотрению совместно с первоначальным.

Рассмотрев первоначальные исковые требования, суд удовлетворяет их, на основании следующего.

Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В частности, объектом аренды могут быть недвижимые вещи, например, здания, сооружения, помещения.

Из системного толкования названных норм права (в том числе с учетом положений статьи 606 ГК РФ о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) следует, что стороны вправе заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся недвижимая вещь в целом, а только ее отдельная часть (пункт 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 г., пункт 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 апреля 2019 г.).

В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендатор, в свою очередь, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ) своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со статьей 65 АПК РФ ответчиком доказательства оплаты переменной арендной платы по договору за спорный период времени не представлены. 

Ответчик, возражая относительно первоначальных требований настаивал на том, что истцом не представлено доказательств несения расходов по переменной составляющей арендной платы, а также на том, что отсутствовала необходимость в проведении соответствующих работ, стоимость работ является завышенной, при этом ответчик оспаривал сам факт выполнения работ на объекте в полном объеме. Кроме того ответчик оспаривал порядок произведенного истцом расчета неустойки, начисленной истцом на сумму переменной арендной платы, полагая, что неустойка если и должна начисляться, то с учетом дат произведенных истцом оплат в адрес Исполнителя по договору на монтаж системы аварийного освещения.

Исходя из буквального толкования п. 4.6. договора аренды № 701-90/2/2019 (2) от 12.08.2019 размер переменной составляющей арендной платы считается измененным с момента введения в действие соответствующего нормативного правового акта, принятия решения общим собранием собственников помещений в Здании. При этом об изменении размера переменной составляющей арендной платы, об утверждении стоимости работ по ремонту общего имущества Здания Арендатор письменно уведомляется Арендодателем. Согласно пп. 4.2.2.4. Договора Переменная составляющая арендной платы уплачивается Арендатором в срок до 15 числа месяца, следующего за расчетным, на основании счета, предоставленного Арендодателем. 

Таким образом, обязанность у арендатора по уплате переменной составляющей арендной платы возникает при наступлении указанных обстоятельств, а не с момента, когда арендодатель сам совершает платежи, входящие в переменную составляющую, то есть понесет затраты. Платежи, включенные в переменную составляющую арендной платы, могут быть затратами арендодателя будущего периода. Следовательно, у арендатора нет оснований на неуплату переменной составляющей арендной платы только потому, что арендодатель не представил документов, подтверждающих несение данных расходов. 

В материалы дела, с учетом неоднократно изложенных ответчиком возражений, истцом представлены платежные документы, подтверждающие факт оплаты поставки и монтажа системы аварийного освещения.

21.10.2024 и 15.11.2024 ответчику были переданы нарочно акты № Р179 от 30.09.2024г., Р202 от 31.10.2024г. соответственно. 

Доводы ответчика о том, что указанные документы последнему не были переданы и переданы истцом неуполномоченному лицу судом отклоняются на основании следующего.

В силу абзаца первого пункта 1 статьи 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 182 ГК РФ наличие у представителя полномочий действовать от имени юридического лица может явствовать из обстановки, в которой действует такой представитель.

Из смысла приведенных норм права следует, что представительство является средством временного юридического расширения личности представляемого для его участия в гражданском обороте, позволяющим приобретать права и исполнять обязанности через представителей одновременно и в территориально удаленных друг от друга местах, исключающих его личное присутствие.

По общему правилу, оно оформляется письменным уполномочием, которое может быть предъявлено иным лицам, в том числе должникам, обладающим правом на информирование об исполнении обязательства надлежащему лицу (статья 312 ГК РФ).

Однако в целях защиты добросовестных контрагентов представляемого закон допускает наличие отношений представительства в отсутствие его письменного оформления, когда ситуация (обстановка), в которой контрагент общается с представителем противостоящего ему в обязательстве лица, такова, что не порождает обоснованных сомнений в наличии у этого представителя полномочий действовать от имени представляемого, что является суррогатом доверенности.

Создавая или допуская создание подобной обстановки, представляемый сознательно входит в гражданский оборот в лице такого представителя, поэтому не вправе ссылаться на отсутствие у него полномочий, так как обстановка как основание представительства не только заменяет собой письменное уполномочие (доверенность), но и возможна вообще в отсутствие каких-либо надлежащим образом оформленных правоотношений между представителем и представляемым.

В настоящем случае, суд соглашается с доводами истца, относительно имеющихся полномочий на получение документов от Арендатора ФИО8, подпись которой проставлена на вышеуказанных врученных последней как представителю ответчика счете и актах на возмещение затрат. Указанное лицо в период арендных правоотношений согласно доводам истца неоднократно принимала различного рода документы. В подтверждение указанного истцом представлен дефектный акт, в преамбуле которого указано, что он составлен в рамках исполнения договора аренды нежилого помещения № 701-90/2/2019(2) от 12.08.2019. Указанный акт подписан со стороны ООО «Проект-Сервис» именно ФИО8, при этом имеется указание на реквизиты доверенности, на основании которой действовала последняя. Согласно доводам истца указанное лицо также действовало в процессе приема-сдачи (возврата) объекта аренды после расторжения договора, в подтверждение чего и представлен вышеуказанный дефектный акт. 

Исходя из изложенного, у истца были все основания полагать, что указанное лицо является уполномоченным представителем ответчика в арендных правоотношениях, поскольку в период правоотношений истца и ответчика документы истцом передавались на территории ответчика, в арендуемом помещении, в которое можно было попасть только по предварительному звонку и именно ФИО8 встречала представителя арендодателя напротив входа в помещение на стойке приемной.

Суд отклоняет доводы ответчика об отсутствии обязанности по оплате переменной составляющей арендной платы, с учетом того, что ответчику не были вручены счета на оплату на всю сумму, предъявленную к взысканию, в том числе с учетом уменьшения истцом иска путем зачета гарантийного платежа, на основании следующего.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определены договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Истцом по первоначальному иску представлены в материалы дела соответствующее направленное в адрес Арендатора уведомление об изменении переменной составляющей арендной платы за март 2024 г., в связи с принятым решением собственниками нежилых помещений в здании «Кристалл» о монтаже системы аварийного освещения (Протокол общего собрания собственников нежилых помещений здания «Кристалл» № 16 от 19.03.2024). 

Исходя из представленных в материалы дела истцом документов ответчику были вручены счета на оплату и акты: 1) 28.03.2024 на сумму 278 453 руб. (с учетом ошибки по сумме, о которой направлено в адрес ответчика письмо об ошибке). При этом за дату вручения указанного счета истец принимает дату ответа ответчика исх. № 304 от 28.03.2024, в котором он ссылается на указанный счет;

2) 21.10.2024 на сумму 744 766, 48 руб. – акт № Р179 от 30.09.2024, счет № 23 от 21.10.2024;

3) 15.11.2024 на сумму 32 771, 66 руб. – акт № 202 от 31.10.2024, счет № 35 от 15.11.2024;

4) 23.12.2024 на сумму 62 399, 38 руб. – счет № 32 от 23.12.2024.

В соответствии со статьями 309 и 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются. 

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. 

Ответчиком не представлено доказательств исполнения обязательства, либо отсутствия обязательства по оплате переменной составляющей арендной платы. 

Доводы ответчика об отсутствии обязанности по оплате переменной составляющей арендной платы, с учетом того, что ответчику не были вручены счета на оплату на всю сумму, предъявленную к взысканию не могут быть признаны судом обоснованными, поскольку требований о предоставлении счетов на оплату переменной составляющей арендатором в адрес арендодателя в период арендных правоотношений и после их прекращения и передачи помещения из аренды в материалы дела не представлено. Истцом представлены ответы Арендатора на претензии истца, из содержания которых усматривается принципиальное несогласие Арендатора с самим фактом изменения переменной составляющей арендной платы за март 2024г. Арендатором в ответ на претензию запрошены обосновывающие необходимость проведения соответствующих работ документы, несогласие с порядком определения суммы переменной платы, а также возражения, с учетом пункта 2.6 договора аренды о соответствии помещения требованиям пожарной безопасности и т.д. 

По смыслу статей 606 и 614 ГК РФ договор аренды носит возмездный характер и предполагает обязанность арендатора своевременно в установленном договором аренды порядке, сроки и размере вносить арендную плату за владение и/или пользование предоставленным ему арендодателем имущество.

Зная о наличии обязанности по внесению арендной платы, а также имея в распоряжении сведения реквизитов счета для оплаты задолженности, ответчик мог либо самостоятельно перечислить соответствующие суммы, либо обратиться к истцу за оформлением счетов, при этом ответчиком после получения претензии и вышеуказанных счетов и актов высказывались возражения и несогласие с выставленными Арендодателем к оплате суммами денежных средств.

При этом суд отмечает, что ответчику, не смотря на совершенную в первоначально направленном в адрес последнего счете ошибку в части суммы переменной арендной платы (ошибочное указание суммы 278 453 руб., вместо 835 358 руб. 99 коп.), было известно о том, какая сумма переменной арендной платы должна быть оплачена. Указанное следует из содержания письма ответчика в адрес истца № 307 от 28.03.2024 (запрос подтверждающих и обосновывающих документов). В п.2 указанного запроса Арендатором произведен расчет расходов за аварийное освещение пропорционально занимаемой ответчиком площади, из которого следует, что на 1 кв.м. площади приходится 1 369,2 руб. (14 250 805,44 руб./10 408 кв.м.). Соответственно площадь арендуемого помещения ответчика составляет 610,1 кв.м., с учетом чего сумма переменной арендной платы ответчика составляет 835 348,92 руб. (1369,2 руб. х 610,1 кв.м.).

В соответствии с условиями п. 4.6. договора аренды размер переменной составляющей арендной платы считается измененным с момента введения в действие соответствующего нормативного правового акта, принятия решения общим собранием собственников помещений в Здании. При этом об изменении размера переменной составляющей арендной платы, об утверждении стоимости работ по ремонту общего имущества Здания Арендатор письменно уведомляется Арендодателем. Согласно пп. 4.2.2.4. Договора Переменная составляющая арендной платы уплачивается Арендатором в срок до 15числа месяца, следующего за расчетным, на основании счета, предоставленного Арендодателем.

После принятия решения собственниками здания «Кристалл», оформленного протоколом № 16от 19.03.2024, ответчику был передан протокол и счет на оплату № 6 от 22.03.2024, факт получения которых ответчиком не отрицается. Впоследствии в соответствии с условиями договора, истцом было передано уведомление об изменении переменной составляющей (исх. № 17 от 04.04.2024), которое было получено ответчиком 05 апреля 2024г. (вх. № 10). В ответ на это уведомление ответчик передает истцу уведомление о проведении осмотра экспертом (исх. № 334 от 08.04.2024). 

Таким образом, истец в соответствии с обязательствами по договору аренды уведомил ответчика о повышении переменной составляющей арендной платы за март 2024г., с учетом ответа № 307 от 28.03.2024, ответчику была достоверно известна сумма переменной арендной платы, подлежащая оплате в адрес Арендодателя, но обязательство ответчиком не исполнено.

Проверив расчет суммы основного долга (том 1, л.д. 58) суд признает указанный расчет верным, исковые требования в части суммы основного долга подлежат удовлетворению в заявленном размере, с учетом уточнения истцом исковых требований, с учетом произведенного истцом зачета суммы гарантийного платежа в размере 262 343 руб., внесенного ответчиком при заключении договора в порядке положений п. 8 договора. 

Суд, рассмотрев ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы, определил отказать в удовлетворении заявленного ходатайства, на основании следующего. 

В силу статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Принимая во внимание обстоятельства дела и имеющиеся доказательства, поскольку положения статьи 82 АПК РФ наделяют суд правом, а не обязанностью по назначению судебной экспертизы, которая может быть назначена только при наличии оснований, предусмотренных указанной статьей, суд не находит оснований для назначения судебной экспертизы по сформулированному ответчиком вопросу, признав материалы дела достаточными для рассмотрения по существу.

Ответчик ходатайствовал о проведении по делу судебной экспертизы, в предмет которой входит обследование системы аварийного освещения путей эвакуации высотной части здания «Кристалл», включая помещение № 701, площадью 610,1 кв.м. Ходатайство ответчик мотивирует тем, что полагает, что фактический объем и стоимость работ, выполненных ИП ФИО7 в рамках договора № 403 от 21.03.2024 не соответствует заявленной истцом к взысканию стоимости переменной арендной платы, а также тем, что работы выполнены не в полном объеме.

Суд отклоняет доводы ответчика о том, что у истца отсутствовала реальная необходимость в проведении соответствующих работ, а также о том, что работы по монтажу системы аварийного освещения на объекте не выполнены в полном объеме.

Как указано выше 19.03.2024 собственниками помещений в здании «Кристалл» было принято решение о монтаже системы аварийного освещения в здании (Протокол общего собрания собственников нежилых помещений здания «Кристалл» № 16 от 19.03.2024). Указанный протокол недействительным признан не был, в судебном порядке не оспаривался.

В материалы дела истцом представлен агентский договор № 08/03/2024 от 20.03.2024, заключенный между Обществом «УК «Кристалл» (Агент) и ИП ФИО3 (Принципал), в соответствии с пунктом 1.1 которого в целях исполнения решения собственников нежилых помещений в здании «Кристалл», утвержденного протоколом общего собрания № 16 от 19.03.2024, Агент от своего имени, но за счет Принципала обязуется заключить и исполнить договор на поставку и монтаж оборудования системы аварийного освещения по адресу: 

<

...> с ИП ФИО7, а Принципал обязуется уплатить Агенту вознаграждение за выполнение настоящего поручения и возместить пропорционально занимаемой площади в высотной части здания расходы Агента (которые о понес или должен будет понести в связи с исполнением обязательств по Основному договору), в порядке, предусмотренном условиями настоящего договора и решением по повестке дня № 2.

В соответствии с пунктом 3.3. договора Расходы Агента, связанные с исполнением Основного договора, рассчитываются пропорционально занимаемой Принципалом площади (610,1 кв.м. (пом. 701, этаж 7, кадастровый номер 42:24:0501014:7479) в высотной части здания «Кристалл» (расчетная площадь = 10408 кв.м.) и составляют на момент подписания настоящего договора 835 358, 99 руб., НДС не облагается.

Также истцом представлен счет на оплату № 219 от 22.03.2024, выставленный Обществом «УК «Кристалл» истцу для оплаты, представлены платежные поручения, подтверждающие произведение оплаты по договору, акт сверки взаимных расчетов. Кроме того, в материалы дела представлены платежные поручения об оплате всей суммы денежных средств в адрес Исполнителя по договору подряда на монтаж оборудования на общую сумму 14 250 805, 38 руб., заключенному с ИП ФИО7

В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу разъяснений, изложенных в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

Согласно статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В частях 1 - 2 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что собственники помещений в МКД несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в МКД, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

В соответствии с п. 2 ст. 181.1 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Частью 5 ст. 46 ЖК РФ установлено, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Согласно п. 1 и 2 ст. 259.1 ГК РФ собственникам недвижимых вещей, расположенных в пределах определенной в соответствии с законом общей территории и связанных физически или технологически либо расположенных в здании или сооружении, принадлежит на праве общей долевой собственности имущество, использование которого предполагалось для удовлетворения общих потребностей таких собственников при создании или образовании этих недвижимых вещей, а также имущество, приобретенное, созданное или образованное в дальнейшем для этой же цели (общее имущество).

В соответствии с п. 1 ст. 259.4 ГК РФ если иное не установлено единогласным решением собственников недвижимых вещей, каждый собственник недвижимой вещи обязан участвовать в расходах и издержках по содержанию и сохранению общего имущества соразмерно со своей долей в праве на общее имущество.

Под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, т.е. определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений (пункт 103 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Одним из обязательных условий признания решения собрания тех или иных лиц основанием возникновения, изменения либо прекращения гражданских прав и обязанностей является наличие в законе указания на гражданско-правовые последствия, обязательные для всех управомоченных на участие в собрании лиц, а также для иных лиц (пункт 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.03.2018).

Из приведенных норм права следует, что решение общего собрания собственников помещений в нежилом здании является источником возникновения у одного из этих собственников гражданско-правовых обязательств в случае, если такое решение принято по вопросам, входящим в компетенцию собрания, в частности касается вопросов, связанных с эксплуатацией общего имущества в нежилом здании.

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 14.2 статьи 1 ГрК РФ капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

По смыслу части 1 статьи 166 ЖК РФ во взаимосвязи с пунктом 14.2 статьи 1 ГрК РФ и Приложения N 8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170, работы, связанные с восстановлением или заменой инженерных систем, к которым, в том числе, относятся сети пожарной сигнализации, пожаротушения и дымоудаления и т.д., производятся при капитальном ремонте.

Согласно письму Минстроя России от 06.09.2021 N 37970-ОД/08 системы видеонаблюдения, охранной и пожарной сигнализаций, системы автоматического газового пожаротушения, фотолюминесцентные эвакуационные системы, устройства электронные проходные в соответствии с Законом N 384-ФЗ относятся к системам инженерно-технического обеспечения объекта капитального строительства.

Исходя из всего вышеизложенного, истец – ИП ФИО3, как собственник нежилого помещения в здании «Кристалл» обязан выполнять решения общих собраний собственников, в настоящем случае в части реализации принятого собственниками решения о монтаже системы аварийного освещения в здании.

При этом в силу положений договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком, обязанность по несению соответствующих расходов в составе переменной арендной платы возложена на арендатора – ООО «Проект-Сервис».

Истцом также представлены доказательства фактического выполнения работ по монтажу системы аварийного освещения на объекте не только в рамках правоотношений с ИП ФИО7, но и также представлен протокол осмотра МЧС России от 23.04.2025 в ходе контрольного (надзорного) мероприятия в здании, расположенном по адресу: 

<

...>, в соответствии с которым осмотром установлено, что в коридорах здания на эвакуационных путях и выходах этажей 5, 10, 12, 13, 14, 15, 16 установлено аварийное освещение и находится в работоспособном состоянии (п. 4.3.12 СП 1.13130.2020 «Система противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы»), что не нарушает требования п. 1 ч.1 ст. 6 ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008 № 123-ФЗ.

Указанный осмотр в рамках контрольного мероприятия (в период с 18.03.2024 по 29.03.2024) был обусловлен вынесением предписания № 2307/1-42/630-П/ПВП от 17.08.2023, в соответствии с пунктом 3 которого в коридорах 5,10,12,13,14,15,16 этажей на путях эвакуации не предусмотрено аварийное освещение (чем нарушены требования п.1 ч.1 ст. 6 ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» от 22.07.2008 № 123-ФЗ; п. 4.3.12 СП 1.13130.2020 «Система противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы». В связи с указанным уполномоченным должностным лицом государственного пожарного надзора Обществу ООО «Кристалл-Инвест» был выдан акт выездной проверки и предписание об устранении нарушений требований пожарной безопасности № 2403/001-42/295-В/ПВП от 29.03.2024. Указанное предписание обжаловалось в административном порядке Обществом «Кристалл-Инвест», жалоба оставлена без удовлетворения.

Исходя из всего вышеизложенного, представленными истцом доказательствами подтвержден факт выполнения работ по монтажу системы аварийного освещения, при этом обязательность проведения соответствующих работ предусмотрена вышеуказанными нормами законодательства.

Доводы ответчика о завышенной стоимости работ судом отклоняются на основании следующего.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (п. 1 статьи 421 ГК РФ).

В настоящем случае договор подряда на монтаж системы аварийного освещения в здании заключен между Управляющей организацией, действующей на основании агентского договора, и ИП ФИО7 Договор заключен в целях исполнения решения собственников нежилых помещений в здании «Кристалл». В свой очередь агентский договор заключен в целях заключения и исполнения договора на поставку и монтаж оборудования системы аварийного освещения.

В указанном случае заключая соответствующие договоры стороны руководствовались принципом свободы договора, определив соответствующих контрагентов в своих правоотношениях.

Ответчик же, который на протяжении всего действия договора аренды не предъявлял каких-либо претензий к состоянию помещения, либо общего имущества в части несоответствия пожарным нормам и правилам, не вправе вмешиваться в деятельность Общества «УК «Кристалл» и ИП ФИО7, тем более оценивать указанную деятельность на предмет целесообразности. Условиями договора аренды предусмотрен порядок и условия изменения переменной составляющей, который истцом был соблюден, ответчику после принятия собственниками решения о монтаже системы аварийного освещения в здании направлено уведомление об изменении переменной арендной платы за март 2024г. 

По смыслу правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Постановлении от 24 февраля 2004 года N 3-П, судебный контроль не призван проверять экономическую целесообразность решений, принимаемых субъектами предпринимательской деятельности, которые в сфере бизнеса обладают самостоятельностью и широкой дискрецией, поскольку в силу рискового характера такой деятельности существуют объективные пределы в возможностях судов выявлять наличие в ней деловых просчетов.

Представленный ответчиком отчет по обследованию объекта суд оценивает критически, поскольку заключение составлено главным инженером проекта и директором Общества «ЭПРиС», которые не предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Кроме того, указанный отчет не является как таковой экспертным заключением, в материалы дела не представлено документов, подтверждающих квалификацию лиц, составивших представленный отчет.

Исходя из всего вышеизложенного, учитывая совокупность представленных в дело доказательства, а также положения, предусмотренные статьями 9, 65, части 3.1. статьи 70 АПК РФ, суд считает заявленные требования о взыскании 573 015 руб. 99 коп. задолженности по оплате переменной составляющей арендной платы документально подтвержденными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.  

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Условиями пункта 7.2. Договора аренды предусмотрено, что в случае ненадлежащего исполнения Арендатором обязанности по осуществлению платежей, установленных договором, Арендодатель вправе начислить пени в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки.

В связи с нарушением срока оплаты истец начислил неустойку за период с 16.04.2024 по 13.01.2025 в размере 156 433 руб. 37 коп.

При этом суд отмечает, что истцом добровольно снижена предъявленная к взысканию сумма неустойки, о чем в судебном заседании представителем истца даны соответствующие пояснения, к дате судебного заседания также был представлен альтернативный расчет неустойки, при произведении которого, с учетом произведения зачета суммы гарантийного платежа в дату прекращения договора, сумма неустойки составила бы 197 324 руб. 30 коп., даже с учетом изменения истцом в альтернативном расчете даты начала начисления неустойки, с учетом даты обязанности возврата денежных средств через 7 дней после даты получения претензии от 25.04.2024.

Расчет неустойки судом проверен, признан арифметически верным, обоснованным, не нарушающим прав ответчика, произведенным с учетом имеющихся фактических обстоятельств спора.

При этом суд отклонил доводы ответчика о неверном определении даты начала начисления неустойки, поскольку, как указано судом выше, в адрес ответчика направлен счет и уведомление, в ответ на которые ответчиком представлен в письме № 307 от 28.03.2024 расчет порядка определения суммы задолженности, соответственно, доводы ответчика на отсутствие информации о сумме долга, которая подлежала оплате, не могут быть признаны обоснованными, а неустойка начислена истцом в соответствии с условиями заключенного между сторонами договора.

Рассмотрев встречные исковые требования, суд отказал в удовлетворении встречного иска, на основании следующего.

Во встречном иске, истец по встречному иску указывает, что пунктом 8.2 договора аренды предусмотрено, что гарантийный вклад подлежит возврату арендатору в течение месяца после окончания действия договора. 

Договор расторгнут между сторонами в порядке положений п.9.1 договора аренды, путем направления ответчиком уведомления о досрочном расторжении договора, 11.11.2024 составлен акт приема-передачи (возврата) помещения по договору аренды.  

Истец по встречному иску считает, что ответчиком необоснованно зачтен гарантийный вклад в размере 262 343 руб. в счет погашения переменной составляющей арендной платы.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 8.3 договора в случае возникновения у Арендатора задолженности перед Арендодателем по оплате арендной платы, штрафных санкций, предусмотренных настоящим договором, возникновения обязательства по возмещению стоимости причиненного по вине Арендатора ущерба Арендодателю, Арендодатель вправе в одностороннем порядке погасить имеющуюся у Арендатора задолженность, обязательство Арендатора по возмещению стоимости причиненного ущерба, по возмещению расходов Арендодателя, которые последний вынужден будет произвести для самостоятельного выполнения косметических ремонтных работ в случае, предусмотренном п.5.4.10 договора, возмещению убытков Арендодателя в случаях, предусмотренных пунктами 7.7., 7.8 договора, из суммы гарантийного вклада по истечении 10 (десяти) календарных дней после возникновения задолженности, обязательства, направив Арендатору письменное уведомление в течение 3 (трех) рабочих дней с даты погашения задолженности, возникшего обязательства по возмещению ущерба.

Поскольку условиями договора предусмотрено право Арендодателя на односторонний порядок погашения арендной платы за счет гарантийного вклада, а со стороны ООО «Проект-Сервис» имелась неоплаченная задолженность по переменной составляющей арендной платы, ИП ФИО3 правомерно произведен зачет в сумме 262 343 руб.

На основании изложенного, встречные исковые требования ООО «Проект-Сервис» удовлетворению не подлежат.

Вопросы распределения судебных расходов, разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу (часть 1 статьи 112 АПК РФ).

Согласно абзацу 1 части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы истца по уплате государственной пошлины за рассмотрение первоначального иска в размере 41 472 руб. суд возлагает на ответчика, взыскивая их с последнего в пользу истца, судебные расходы по встречному иску, с учетом отказа в удовлетворении исковых требований отнесены на истца по встречному иску.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 180, 181, 227, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

р е ш и л:

первоначальный иск удовлетворить.

Судебные расходы по первоначальному иску отнести на ответчика. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью общества с ограниченной ответственностью «Проект-Сервис», город Кемерово (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3, город Кемерово (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) 573 015 руб. 99 коп. задолженности по оплате переменной составляющей арендной платы по договору аренды № 701-90/2/2019 (2) от 12.08.2019, а также 156 433 руб. 37 коп. неустойки, всего 729 449 руб. 36 коп., а также 41 472 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО3, город Кемерово (ОГРНИП 

<

***>, ИНН 

<

***>) 5 296 руб. государственной пошлины, излишне перечисленной по платежному поручению № 1 от 10.01.2025.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Судебные расходы по встречному иску отнести на истца по встречному иску.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в арбитражный суд апелляционной инстанции посредством подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

Судья О.Н. Ефимова