Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-79517/2021

26 января 2022 года

г.Санкт-Петербург

 

Резолютивная часть решения объявлена  19 января 2022 года.

Полный текст решения изготовлен  26 января 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: :ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРЕСТИЖ" (адрес:  Россия 196644, поселок Саперный, Санкт-Петербург, территория Предприятия Балтика дом бн литер з, ч.пом 1-н пом 48, ОГРН:  );

ответчик: :ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РАЙЗ ДЕВЕЛОПМЕНТ"; ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "РАЙЗ ДЕВЕЛОПМЕНТ" (адрес:  Россия 199106, Санкт-Петербург, Санкт-Петербург, пр-кт ФИО2 д. 80 литера Р, офис 605; Россия 199106, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ № 7 ВН.ТЕР.Г.,, САНКТ-ПЕТЕРБУРГ Г., ФИО2 ПР-КТ, Д. 80, ЛИТЕРА А, ОФИС 308, ОГРН:  );

третье лицо:  (адрес:  , ОГРН:  )

о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами

при участии

- от истца: представитель ФИО3 по доверенности от 18.08.2021;

- от ответчика: представитель ФИО4 по доверенности от 18.01.2022;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Престиж» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Лениградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Райз Девелопмент» (далее – ответчик) с требованием о взыскании 200 000,00 рублей неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами. 

Определением суда от 08.09.2021 дело принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства. Определением от 27.10.2021 суд перешел к рассмотрению настоящего дела по общим правилам искового производства, предварительное судебное заседание и судебное заседание в первой инстанции назначены на 19.01.2022.

В настоящее судебное заседание стороны явились. Истец заявленные требования поддержал в полном объеме. Ответчик возражал против удовлетворения заявленных требований по мотивам, изложенным в отзыве.

Признав дело подготовленным, на основании части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

«18» августа 2020 года между ООО «Престиж» (далее - Покупатель либо Истец) и ООО «Райз Девелопмент» (далее - Продавец либо Ответчик) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка (далее - Договор), копия которого прилагается к настоящему исковому заявлению.

В соответствии с п. 1.1 Договора, Продавец обязался в течение 4-х месяцев с момента его подписания осуществить процедуру образования указанного в преамбуле Договора земельного участка ориентировочной площадью 29 000 кв.м. (далее - Объект) и заключить с Покупателем основной договор купли-продажи на условиях, установленных в разделе 3 Договора.

Согласно п. 3.2 раздела 3 Договора, указанный Объект должен был находится на первой линии Московского шоссе. Указанное условие стороны посчитали существенным, нарушение данного условия влекло безусловное право Покупателя расторгнуть Договор в одностороннем внесудебном порядке со взысканием с Продавца всего уплаченного по Договору.

Схема месторасположения Объекта и его границ была указана в приложении № 1 к Договору.

 «19» августа 2020 года Покупатель перечислил Продавцу денежные средства в размере 5 000 000 рублей, что подтверждается платежным поручением (далее - П/П) № 182, копия которого прилагается к настоящему исковому заявлению.

Согласно п. 2.2.3 Договора, данные денежные средства являлись обеспечительным платежом и в случае заключения основного договора должны были быть зачтены в его цену.

 «26» января 2021 года Покупателем был получен проект основного договора купли-продажи Объекта, а также проекты соглашения об установлении сервитута земельного участка, примыкающего к Объекту, и соглашения об устройстве дороги к Объекту.

Из представленных Продавцом документов следовало, что предлагаемый к покупке земельный участок (кадастровый номер 78:42:1511501:3815) не соответствовал изложенным в Договоре условиям, поскольку имел существенно меньшую площадь(26 900 кв.м. вместо 29 000 кв.м.) и находился на второй линии Московского шоссе, от которого его отделял земельный участок, находящийся в собственности Продавца (кадастровый номер 78:42:1511501:3816).

Кроме того, из представленных Продавцом документов следовало, что свободный проезд к участку отсутствует, для проезда необходимо было установить сервитут на участок первой линии Московского шоссе и обустроить дорогу за счет Покупателя.

Схема месторасположения предложенного к покупке земельного участка и его характеристики прилагаются к настоящему исковому заявлению.

В связи с тем, что описанные в п. 3 настоящего иска обстоятельства нарушали существенные условия Договора, согласованные сторонами в п. 3.2 Договора, а также могли привести к значительным и несогласованным ранее дополнительным расходам со стороны Покупателя, то 19.02.2021 года в адрес Продавца было направлено уведомление о расторжении Договора, содержащее также требование о возврате Покупателю уплаченного ранее обеспечительного платежа в размере 5 000 000 рублей. 

Уведомление было получено Продавцом 12.03.2021 года. Копия уведомления, доказательства его отправки и вручения Продавцу прилагаются к настоящему исковому заявлению.

Продавец указанное выше требование исполнил лишь частично, возвратив Покупателю денежные средства на общую сумму 4 800 000 рублей, в подтверждение чего в материалы дела представлены платежные поручения.

Ссылаясь на то, что оставшиеся 200 000,00 рублей не возвращены ответчиком, несмотря на направленную в его адрес претензию, истец обратился с настоящим иском в суд. Заявляя требование о взыскании неосновательного обогащения, истец также просит взыскать с ответчика проценты на основании статьи 395 ГК РФ за период с 13.03.2021 по день фактического исполнения обязательства.

Рассмотрев заявленные требования, суд не усматривает оснований для их удовлетворения ввиду следующего.

Согласно пункту 2.2.3 Предварительного договора купли-продажи земельного участка от 18.08.2020 (далее -«Предварительный договор»), заключенного между ООО «Райз Девелопмент» (Продавец, Ответчик) и ООО «Престиж» (Покупатель, Истец), в течение 5 (пяти) календарных дней с момента подписания Предварительного договора Покупатель на основании выставленного Продавцом счета перечисляет Продавцу в качестве обеспечения исполнения своих обязательств по Предварительному договору денежные средства в размере 5 000 000 (пять миллионов) рублей 00 копеек, НДС не облагается; данная сумма является Обеспечительным платежом и в случае заключения Основного договора засчитывается в его цену.

В соответствии с пунктом 2.2.4 Предварительного договора Покупатель обязуется оплатить расходы по образованию из земельных участков Земельного участка (далее - Объекта), а именно: межевание, постановку на кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности Продавца, для чего Покупатель в течение 5 (пяти) календарных дней с момента подписания Предварительного договора перечисляет Продавцу 420 000 (четыреста двадцать тысяч) рублей, включая НДС 20% 70 000 рублей.

Вопреки указанному пункту Предварительного договора Покупатель так и не исполнил свою обязанность по перечислению указанного платежа в размере 420 000 рублей, ограничившись перечислением Обеспечительного платежа в размере 5 000 000 рублей.

Согласно пункту 3.3 Предварительного договора в случае отказа Покупателя от подписания Основного договора на предусмотренных в нем условиях, Предварительный договор считается расторгнутым, а Продавец будет обязан вернуть Покупателю полученные от него в соответствии с п. 2.2.3. Предварительного договора денежные средства в полном объеме, и 50% от суммы, полученной в соответствии с п. 2.2.4. Предварительного договора.

26 января 2021 г. Покупателем был получен проект Основного договора. 12 марта 2021 г. Продавец получил уведомление о расторжении Предварительного договора. Получив указанное уведомление, Продавец понял, что Покупатель отказывается заключить Основной договор.

Поскольку обязательство Продавца по возврату Покупателю 5 000 000 рублей и обязательство Покупателя оставить Продавцу 50% от суммы, подлежащей уплате согласно пункту 2.2.4 Предварительного договора, являются встречными и однородными, то обязательство Покупателя оставить Продавцу указанные 50% может быть исполнено зачетом Продавцом 5 000 000 рублей, находившихся в его распоряжении, в счет уплаты указанных 50 % (статья 410 ГК РФ).

Таким образом, на основании пунктов 2.2.4 и 3.3 Предварительного договора, а также статьи 410 ГК РФ Продавец имеет право зачесть часть денежных средств, перечисленных Покупателем в качестве обеспечительного платежа, в счет уплаты 210 000 рублей. Продавцом была зачтена  сумма - 200 000 рублей.

Кроме того, суд принимает во внимание следующее.

Основной договор в полной мере соответствовал условиям Предварительного договора. В то же время право Продавца на удержание 50% от суммы, подлежащей уплате согласно пункту 2.2.4 Предварительного договора, не поставлено в зависимость от соответствия Основного договора условиям Предварительного договора.

Денежные средства, подлежащие уплате в соответствии с пунктом 2.2.4 Предварительного договора, не являются обеспечительным платежом. Обеспечительный платеж, предусмотренный пунктом 2.2.3 Предварительного договора), обеспечивал обязательство Покупателя заключить Основной договор на условиях, соответствующих Предварительному договору.

Напротив, право Продавца на удержание 50% от суммы, подлежащей уплате согласно пункту 2.2.4 Предварительного договора, сформулировано в пункте 3.3 Предварительного договора как безусловное: Продавец возвращает указанные 50% «в случае отказа Покупателя от подписания Основного договора на предусмотренных в нем условиях» (в нем, т.е. в Основном договоре). Стороны Предварительного договора как лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, договорились таким образом распределить бремя своих расходов. Основания для иного толкования пункта 3.3 Предварительного договора отсутствуют.

Так, согласно абзацу первому статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно абзацу второму статьи 431 ГК РФ если правила, содержащиеся в части первой указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора; при этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Таким образом, поскольку Покупатель отказался от подписания Основного договора на предусмотренных в нем условиях, у Продавца наличествует безусловное право на удержание 50% от суммы, подлежащей уплате согласно пункту 2.2.4.

Довод Истца о том, что предлагаемый к покупке земельный участок (кадастровый номер 78:42:1511501:3815) не соответствовал изложенным в Предварительном договоре условиям, поскольку имел существенно меньшую площадь по сравнению с согласованной в Предварительном договоре, является необоснованным.

Согласно преамбуле Предварительного договора площадь земельного участка в размере 29 000 кв. м упоминалась исключительно как ориентировочная. Предварительным договором не была установлена обязанность Продавца образовать земельный участок площадью 29 000 кв. м или иной площадью, крайне незначительно отличающейся от 29 000 кв. м. 15. Продавец, предложив к продаже в проекте Основного договора земельный участок площадью 26 900 кв. м, пропорционально уменьшил покупную цену земельного участка: 55 656 100 рублей вместо 60 000 000.

Соответственно, Продавец не мог как-либо нарушить положения Предварительного договора относительно площади предлагаемого к продаже земельного участка ввиду того, что Предварительным договором не была установлена обязанность Продавца предложить к продаже земельный участок определенной площади.

Суд также полагает необоснованным довод Истца о том, что предлагаемый к покупке земельный участок (кадастровый номер 78:42:1511501:3815) не соответствовал изложенным в Предварительном договоре условиям, поскольку находился на второй линии Московского шоссе, является необоснованным.

Действующие нормативно-правовые акты либо общепринятые классификации не устанавливают, что «первая линия» означает обязательное юридическое отсутствие какого-либо земельного участка между гостиницей (отелем) и водоемом: если земельный участок, находящийся между гостиницей (отелем) и водоемом, никак не огражден, на нем отсутствуют постройки и постояльцы гостиницы (отеля) имеют непосредственный прямой доступ от отеля (гостиницы) до водоема через территорию такого земельного участка при том, что расстояние от гостиницы (отеля) до моря является незначительным, то такая гостиница (отель) безусловно является гостиницей (отелем) первой линии. 

Земельный участок с кадастровым номером 78:42:1511501:3816, к которому непосредственно примыкает предложенный к покупке земельный участок с кадастровым номером 78:42:1511501:3815, образован исключительно с целью обеспечения беспрепятственного прохода и проезда будущих собственников земельных участков с кадастровыми номерами 78:42:1511501:3812, 78:42:1511501:3819, 78:42: 1511501:3821, 78:42:1511501:3823, 78:42:1511501:3813, 78:42:1511501:3825, 78:42:1511501:3820, 78:42:1511501:3822, 78:42:1511501:3824, 78:42:1511501:3826, 78:42:1511501:3814   к   своим земельным участкам.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 78:42:1511501:3815 является земельным участком первой линии, поскольку наличествуют все признаки первой линии: возможность беспрепятственного прохода и проезда через земельный участок 78:42:1511501:3816, отсутствие на нем каких-либо построек и крайне незначительная ширина (всего 18 метров).

Довод Истца о том, что «из представленных Продавцом документов следовало, что свободный доступ к участку отсутствует, для проезда необходимо было установить сервитут на участок первой линии Московского шоссе и обустроить дорогу за счет Покупателя», не соответствует действительности.

Из представленного Продавцом проекта Основного договора не следует никаких обязательств по установлению сервитута, обязанности строить дорогу и прочее. Продавец предлагал Покупателю различные варианты предоставления права прохода (проезда) через земельный участок 78:42:1511501:3816: сервитут, предоставление права прохода (проезда) на основании договора (без установления сервитута) и т.д. Встречное предоставление за сервитут в размере соразмерной платы является требованием законодательства для всех случаев, если иное не установлено законом (пункт 5 статьи 274 ГК РФ). 26. Поэтому в качестве альтернативного варианта Продавцом рассматривался вариант предоставления права прохода (проезда) на основании договора (без установления сервитута). Продавец действительно предложил Покупателю поучаствовать в строительстве дороги на участке 78:42:1511501:3816, в наличии которой заинтересованы все собственники.

Однако продажа земельного участка 78:42:1511501:3815 и предоставление права свободного прохода (проезда) через земельный участок 78:42:1511501:3816 никогда не ставились Продавцом в зависимость от согласия/несогласия Покупателя вносить какие-либо плату за право прохода (проезда) через земельный участок 78:42:1511501:3816 и участвовать в строительстве дороги на указанном земельном участке.

Покупатель, получив проект Основного договора, практически сразу уклонился от каких-либо переговоров с Продавцом, что является со стороны Покупателя недобросовестным поведением.

  В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (пункт 1 статьи 307 ГК РФ).

  Пунктом 2 этой же нормы ГК РФ установлено, что обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии с положениями статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. 

Согласно положениям статьи 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

При таких обстоятельствах, суд полагает обоснованным возражение ответчика о том, что взыскиваемая сумма в размере 200 000 рублей в счет уплаты суммы, предусмотренного договором встречного обязательства, в связи с чем, не усматривает оснований для удовлетворения заявленных истцом требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.