Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

Дело № А56-68002/2019

06 августа 2020 года

г.Санкт-Петербург

Резолютивная часть решения объявлена  29 июля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен  06 августа 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи  Балакир М.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Индивидуальный предприниматель ДОРОНИН АЛЕКСАНДР ЕВГЕНЬЕВИЧ (адрес:  Россия 119002, г Москва, г Москва, ул. Арбат д. 20, кв. 80, ОГРН:  311774604600713)

ответчик: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БУРГЕР РУС" (адрес:  Россия 119002, г МОСКВА, г МОСКВА, ул АРБАТ 29, ОГРН:  1097746274009);

об обязании демонтировать оборудование

при участии

- от истца: представитель ФИО3, по доверенности от 20.11.2019

- от ответчика: представитель ФИО4, по доверенности от 01.10.2019 № 14/88

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью «Бургер рус» (далее – ответчик) об обязании демонтировать самовольно установленные на фасаде здания, расположенного по адресу: 

<

...>, лит А технические устройства (вентилятор (1), кондиционеры (3), вытяжка ККБ (1)) и привести фасад здания в первоначальное состояние путем проведения восстановительного ремонта и взыскании штрафа в размере 1 000 000 руб.

Распоряжением Заместителя председателя арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.11.2019 на основании статьи 18 АПК РФ настоящее дело передано в производство судье Балакир М.В.

В настоящем судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика просил в удовлетворении исковых требований отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 14 .12. 2017 заключен договор аренды нежилого помещения № БР0184/17 (далее – договор)

В соответствии с условиями договора арендодатель передал, а арендатор принял на условиях, определенных договором, во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 155,5 кв. м, расположенное в здании по адресу: 

<

...>, лит. А.

В соответствии с пунктом 3.1.13 договора арендатор может проводить работы по переоборудованию и перепланировке при условии, что указанные работы не затрагивают несущих конструкций здания, в котором находится помещение.

Согласно приложению № 6 к договору «Технических условий размещения и организации работы ресторана Арендатора» арендодатель предоставляет возможность для размещения наружных блоков кондиционеров в количестве 4 (четырех) шт. на крыше здания. Обслуживание систем возлагается на арендатора.

В соответствии с пунктом 3.4.1. договора, арендатор вправе установить в помещении, а так же снаружи помещения/здания и/или на крыше помещения/здания наружное оборудование, необходимое для осуществления коммерческой деятельности только в местах, согласованных с арендодателем.

Согласно пункту 5.9. договора, в случае проведения арендатором в помещении и/или здания и/или на фасаде и/или крыше здания, в котором расположено помещение, не согласованных с арендодателем перепланировок, переустройств, переоборудования, арендатор обязан по письменному требованию арендодателя в установленный срок, вернуть помещение и/или здание и/или фасад и/или крышу здания в прежнее состояние и выплатить штраф в размере 200 000 руб., за каждое нарушение (несогласованное с арендодателем выполнение работ).

В нарушение условий договора арендатор установил без согласования:

- радиальный вентилятор: должен быть на 3 этаже - отдельно не согласован.

- кондиционеры (3 шт): должны быть на крыше - отдельно не согласованы

- вытяжку над ККБ: нигде не фигурирует - отдельно не согласована.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 07.12.2018 № 18/76 с требованиями в течение 3 календарных дней устранить допущенные нарушения, путем демонтажа самовольно установленных на фасаде здания технических устройств: наружных  блоков кондиционеров в количестве 3 штук и привести фасад здания в первоначальное состояние.

Размер штрафа составляет 1 000 000 руб. (5ед.*200 000,00 руб.) 

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды. В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Ответственность арендатора за производство им без письменного разрешения арендодателя в арендуемом здании переустройства, переоборудования, перепланировки установлена в пункте 5.9 договора.

По условиям договора, изложенным в приложении № 6 к договору «Технические условиях и организации работы ресторана арендатора» п. 4 вентиляция (Вытяжная технологическая) - «Арендодатель предоставляет места для прокладки вытяжного воздуховода на третьем этаже здания, п. 8. кондиционирование - (4 кондиционера) было согласовано арендодателем для расположения на крыше здания арендатору в количестве именно 4 наружных блоков»

При таких обстоятельствах, поскольку вопрос о количестве размещенных кондиционеров соответствует согласованному количеству кондиционеров в договоре, утверждение ответчика о том что, указанное оборудование не принадлежит арендатору, не соответствует действительности.

Довод ответчика, что вытяжка над ККБ - не является самостоятельным оборудованием, а является утилизатором излишек тепла, являющегося неотъемлемой частью ККБ камер не может быть принят во внимание, поскольку в порядке ст. 431 ГК РФ вопрос стоит о нарушении места размещения каждого оборудования ККБ, таким образом, выполнение работ по установке вытяжки над ККБ, в силу п. 5.9 договора, так же является отдельным требованием, поскольку вытяжка так же не была согласована с арендодателем и расположена с нарушениями согласованных условий.

Кроме того, согласно п. 9 холодильная и морозильная камеры размещаются ККБ (2 шт.) на крыше здания, таким образом, в нарушении п. 3.4.1 договора, в соответствии с которым арендатор обязуется установить оборудование, необходимое дляосуществления коммерческой деятельности в местах, согласованных с арендодателем, установленные арендаторам вытяжка и непосредственно ККБ (холодильная и морозильная камеры) установлены в не согласованном месте.

Так, истец, установив, что установленные арендаторам оборудование не соответствует договору, предложил ответчику демонтировать самостоятельно размещенное оборудование, однако ответчик отказался произвести демонтаж. Из материалов дела видно, что при согласовании размещения оборудования арендатор согласился с техническими условиями размещения до размещения необходимого оборудования при подписании договора, таким образом арендатор проигнорировал данное условие и после установки оборудования, знал, что размещённое оборудования не соответствует условиям договора.

Довод ответчика о том, что ни действующим законодательством, ни договором специальный порядок получения согласия на монтаж кондиционеров не предусмотрен, противоречит условиям договора, между тем истец в свою очередь предоставил возможность арендатору установить кондиционеры именно на крыше здания, что подтверждается согласованными условиями с арендатором в приложении №6 к договору, где указано, что всё дополнительное оборудование должно быть отдельно согласовано (место, размеры, пр.) путём направления соответствующего запроса. Однако ответчик никаких запросов в адрес истца о согласовании размещения дополнительного оборудования, в том числе кондиционеров и вытяжной вентиляции не направлял.

В своем отзыве ответчик так же не учитывает, что согласно п. 3.4.1 договора арендатор вправе установить (без взимания дополнительной платы арендодателем) в помещении, а также снаружи помещения/здания и/или на крыше помещения/здания (по выбору арендатора) наружное оборудование, необходимое для осуществления коммерческой деятельности (в т.ч. организовать устройство отверстий для прокладки воздуховодов и коммуникаций), в местах, согласованных с арендодателем.

Так необходимо отметить, что в соответствии с п. 3.1.3. договора арендатор обязан направить эскизный или рабочий проект, а также обращения арендатора по вопросам согласования перепланировок, переоборудования, производства неотделимых улучшений, размещения рекламных вывесок, а также по иным вопросам, касающихся обеспечения нормальной хозяйственной деятельности арендатора. При этом, после получения соответствующего письменного согласия арендодателя, все согласования с уполномоченными учреждениями (при необходимости) осуществляются силами и за счет арендатора.

Кроме того, ответчик утверждая, что установка наружных блоков кондиционеров на фасаде здания не проводилась внутри помещения, и соответственно не является перепланировкой или переустройством фасада здания не может быть принят во внимание, в силу того, что спорное имущество не может быть демонтировано без вреда для арендованного помещения, так как представляет собой встроенные сплит-системы кондиционирования воздуха, жестко прикрепленные к стенам помещения (на фасаде здания), и демонтаж оборудования причинит вред имуществу в виде следов от креплений, повреждений фасада отверстий в местах прокладки воздуховодов, посадочных мест внешних и внутренних частей системы кондиционирования, в связи, с чем установка кондиционера рассматривается как переоборудование помещения или реконструкция здания (ст. 25 ЖК РФ). Таким образом, арендатор при установке в не несогласованных с арендодателем местах технические устройства на фасаде здания, в рамках условий договора нарушил свои обязательства по согласованию перепланировки и\или переустройства переоборудование.

Ответственность арендатора за производство им без письменного разрешения арендодателя в арендуемом здании переустройства, переоборудования, перепланировки установлена в пункте 5.9 договора.

Согласно п.4 приложения № 6: вентиляция (вытяжная технологическая)

Арендодатель предоставляет места для прокладки вытяжного воздуховода 650x450 мм от помещения кухни до места установки вытяжного радиального вентилятора. Также, арендодатель предоставляет место на третьем этаже здания (3 этаж) для установки вытяжного радиального вентилятора и удаления воздуха арендатор предусматривает лючки прочистки через каждые 1,5 м воздуховода, а арендатор обеспечивает доступ к данным лючкам для обслуживания. Обслуживание вентиляции возлагается на арендатора.

п.5: Вентиляция (приточная): 6615 мЗ/ч при располагаемом перепаде давления 100 Па

Арендатор за свой счет производит монтаж и пусконаладку приточной установки для ресторана. Размещение приточной установки ресторана производится на территории помещения ресторана. Арендодатель предоставляет место установки наружной заборной решетки 1200x600 мм приточной вентиляции на наружной стене здания в зоне технологии ресторана.

п.8: Кондиционирование: 4 наружных блока

Арендодатель предоставляет возможность для размещения наружных блоков кондиционеров (4 шт.) на крыше здания.

п.9: Холодильная и морозильная камеры: размещаются ККБ камер (2 шт.) на крыше здания

Арендодатель предоставляет возможность для размещения ККБ камер (2шт.) на кровле или фасаде здания. Кроме того, арендодатель предоставляет места для прокладки фреонопроводов и кабелей от помещений ресторана до места установки ККБ камер.

            Арендатор за свой счет производит монтаж и пусконаладку приточной установки для ресторана. Размещение приточной установки ресторана производится на территории помещения ресторана. Арендодатель предоставляет место установки наружной заборной решетки 1200x600 мм приточной вентиляции на наружной стене здания в зоне технологии ресторана.

и.8: Кондиционирование: 4 наружных блока

Арендодатель предоставляет возможность для размещения наружных блоков кондиционеров (4 шт.) на крыше здания.

п.9: Холодильная и морозильная камеры: размещаются ККБ камер (2 шт.) на крыше здания

Арендодатель предоставляет возможность для размещения ККБ камер (2шт.) на кровле или фасаде здания. Кроме того, Арендодатель предоставляет места для прокладки фреонопроводов и кабелей от помещений ресторана до места установки ККБ камер.

Таким образом, арбитражный суд считает доказанным факт нарушения ответчиком условий договора в части установления без согласования с арендодателем радиального вентилятора, кондиционеров в количестве 3-х шт, вытяжки над ККБ.

С учетом изложенного, ответчик обязан демонтировать самовольно установленные на фасаде здания, расположенного по адресу: 

<

...>, лит А технические устройства (вентилятор (1), кондиционеры (3), вытяжка ККБ (1)) и привести фасад здания в первоначальное состояние путем проведения восстановительного ремонта.

Истцом также предъявлено требование о взыскании штрафа в размере 1 000 000 руб. на основании п.5.9 договора.

При рассмотрении дела ответчиком заявлено ходатайство о снижении его размера на основании статьи 333 ГК РФ.

Арбитражный суд также считает обоснованным заявленное ходатайство в связи со следующим:

В соответствии со статьей 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

При этом, как указано в пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 №71, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 №263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Согласно правовой позиции, определенной в пунктах 1 и 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. 

При рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

   С учетом изложенного, принимая во внимание характер и обстоятельства допущенного ответчиком нарушения, суд полагает возможным уменьшить размер штрафа на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации до 300 000 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области 

решил:

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Бургер РУС» демонтировать самовольно установленные на фасаде здания, расположенного по адресу: 

<

...>, лит А технические устройства (вентилятор (1), кондиционеры (3), вытяжка ККБ (1)) и привести фасад здания в первоначальное состояние путем проведения восстановительного ремонта.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бургер рус» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 штраф в размере 300 000 руб., 21000 руб. расходов по госпошлине.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бургер рус» в доход федерального бюджета госпошлину в размере 8000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Балакир М.В.