ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

644024, г. Омск, ул. 10 лет Октября, д.42, канцелярия (3812)37-26-06, факс:37-26-22, www.8aas.arbitr.ru, info@8aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело №   А75-18371/2017

05 июля 2018 года

город Омск

Резолютивная часть постановления объявлена  28 июня 2018 года

Постановление изготовлено в полном объеме  05 июля 2018 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Дерхо Д.С.,

судей  Рожкова Д.Г., Солодкевич Ю.М.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4290/2018) открытого акционерного общества «Приобьтрубопроводстрой» на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 15.02.2018 по делу № А75-18371/2017 (судья Зубакина О.В.), по иску Администрации Октябрьского района (ОГРН 1028601500454, ИНН 8614002149) к открытому акционерному обществу «Приобьтрубопроводстрой» (ОГРН 1028601581062, ИНН 8613000942) о взыскании 116 016 руб. 76 коп. основного долга, 37 814 руб. 61 коп. неустойки, расторжении договора аренды земельного участка от 07.11.2007 № 189,

при участии в деле заинтересованного лица, внешнего управляющего открытого акционерного общества «Приобьтрубопроводстрой» ФИО2,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле,  

установил:

Администрация Октябрьского района (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к открытому акционерному обществу «Приобьтрубопроводстрой» (далее – ОАО «Приобьтрубопроводстрой», общество, ответчик) о взыскании 116 016 рут. 76 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 30.09.2017, 17 954 руб. 22 коп. неустойки за период с 10.04.2015 по 31.10.2017, расторжении договора аренды земельного участка от 07.11.2007 № 189. 

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств, возникших из договора аренды земельного участка от 07.11.2007 № 189, а также существенным нарушением условий договора по сроку внесения арендной платы. 

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен внешний управляющий ОАО «Приобьтрубопроводстрой» ФИО2.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 15.02.2018 по делу № А75-18371/2017 исковые требования удовлетворены частично: расторгнут договор аренды земельного участка от 07.11.2007 № 189, заключенный между Администрацией Октябрьского района и ОАО «Приобьтрубопроводстрой». В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

ОАО «Приобьтрубопроводстрой», не согласившись с решением суда, обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, указывает на погашение задолженности по арендной плате в связи с чем требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, на земельном участке располагается промышленная база ответчика.

От Администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец выражает несогласие с доводами, изложенными в апелляционной жалобе. 

Стороны, извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили. Руководствуясь статьями 123, 156, 266 АПК РФ, суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие представителей сторон.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 07.11.2007 № 189, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает земельный участок в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью – 30290,0 кв. м, находящийся по адресу: Тюменская область, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, 

<

...>, сроком на 49 лет. Категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый № 86:07:0103003:0598. Участок предоставляется для обслуживания механических мастерских (пункт 1.1 договора). 

Согласно пункту 2.1 договора годовая сумма платы за арендованный земельный участок составляет 158 114 руб. 

Соглашением от 30.07.2009 № 1 пункт 2.1 договора изложен в следующей редакции: «Годовая сумма арендной платы за арендованный земельный участок с 01.07.2009 составляет 42 187,91 руб. из расчета 2 109 395,60 руб. х 2%. 

Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями от указанной в пункте 2.1. настоящего договора суммы до 10-го числа начала следующего квартала, а за 4 квартал не позднее 25 декабря текущего года (пункт 2.4 договора). 

В соответствии с пунктом 5.3 договора в случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы платежей за истекший расчетный период. 

В нарушение условий договора аренды плата за использование земельного участка не вносилась, в результате чего у ответчика за период с 01.01.2015 по 30.09.2017, образовалось задолженность по арендной плате в размере 116 016 руб. 76 коп. 

Претензией от 06.09.2017 № 31 истец сообщил о начисленной арендной плате и неустойке (пени) и необходимости погашения в течение 30 дней, а также о расторжении договора аренды (л.д. 13-14). Претензия получена обществом 20.09.2017 (л.д. 15-16)

Истец, ссылаясь, на ненадлежащее исполнение обязательств по договору аренды, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

После обращения истца с иском в суд ответчик оплатил задолженность по арендным платежам в размере 158 204 руб. 67 коп. и пени в размере 37 814 руб. 61 коп. (квитанция об оплате от 02.02.2018 № 8650997, л.д. 70). 

Учитывая отсутствие у ответчика на дату рассмотрения иска в суде первой инстанции задолженности за спорный период по арендной плате и неустойке, суд оставил требование о взыскании денежных средств в указанном размере без удовлетворения. 

О проверке законности и обоснованности решения в этой части стороны не заявили. В связи с данными обстоятельствами у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для переоценки выводов суда первой инстанции в соответствующей части (пункт 5 статьи 268 АПК РФ, пункт 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции»).

В связи с тем, что в спорный период ответчик не оплачивал арендную плату в установленные договором сроки, истцом заявлено требование о расторжении договора аренды и обязании ответчика возвратить арендуемый земельный участок.

Поддерживая выводы суда первой инстанции, удовлетворившего исковые требования о расторжении договора аренды земельного участка, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно статьям 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и сроки, определенные договором.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством или договором. 

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) досрочное расторжение по требованию арендодателя договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно подпункту 1 пункта 3.1 рассматриваемого договора он прекращается по инициативе арендодателя в том числе в случае невнесения арендной платы в полном объеме более двух раз подряд по истечении установленного договором аренды срока платежа.

Таким образом, законом и договором предусмотрено право арендодателя расторгнуть договор в случае невнесения арендной платы в полном объеме более двух раз подряд. При этом нарушение обязательства должно квалифицироваться как существенное.

Как указывает истец, ответчик не вносил арендую плату с 01.01.2014. Данное обстоятельство ответчик не оспаривает (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ). 

Арендная плата в сумме 158 204 руб. 67 коп. внесена обществом только 02.02.2018, то есть с существенным нарушением условий договора (статья 614 ГК РФ, пункт 2.4 договора).

В связи с изложенным, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности требований истца о расторжении договора в связи с невнесением арендатором арендной платы в полном объеме в сроки, установленные условиями договора, поскольку указанные нарушения условий договора носят существенный  характер, так как в результате ненадлежащего исполнения обществом своих обязательств в течение длительного время муниципальное образование не получало в соответствующий бюджет доходы от сдачи в аренду земельного участка, а потому допущенное обществом нарушение является достаточным основанием для расторжения договора в соответствии со статьей 450, пунктом 1 статьи 619 ГК РФ.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии оснований для расторжения договора аренды в связи с устранением арендатором допущенного нарушения после обращения арендодателя с иском в арбитражный суд (задолженность по арендной плате погашена 02.02.2018) отклоняется.

Так, на основании части 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Исходя из правовой позиции, сформулированной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

В настоящем случае арендная плата не вносилась обществом с 01.01.2014, то есть в течение четырех лет на момент вынесения обжалуемого решения и была внесена ответчиком после истечения установленного в претензии от 06.09.2017 30-дневного срока (пункт 2 статьи 452 ГК РФ, пункт 3 статьи 619 ГК РФ) и после принятия арбитражным судом настоящего иска к производству определением от 22.11.2017.

Факт получения претензии обществом подтверждается материалами дела. 

С учетом обстоятельств настоящего спора основания делать вывод о том, что нарушение условий договора устранено обществом в разумный срок отсутствуют, оснований для отказа в удовлетворении требований Администрации о расторжении договора аренды в связи с оплатой задолженности не имеется.

Факт нахождения на земельном участке имущества должника не лишает арендодателя права заявить требование о расторжении договора в связи с существенным нарушением условий договора со стороны арендатора. Прекращение договора аренды земельного участка не нарушает прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 № 14381/10.

Таким образом, исковые требования истца о расторжении договора аренды обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены решения суда. Нормы материального и процессуального права судом первой инстанции при разрешении спора были применены правильно. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 15.02.2018 по делу № А75-18371/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Cибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Д.С. Дерхо

Судьи

Д.Г. Рожков

 Ю.М. Солодкевич